Lager- und Logistikmarkt Hamburg MarketView

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1 Lager- und Logistikmarkt MarketView H1 214 Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,8 % Q/Q BIP Q4 DE +,4 % Q/Q IFO INDEX 19,7 Juni 214 BA STELLENINDEX 153 Juni 214 ALQ HH 7,5 % Juni 214 ÜBERBLICK Quick Stats H1 214 Umsatz davon Q1 214 davon Q2 214 Hot Topics 22. m² m² 73.2 m² Großvolumige Eigennutzer bestimmen das Markgeschehen Investmentvolumen unter dem starken Vorjahr Spitzenrenditen weiterhin auf Rekordtief J/J Anteil Eigennutzer 41 % Spitzenmiete 5,7 /m² Spitzenrendite 6,25 % Investitionsvolumen 11 Mio. Flächenumsatz rückläufig Der Flächenumsatz am er Lager- und Logistikmarkt lag im ersten Halbjahr 214 bei rund 22. m². Dies entspricht einem Rückgang von rund 11 % zum Vorjahreswert. Eigennutzeranteil leicht gesunken Der Eigennutzeranteil lag bei 41 %, beziehungsweise 82.9 m² und hat gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres (58 %) um 17 %-Punkte abgenommen. Höchster Flächenumsatz im Stadtgebiet Rund 61 % des registrierten Umsatzvolumens in der ersten Jahreshälfte konzentrierte sich auf des er Stadtgebiet. Spitzenmieten auf Vorjahresniveau Durchschnittsmieten rückläufig Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für hochwertige Lager- und Logistikimmobilien blieb auch in der gesamten ersten Jahreshälfte 214 stabil bei 5,7 /m²/monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete nahm gegenüber dem Vorjahr rund 1 % auf 4,56 /m²/monat ab. Im er Umland liegt die gewichtete Durchschnittsmiete zum Ende des zweiten Quartals 214 mit 4,7 /m²/monat über dem Stadtgebiet mit 4,48 /m²/monat. Fertigstellungsvolumen gestiegen Das Fertigstellungsvolumen nahm im Vorjahresvergleich um 47 % auf 93.4 m² Lager- und Logistikfläche zu. Der Eigennutzeranteil liegt hierbei bei rund 63 %. Investmentvolumen unter Niveau des starken Vorjahres Investitionen in die Assetklasse Lager/Logistik/Produktion lagen mit einem Volumen von 11 Mio. rund 37 % unter dem Vorjahreswert. Container-Terminal Waltershof 1 Quelle: Fotolia 214, GmbH

2 Q2 2 Q4 2 Q2 21 Q4 21 Q2 22 Q4 22 Q2 23 Q4 23 Q2 24 Q4 24 Q2 25 Q4 25 Q2 26 Q4 26 Q2 27 Q4 27 Q2 28 Q4 28 Q2 29 Q4 29 Q2 21 Q4 21 Q2 211 Q4 211 Q2 212 Q4 212 Q2 213 Q4 213 Q Oct-7 Feb-8 Jun-8 Oct-8 Feb-9 Jun-9 Oct-9 Feb-1 Jun-1 Oct-1 Feb-11 Jun-11 Oct-11 Feb-12 Jun-12 Oct-12 Feb-13 Jun-13 Oct-13 Feb-14 Jun-14 H1 214 Lager- und Logistikmarkt MarketView Marktumfeld Die deutsche Wirtschaft startete in das Jahr 214 mit einem Wirtschaftswachstum von,8 % im ersten Quartal. Die konjunkturelle Erholung in der Eurozone wirkt sich dabei belebend auf den deutschen Außenhandel aus und sorgt langfristig für positive Exportaussichten. Gegenwärtig drückt jedoch die Krise in der Ukraine auf die Stimmung im Großund Außenhandel, von dem rund 1 % der Unternehmen Waren nach Russland ausführen. Mit einem Anteil von mehr als 3 % an den europaweiten Exporten nach Russland (Eurostat 213), ist Deutschland in der EU am stärksten von den Sanktionen Russlands betroffen. Vor diesem Hintergrund ist mit einem leichten Dämpfer des Wachstums des deutschen BIP im zweiten Quartal zu rechnen. Für das Gesamtjahr 214 wird nach der Konsensus-Prognose ein Wachstum von bis zu 2, % angenommen. Für die gesamte Euro Zone liegt die Prognose für 214 bei 1,1 %. Am