Büromarkt Düsseldorf MarketView

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1 Büromarkt Düsseldorf MarketView Q2 213 CBRE Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,1 % Q/Q BIP Q4 DE -,6 % Q/Q IFO INDEX 1,9 Juni 213 GFK KONSUMKLIMA INDEX 6, Juni 213 ALQ DUS 8,8 % Juni Quick Stats Q2 213 Hot Topics Spitzenmiete stark gestiegen Umsatzergebnis trotz weniger Großabschlüsse über Vorjahresniveau Relativ stabile Leerstandsentwicklung Fertigstellungsvolumina unter langjährigem Durchschnitt Investmentvolumen über 1 Mrd. Spitzenrendite für Büroimmobilien gesunken Q/Q Umsatz 96.7 m² Leerstand 1,2 Mio. m² Spitzenmiete 27, /m² Spitzenrendite 4,9 % Fertigstellungen 18.7 m² ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Zum Jahresbeginn wurde vom Statistischen Bundesamt ein leichtes Plus des Bruttoinlandsproduktes von,1 % gegenüber dem Jahresendquartal 212 berechnet. Die Prognosen gehen jedoch erst ab dem Jahr 214 erst wieder von einem spürbaren Wachstum aus. In Düsseldorf musste im Juni 213 ein leichter Anstieg der Arbeitslosenquote auf 8,8 % verzeichnet werden, wohingegen die bundesweite Quote weiter auf nunmehr 6,6 % sank. Der NRW.BANK.ifo-Geschäftsklimaindex blieb im Juni relativ stabil. Die befragten Unternehmen bewerten ihre aktuelle geschäftliche Lage zwar leicht schlechter als noch im Mai, die künftige Entwicklung wurde jedoch positiver gesehen als im Vormonat. Büromarkt Der Büroflächenumsatz im Marktgebiet Düsseldorf belief sich im ersten Halbjahr auf 174. m² und betrug somit 1 % mehr als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Der Anteil leerstehender Büroflächen im Marktgebiet (ohne Flächen, die zur Untervermietung angeboten werden) erhöhte sich im Vorjahresvergleich um,8 %-Punkte auf nunmehr 1,9 % und liegt somit wieder auf dem am Jahresende 212 registrierten Niveau. In den letzten Monaten war ein deutlicher Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete auf nun 27, /m²/monat zu verzeichnen. Gegenüber dem Vorjahreswert ist dies eine Steigerung um 1 %. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vorjahresvergleich moderater um knapp % auf nun 14,22 /m²/monat. Investmentmarkt Im ersten Halbjahr 213 wurden insgesamt rund 12,6 Mrd. in deutsche Gewerbeimmobilien investiert und somit das Ergebnis des entsprechenden Vorjahreszeitraumes um 34 % übertroffen. Zudem ist das aktuelle Investmentvolumen das höchste in einem ersten Halbjahr seit dem Boomjahr 27. Auf die Top -Investmentzentren entfielen mit 6,8 Mrd. rund 4 % des Gesamtvolumens. Das im Marktgebiet Düsseldorf registrierte Volumen verzeichnete gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen massiven Anstieg um mehr als 2 % auf knapp 1,1 Mrd.. Rund 61 % davon entfiel auf die drei größten Eigentümerwechsel, den Kö-Bogen, das Stadttor sowie die Hafenspitze (ohne Hotel). Durch das limitierte Angebot im weiterhin stark nachgefragten Core- Segment sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Marktgebiet um,1 %-Punkte auf 4,9 % ab. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 212 Q2 213 J/J Bestand, in Mio. m² 9,24 9,37 + 1,4 % Umsatz, kum. in 1. m² 18,7 174, + 1, % Leerstand, in Mio. m²,94 1,2 + 8, % Leerstandsrate, in % 1,1 1,9 +,8 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 2, 27, + 1, % Spitzenrendite, in %,1 4,9,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) , % 213, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 213 Büromarkt Düsseldorf MarketView UMSATZ Im Marktgebiet Düsseldorf wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 213 insgesamt rund 174. m² Bürofläche umgesetzt. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum ist dies ein Plus von 1 %. Der Fünfjahresdurchschnitt von m² wurde somit fast erreicht. Insbesondere im zweiten Quartal wurde ein hoher Flächenumsatz registriert, der das Vorjahresquartal um 23 % überstieg. Der Eigennutzeranteil am Umsatz lag bei 8 %, was insbesondere dem nun in Bau gegangenen und somit zum Umsatz zählenden Eigennutzerprojekt der Flughafenverwaltung zuzuschreiben ist. Auf das Stadtgebiet Düsseldorf entfielen mit 13.4 m² rund 88 % des Flächenumsatzes. Somit erreichten die Gemeinden Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss mit 12 % einen relativ hohen Anteil am Flächenumsatz. Hier fallen insbesondere Vermietungen in Neuss ins Gewicht, darunter auch Erweiterungen von Johnson Controls. Rund die Hälfte des Gesamtumsatzes wurde durch Vermietungen von Flächen kleiner als 1. m² erzielt. Gemessen an der Zahl der Abschlüsse entfiel auf diese Größenkategorie ein Anteil von rund 9 %. In den vergangenen beiden Quartalen wurden lediglich zwei Transaktionen in der Größenordnung von mehr als 1. m² registriert. Hierbei handelt es sich um die Eigennutzung der Flughafenverwaltung sowie die Anmietung der Helaba im Teilmarkt Kennedydamm. Im Durchschnitt wurde im ersten Halbjahr pro Vertragsabschluss eine Fläche von 639 m² umgesetzt, was gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum nur eine marginale Erhöhung von 1 % darstellt. Unter anderem durch die Eigennutzung der Flughafenverwaltung sowie die Vermietungen an Rockwell Automation und an den Rheinisch-Westfälischen Genossenschaftsverband wurde mit 31. m² (18 % des Gesamtvolumens) der höchste Umsatz im Teilmarkt Flughafen erreicht, gefolgt vom Teilmarkt Kennedydamm mit 28.4 m² (16 %). An dritter Stelle stand der Teilmarkt Seestern mit 18.2 m² (1 %). Rund 41 % des Gesamtumsatzes entfielen auf Flächen erstklassiger Ausstattung (A-Kategorie), weitere 7 % auf Flächen mittlerer Ausstattungsqualität (B-Kategorie). Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Restl. Branchen 8% Q1 Q2 Q3 Q4 1-Jahresdurchschnitt: m² Banken, Finanzdienstl. 1% Transport, Verkehr 9% EDV 8% Öffentl. Dienste 8% Sonst. Dienstl. 7% *Grundgesamtheit aus 2 Branchen 2 LEERSTAND Der Anteil leerstehender Büroflächen im Marktgebiet erhöhte sich im Vorjahresvergleich um,8 %-Punkte auf nunmehr 1,9 % und liegt somit wieder auf dem am Jahresende 212 registrierten Niveau. Insbesondere die sehr hohe Vorvermietungsquote in den nun fertiggestellten Projekten und eine rege Expansionstätigkeit von Mieter trugen zu diesem stabilen Ergebnis bei. Im Stadtgebiet Düsseldorf liegt der Flächenleerstand bei 1, %, während sich im Umland ein Wert von 12, % ergibt. Die niedrigsten Leerstandsraten wurden in den Teilmärkten City-Nord (3, %), Düsseldorf- Süd (,1 %) und der City-Süd (6, %) registriert. Zusätzlich zum reinen Leerstand kommen zur Untervermietung angebotene Flächen hinzu, die sich zum Halbjahr auf 3.6 m² summierten. Rund die Hälfte davon ist im Teilmarkt Hafen sowie in Ratingen lokalisiert. Weitere rund 12 % dieser Flächen befinden sich jeweils in den Teilmärkten Linksrheinisch, Seestern und CBD. Grafik 3: Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt: 1, % Q2 213 Leerstand Leerstandsrate 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 213, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete & Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 213, gif Grafik : Mietpreisindex 3 Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im Marktgebiet erhöhte sich in den letzten Monaten deutlich. Lag der Wert im Jahresendquartal 212 und im ersten Quartal des aktuellen Jahres bei 26, /m²/monat, so sind in hochqualitativen Flächen in Top-Lage nun 27, /m²/monat erzielbar. Gegenüber dem Vorjahreswert