Marktbericht Frankfurt 2015/2016. Bürovermietung und Investment

Transkript

1 Marktbericht Frankfurt 2015/2016 Bürovermietung und Investment

2 Frankfurt am Main in Zahlen Einwohner Arbeitslosenquote 6,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 110,5 Gewerbesteuerhebesatz 460 % Verfügbares Einkommen pro Kopf Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz m² Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) m² Spitzenmiete Durchschnittsmiete 38,50 /m² 19,00 /m² Leerstandsquote 11,8 % Flächenbestand 11,5 Mio. m² Bürovermietung Frankfurter Bürovermietungsmarkt beendet das Jahr 2015 mit deutlichem Plus zum Vorjahr Flächenumsatz Auf dem Bürovermietungsmarkt der Main-Metropole inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei wurden im Jahr 2015 ca m² umgesetzt. Dies entspricht einem Plus von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Flächenumsatz konnte zwar im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gesteigert werden, liegt aber sowohl unter dem 5-Jahres- ( m²) als auch dem 10-Jahres-Durchschnitt ( m²). Büroflächenumsatz (in m²) 2 Marktbericht Frankfurt 2015/2016 Bürovermietung und Investment

3 Der Eigennutzerabschluss der Deutschen Vermögensberatung über m² aus dem ersten Quartal war der einzige Abschluss im Flächensegment über m² im Jahr In den kleineren Flächensegmenten war dahingegen eine hohe Aktivität feststellbar. Im Segment zwischen m² und m² wurden acht Mietverträge über rund m² unterzeichnet. Im Vorjahr wurde in diesem Segment nur ein Mietvertrag registriert. Auch im kleinteiligen Bereich unter m² war mit einem Plus von 41 Abschlüssen eine Steigerung zu verzeichnen. Flächenumsatz nach Mietgröße (in m²) und Anzahl der Mietverträge inkl. Eigennutzer Nachfrage Nur zwei der neun Anmietungen über mehr als m² Bürofläche entfielen im Jahr 2015 auf den Central Business District (CBD). Insgesamt liegt der Marktanteil des CBDs mit rund 37,5 % unter den Werten des Vorjahres (ca. 50 %). Die Styrolution Group (Fifty Avon) und das Kassen- und Steueramt der Stadt Frankfurt (Stephansstraße) waren die einzigen Unternehmen, die 2015 mehr als m² im CBD anmieteten. Größere Abschlüsse erfolgten dahingegen in anderen Teilmärkten, u.a. durch die Deutsche Vermögensberatung im Teilmarkt Hauptbahnhof/Westhafen, durch Fiat im Ostend und durch die GIZ, Management Circle und Zühlke in Eschborn. Beratungsunternehmen waren die aktivsten Marktteilnehmer und unterzeichneten 130 Mietverträge über eine Fläche von ca m², jedoch keinen im Flächensegment über m². Die hohe Aktivität war auf zahlreiche Anmietungen im Flächensegment zwischen m² und m² zurückzuführen. Zu den größten Anmietungen zählt die Projektanmietung von Amadeus Fire im Ostend, die Anmietung von Beiten Burkardt im VISTA an der Mainzer Landstraße oder von McKinsey im TaunusTurm. Banken und Finanzdienstleister folgen mit 59 Mietverträgen und rund m² angemieteter Bürofläche auf Platz 2. Mit Ausnahmen des Eigennutzerabschlusses der Deutschen Vermögensberatung wurde keiner der, für diese Branche typischen, Großabschlüsse getätigt. Die Credit Suisse folgt mit deutlichem Abstand mit einer Anmietung von ca m² im TaunusTurm auf Rang 2 der Mieter dieser Branche. Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) Mit deutlichem Abstand folgen Unternehmen der Öffentlichen Verwaltung und Verbände. Mit der GIZ in Eschborn, dem Sozialrathaus Nord im Mertonviertel sowie dem Kassen- und Steueramt in der City wurden drei Mietverträge über mehr als m² von Unternehmen dieser Branche unterzeichnet. Auch das verarbeitende Gewerbe verzeichnet aufgrund größerer Anmietungen durch Unternehmen wie Fiat, KION, Styrolution oder Zühlke eine hohe Aktivität. Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.com Colliers International 3