Logistikstandort schlägt sich diese Entwicklung ebenfalls nieder. Auch die er Wirtschaft profitiert von der konjunkturellen Aufhellung. So wird im zweiten Quartal das Geschäftsklima der er Wirtschaft im IHK Konjunkturbarometer, trotz leichter Eintrübung vom ersten Quartal überwiegend positiv bewertet. Dagegen wird die zukünftige Geschäftslage von mehr der befragten Unternehmen eher ungünstig (24,3 %) als eher günstig (15,4 %) beurteilt. Hier spielt mit hinein, dass neben einer nachlassenden Inlandsnachfrage (48,3 %), viele der befragten Unternehmen ungünstige wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen (38,8 %) und verminderte Auslandsnachfrage (23,6 %) als ein hohes Risiko für die Geschäftsentwicklung in den kommenden 12 Monaten ansehen. Verschiedene Krisen wie der Konflikt in der Ukraine, im Nahen Osten, in Syrien und im Irak wirken sich gegenwärtig bremsend auf den Welthandel aus. Ebenfalls von großer Bedeutung sind die nachlassenden Einfuhren Chinas einem der wichtigsten Außenhandelspartner Deutschlands. In Anbetracht dieser Entwicklung ist der Verlauf des BDI (Baltic Dry Index) zu bewerten, welcher Verschiffung von Trockenschüttgütern wie Erz, Kohle und Baugütern wiedergibt. Diese nahm, nach einem leichten Anstieg vom dritten Quartal 213 bis zum ersten Quartal 214, wieder deutlich auf das Niveau von 212 ab. Grafik 1: Seefrachtindices BDI Index = Quelle: Baltic Exchange, Vereinigung er Schiffsmakler und Schiffsagenten (VHSS e.v.) Grafik 2: Hafen Containerumschlag 1, , 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Quelle: Hafen Baltic Dry Index Durchschnittlicher Containerumschlag ( ): 5,4 Mio. TEU ConTex Index = ConTex Grafik 3: er Konjunkturbarometer Wirtschaftszweig Groß-/Außenhandel Salden Investitionspläne Personalpläne Geschäftslage Zukünftige Lage Quelle: Handelskammer 214, GmbH

3 3 Grafik 4: Flächenumsatz in 1. m² H1 214 Umland Stadtgebiet Großraum Grafik 5: Spitzenmiete Paneuropäischer Vergleich in /m²/monat 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, Q2 214 Amsterdam Barcelona Helsinki Lissabon Paris Ile-de-France Rotterdam Valencia Warschau Grafik 6: Spitzenmiete Vergleich Deutschland München Frankfurt Düsseldorf Berlin Jahresdurchschnitt (25-213): m², 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, in /m²/monat Umsatz Der Logistik- und Lagerflächenumsatz in der ersten Jahreshälfte lag mit rund 22. m² rund 11 % unter dem Vorjahresergebnis von m². Der Eigennutzeranteil lag bei 41 %, beziehungsweise 82.9 m² und hat gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres (58 %) um 17 %-Punkte abgenommen. Abschlüsse über 5. m² machten rund 54 % des Halbjahresumsatzes aus und verteilten sich zu beinahe gleichen Teilen auf das er Stadtgebiet und das Umland. Der Neubau des Airport Cargo Centers durch den Flughafen von rund 2. m² stellt den größten Abschluss des Halbjahres dar. Im Teilmarkt -West konnten mit der Anmietung von rund 11. m² Hallenfläche durch die Stadt sowie dem Eigennutzerabschluss der CITTI Handelsgesellschaft von rund 1.7 m² ebenfalls zwei Abschlüsse über 1. m² registriert werden. Entsprechend konnte in -West mit einem Anteil von 18 % am Gesamtvolumen (oder 36.1 m²) der höchste Flächenumsatz registriert werden. Es folgt der traditionell umsatzstarke Teilmarkt Harburg/Süderelbe mit einem Umsatzvolumen