Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q1 2016

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1 Savills Research Deutschland Marktüberblick Büromarkt Deutschland 216 Der Markt im Überblick steigt noch, aber Angebotsknappheit wird zum Wachstumshemmnis Der Büroflächenumsatz in den Top-6-Büromärkten summierte sich im 1. Quartal 216 auf knapp 8. und übertraf damit das bereits sehr umsatzstarke Vorjahresquartal (Abb. 1). Dieses Ergebnis mag angesichts steigender Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahlen sowie der wachsenden Wirtschaft zunächst nicht überraschen, ist aber alles andere als selbstverständlich. Denn während die Büroflächennachfrage in allen sechs Märkten steigt, wird das inzwischen sehr knappe Angebot zum Wachstumshemmnis. Die Leerstandsquote ging in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres im Durchschnitt der sechs Märkte um 3 Basispunkte auf 6, % zurück (Tab. 1). Angesichts des absehbaren Städtewachstums auf der einen und des nach wie vor geringen Bürochflächenfertigstellungsvolumens (Abb. ) auf der anderen Seite wird sich der Leerstandsabbau fortsetzen. In den zentralen Lagen gibt es in einigen Städten schon heute kaum noch freie Flächen, weshalb der hier auch schon seit längerem rückläufig ist (Abb. 4). Zu den Profiteuren dieser Entwicklung zählen zweifellos die Eigentümer: Nicht nur sind die Leerstände so gering wie seit Jahren nicht mehr, auch die Mieten befinden sich am oberen Ende ihrer 1-Jahres-Spanne (Abb. 6). Und der Anstieg wird sich fortsetzen. Für die Unternehmen hingegen wird das Marktumfeld immer anspruchsvoller. Flächenwachstum lässt sich oft nur noch mit langen Vorlaufzeiten und zu höheren Mieten oder in schlechteren Flächen und/oder Lagen realisieren. savills.de/research 1

2 216 Top-6-Büromärkte im Überblick Lediglich 22 % des es im 1. Quartal entfiel auf zentrale Teilmärkte Tab. 1 Büromarktkennziffern Büroflächenumsatz () Leerstandsrate (%) Spitzenmiete (EUR/) Durchschnittsmiete (EUR/) 16 ggü ggü ggü. 16 ggü. 16 ggü. Berlin ,2 % ,2 % 3, - 1 Bp. 24, +,8 %,1 + 2, % Düsseldorf ,8 % ,8 % 9,7-2 Bp. 26, +/-, % 14, + 2,1 % Frankfurt ,1 % ,6 % 9,1-11 Bp. 38, - 2,6 % 19,3 + 1,6 % Hamburg ,7 %.3-4,1 %,4-1 Bp., +/-, % 14,6 +,7 % Köln ,7 % ,8 % 6, - Bp. 22, + 2,3 % 13, -,8 % München , % ,4 % 4,7 - Bp. 34, +/-, % 16, +,9 % Top ,9 % ,2 % 6, - 3 Bp. 28,33 -,2 %,47 + 1,1 % Abb. 1 in den Top 6 1,, Abb. 2 3 Spitzenmiete - Ø Top 6 (li. Achse) Durchschnittsmiete - Ø Top 6 (li. Achse) Leerstandsrate - Ø Top 6 (re. Achse),8 4, 1% Mio.,6,4 3, 2, Mio. 2 1,2 1,,,77 213,71 213,69 213,7,64,61,77,79,79,77,97, *, * % Abb. 3 je Transaktion letzte 12 Monate Berlin letzte Jahre Abb. 4 anteil zentraler Teilmärkte* 1% 9% zentrale Teilmärkte übrige Teilmärkte München 1. Düsseldorf 7% 8% 77% 73% 71% 7% 7 % Köln Frankfurt 3% 1% % 23% 27% 29% % 2 Hamburg % / * jeweils zentraler Teilmarkt der Top 6 (Berlin: City Ost und City West) savills.de/research 2

3 216 Top-6-Büromärkte im Überblick in 216 leicht überdurchschnittlich bei rund 1, Mio. ABB Abb. 6 Spitzenmietentwicklung 4, 38, Spanne 26- Mittelwert Aktuell In 6 Monaten , EUR / 34, 32, 3, 28, , 24, 22, 2, Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Tab. 2 Die größten Vermietungen im 1. Quartal 216 im Überblick* Standort Mieter Bürofläche () Frankfurt EZB ca München MorphoSys ca. 13. Köln Stadt Köln ca Berlin KPMG ca Frankfurt SAP ca. 1. München EDF GmbH Engineering & Design im Fahrzeugbau ca. 1. München Landeshauptstadt München ca. 8.6 Berlin Zalando ca. 8.2 München Privatschule ca. 6.8 Frankfurt Stadt Frankfurt am Main ca. 6.7 / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Vermietungen savills.de/research 3

