Büromarkt Frankfurt MarketView

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1 Büromarkt Frankfurt MarketView Q2 213 Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,1 % Q/Q BIP Q4 DE -,6 % Q/Q IFO INDEX 1,9 Juni 213 GFK KONSUMKLIMA INDEX 6, Juni 213 ALQ FFM 7,3 % Juni213 Quick Stats Q2 213 Hot Topics 13 % weniger Flächenumsatz als im Vorjahreszeitraum Umsatz legt im zweiten Quartal 213 deutlich zu (+87% ggü. Q1 213) Im Jahresvergleich weiter sinkende Leerstandsrate Q/Q Umsatz m² Leerstand 1,7 Mio. m² Spitzenmiete 38, /m² Spitzenrendite 4,8 % Fertigstellungen 77. m² Stabile Nachfrage nach modernen Flächen in zentraler Lage Zwei Großdeals (ca. 46 % Flächenumsatz im zweiten Quartal) prägen den Vermietungsmarkt ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Neben positiven allgemeinwirtschaftlichen Rahmendaten auf Bundesebene, wie beispielsweise einem im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegenen Wirtschaftswachstum von,1 % sowie dem ebenfalls leicht gestiegenen ifo Geschäftsklimaindex und dem GfK Konsumklimaindex, zeigt auch die Entwicklung der Arbeitslosenquote positive Tendenzen. Im bundesweiten Durchschnitt fiel sie um,4 %-Punkte von 7,1 % im April 213 auf 6,6 % Ende Juni 213. Auch in Frankfurt fiel die Arbeitslosenquote im selben Zeitraum um,4 %-Punkte auf 7,3 %. Einer aktuellen Studie des Fachmagazins Karriere zufolge verfügt Frankfurt über den besten Markt an hochqualifizierten Fachkräften in Deutschland. Dies beschert der internationalen Dienstleistungsmetropole gerade in Zeiten eines sich abzeichnenden Fachkräftemangels positive Wirtschaftsaussichten und ein hohes Innovationspotenzial. Büromarkt Nach einem verhaltenen Start ins Vermietungsjahr 213 legte die Umsatzdynamik am Frankfurter Büroflächenmarkt im zweiten Quartal deutlich zu. Das Umsatzvolumen betrug im vergangenen Quartal m² und lag somit 34 % über dem Vorjahresergebnis und 11 % über dem zehnjährigen Durchschnittswert. Insgesamt wurde im ersten Halbjahr 213 ein Büroflächenvolumen von ca. 24. m² vermietet. Der Büroflächenleerstand belief sich zum Ende des ersten Halbjahres 213 auf rund 1,7 Mio. m² und lag somit gut 8 % unter dem Vorjahreswert. Die entsprechende Leerstandsrate ging um 1,2 %-Punkte auf 14, % zurück. Die erzielbare Spitzenmiete hielt das hohe Vorjahresniveau von 38, /m²/monat und die gewichtete Durchschnittsmiete lag in Frankfurt zum Ende des Halbjahres bei 16,8 /m²/monat. Investmentmarkt Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in der Finanzmetropole Frankfurt hat nach einem guten Auftaktquartal im zweiten Quartal nochmal deutlich an Dynamik gewonnen. Das Investitionsvolumen betrug im ersten Halbjahr 213 1,63 Mrd., was eine Steigerung von 121 % zum entsprechenden Vorjahreswert bedeutet. Am bundesweiten Transaktionsvolumen erreichte Frankfurt einen relativen Anteil von 13 %, was die hohe Attraktivität der Stadt als Investitionsstandort unterstreicht. 1,12 Mrd. bzw. 68 % des Investitionsvolumens entfielen dabei auf Einzeltrans-aktionen. Der Anteil an Portfolioinvestitionen lag dementsprechend bei 32 % des Investitionsvolumens. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 212 Q2 213 J/J Bestand, in Mio. m² 11,72 11,76 +,3 % Umsatz, kum. in 1. m² 233, 24 12,6 % Leerstand, in Mio. m² 1,84 1,7 7,6 % 1 Leerstandsrate, in % 1,7 14, 1,2 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 38, 38,, % Spitzenrendite, in %, 4,8,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,2 % 213, GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 213 Büromarkt Frankfurt MarketView 2 UMSATZ Im ersten Halbjahr 213 belief sich der Flächenumsatz am Frankfurter Büromarkt auf 24. m². Im Vergleich zum ersten Halbjahr 212 bedeutet dies einen Rückgang um 13 %. Der schwache Flächenumsatz des ersten Quartals konnte dabei zu weiten Teilen vom sehr starken zweiten Quartal 213 ausgeglichen werden. Für diese Steigerung der Vermietungsleistung sind maßgeblich zwei