ist dies eine Steigerung um 1 %. Nach wie vor ist die Spitzenmiete im Teilmarkt CBD erzielbar. Die realisierte Spitzenmiete (Median von 3 % des Vermietungsvolumen der letzten 12 Monate) vollzog die gleiche Entwicklung wie die erzielbare Spitzenmiete und erhöhte sich von 2, /m²/monat im zweiten Quartal 212 auf aktuell 27, /m²/monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet stieg im Vorjahresvergleich moderater um knapp % auf nunmehr 14,22 /m²/monat. Bezogen auf das Stadtgebiet Düsseldorf liegt der Wert bei 14,74 /m²/monat. Die höchste Steigerungsrate der gewichteten Durchschnittsmiete wurde im Vergleich zum Vorjahr in Neuss registriert. Hier stieg der Wert um 26 % auf nun 8,1 /m²/monat. Auch in Ratingen zogen die Mieten mit einem Plus von 13 % auf 1,62 /m²/monat stark an. Gesunken ist die Durchschnittsmiete dagegen insbesondere in den Teilmärkten City- Ost (-11 % auf 12,17 /m²/monat) und Düsseldorf-Süd (-8 % auf 1,79 /m²/monat). Q2 213 Büromarkt Düsseldorf MarketView Der CBRE Mietpreisindex (Q = 1) für das Marktgebiet Düsseldorf stieg gegenüber dem Stand zum Halbjahr 212 in Folge der deutlich angezogenen Spitzenmiete um rund 1 % an und liegt aktuell bei 168 Indexpunkten. 1 PIPELINE Grafik 6: Büroflächenpipeline Jahresdurchschnitt: 137. m² Deutschland Düsseldorf Das Volumen fertiggestellter Büroflächen lag in den vergangenen sechs Monaten mit rund 23.1 m² deutlich über dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums, in dem kaum neue Flächen auf den Markt kamen. Spekulative Flächen hatten nur einen sehr geringen Anteil. Im weiteren Jahresverlauf werden noch 99.3 m² neuer oder sanierter Fläche erwartet, darunter auch die beiden im CBD lokalisierten Projekte Dreischeibenhaus und Kö-Bogen sowie das Panta Rhei am Flughafen. Diese drei Projekte stellen auch den maßgeblichen Anteil an noch verfügbarer Fläche. Insgesamt sind 34 % der bis Jahresende projektierten Flächen noch unvermietet. Am Ende des Jahres 213 dürfte das Volumen neuer Flächen somit deutlich unter dem 1- Jahresdurchschnitt von 137. m² liegen. Im Jahr 214 sinkt das erwartete Fertigstellungsvolumen weiter ab. So wird nach heutigem Kenntnisstand nur noch rund 61.7 m² Fläche neu auf den Markt geführt, von denen aktuell noch 32 % spekulativ, d.h. ohne Vorvermietung, errichtet werden. Für das Jahr 21 wird maßgeblich durch den Neubau der Fachhochschule auf dem alten Schlösser-Areal ein wieder leicht höheres Volumen von m² erwartet, von dem bislang 41 % unvermietet sind fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer 213, CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 213 Büromarkt Düsseldorf MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Das höchste bis Jahresende 21 projektierte Volumen weist der Teilmarkt Linksrheinisch auf. Insgesamt werden hier 68.1 m² neuer Fläche erwartet, die sich fast alle bereits im Bau befinden sind. Unter anderem entstehen hier das Silizium an der Hansaallee, Bö 69 sowie die Projekte Belmundo und Lavista im Belsenpark Oberkassel. Rund 43 % der Flächen in diesem Teilmarkt werden spekulativ errichtet. Das zweithöchste Projektvolumen ist im Teilmarkt Nord registriert. Rund 64. m² werden hier bis Ende 21 erwartet. Darin enthalten sind neben dem Fachhochschulneubau auch die von Gerry Weber geplante Halle 29+ sowie der Neubau des Vereins Deutscher Zementwerke an der Münsterstraße. Im CBD summiert sich das projektierte Volumen auf 2.2 m². Zum Jahresende 213 sollen unter anderem das Sanierungsprojekt Dreischeibenhaus sowie der Neubau Kö-Bogen fertiggestellt werden. Weitere Projekte in diesem Teilmarkt sind zwei Neubauten an der Schadowstraße. INVESTMENT Nach dem starken Jahresauftakt mit einem