von rund 27.6 m². Dies entspricht einem Anteil von 14 % am Gesamtvolumen. Auf das gesamte Stadtgebiet südlich der Elbe entfiel ein Flächenvolumen von 37. m² oder 18 % am Gesamtumsatz. Hier zählt der Neubau des rund 8. m² großen Produktionsstandorts des Airbuszulieferers Aircelle zu den größten registrierten Abschlüssen. Schon am er Büromarkt konnte mit der 8. m² großen Anmietung von Airbus im Europa- Center Finkenwerder, ein bedeutender Abschluss der Luftfahrtbranche registriert werden. Das Bekenntnis der Airbus-nahen Firma Aircelle zu unterstreicht erneut die Bedeutung der Luftfahrtbranche für den Standort. Mit 26.1 m² oder 13 % am Gesamtvolumen konnte in Rade außerhalb s der dritthöchste Lagerflächenumsatz registriert werden. Hier mietete die voneupen Logistik GmbH rund 9.5 m² an. Miete Die seit dem Vorjahr registrierte Seitwärtsbewegung der Spitzenmieten an Europas größten Logistikstandorten, setzt sich auch im ersten Quartal 214 fort. Nachdem im vergangenen Jahr bereits in Amsterdam die Spitzenmiete um 1 % auf 6,25 /m²/monat anstieg, konnte nun mit Rotterdam an einem weiteren niederländischen Standort ein Mietpreisanstieg registriert werden. Im Vorjahresvergleich nahm die Spitzenmiete um rund 3 % auf 6, /m²/monat zu. Im spanischen Valencia liegt die Spitzenmiete wie auch im Vorquartal auf dem Wert von 2,5 /m²/monat. Dieser Rekordwert liegt rund 9 % unter dem Vorjahrswert. An deutschen Top 5-Standorten liegt die Spitzenmiete für hochwertige Logistikflächen bester Ausstattungsqualität und Lage stabil auf Vorjahrsniveau. Ausnahmen stellen hierbei Berlin und München dar. Hier nahm die Spitzenmiete um jeweils 2 % sauf 4,6 /m²/monat und 6,5 /m²/monat zu. In nahm die gewichtete Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorjahr rund 1 % auf 4,56 /m²/monat ab. Im er Umland liegt die gewichtete Durchschnittsmiete zum Ende des zweiten Quartals 214 mit 4,7 /m²/monat über dem Stadtgebiet mit 4,48 /m²/monat. H1 214 Lager- und Logistikmarkt MarketView 3 214, GmbH

4 H1 214 Lager- und Logistikmarkt MarketView Fertigstellungen und Pipeline Bislang wurden im ersten Halbjahr rund 93.4 m² Lagerund Logistikfläche fertiggestellt. Dies stellt einen Zuwachs um 47 % zum Vorjahr dar. Allerdings dominieren Eigennutzer mit einem Anteil von 63 % am Halbjahresvolumen. Auch bei der Fertigstellungspipeline bis 216 zeigt sich ein ähnliches Bild. Rund 95.3 m² oder 47 % am Gesamtvolumen werden derzeit als eigengenutzte Immobilien geplant. Vor allem 215 dominieren sie mit einem Anteil von rund 6 % am Jahresvolumen. Beispielhaft hierfür ist der Bau der rund 6. m² großen XXL-Immobilie durch die DHL Supply Chain im Auftrag von Tom Tailor, welche in der ersten Jahreshälfte 215 realisiert werden soll. Während die erwarteten Fertigstellungen in diesem Jahr von rund 143. m² noch leicht unter dem Niveau des langjährigen Mittels von 147. m² liegen, ist 215 mit rund m² und damit einer leichten Erhöhung zu rechnen. INVESTMENT Die Anziehungskraft des deutschen Lager- und Logistiksegments auf Immobilieninvestoren bleibt ungebrochen hoch. In der ersten Jahreshälfte 214 wurden rund 1,8 Mrd. in deutsche Logistikimmobilien investiert ein erneut deutlicher Anstieg um fast 74 % gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahreszeitraum. Im Gesamtvergleich nahm der Anteil am gewerblichen