4 Leerstand (in Mio. m²) und Leerstandsrate (in %) Mieten Die Spitzenmiete verzeichnete im Jahresverlauf einen Anstieg um rund 1,3 % auf 38,50 /m², wofür Abschlüsse in modernen Landmark-Immobilien, wie dem Opernturm oder dem TaunusTurm verantwortlich sind. Die Durchschnittsmiete sank durch den Einfluss der Großabschlüsse in Teilmärkten außerhalb des CBDs um rund 2,6 % bzw. 0,50 /m² im Vergleich zum Vorjahr auf 19,00 /m². Nur einer der acht Abschlüsse über mehr als m² erfolgte zu einem Mietpreis von über 20,00 /m². Bezogen auf den Gesamtmarkt entfielen rund 23 % der angemieteten Flächen auf das Preissegment über 20 /m². Im Vorjahr lag dieser Anteil noch bei rund 36 %. Angebot und Leerstand Fertigstellungsvolumen (in m²) und Vorvermietung / Eigennutzung Der Leerstand reduzierte sich in den letzten 12 Monaten um fast m² auf aktuell rund 1,36 Mio. m². Die Leerstandsquote unterschritt im Laufe des Jahres 2015 erstmals seit 2002 die Marke von 12 % und liegt Ende des Jahres bei 11,8 %. Der anhaltende Abbau des Leerstands wird von mehreren Entwicklungen unterstützt. Zum einen hält der Trend zur Umwandlung von Bürogebäuden in Wohn- oder Hotelnutzungen weiter an, der vor allem veraltete Büroflächen vom Markt nimmt. Auf der Angebotsseite steht diesen Umnutzungen im Jahr 2015 ein vergleichsweise geringes Neubauvolumen von ca m² entgegen, die aktuell zu rund 65 % vermietet sind. Durch die zunehmende Bereitschaft zu spekulativen Baustarts wird die Bautätigkeit in den nächsten Jahren spürbar anziehen. Die 2015 begonnenen größeren Hochhausprojekte auf der Marieninsel und auf dem ehemaligen Metzler-Areal werden aber erst 2018 bzw zur Verfügung stehen. Fazit und Ausblick Trotz der Steigerung im Vergleich zum Vorjahr konnte der Bürovermietungsmarkt 2015 nicht an den langjährigen Durchschnitt anknüpfen. Das Plus von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr, das trotz nur eines Abschlusses über mehr als m² erzielt wurde, zeigt, dass eine stabile Nachfrage auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt vorhanden ist. Die Abschlüsse in Neubauten und im Bau befindlichen Projekten bewegen Projektentwickler vermehrt zu spekulativen Baustarts, welche den Markt in den kommenden Jahren bereichern werden. 4 Marktbericht Frankfurt 2015/2016 Bürovermietung und Investment

5 Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz (in m²) Vermietungsumsatz* (in m ²) erzielbare Mietpreise (in /m²) Ø-Miete (in /m²) Leerstandsquote (in %) Leerstand (in m²) (1) Bankenviertel ,00-42,00 31,00 14, (2) Westend ,00-35,50 22,20 10, (3) City ,00-36,00 21,10 6, (4) Hauptbahnhof/ Westhafen ,00-22,50 15,40 6, (5) Bockenheim ,00-17,00 15,50 3, (6) Europaviertel/ Messe ,50-20,00 19,30 6, (7) City West ,00-18,50 12,30 16, (8) Frankfurt Süd ,00-19,00 14,20 8, (9) Airport ,00-26,00 18,90 14, (10) Frankfurt West ,00-13,00 10,90 8, (11) Frankfurt Nord ,50-12,50 11,00 12, (12) Mertonviertel ,00-11,00 9,50 40, (13) Ostend West ,50-16,50 14,20 7, (14) Ostend Ost ,00-12,00 10,10 15, (15) Niederrad ,00-14,50 12,10 18, (16) Eschborn ,00-15,00 11,60 16, (17) Kaiserlei ,50-12,00 10,60 16, Gesamtmarkt ,00-42,00 19,00 11, * Vermietungsumsatz: Flächenumsatz ohne Abschlüsse durch Eigennutzer Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.com Colliers International 5

6 Investment Investmentmarkt verzeichnet erneute Steigerung zum Vorjahr Transaktionsvolumen Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research Colliers International Frankfurt GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 D Frankfurt am Main Tel Fast Facts Investment Transaktionsvolumen Mio. Größte Käufergruppe: Pensionskassen / Pensionsfonds Größte Verkäufergruppe: Banken Wichtigster Immobilientyp: Büro Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 16 % 19 % 83 % Spitzenrendite Büro 4,50 % Das gewerbliche Investmentvolumen in Frankfurt übertraf im Jahr 2015 mit rund 5,7 Mrd. das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um ca. 13 %. Es handelt sich um den sechsten Anstieg des Transaktionsvolumens in Folge und das beste Ergebnis seit dem Rekordjahr Auch 2015 wurde der Markt wieder vom Verkauf großvolumiger Bürogebäude wie dem Trianon (ca. 540 Mio. ), dem Eurotower (ca. 455 Mio. ) und dem Deutsche Bank-Campus (ca. 250 Mio. ) geprägt. Insgesamt wurden 16 Verkäufe für mehr als 100 Mio. registriert, die mit einem Gesamtvolumen von 3,1 Mrd. für rund 54 % des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Der Mangel an rentierlichen Anlagemöglichkeiten führt zu einer Anpassung der Anlageprofile und eine Bereitschaft der Investoren vermehrte Risiken einzugehen. Zwar entfiel auch 2015 der Großteil der Investitionen auf Core- und Core Plus-Objekte, allerdings lag der Marktanteil mit insgesamt ca. 57,5 % deutlich unter dem Vorjahreswert von rund 82 %. Das Angebot im Core- und Core Plus-Segment bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück. Aufgrund des Anlagedrucks sind Investoren daher bereit ihre Anlageprofile in begrenztem Rahmen anzupassen. Dabei werden Vermarktungsrisiken durch Leerstand oder kurze Mietvertragslaufzeiten bzw. Baukostenrisiken durch den frühzeitigen Einstieg in Developments oder Forward- Deals eher in Kauf genommen als Lagerisiken, die soweit möglich vermieden werden. Käufer- und Verkäufergruppen Mit nur vier Käufen mit einem Gesamtvolumen von rund 921 Mio. belegen Pensionskassen und Pensionsfonds den ersten Platz der aktivsten Käufer. Auf Platz zwei und drei folgen mit je 13 Transaktionen und einem Volumen von 881 Mio. bzw. 792 Mio. Opportunity und Private Equity Fonds sowie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds. Sehr aktiv waren auch 2015 wieder Projektentwickler, die sich 20 Immobilien und Grundstücke für zukünftige Projekte sicherten. 6 Marktbericht Frankfurt 2015/2016 Bürovermietung und Investment