gewerblichen Investmentvolumen von 671 Mio. zeigte sich der Düsseldorfer Markt auch im zweiten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 423 Mio. solide. Insgesamt lag das investierte Volumen mit knapp 1,1 Mrd. 29 % über dem Wert des ersten Halbjahres 212. Gestützt wurde dieses sehr gute Ergebnis insbesondere durch drei Großtransaktionen, die knapp 61 % des Gesamtvolumens auf sich vereinten. Nach dem Verkauf des Kö-Bogens für rund 42 Mio. im ersten Quartal wechselten im zweiten Quartal mit dem Stadttor und der Hafenspitze (ohne Hotel) zwei weitere Objekte mit einem Volumen von jeweils mehr als 1 Mio. den Besitzer. Rund 4 % des Gesamtvolumens wurde in Einzelhandelsimmobilien investiert, woran der Kö-Bogen wiederum einen großen Anteil hatte. Die zweitstärkste Assetklasse waren Büroimmobilien mit knapp 39 %. Hotelimmobilien im Düsseldorfer Marktgebiet erzielten einen Anteil von 7 %. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - *Grundgesamtheit aus 17 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite Q2 213 Der Anteil von Portfoliotransaktionen sank mit knapp 14 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht ab. Inländische Investoren hatten mit Investments in Höhe von 88 Mio. einen Anteil von 81 % am Gesamtvolumen. Internationale Investoren investierten zwar deutlich mehr als im Vorjahreszeitraum, dennoch sank ihr Anteil am Gesamtvolumen leicht um 2 % auf nunmehr 19 % ab. Die aktivste Käufergruppe waren Versicherungen und Pensionskassen, die mit 48 Mio. für rund 44 % des Volumens verantwortlich zeichneten. Jeweils rund 13 % des Gesamtvolumens investierten geschlossene Immobilienfonds (139 Mio. ) sowie offene Immobilien- und Spezialfonds (137 Mio. ) Linksrheinisch Nord CBD Flughafen Neuss spekulativ vorvermietet Eigennutzer Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lagen des Düsseldorfer Marktes sank aufgrund der weiterhin sehr hohen Nachfrage und in Verbindung mit dem knappen Angebot gegenüber dem Vorquartal um,1 %-Punkte auf aktuell 4,9 % ab. Gegenüber der Jahresmitte 212 beträgt der Rückgang,2 %-Punkte. 4 PROGNOSE Trotz nur sehr weniger Großabschlüsse erreichte der Flächenumsatz im Düsseldorfer Büromarktgebiet im ersten Halbjahr 213 ein beachtliches Volumen. Insbesondere die zahlreichen Expansionen zeigen, dass Düsseldorf mit seinem Umland ein attraktiver und solider Markt ist und bleibt. Aufgrund der noch erwarteten Großabschlüsse in näherer Zukunft rechnen wir mit einem Gesamtumsatz zum Jahresende von rund 4. m² Büroflächenumsatz. Die erzielbare Spitzenmiete sehen wir auf längere Sicht stabil auf dem aktuellen hohen Niveau. Die Leerstandsentwicklung dürfte durch den hohen Anteil an Vorvermietungen trotz des hohen Fertigstellungsvolumens relativ stabil bleiben bzw. eine leichte Aufwärtsbewegung zeigen. 213, CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat CBD ,4 14, 27, 21,6 City , 9, 1, 12,3 City-Nord 1.7 3, 9, 13, 11,64 City-Ost 1.4 1,3 9, 12, 12,17 City-Süd , 9, 1, 14,3 Flughafen ,7 1, 16, 13,31 Grafenberg/Ost ,4 1, 14, 12,13 Hafen , 13, 22, 17,7 Kennedydamm ,8 13, 19, 1,3 Linksrheinisch , 7, 14, 12,19 Nord ,6 9, 14, 12,69 Seestern ,7 9, 12, 12,4 Süd ,1 8, 12, 1,79 Neuss ,4 7, 1, 8,1 Ratingen 6.6 1,7 7, 12, 1,62 Hilden 2. 11, 7, 11, k. A. Erkrath 1.. 1,4 6, 11, k. A. GESAMT ,9 6, 27, 14,22 Q2 213 Büromarkt Düsseldorf MarketView 213, CBRE GmbH

6 Q2 213 Büromarkt Düsseldorf MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Anja Scholz Senior Analyst CBRE Kasernenstr Düsseldorf t: e: Agency Düsseldorf Hubert Breuer Senior Director Head of Agency Düsseldorf CBRE Kasernenstr Düsseldorf t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden , CBRE GmbH