4 216 Berlin Flächenangebot und Projektentwicklungsvolumen gering Mieten steigen deutlich Abb. 7 Abb % * * % Abb. 9 nach Teilmarkt* Potsdamer Platz / Leipziger Platz City West % Abb City Ost 21%. City Rand 49% Randbezirke 21% / * letzte 12 Monate Der Berliner Markt in Kürze Leerstandsquote sinkt auf 3, % und wird weiter zurück gehen Knappes Flächenangebot bei zugleich (zu) wenigen Projektentwicklungen prägen den Berliner Büromarkt. In der Folge befinden sich die Mieten weiter im Aufwärtstrend. Die Spitzenmiete stieg ggü. dem Vorjahresquartal um 7, % auf 24, EUR/, die Durchschnittsmiete legte um 8,6 % auf,1 EUR/ zu. Trotz immer knapper werdender Alternativen stieg der gegenüber dem Vorjahresquartal um 9 % auf Dennoch ist zu beobachten, dass Mieter aufgrund der Flächenknappheit immer häufiger zu Verlängerungen und zur effizienteren Nutzung ihrer bestehenden Flächen neigen. In 216 wird zwar rund 226. neue Bürofläche fertiggestellt werden, jedoch ist diese bereits zu 63 % vorvermietet. Für das Folgejahr befinden sich gut 2. neue Bürofläche in der Pipeline. Daher wird das Mietniveau auf absehbare Zeit weiter steigen und die Leerstandsquote perspektivisch auf unter 3 % sinken. savills.de/research 4

5 216 Düsseldorf Anwälte dominieren Vermietungen im CBD Nutzer schließen wieder längere Verträge ab Abb. 11 Abb % * * % Abb. 13 nach Teilmarkt* sonstige Teilmärkte 3% Medienhafen 21% Abb Seestern 13% 1.. Düsseldorf Nord / Flughafen 7% Innenstadt 11% Kennedydamm 13% / * letzte 12 Monate Der Düsseldorfer Markt in Kürze Flächenknappheit in der Innenstadt nimmt zu Insbesondere in der Düsseldorfer Innenstadt ist das Angebot an Bürofläche in allen Größensegmenten knapp. Selbst Flächen in der Größenklasse unter 1. sind immer schwerer zu bekommen. In den zentralen Lagen dreht der Markt in Richtung eines Vermietermarktes. Aber auch bezogen auf den Gesamtmarkt setzt sich der Leerstandsabbau fort. Innerhalb der letzten zwölf Monate ging die Leerstandsquote um 12 Basispunkte auf 9,7 % zurück. Wie schon in den vergangenen Jahren zählen Anwaltskanzleien zu den stärksten Nachfragegruppen in der Innenstadt. Ihr Anteil am Umsatz belief sich in den vergangenen zwölf Monaten auf rund % (- bis - : 1 %). Banken hingegen ziehen sich - oft um Kosten zu sparen - aus den zentralen Lagen zunehmend zurück. Die Mieten werden ihren Aufwärtstrend voraussichtlich fortsetzen. Nicht zuletzt aufgrund dieser Tatsache sowie des knappen Angebots sind Mieter zunehmend bereit, Mietverträge mit längeren Laufzeiten als den üblichen fünf Jahren abzuschließen. savills.de/research

6 216 Frankfurt Gesuche von mehr als. im Markt Mietniveau bleibt stabil Abb. Abb % * * % Abb. 17 nach Teilmarkt* Abb sonstige Teilmärkte 27% Bankenviertel / City 33% Frankfurt Süd Westend 1% Eschborn Frankfurt West 1% / * letzte 12 Monate Der Frankfurter Markt in Kürze im 1. Quartal 216 höher als in jedem einzelnen Quartal Die ersten drei Monate des Jahres waren durch eine hohe Aktivität gekennzeichnet. Unter dem Strich mündete diese in einen von 1.3 (+ 2,1 % ggü. -). Damit war das 1. Quartal 216 stärker als jedes einzelne Quartal des vergangenen Jahres. Zudem befinden sich insgesamt mehr als. an Gesuchen im Markt, sodass für das Gesamtjahr mit einer Steigerung des es auf deutlich über 4. und damit einem Plus gegenüber dem Vorjahr gerechnet werden kann. Die Nachfrage wird jedoch weniger aus den für Frankfurt in der Vergangenheit typischen Großgesuchen gespeist, sondern kommt vornehmlich aus dem kleineren und mittleren Flächensegment. Trotz des insgesamt hohen Flächenangebots in 216 dürfte die Durchschnittsmiete leicht steigen. Die Spitzenmiete bleibt stabil bei 38, EUR/. savills.de/research 6