7 Banken trennten sich von Immobilien mit einem Volumen von rund 1,1 Mrd. und führten die Rangliste der Verkäufer an. Es folgen Vermögensverwalter sowie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds durch Verkäufe mit einem Volumen von 949 Mio. bzw. 888 Mio.. Diese Investoren nutzen die aktuelle Marktphase um eine Optimierung ihrer Immobilienbestände vorzunehmen. Investoren aus dem Ausland investierten mehr als die Hälfe (54 %) des Kapitals. Internationale Investoren interessieren sich vor allem für große Losgrößen. Bei 11 der 16 Käufe mit einem Volumen über 100 Mio. standen Investoren aus dem Ausland auf der Käuferseite. Käufe dieser Investoren im Preissegment unter 100 Mio. umfassen neben einzelnen, kleineren Objekten v.a. Immobilien, die Teil deutschlandweiter Portfolio-Transaktionen waren. So umfassten u.a. das GE-Portfolio, das Stella-Portfolio und das Odin-Portfolio Immobilien in Frankfurt. Der Anteil von Portfolio-Transaktionen am Transaktionsvolumen lag 2015 mit 20 % über dem Wert des Vorjahres (16 %). Investitionsobjekte Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ) Büroimmobilien belegen auch 2015 Platz 1 in der Investorengunst. Mit einem Investitionsvolumen von 4,7 Mrd. flossen rund 83 % der Investitionen in Büroimmobilien. Unter den 16 Deals mit einem Volumen von über 100 Mio. waren mit Ausnahme des Kaufhofs an der Hauptwache und des Deutschen Bank-Areals nur Büroimmobilien vertreten. Erst im Preissegment zwischen 20 Mio. und 50 Mio. wurden zunehmend Verkäufe von Hotels oder Gewerbegrundstücken registriert. Fazit und Prognose Mit einer signifikanten Veränderung der Rahmenbedingungen für Investitionen in Gewerbeimmobilien ist auch 2016 nicht zu rechnen. Von der Zinswende in den USA und diversen geopolitischen Krisenherden geht zwar eine latente Gefahr für die Investitionsbereitschaft internationaler Investoren aus, die sich beim Ausbleiben größerer Schocks 2016 jedoch nicht auf das Marktgeschehen in Deutschland oder Frankfurt niederschlagen wird. Wir erwarten auch 2016 eine lebhafte Aktivität auf dem Frankfurter Investmentmarkt, der an die Aktivität der vergangenen Jahre anknüpfen wird. Die Nachfrage ist unverändert hoch, das Angebot bleibt jedoch weiter begrenzt. Aufgrund des Mangels an alternativen Anlageformen sind viele Eigentümer nicht bereit sich im aktuellen Marktumfeld von ihren Immobilien zu trennen. Neue Angebote durch Projektentwicklungen werden nur in begrenztem Rahmen geschaffen und verzeichnen ebenso wie Bestandsimmobilien eine hohe Nachfrage und frühzeitige Einstiege der Investoren. Wir erwarten daher für das Jahr 2016 keine deutlich Steigerung zum Jahr 2015, sondern ein stabiles Jahresergebnis von rund 5 Mrd.. Anteil der Immobilientypen (in %) Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.com Colliers International 7

8 502 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 140 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 108 Kontakt: Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research tobias.dichtl@colliers.com Colliers International Frankfurt GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 D Frankfurt am Main Tel ,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals 160 Millionen Quadratmeter gemanagte Fläche Über Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig. Bildnachweis: Titelbild, Colliers International Frankfurt GmbH Copyright 2016 Colliers International Frankfurt GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.