Presseinformation. Immobilien-Investmentmärkte gefangen im Sog der Finanzmarkt- und Konjunkturkrise

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1 Presseinformation Kontakt: Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland Telefon: +49 (0) (0) Immobilien-Investmentmärkte gefangen im Sog der Finanzmarkt- und Konjunkturkrise Frankfurt, 14. Januar 2009 Das deutschlandweit registrierte Transaktionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien ist 2008 mit 19,7 Mrd. Euro um 64 % gegenüber 2007 eingebrochen. Gerade die letzten drei Monate des Jahres normalerweise das stärkste Quartal waren geprägt durch eine Art Schockzustand. Bei lediglich 3,2 Mrd. Euro lag in diesem Zeitraum das Volumen, entsprechend einem Anteil von knapp 17 % am Jahresergebnis. Neben den Finanzierungsproblemen machte sich in den letzten drei Monaten zusätzlich das Abschwächen auf den Vermietungsmärkten aufgrund des konjunkturellen Einbruchs bemerkbar. In dieser schwierigen und unsicheren Marktphase sitzen potentielle Verkäufer auf ihren Verlusten, potentielle Käufer warten ab und spekulieren auf weiter sinkende Preise, so Marcus Lemli, bei Jones Lang LaSalle Deutschland Leiter Capital Markets. Diese sit and wait -Haltung insbesondere der eigenkapitalstarken Investoren wird uns noch eine Weile durch das Jahr 2009 begleiten. Damit dürfte auch das Geschehen auf den deutschen Investmentmärkten im ersten Halbjahr verhalten ausfallen; eine leichte Belebung könnte dann im zweiten Halbjahr eintreten, falls die umfangreichen Zinskorrekturen, Konjunktur- und Stützungsprogramme greifen. Last but not least wird abzuwarten sein, ob es gelingen wird, Liquidität in die Refinanzierungsmärkte zu bekommen. Eine Prognose für das Transaktionsvolumen in 2009 vor diesem Hintergrund gewagt läge leicht unter dem Niveau des vergangenen Jahres. Ein wesentlicher Bremsklotz auf den Immobilien-Investmentmärkten sind weiterhin die aufgrund der Finanzmarktkrise kaum noch gewährten gewerblichen Immobilienkredite durch die Banken. Die wieder positive Differenz zwischen Immobilienrendite und Fremdfinanzierungszins kann aufgrund der 1/3

2 Immobilien-Investmentmärkte gefangen im Sog der Finanzmarkt- und Konjunkturkrise stark gestiegenen Bankenmargen nur in den seltensten Fällen zu einem positiven Leverage-Effekt bei Immobilieninvestitionen führen. Büronachfrage am deutlichsten eingebrochen Im Rückblick ist die Nachfrage nach Büroimmobilien am stärksten eingebrochen (minus 77% gegenüber 2007). Dennoch machte sie mit knapp 36 % (rund 7 Mrd. Euro) den größten Anteil am Transaktionsvolumen aus. Vor allem das Ausbleiben großvolumiger Büro-Portfoliotransaktionen trug maßgeblich zu diesem Rückgang bei. Einzelhandelsimmobilien kamen auf einen Anteil von 31%, wobei allein die Arcandor-Transaktion im ersten Quartal mit rund 2,2 Mrd. Euro für das Gros dieses Volumens verantwortlich zeichnete. Der Lager- und Logistikimmobilien-Sektor wies ebenfalls deutliche Einbußen auf. Mit einem Minus von 31 % bewegte sich das Transaktionsvolumen bei rund 1,8 Mrd. Euro. In den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurde 2008 mit rund 7,9 Mrd. Euro (Einzeltransaktionen und lokale Portfolios) deutlich weniger investiert als noch Das Minus fiel mit 65 % ähnlich aus wie im gesamtdeutschen Vergleich. In Bezug auf das investierte Volumen führt Hamburg die Rangfolge mit rund 1,9 Mrd. Euro an, vor München mit knapp 1,7 Mrd. Im Vergleich zu 2007 überproportional stark eingebrochen ist das Transaktionsvolumen allerdings in Stuttgart, die 2008 registrierten 0,5 Mrd. Euro bedeuten ein Minus von 71 %. Gemäß dem Credo Sicherheit schlägt Rendite fokussiert sich das Investmentgeschehen stärker auf möglichst risikoarme Objekte mit lang laufenden Mietverträgen, einer hervorragenden Ausstattungsqualität sowie solventen und bonitätsstarken Mietern. Spiegelbild dieses Trends ist die Analyse nach dem jeweiligen Risikoprofil des Investments. Rund 63 % des investierten Kapitals entfielen 2008 auf so genannte core-immobilien und nur noch etwa 10 % auf opportunistische Engagements. Der Fokus der Investoren lag 2008 eindeutig auf Einzelobjekte (11,6 Mrd. Euro), die Ära der großen Portfoliotransaktionen ist damit erst einmal vorbei. Gerade mal rund 8 Mrd. Euro entfielen auf Portfoliodeals (2007 waren es noch über 34 Mrd. Euro). Gleichzeitig sank im abgelaufenen Jahr die durchschnittliche Größe eines Portfolios von 195 Mio. Euro auf 90 Mio. Euro. Rückgang der Preise Trotz der Versuche der Immobilienbestandshalter, die negative Preisentwicklung auszusitzen, sind auch im letzten Quartal des Jahres die Renditen weiter gestiegen. Vor allem die finanzgetriebenen Investoren der Jahre 2006 und 2007 stehen vor gewaltigen Abschreibungen, in vielen Fällen ist das eingesetzte Eigenkapital längst aufgebraucht. In der Spitze sind die Netto-Anfangsrenditen für 2/3

