Büromarkt Frankfurt MarketView

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1 Büromarkt Frankfurt MarketView Q3 213 Global Research and Consulting BIP Q2 DE +,7 % Q/Q BIP Q1 DE ±, % Q/Q IFO INDEX 17,7 Sept. 213 GFK KONSUMKLIMA INDEX 7, Sept. 213 ALQ FFM 7,3 % Sept Quick Stats Q3 213 Hot Topics Umsatz des dritten Quartals 213 im Jahresvergleich stabil (-3 % ggü. Q3 213) Q/Q Umsatz 117. m² Leerstand 1,71 Mio. m² Spitzenmiete 38, /m² Spitzenrendite 4,8 % Fertigstellungen 7.9 m² 9 % weniger Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen als im Vorjahreszeitraum Vermietungen im kleinflächigen Bereich und zwischen. und 1. m² prägen Marktgeschehen in Q3 213 Starke Nachfrage am Investmentmarkt, Frankfurt verzeichnet höchstes Investitionsvolumen in Deutschland ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Die deutsche Wirtschaft konnte nach einem schwachen Jahresauftakt im Frühjahr in den Sommermonaten wieder kräftig zulegen. Nach Angaben von Destatis erhöhte sich das Bruttoinlandsprodukt im zweiten Quartal 213 um,7 % gegenüber dem Vorquartal. Bestätigt wird dieses positive Signal für die deutsche Wirtschaft auch von wichtigen Stimmungsindikatoren wie dem zuletzt weiter gestiegenen ifo Geschäftsklimaindex. Positiver als auf Bundesebene wird sich laut Konjunkturprognose des Statistischen Landesamtes das Bruttoinlandsprodukt 213 für Hessen entwickeln. Mit einem Wirtschaftswachstum von 1,3 % übertrifft es die Prognosewerte der gesamtdeutschen Wirtschaft deutlich und sorgt somit für einen weiteren Beschäftigungsaufbau und sinkende Arbeitslosenzahlen. Büromarkt Ein relativ stabiles Quartalsergebnis, das mit 117. m² nur leicht unter dem Ergebnis des dritten Quartals 212 lag, sicherte dem Frankfurter Immobilienmarkt gegen Ende des dritten Quartals ein solides Umsatzergebnis. Der bisherige kumulierte Flächenumsatz für 213 betrug insgesamt 321. m² und lag damit 9 % unter dem entsprechenden Vorjahresergebnis. Vor allem ein recht schwaches Auftaktquartal sowie längere Entscheidungsprozesse auf Nutzerseite verhinderten eine höhere Dynamik. Nichts desto trotz setzt sich der Leerstandsabbau auch in der Mainmetropole weiter fort und sorgte für eine weiter sinkende Leerstandsrate. Die Nachfrage nach höherwertigen Flächen schlug sich auch in einer gestiegenen gewichteten Durchschnittsmiete nieder, während die erzielbare Spitzenmiete in Frankfurts CBD weiterhin bei 38, /m²/monat liegt Tendenz steigend. Investmentmarkt Die seit Jahresbeginn sehr starke Nachfrage auf dem Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt ist auch im dritten Quartal ungebrochen und hat weiter an Dynamik hinzugewonnen. Das Investitionsvolumen betrug in den ersten neun Monaten 213 2,9 Mrd., der entsprechende Vorjahreswert wurde somit mehr als verdoppelt (+119 %). Frankfurt gilt damit als der bedeutendste Immobilieninvestmentmarkt Deutschlands und erreichte einen relativen Anteil von fast 14 % aller in Deutschland getätigten Investments in Gewerbeimmobilien. Mehr als zwei Drittel (68 %) des gesamten Investitionskapitals entfielen auf Büroimmobilien. Die Spitzenrendite blieb aufgrund der hohen Nachfrage stabil auf einem niedrigen Niveau von 4,8 %. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q3 212 Q3 213 J/J Bestand, in Mio. m² 11,71 11,79 +,7 % Umsatz, kum. in 1. m² 34, ,4 % Leerstand, in Mio. m² 1,77 1,71 3,4 % Leerstandsrate, in % 1,1 14,,6 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 38, 38,, % Spitzenrendite, in %, 4,8,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,2 % 213, GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q3 213 Büromarkt Frankfurt MarketView 2 UMSATZ Nach einem verhaltenen Auftaktquartal und einem guten Umsatz im zweiten Jahresviertel näherte sich das kumulierte Büroflächenumsatzergebnis gegen Ende des dritten Quartals dem überdurchschnittlichen Wert des Vorjahres weiter an. In den ersten drei Quartalen 213 fanden in Frankfurt rund 321. m² Bürofläche einen neuen Mieter. Dieses Umsatzergebnis stellt im Vergleich zu den guten Vermietungsleistungen des Vorjahreszeitraums einen Rückgang um 9 % dar. Kennzeichnend für