Büromarkt Frankfurt MarketView

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1 Büromarkt Frankfurt MarketView Q3 214 Global Research and Consulting BIP Q2 214,2 % Q/Q BIP Q ,7 % Q/Q IFO INDEX 14,7 Sept. 214 BA-STELLENINDEX 17 Sept. 214 ALQ FFM 7,3 % Sept Quick Stats Q3 214 Hot Topics Rückgang des Büroflächenumsatzes im bisherigen Jahresverlauf aufgrund fehlender Großabschlüsse 3. Quartal jedoch stärkster Büroflächenumsatz Spitzenmiete bleibt stabil Durchschnittsmiete zog leicht an Geringe Fertigstellungspipeline für 21/216 erwartet Q/Q Umsatz 97. m² Leerstand 1,34 Mio. m² Spitzenmiete 38, /m² Spitzenrendite 4,7 % Fertigstellungen 1.8 m² Ungebrochen hohe Nachfrage von Core- Investoren sorgt für stabile Spitzenrendite auf niedrigem Niveau Steigende Nachfrage von Investoren nach Modernisierungsobjekten und nicht CBD- Lagen ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Frankfurt ist Deutschlands Finanzzentrum und zugleich internationaler Finanzplatz. Seit Jahrzehnten sitzen hier bereits wichtige Aufsichtsinstitutionen und vor allem die Europäische Zentralbank. Da das Regulierungssystem innerhalb Europas weiter ausgebaut wird, profitiert auch die Mainmetropole hiervon. Dies zeigte bereits jetzt Auswirkungen auf den Bürovermietungsmarkt. So erweiterten im dritten Quartal die Deutsche Bundesbank und die Kreditanstalt für Wiederaufbau ihre Niederlassungen mit neuen Anmietungen. Eine im dritten Quartal vom Center for Financial Studies durchgeführte Befragung unter 4 Unternehmen in Deutschland, die im Bereich Banken und Finanzdienstleister tätig sind, ergab, dass vor allem Beratungs-unternehmen von den neuen Regulierungen im Bankensektor profitieren, neue Mitarbeiter einstellen und mehr investieren wollen. Büromarkt In den ersten neun Monaten 214 wurde am Frankfurter Bürovermietungsmarkt ein Umsatzvolumen von m² verzeichnet. Im Vergleich mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Umsatzrückgang von rund 18 %. Zu dieser Entwicklung trug maßgeblich eine deutliche Abnahme des Vermietungsvolumens im großflächigen Bereich bei. Die erzielbare Spitzenmiete liegt weiterhin stabil bei 38, /m²/monat. Das Leerstandsvolumen hat sich im Vorjahresvergleich deutlich um 22 % reduziert. Für das gesamte Jahr 214 erwarten wir bis Jahresende ein außerordentlich hohes Fertigstellungsvolumen an Neubauflächen, was aber vor allem der Fertigstellung des Neubaus der Europäischen Zentralbank geschuldet ist. In den Jahren 21 und 216 ist nach heutigem Stand mit einer unterdurchschnittlichen Büroflächenpipeline zu rechnen. Investmentmarkt Der Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien gewann im dritten Quartal mit einer Investitionssumme von 81 Mio oder einer Steigerung von 32 % gegenüber dem Vorquartal deutlich an Dynamik. Das kumulierte Investitionsvolumen der ersten drei Quartale lag jedoch 23 % unter dem herausragenden Vorjahresergebnis, aber bemerkenswerte 43 % über dem fünfjährigen Durchschnittswert der jeweils ersten drei Quartale. Dies spiegelt die kontinuierlich steigende Nachfrage und Fungibilität von Gewerbeimmobilien- Investments am internationalen Finanzplatz Frankfurt wider. Aufgrund einiger erwarteter großvolumiger Investmenttransaktionen wird die Dynamik zum Jahresende stark steigen und die Spitzenrenditen weiter unter Druck bleiben. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q3 213 Q3 214 J/J Bestand, in Mio. m² 11,79 11,6 1,2 % Umsatz, kum. in 1. m² ,4 18,3 % Leerstand, in Mio. m² 1,71 1,34 21,6 % Leerstandsrate, in % 14, 11, 3, %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 38, 38,, % Spitzenrendite, in % 4,8 4,7,1 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,8 % 214, GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Frankfurt MarketView 2 UMSATZ Das dritte Quartal schloss mit einem Umsatzergebnis von 97. m² ab und war damit das bisher stärkste Quartal 214. Die Abschlüsse der Hauptverwaltung der Deutschen Bundesbank von 1.4 m² im Trianon an der Mainzer Landstraße in direkter Nachbarschaft zu Projektentwicklungen wie Marienbogen, Main Zero und T8 sowie dem mit 7.8 m² zweitgrößten Vertragsabschluss der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im IBC trugen maßgeblich dazu bei. Der Umsatzrückgang des kumulierten Büroflächenvolumens der ersten drei Quartale gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 18 % auf m², ist zum einen dem Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse generell, als auch dem begrenzten Angebot an hochwertigen Flächen in zentraler Lage geschuldet, so dass Anreize zum Umzug gering bleiben. Unternehmen verlängerten stattdessen oft ihren bisherigen Mietvertrag. Vertragsverlängerungen, die nicht zum Umsatz gezählt werden, summierten sich in diesem Jahr bisher auf fast 1. m², was in etwa 37 % des kumulierten Flächenumsatzes entspricht. Als mit Abstand umsatzstärkster Teilmarkt stellte sich in den ersten drei Quartalen 214 die Bankenlage heraus, auf die 29 % des gesamten Umsatzes entfiel. Mit etwas Abstand folgten die zentralen Teilmärkte Westend (12 %), City (1 %) und City West (1 %). Die größten Anmietungen in den ersten neun Monaten des Jahres waren die der Deutschen Bank im Main Zero mit insgesamt 32.6 m² und der eingangs erwähnte Abschluss der Deutschen Bundesbank im Trianon. Dies spiegelt sich auch in der Betrachtung der Mieterbranchen wider. Mit 3 % waren Banken- und Finanzdienstleister die deutlich dominierende Mietergruppe im bisherigen Jahresverlauf. Die Berater lagen zwar auf Platz zwei, brachten es aber nur auf einen Anteil von 9 % am gesamten Umsatzvolumen. Auf Platz drei folgte die IT- Branche mit gut 6 %. LEERSTAND Die Leerstandsrate ist im Vorjahresvergleich auf Gesamtmarktebene deutlich um 3 %-Punkte zurückgegangen und lag zum Ende des dritten Quartals bei nur noch 11, % und somit weit unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von 1, %. Das Leerstandsvolumen reduzierte sich ebenfalls deutlich um 22 % auf aktuell 1,34 Mio. m² Bürofläche. Vor allem Abrisse und Umnutzungen von zumeist leerstehenden Bürogebäuden von knapp 2. m² in den ersten neun Monaten 214 und damit fast dreimal so viel wie im Vorjahreszeitraum haben zu dieser positiven Entwicklung des Leerstandes beigetragen. Vorrangig wird nicht mehr zeitgemäßer Büroraum zu Wohnraum umgenutzt, da dieser in der Stadt Frankfurt Mangelware ist. Das Angebot an Büroflächen im Frankfurter Marktgebiet beläuft sich aktuell auf rund 1,4 Mio. m², was einer Angebotsrate von 12, % entspricht. Im Angebot sind neben Leerstandsflächen und Untervermietungsflächen auch die spekulativen Fertigstellungen der kommenden zwölf Monate eingerechnet. Aufgrund der zahlreichen Abrisse und dem nur geringen Anteil an spekulativen Büroflächenfertigstellungen ist die Angebotsfläche in den letzten 12 Monaten um 21% gesunken. Auch die zur Untervermietung angebotene Bürofläche ist im Vorjahresvergleich um 2 % gesunken, ein positives Zeichen für den Wirtschaftsstandort Frankfurt. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt: m² Restl. Branchen 4% Immobilien % Transport, Verkehr % 1-Jahresdurchschnitt: 1, % Q1 Q2 Q3 Q4 *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q3 214 Leerstand EDV 6% Berater 9% Leerstandsrate Banken, Finanzdienstl. 