Großvermietungen über 1. m² verantwortlich, die 46 % des Umsatzes im zweiten Quartal bzw. 31 % des Halbjahresumsatzes darstellen. Hierbei handelte es sich um die Anmietung der Commerzbank in den Lateral Towers im Teilmarkt Sossenheim/Rödelheim/Hausen mit rund 46. m² und die Vermietung eines projektierten Büroobjektes an die Telekom mit ca m² in Eschborn. Als wichtigste Teilmärkte stellten sich im ersten Halbjahr folglich Sossenheim/Rödelheim/Hausen und Eschborn heraus, die jeweils einen ungewöhnlich hohen Anteil von ca. 2 % bzw. 1 % am gesamten Flächenumsatz verbuchen konnten. Im Rang folgten die traditionell umsatzstarken zum CBD zu zählenden Teilmärkte (Bankenlage, City und Westend). Hier wurden im ersten Halbjahr insgesamt 63.7 m² vermietet, was knapp einem Drittel der gesamten Vermietungsleistung entspricht. Das Marktgeschehen nach Branchen wurde mit einem Anteil von ca. 32 % deutlich von Banken und Finanzdienstleistern angeführt. Als zweit- und drittstärkste Mietergruppen waren Beratungsunternehmen zu 12 % und die Telekommunikationsbranche zu 11 % am Vermietungsgeschehen beteiligt. Letztere haben vor allem in Projektentwicklungen in Eschborn Flächen angemietet (New Wave sowie Vertriebs- und Servicecenter der Deutschen Telekom). Annähernd zwei Drittel der im ersten Halbjahr vermieteten Flächen verfügten über eine gehobene Ausstattungskategorie (sog. A-Flächen); ca. ein Drittel des Vermietungsumsatzes wurde in Flächen mit durchschnittlicher Qualität abgeschlossen. Die durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen betrug im ersten Halbjahr 764 m², was einen Rückgang um 1 % im Vorjahresvergleich darstellt. LEERSTAND Der Leerstand belief sich zum Ende des ersten Halbjahres 213 auf 1,7 Mio. m² und hat sich damit im Vorjahresvergleich um 8 % verringert. Bei einem Büroflächenbestand von 11,8 Mio. m² betrug die Leerstandsrate entsprechend 14, %, was einen Rückgang um 1,2 %-Punkte im Vergleich zum ersten Halbjahr 212 bedeutet. Das Angebot an Büroflächen, das aus den Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate, der aktuell zur Untervermietung verfügbaren Flächen und dem Leerstand besteht, belief sich zum Ende des ersten Quartals auf 1,84 Mio. m². Obwohl die spekulativen Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate mit 78.6 m² fast viermal so hoch sind wie im Vorjahreszeitraum, ist die Angebotsfläche um 6 % bzw. um ca m² im Vorjahresvergleich zurückgegangen, da sich der Leerstand und die zur Untervermietung angebotenen Flächen deutlich reduziert haben. Das Leerstandsvolumen in Büroflächen mit gehobener und durchschnittlicher Ausstattungsqualität hat sich um jeweils 2 % verringert, während es bei veralteten Büroflächen um 8 % gestiegen ist. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Restl. Branchen 36% Immobilien 4% EDV % 1-Jahresdurchschnitt: 14, % 1-Jahresdurchschnitt: m² Q1 Q2 Q3 Q4 *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q2 213 Leerstand Telekomm. 11% Leerstandsrate Banken, Finanzdienstl. 32% Berater 12% 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 213, GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete/ Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 213 Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Seit fast fünf Jahren liegt die erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt bei 38, /m²/monat. Erzielbar ist sie in qualitativ hochwertigen Neubauflächen in der Bankenlage. Auch für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir aufgrund nur begrenzt verfügbarer erstklassiger Büroflächen, die auf eine große Nachfrage am Markt treffen, mit einer stabilen Spitzenmiete. Eine wesentliche Steigerung der oberen Mietpreisspanne wurde im Teilmarkt City registriert, in dem die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um 4, (+1 %) auf 34, /m²/monat gestiegen ist. Verantwortlich für die Erhöhungen waren in erster Linie Vermietungen von Projektentwicklungsflächen, wie