das Marktgeschehen der ersten neun Monate waren im Wesentlichen Vermietungen im kleinflächigen Bereich unter 1. m². So entfielen neun von zehn der knapp 4 registrierten Transaktionen in diese Kategorie. Daneben haben Vermietungen im Segment zwischen. bis 1. m² bezogen auf den Flächenumsatz als auch auf die Anzahl der Abschlüsse gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich zugenommen. Ein Mangel an großflächigen Vermietungen über 1. m², deren kumulierter Flächenumsatz 19 % unter dem Vorjahresergebnis lag, prägte ebenso den bisherigen Vermietungsmarkt. Zwar sind Flächengesuche dieser Größenordnung im Markt weiter vorhanden, die Anmietungsentscheidungen gestalten sich aber bei einem nur unzureichenden Angebot an geeigneten Flächen gerade in zentralen Lagen oft langwierig. Die starke Nachfrage nach zentral gelegenen Flächen zeigte sich am hohen Umsatz im Frankfurter CBD (Bankenlage, City und Westend). Dort wurden 213 bisher ca m² vermietet, was knapp 4 % der gesamten Vermietungsleistung im Marktgebiet Frankfurt entspricht. Das Marktgeschehen wurde deutlich von den für Frankfurt typischen Banken und Finanzdienstleistern geprägt, die für rund ein Drittel aller angemieteten Flächen verantwortlich zeichneten, gefolgt von Beratungsunternehmen, die einen relativen Anteil von 16 % am gesamten Vermietungsvolumen auf sich verbuchen konnten. Beide Branchen haben jeweils ca. 7 % mehr Flächen angemietet als im Vorjahreszeitraum. LEERSTAND Der Leerstand belief sich zum Ende des dritten Quartals 213 auf 1,71 Mio. m² und hat sich damit im Vorjahresvergleich um gut 3 % verringert. Bei einem Büroflächenbestand von 11,8 Mio. m² betrug die Leerstandsrate entsprechend 14, %, was einen Rückgang um,6 %-Punkte im Vergleich zum dritten Quartal 212 bedeutet. Der Rückgang des Leerstandes ist bei einem relativ stabilen Umsatzergebnis insbesondere auf das hohe Volumen von Abrissen und Umnutzungen nicht mehr vermarktungsfähiger Flächen zurückzuführen. In diesem Jahr wurden bisher über 84. m² Büroflächen vom Markt genommen, von denen ein hoher Anteil von ca. 64 % zukünftig in Wohnraum oder andere Nutzungsformen wie etwa Hotels umgewidmet wird. Das Angebot an Büroflächen, das aus den Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate, den aktuell zur Untervermietung verfügbaren Flächen und dem Leerstand besteht, belief sich zum Ende des dritten Quartals auf 1,84 Mio. m². Obwohl das Volumen der spekulativen Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate mit 7. m² im Vorjahresvergleich um 17 % gewachsen ist, ist die Angebotsfläche im betrachteten Zeitraum um 2 % zurückgegangen. Neben dem Rückgang des Leerstandes hat auch der Rückgang der zur Untervermietung angebotenen Flächen einen deutlichen Anteil an der Reduktion des Angebots. Das Volumen der zur Untervermietung angebotenen Flächen hat sich in den letzten zwölf Monaten um 3 % deutlich reduziert. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Restl. Branchen 37% Handel 4% EDV 4% Q1 Q2 Q3 Q4 Telekomm. 7% 1-Jahresdurchschnitt: 14, % 1-Jahresdurchschnitt: m² *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q3 213 Leerstand Leerstandsrate Banken, Finanzdienstl. 32% Berater 16% 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 213, GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete/ Gewichtete Durchschnittsmiete Q3 213 Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt liegt unverändert bei 38, /m²/monat. Erzielbar ist sie in modernen und qualitativ hochwertigen Objekten in der Bankenlage, wie dem für 214 projektierten TaunusTurm. Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir mit einer weiterhin stabilen Spitzenmiete aufgrund des nur geringen zur Verfügung stehenden Angebots an erstklassigen Büroflächen, das weiterhin auf eine große Nachfrage am Markt trifft. Eine wesentliche Steigerung der oberen Mietpreisspanne wurde im Teilmarkt City registriert, in dem die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um 4, (+1 %) auf 34, /m²/monat gestiegen ist. Diese Mietpreise können in modernen, hochwertigen Objekten wie zum Beispiel dem Nextower erzielt werden. Die Entwicklung der Spitzenmieten in den anderen Teilmärkten zeigte sich im Wesentlichen stabil. Während sie in Sachsenhausen um 6 % stieg, gab sie in Frankfurt Ost um 3 % und vor allem im Mertonviertel aufgrund des dortigen hohen Leerstandes um 4 % nach. Die realisierte Spitzenmiete, die durch den Median der teuersten Vertragsabschlüsse von 3 % des Umsatzvolumens der letzten zwölf Monate gebildet wird, hat sich mit 39, /m²/monat im Vergleich zum Vorjahr um knapp 14 % erhöht. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Frankfurter Marktgebiet betrug gegen Ende des dritten Quartals ,98 /m²/monat und konnte somit im Vorjahresvergleich leicht zulegen (+2 %). Am stärksten gestiegen ist die gewichtete Durchschnittsmiete im Teilmarkt Frankfurt West (18 %) sowie in der Bankenlage und in Eschborn (jeweils 14 %) durch Neuanmietungen in projektierten Büroflächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität. Der stärkste Rückgang wurde im Teilmarkt Sachsenhausen (-17 %) und im Mertonviertel (-1 %) registriert. Durch die unverändert hohe erzielbare Spitzenmiete verharrt auch der Mietpreisindex bei 219 Indexpunkten. Q2 213 Büromarkt Frankfurt MarketView Deutschland Frankfurt Grafik 6: Büroflächenpipeline Jahresdurchschnitt: 26.2 m² fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer PIPELINE Im kommenden Quartal rechnen wir mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 2. m². Von diesen noch im Jahr 213 auf den Markt kommenden Flächen stehen dem Vermietungsmarkt rund.4 m² (27 %) zur Verfügung. Der überwiegende Teil ist durch Eigennutzung (44 %) oder Vorvermietung (29 %) nicht mehr verfügbar. Im gesamten Jahr 213 werden dann voraussichtlich knapp 26. m² neue Büroflächen auf den Markt gekommen sein und somit deutlich mehr als doppelt so viel neue Flächen (+148 %) als im Vorjahreszeitraum. Dennoch liegt das Fertigstellungsvolumen für 213 rund 2 % unter dem zehnjährigen Durchschnittswert (26.2 m²). Für das Jahr 214 rechnen wir mit einem Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf insgesamt knapp 313. m². Mit der Fertigstellung des EZB- Neubaus (14. m²) und des TaunusTurms (6. m²) fällt die bezugsfertige Errichtung zwei der größten Projekte in diesen Zeitraum. Durch den EZB-Neubau ist der Anteil der Eigennutzung charakteristisch für die Fertigstellungen des nächsten Jahres. Dieser ist mit über einem Drittel verhältnismäßig hoch. Für 21 ist bisher mit Fertigstellungen von insgesamt 69.2 m² zu rechnen, wovon ca. zwei Drittel (66 %) nach aktuellem Stand spekulativ errichtet werden. Aufgrund der stabilen Fundamentalfaktoren der deutschen Wirtschaft und am Finanzplatz Frankfurt, die dank des Beschäftigungsaufbaus auch zukünftig für eine stabile Nachfrage nach modernen Büroflächen sorgen werden, rechnen wir mit der Realisierung weiterer Projekte für 21 und einer Erhöhung der Vorvermietungsquote in den projektierten Flächen , GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q3 213 Büromarkt Frankfurt MarketView 4 PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Im Betrachtungszeitraum bis zum Jahresende 21 wird mit ca m² das größte projektierte Flächenvolumen im Teilmarkt Bankenlage realisiert. Der Anteil spekulativ errichteter Flächen konnte im bisherigen Jahresverlauf durch Vorvermietungen auf rund 6 % reduziert werden. Das zweitgrößte Fertigstellungsvolumen wird mit 1.3 m² im Teilmarkt Frankfurt Ost erwartet, das sich jedoch fast ausschließlich durch die Errichtung des EZB-Neubaus erklären lässt. Mit 43. m² rangiert derzeit der Teilmarkt Bahnhofsviertel an dritter Stelle hinsichtlich der bis zum Jahresende 21 projektierten Fertigstellungen. Durch eine besonders hohe Vorvermietungsleistung sind in diesem Teilmarkt nur noch 14 % der Flächen zur Anmietung verfügbar. Teilmärkte mit erwähnenswerten Fertigstellungsvolumina sind außerdem mit jeweils ca. 32. m² Eschborn und die City. Besonders Eschborn glänzt mit einer hohen Vorvermietungsleistung, nur 9 % der bis 21 errichteten Flächen sind noch auf dem Vermietungsmarkt verfügbar, in der City sind es dagegen rund 81 %. INVESTMENT Nach einem überaus erfolgreichen ersten