Investmentvolumen des ersten Halbjahres um 2,5 %-Punkte zu. Auch am Standort konnte auf ein dynamisches erstes Halbjahr zurückgeblickt werden. Zwar lag das registrierte Transaktionsvolumen mit 11 Mio. deutlich (-37 %) unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Dieses stellte jedoch mit einem Volumen von 174 Mio. das bis dato höchste Transaktionsvolumen eines Halbjahrs dar. Im Vergleich zu den Gesamtumsätzen der letzten Jahre liegt das im ersten Halbjahr erzielte Investitionsvolumen dennoch sehr hoch. So wurden zur Jahresmitte rund 49 % und damit fast die Hälfte des Investitionsvolumens aus 213 bzw. sogar Dreiviertel aus 212 erreicht. Im selben Maß wie am deutschlandweiten Investmentmarkt die Nachfrage nach Immobilien mit Wertsteigerungspotential steigt, nimmt auch die Bedeutung von Logistikimmobilie als attraktives Anlageobjekt zu. Entsprechend bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Premiumobjekten, mit bonitätsstarken Mietern in attraktiven Lagen ungebrochen hoch. Dies sorgt für eine stabile Spitzenrendite auf dem Niveau des Vorquartals von 6,25 %. Gegenüber dem Vorjahreswert stellt dies ein Rückgang um,25 %-Punkte dar. Grafik 7: Fertigstellungen und Pipeline in 1. m² Fertiggestellt Spekulativ Vorvermietet Eigennutzer Nur zur Vorvermietung Grafik 8: Spitzenrendite und Investmentvolumen* in Mio. in % 3 8, H1 214 Transaktionsvolumen* (Mio. ) Spitzenrendite (%) Jahresdurchschnitt (26-213): 147. m² Durchschnittliches Transaktionsvolumen (23-213): 149,2 Mio. *Investmentvolumen für Lager- und Logistikimmobilien im Stadtgebiet zzgl. Umland (Auflistung der zum Umland zählenden Gemeinden siehe Seite 5/6 unter Marktgebiet ) 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4 PROGNOSE Nach der längsten Rezession in der Geschichte der Eurozone deuten erste Zeichen auf eine optimistische Entwicklung und konjunkturelle Erholung hin. Ebenso sollte die konjunkturelle Entwicklung bedeutender deutscher Außenhandelspartner wie Großbritannien oder die USA die Wirtschaft hierzulande positiv beeinflussen. Andererseits stellen verschiedene lokale Unwägbarkeiten den Logistikstandort vor weitere Herausforderungen. Hierzu zählen neben der ausstehenden richterlichen Entscheidung zur Elbvertiefung, auch die Abfertigungsprobleme am er Hafen. Die tatsächlichen Auswirkungen auf den Groß- und Außenhandel sowie die gesamte Logistikbranche bleiben daher weiter abzuwarten. Vor dem Hintergrund des bisher registrierten Flächenumsatz, gehen wir jedoch derzeit von einem Jahresumsatz zwischen 45. und 475. Quadratmetern aus. 214, GmbH

5 Teilmarkt Stadtgebiet Umland Großraum Kumulierter Flächenumsatz H1 214 in m² Fertigstellungen Q in m² Erzielbare Spitzenmiete in /m²/monat , , ,7 H1 214 Lager- und Logistikmarkt MarketView 5 214, GmbH

6 H1 214 Lager- und Logistikmarkt MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director, Head of Research Germany Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Frank Sgonina Analyst Valentinskamp t: e: frank.sgonina@cbre.com Agency Industrial Frank Freitag Director, Head of Industrial/Logistics Valentinskamp t: e: frank.freitag@cbre.com Logistics Investment Jan Koch Associate Director, Logistics Investment Valentinskamp t: e: jan.koch@cbre.com + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der GmbH vervielfältigt werden , GmbH