beispielsweise im OneGoetheplaza, oder Anmietungen in modernen Bürogebäuden mit hochwertiger Ausstattung wie dem Nextower. Die Entwicklung der Spitzenmieten in den übrigen Teilmärkten zeigte sich bis auf Sachsenhausen (+6 %) und Frankfurt Ost (-3 %) stabil. Die realisierte Spitzenmiete, die durch den Median der teuersten Vertragsabschlüsse von 3 % des Umsatzvolumens der letzten zwölf Monate gebildet wird, hat sich mit 38, /m²/monat im Vergleich zum Vorjahr um knapp 1 % erhöht. Durch die großflächigen Vermietungen in den peripheren Teilmärkten Sossenheim/ Rödelheim/Hausen und Eschborn zu vergleichsweise niedrigen Mieten ist die gewichtete Durchschnittsmiete für Frankfurt im Vergleich zum ersten Halbjahr 212 um 9 % auf 16,8 /m²/monat gefallen. Gestiegen ist die gewichtete Durchschnittsmiete am stärksten im Bahnhofsviertel und im Teilmarkt Frankfurt West (jeweils um 2 %). Der stärkste Rückgang wurde im Teilmarkt City West (-24 %) registriert. Durch die unverändert hohe erzielbare Spitzenmiete verharrt auch der Mietpreisindex unverändert bei 219 Indexpunkten. Q2 213 Büromarkt Frankfurt MarketView Deutschland Frankfurt Grafik 6: Büroflächenpipeline Jahresdurchschnitt: 26.2 m² fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer PIPELINE Nach aktuellem Stand erwarten wir für das laufende Jahr ein Fertigstellungsvolumen von 78.1 m², wovon 18.1 m² auf Sanierungen entfallen. Von den noch im Jahr 213 auf den Markt kommenden Flächen stehen dem Vermietungsmarkt nur noch 2 % (19.3 m²) zur Verfügung, da 49 % (38.4 m²) vorvermietet sind und 26 % (2.4 m²) zur Eigennutzung errichtet werden. Im Vergleich zum Vorjahr werden im gesamten Jahr 213 mit m² (bisherige und kommende Fertigstellungen) voraussichtlich mehr als doppelt so viel neue Flächen (+132 %) auf den Markt kommen. Dennoch liegt das Fertigstellungsvolumen für 213 rund 2 % unter dem zehnjährigen Durchschnittswert (26.2 m²). Für das Jahr 214 rechnen wir mit einem Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf insgesamt knapp 268. m². Maßgeblichen Anteil daran tragen der Neubau der Europäischen Zentralbank (EZB) mit 14. m² und der TaunusTurm mit rund 6. m² Bürofläche. Charakteristisch für die Fertigstellungen des nächsten Jahres ist der mit 39 % relativ hohe Anteil an Eigennutzungen, der vor allem durch die EZB zustande kommt. Für 21 ist bisher lediglich mit Fertigstellungen von insgesamt 48. m² zu rechnen, wovon 82 % nach aktuellem Stand spekulativ errichtet werden. Aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der positiven Entwicklung des Arbeitsmarktes und einer anhaltend hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen gehen wir allerdings davon aus, dass für 21 noch weitere Projekte auf den Markt kommen werden und der Anteil der Vorvermietungen zunehmen wird , GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 213 Büromarkt Frankfurt MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Der Teilmarkt Frankfurt Ost kann im Betrachtungszeitraum bis Jahresende 21 mit 14. m² durch den EZB- Neubau die größte projektierte Fläche für sich verbuchen. Auf fast gleichem Niveau bewegt sich das Fertigstellungsvolumen in der Bankenlage. Dort werden im gleichen Zeitraum rund 1. m² Bürofläche fertiggestellt. Dieser Teilmarkt ist durch einen hohen Anteil (82 %) spekulativer Projektentwicklungen (TaunusTurm und T8) geprägt, die hauptsächlich in den Jahren 214 und 21 auf den Markt kommen werden. Einen höheren Anteil spekulativer Entwicklungen findet man nur im Teilmarkt City West vor. Hier sind 1 % der projektierten Flächen (23.1 m²) noch verfügbar. Der Teilmarkt mit dem drittgrößten voraussichtlichen Fertigstellungsvolumen ist mit 69. m² die City. Hier sind bereits 6 % der Flächen vorvermietet. INVESTMENT Der sehr gute Start ins Investmentjahr im ersten Quartal 213 setzte sich weiter fort und hat noch einmal an Dynamik gewonnen. Im ersten Halbjahr betrug das Transaktionsvolumen in Frankfurt rund 1,63 