3 Immobilien-Investmentmärkte gefangen im Sog der Finanzmarkt- und Konjunkturkrise Büroimmobilien innerhalb der letzten 12 Monate um ca. 85 Basispunkte von 4,57 % auf 5,41% gestiegen (gemittelt über die Big 6). Der Kaufpreis für eine vergleichbare Immobilie hat sich also im Vergleich (Ende 2007/Ende 2008) um 16 % reduziert. Am stärksten haben die Renditen in Stuttgart angezogen (+ 110 Basispunkte). Hier werden mittlerweile 5,6 % erreicht. In den anderen Städten bewegen sich die Renditen zwischen 5,25 % in München und 5,50% in Berlin. Aufgrund der geringeren Anzahl der Transaktionen gestaltet sich die marktgerechte Preisfindung mehr denn je als schwierig. Preisrückgänge (gemessen an Kapitalwerten) von bis zu 15 % sind zu erwarten, in Einzelfällen bleiben Investoren jedoch durchaus bereit, niedrigere Renditen zu akzeptieren und damit höhere Preise zu bezahlen, so Lemli. Neben dem Anstieg der Renditen drückt der Abschwung an den Nutzermärkten zusätzlich auf die Preise. Aus derzeitiger Sicht sehen wir aber eine gewisse Stabilisierungstendenz zur Mitte des Jahres. In der zweiten Jahreshälfte könnten sich dann wieder vermehrt Einstiegsmöglichkeiten für eigenkapitalstarke Investoren ergeben. Im Gesamtjahresverlauf 2008 zeigt der Blick auf die Analyse nach Käufergruppen, dass die offenen Fonds trotz der Liquiditätsprobleme bei einigen Fonds sie insgesamt rund 2,6 Mrd. Euro in den deutschen Markt investiert haben. Das sind immerhin etwa 13 % des gesamten Transaktionsvolumens. Weitere 10 % wurden von Pensionskassen und Versicherungen angelegt; relativ gesehen hat diese Gruppe ihr Immobilien-Engagement gegenüber 2007 damit sogar ausgeweitet. 3/3 Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) ist ein Finanz-, Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen im Immobilienbereich. Das Unternehmen bietet integrierte Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren, die im Immobilienbereich Wertzuwächse realisieren wollen. Jones Lang LaSalle ist weltweit mit rund 180 Büros vertreten und in mehr als 750 Städten in 60 Ländern tätig. Der Jahresumsatz in 2007 betrug $2,7 Milliarden. Im Bereich Property und Corporate Facility Management Services ist Jones Lang LaSalle mit einem Portfolio von weltweit über 111 Millionen Quadratmetern führend in der Branche. Weitere Informationen finden Sie unter LaSalle Investment Management ist eine der größten und höchstdiversifizierten Immobilien Investment-Firmen weltweit mit einem verwalteten Vermögen von mehr als $53 Milliarden. Stand: Ende Oktober 2008 Alle Presseinformationen von Jones Lang LaSalle Deutschland finden Sie unter: Kontakt: Dorothea Koch, Media Relations, +49 (0) , mailto:dorothea.koch@eu.jll.com

4 Investmentmarktüberblick Stand: Ende 4. Quartal 2008 % heißt: Prozentuale Differenz des Wertes Q zum Wert Q Transaktionsvolumen (Millionen Euro) % Berlin % Düsseldorf % Frankfurt/M % Hamburg % München % Stuttgart % Gesamt Big % Transaktionsvolumen (Millionen Euro) % Einzelobjekte % Portfolios % Gesamt % Büro Spitzenrendite in 1A-Lagen Veränderung seit Q Q Q Q Q Q Basispunkte (bp) Berlin 4,90 5,00 5,00 5,25 5, Düsseldorf 4,65 4,85 5,00 5,25 5, Frankfurt/M 4,40 4,50 4,80 5,10 5, Hamburg 4,65 4,75 4,85 5,00 5, München 4,30 4,50 4,75 4,85 5, Stuttgart 4,50 5,00 5,00 5,50 5, jo Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH, Research

5 Transaktionsvolumen in Deutschland gegenüber den beiden Vorjahren eingebrochen (Immobilien mit gewerblicher Nutzung) 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Mrd. Euro Q1 Q2 Q3 Q4 Stand: 31. Dezember 2008 Quelle: Jones Lang LaSalle

6 Büroimmobilien 2008 stärkste Assetklasse Logistik-/Industrie- Immobilien 5% (Euro 2,6 Mrd.) Gemischt 8% (Euro 4,3 Mrd.) Andere* 9% (Euro 5,2 Mrd.) Logistik-/Industrie- Immobilien 9% (Euro 1,8 Mrd.) Andere* 10% (Euro 2 Mrd.) Einzelhandel 21% (Euro 11,2 Einzelhandel Mrd.) 21% (Euro 11,2 Mrd.) Büro 57% (Euro Büro 31,4 57% Mrd.) (Euro 31,4 Mrd.) Gemischt 14% (Euro 2,8 Mrd.) Einzelhandel 42% Einzelhandel (Euro 3,31 Mrd.) 31% (Euro 6,1 Mrd.) Büro 36% (Euro 7,1 Mrd.) Büro 33% (Euro 2,59 Mrd.) 2007 Euro 54,7 Mrd Euro 19,7 Mrd. *Andere Nutzung: Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien Stand 31. Dezember 2008 Quelle: Jones Lang LaSalle

7 Renditen* steigen weiter % 8 Lagerflächen 7 Fachmarktzentren 6 Shopping Center 5 Büroflächen *Netto-Anfangsrendite für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, München, Stuttgart Stand: 31. Dezember 2008 Quelle: Jones Lang LaSalle