7 216 Hamburg von 17. kann Nachfrage nicht befriedigen Abb. 19 Abb % * * % Abb. 21 nach Teilmarkt* Abb. 22 sonstige Teilmärkte 2 City 27% Äußere Alsterlage. 1. Altona 1% Bahrenfeld City Süd 19% / * letzte 12 Monate Der Hamburger Markt in Kürze Nachfrageüberhang lässt Mietniveau weiter steigen Aufgrund der Relation von hoher Flächennachfrage zu vergleichsweise geringem -angebot müssen sich Mieter am Hamburger Büroflächenmarkt mittelfristig auf ein weiter steigendes Mietniveau einstellen. Aktuell liegt die Spitzenmiete bei, EUR/ und damit 2 % über dem Vorjahreswert. Das ist mit rund 17. im aktuellen Jahr zwar etwas höher als in den Vorjahren, aber es wird nicht ausreichen um die Nachfrage komplett zu befriedigen. Mittel- bis langfristig bedarf es mehr neuer Entwicklungen. Im Wettbewerb um Entwicklungsgrundstücke befinden sich die Entwickler von Gewerbeflächen jedoch in starker Konkurrenz zu Wohnbauentwicklern, die in der Regel höhere Grundstückspreise zahlen können. Für das laufende Jahr sind einige große Gesuche im Markt, darunter auch weitere seitens der Öffentlichen Hand. Aufgrund des knappen Angebots dürfte der Vorjahresumsatz von 27. in 216 jedoch nicht erreicht werden. savills.de/research 7

8 216 Köln Ehrenfeld nach der City gefragtester Teilmarkt Mieter neigen zu Vertragsverlängerungen Abb. 23 Abb % * * % Abb. nach Teilmarkt* Abb. 26 sonstige Teilmärkte Ossendorf / Nippes Porz / Flughafen 9% City 4% Kalk / Mülheim 11% Ehrenfeld / Braunsfeld 13% / * letzte 12 Monate Der Kölner Markt in Kürze Projektentwickler profitieren von Angebotsknappheit In der Kölner Innenstadt ist das Angebot an Flächen über 1. sehr überschaubar. Aus Mangel an Alternativen verlängern viele Nutzer im Bestand. Nutzer, die mehr Fläche benötigen, haben oft nur die Wahl zwischen vier Optionen: höhere Miete, schlechtere Flächenqualität, schlechtere Lage oder das Aufteilen ihrer Fläche auf mehrere Etagen oder Standorte. Projektentwickler, die (spekulative) Objekte realisieren, profitieren von dieser Flächenknappheit. Besonders gut hat dieses Modell im Teilmarkt Ehrenfeld funktioniert, der derzeit der Gewinner dieser Flächenknappheit in der Kölner City ist. Mehr als 2 größere und kleinere Deals wurden im 1. Quartals hier abgeschlossen. Insgesamt entfielen knapp 2 % des es der ersten drei Monate des Jahres 216 auf diesen Teilmarkt. Ehrenfeld überzeugt durch seine gute infrastrukturelle Anbindung und ist wegen seiner lebendigen Quartiere bei Medien- und Werbeagenturen beliebt. Die Mieten sind dort im Vergleich zur Innenstadt mit 12, EUR/ bis 14, EUR/ Euro moderat. savills.de/research 8

9 216 München Angebotsmangel im Zentrum lässt Mieter auf Stadtrand Nord und City West ausweichen Abb. 27 Abb % % % % 3% * * 1% % Abb. 29 nach Teilmarkt* Abb. 3 Stadtrand Nord 17% 3.. sonstige Teilmärkte 37% 2. City West %. 1. Stadtrand West 7% Zentrum Stadtrand Ost / * letzte 12 Monate Der Münchener Markt in Kürze Mieter beginnen, sich auf geringes Flächenangebot einzustellen Die Nachfrage am Münchener Büromarkt übersteigt das Angebot nach wie vor deutlich. Die Leerstandsquote am Gesamtmarkt beträgt aktuell lediglich 4,7 %. Mit einem Wert von unter 2 % ist die Leerstandsquote im Zentrum - und mittlerweile auch dem gesamten mittleren Ring - noch deutlich niedriger. Aufgrund der Angebotsknappheit könnte der in diesem Jahr gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgehen. Die Mieter haben die angespannte Marktsituation erkannt und planen bereits mit längeren Vorlaufzeiten. Denn kurzfristig finden sie qualitativ gleichwertige Flächen nur zu einem höheren Preis oder zu vergleichbarer Miete in schlechterer Lage. Obwohl in 216 mit so viel Fläche fertiggestellt wird wie zuletzt 21, reicht dies jedoch nicht aus um die Nachfrage zu bedienen. Da Entwicklungsgrundstücke knapp sind, muss mittelfristig die Frage beantwortet werden, wie zukünftig genügend Bürofläche geschaffen werden kann. savills.de/research 9

10 216 Savills Deutschland In Deutschland ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: D HH B Unsere Dienstleistungen»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios»» Corporate Finance - Valuation»» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien»» Landlord und Occupier Services k F S M Savills Deutschland Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Mornhart Office Agency Deutschland +49 () mmornhart@savills.de Christian Leska Office Agency Berlin +49 () cleska@savills.de Jan-Niklas Schroers Office Agency Düsseldorf +49 () jnschroers@savills.de Benjamin Remy Office Agency Frankfurt +49 () bremy@savills.de Ken Hoppe Office Agency Hamburg +49 () khoppe@savills.de Simon Löseke Office Agency Köln +49 () sloeseke@savills.de Nico Jungnickel Office Agency München +49 () njungnickel@savills.de Matthias Pink Research Deutschland +49 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 18 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 7 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 3. Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills April 216 savills.de/research 1