Mrd.. Dies entspricht einer Steigerung von rund 121 % im Vergleich zum ohnehin guten Vorjahrswert und bestätigt die große Bedeutung und hohe Stabilität der Mainmetropole als Investitionsstandort, auch in Zeiten von Finanz- und Euro- Krise. Im ersten Halbjahr entfielen mehr als zwei Drittel (7 %) des investierten Kapitals auf Büroimmobilien. Infolge der großen Nachfrage nach begrenzt verfügbaren Core- Objekten in diesem Segment gab die Spitzenrendite im Jahresvergleich um 2 Basispunkte auf nun 4,8 % nach. Mit 84 % wurde die Mehrheit des Investmentvolumens in den Größenklassen oberhalb der Mio. -Marke gehandelt. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 212 hat sich das Investitionsvolumen in diesen Klassen mehr als verdreifacht. Am stärksten zugelegt hat jedoch das Investitionsvolumen in der Klasse von 2 bis unter Mio.. Dieses hat sich im Vorjahresvergleich mehr als versechsfacht (+32 %). Das Investitionsvolumen lag im Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite Durchschnitt aller Klassen bei 6,3 Mio pro Transaktion und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt. Das Marktgeschehen auf Käuferseite wurde sehr stark von Versicherungen geprägt, auf die fast die Hälfte (48 %) des gesamten Transaktionsvolumens entfielen, und die damit Frankfurts Position als stabilen Investitionsstandort untermauern. Zweitgrößte Käufergruppe waren die Offenen Immobilien- und Spezialfonds, die für 36% des investierten Kapitals verantwortlich zeichnen. Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum, als das Gros des Transaktionsvolumens durch ausländische Investoren gestellt wurde, zeigte sich im ersten Halbjahr das besondere Interesse deutscher Investoren am Frankfurter Immobilienmarkt, die einen Anteil von 6 % des Investitionsvolumens stellten Ost Bankenl. City Eschborn spekulativ vorvermietet Eigennutzer Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) City W PROGNOSE Aufgrund der positiven Entwicklung des Arbeitsmarktes und der stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erwarten wir auf dem Vermietungsmarkt auch für das zweite Halbjahr 213 eine weiter sinkende Leerstandsrate, eine anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen und somit eine stabile Entwicklung der Spitzenmieten und des Umsatzergebnisses, das zum Jahresende ähnlich wie 212 ausfallen dürfte. Mittelfristig rechnen wir mit einer Steigerung der Spitzenmiete für erstklassige, moderne Büroflächen in zentraler Lage. Auf dem Investmentmarkt ist aufgrund weiterer erwarteter Transaktionen von jeweils über 1 Mio. auch 213 mit einem hohen Transaktionsvolumen zu rechnen, welches das gute Vorjahresergebnis noch übertreffen wird. Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien wird sich auf niedrigem Wert stabilisieren. 213, GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Bahnhofsviertel ,3 8, 16, 14.2 Bankenlage ,2 18, 38, 28.2 Bürostadt/Niederrad ,9 7, 1, 11.9 City West ,6 11, 21, Eschborn ,2 7, 14, 13.1 Frankfurt City ,1 12, 34, 21.2 Frankfurt Flughafen ,7 1, 28, Frankfurt Nord 2,4 8, 14, k. A. Frankfurt Ost ,4 7, 1, Frankfurt Süd, 9, 1, k. A. Frankfurt West 1.4 9,7 7, 13, Mertonviertel ,2 8, 14, 1.3 Messe/Europaviertel ,7 1, 21, k. A. Niedereschbach.2 3,2 6, 11, 8.87 Offenbach Kaiserlei ,2 8, 12, Rebstock 2,6 1, 17, k. A. Sachsenhausen ,1 1, 19, 1.34 Sossenheim/Rödelheim/Hausen ,9 7, 14, Westend ,2 1, 3, Westhafen 9,2 17, 26, k. A. GESAMT , 6, 38, 16.8 Q2 213 Büromarkt Frankfurt MarketView 213, GmbH

6 Q2 213 Büromarkt Frankfurt MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany 6323 Frankfurt t: e: Johannes Dreher Analyst 6323 Frankfurt t: e: Agency Frankfurt Carsten Ape Managing Director Head of Agency Germany 6323 Frankfurt t: e: Alexander Riegel Director Co-Head of Agency Frankfurt 6323 Frankfurt t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK 6 Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der GmbH vervielfältigt werden , GmbH