Investmenthalbjahr 213 hat die Dynamik auf dem Frankfurter Investmentmarkt im dritten Quartal weiter zugenommen. In den ersten neun Monaten 213 betrug das Transaktionsvolumen in Frankfurt rund 2,9 Mrd.. Das bedeutet, dass bis dato mehr als doppelt so viel (+119 %) in Immobilien investiert wurde als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Frankfurt führt damit die Liste der Top-Immobilieninvestitionsstandorte in Deutschland an. In den ersten neun Monaten entfielen rund 6 % des investierten Kapitals auf Büroimmobilien ein klares Zeichen der Wertschätzung der nationalen und internationalen Investoren in den hiesigen Büromarkt. Durch die hohe Nachfrage in diesem Segment gab die Spitzenrendite im Jahresvergleich um 2 Basispunkte auf 4,8 % nach. Das Gros des Investmentvolumens kam dabei zu 84 % durch Ankäufe in den Größenklassen oberhalb der Mio. -Marke zustande. Im Vorjahresvergleich hat sich das Investitionsvolumen in diesen Klassen aufgrund einiger großvolumiger Transaktionen nahezu verdreifacht. Das Investitionsvolumen lag im Durchschnitt aller Klassen bei Mio. pro Transaktion und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite Vor allem eigenkapitalstarke Versicherungen und Pensionskassen waren auf der Käuferseite in den ersten neun Monaten 213 sehr aktiv und stellten rund 44 % des gesamten Investitionsvolumens, ein starker Vertrauensbeweis in die Stabilität des Frankfurter Immobilieninvestmentmarktes. Offene Immobilien- und Spezialfonds waren die zweitgrößte Käufergruppe, die 26 % des investierten Kapitals bereitstellten. Drittgrößte Käufergruppe waren Privatinvestoren, die ebenfalls einen beträchtlichen Anteil von 18 % der Investitionssumme auf sich verbuchen konnten. Fast ein Drittel (32 %) des gesamten Investitionsvolumens wurde in den ersten neun Monaten von ausländischen Investoren getätigt. PROGNOSE Neben stabilen sozioökonomischen Fundamentaldaten auf Bundes- sowie auf Regional- und Stadtebene ist auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt eine anhaltend hohe Nachfrage zu verzeichnen, die sich auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzten wird, so dass der Vermietungsumsatz zum Jahresende 213 ca. 47. m² erreichen könnte, was in etwa dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre entspricht. Die unveränderte Nachfrage nach modernen Büroflächen sorgt weiterhin für eine stabile Entwicklung der (Spitzen-)Mieten und führt zusammen mit den nur wenigen spekulativ projektierten Büroflächen sowie dem verhältnismäßig hohen Volumen von Abrissen und Umnutzungen nicht mehr marktfähiger Flächen zu weiter sinkenden Leerstandsraten. Aufgrund der positiven Marktlage auf dem Investmentmarkt, wird sich die Spitzenrendite für Core- Büroimmobilien auf niedrigem Wert stabilisieren Bankenl. Ost BHF- V. spekulativ vorvermietet Eigennutzer Eschborn Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) City , GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Bahnhofsviertel , 8, 16, 13,92 Bankenlage ,1 18, 38, 3,38 Bürostadt/Niederrad 12. 2,9 7, 1, 11,9 City West ,1 11, 21, 14,43 Eschborn ,1 7, 14, 14,22 Frankfurt City ,9 12, 34, 21,86 Frankfurt Flughafen 3.1 7,6 1, 28, 18,6 Frankfurt Nord ,2 8, 14, k. A. Frankfurt Ost ,4 7, 1, 11,41 Frankfurt Süd, 9, 1, k. A. Frankfurt West 2.8 9,3 7, 13, 11,8 Mertonviertel 4. 29, 8, 13, 1,2 Messe/Europaviertel 2.1 8,9 1, 21, k. A. Niedereschbach.3 3,8 6, 11, 8,87 Offenbach Kaiserlei ,2 8, 12, k. A. Rebstock 2,6 1, 17, k. A. Sachsenhausen ,3 1, 19, 12,9 Sossenheim/Rödelheim/Hausen ,7 7, 14, 14,13 Westend ,8 1, 3, 22,91 Westhafen 14,2 17, 26, k. A. GESAMT , 6, 38, 17,98 Q2 213 Büromarkt Frankfurt MarketView 213, GmbH

6 Q3 213 Büromarkt Frankfurt MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany 6323 Frankfurt t: e: Johannes Dreher Analyst 6323 Frankfurt t: e: Agency Frankfurt Carsten Ape Managing Director Head of Agency Germany 6323 Frankfurt t: e: Alexander Riegel Director Co-Head of Agency Frankfurt 6323 Frankfurt t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK 6 Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der GmbH vervielfältigt werden , GmbH