3% 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 214, GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete & Gewichtete Durchschnittsmiete Q3 214 Grafik : Mietpreisindex 3 Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die gewichtete Durchschnittsmiete, die sich aus den Vertragsabschlüssen der vergangenen zwölf Monate berechnet, stieg im Vorjahresvergleich um % an und lag Ende September bei 18,83 /m²/monat. Die hohe Nachfrage in zentraler Lage ist für den Anstieg maßgeblich verantwortlich. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in erstklassig ausgestatteten Bürogebäuden in zentraler Lage blieb stabil bei 38, /m²/monat. Mittelfristig ist aber aufgrund eines abnehmenden Flächenangebots von neuund hochwertigen Flächen im CBD mit einem Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen. Unter den 2 Teilmärkten Frankfurts wies die Bankenlage mit 26,4 /m²/monat die höchste gewichtete Durchschnittsmiete auf. Auch die anderen beiden CBD-Teilmärkte City und Westend rangierten mit 21,93 /m²/monat und 2,9 /m²/monat auf den vorderen Plätzen. Der Mietpreisindex Frankfurt liegt aufgrund der seit Jahren stabilen erzielbaren Spitzenmiete seit dem Schlussquartal 28 unverändert bei 219 Indexpunkten. Der Index für Deutschland hingegen nahm im Vorjahresvergleich leicht um,9 Indexpunkte zu, was sich durch den Anstieg der erzielbaren Spitzenmieten in Hamburg und München begründet. Q3 214 Büromarkt Frankfurt MarketView Grafik 6: Büroflächenpipeline Jahresdurchschnitt: 27.7 m² Deutschland Frankfurt fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer PIPELINE Für das Gesamtjahr 214 erwarten wir ein überdurchschnittlich hohes Fertigstellungsvolumen von insgesamt 261. m² neu erstellter und kernsanierter Bürofläche im Markt Frankfurt. Davon wurden bereits 4 % im bisherigen Jahresverlauf fertiggestellt. Im vierten Quartal sorgt nun vor allem die großvolumige Eigennutzung der Europäischen Zentralbank mit 14. m² im Ostend für das hohe Fertigstellungsvolumen von insgesamt 12. m², so dass das Volumen im Jahr 214 rund ein Viertel höher als im langjährigen Durchschnitt ausfallen wird. In den Folgejahren schrumpft die Fertigstellungspipeline mit knapp 14. m² im Jahr 21 bzw. 1. m² im Jahr 216 auf ein unterdurchschnittliches Maß. Der langjährige Durchschnitt von 24 bis 213 beläuft sich auf fast 28. m² und wird damit um 33 % bzw. 2 % unterschritten, sofern in den nächsten Quartalen keine weiteren Projektierungen hinzukommen. Aufgrund des relativ niedrigen Fertigstellungsvolumens und der hohen Nachfrage nach hochwertigen vor allem zentral gelegenen Flächen werden spekulative Projektentwicklungen dringend benötigt. Die aktuellen Anteile der noch unvermieteten Büroflächenfertigstellungen von 21 (2%) und 216 (%) werden daher bis zur Fertigstellung noch stark abnehmen. Die im CBD erwarteten spekulativen Büroflächenfertigstellungen wie beispielsweise MA RO (8.9 m²) und Vista (7. m²) entlasten so die knappe Angebotssituation an hochwertigen, zentral gelegenen Flächen auf dem Bürovermietungsmarkt etwas, allerdings frühestens ab Ende 21, bzw. Mitte 216. In der City sorgen nach aktuellem Stand das Turm-Center mit 1. m² ab Ende 21 und der Opernplatz XIV Anfang 216 mit 7. m² für eine leichte Erhöhung des Angebots , GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Frankfurt MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Zum Jahresende 214 erfolgt die Fertigstellung des Eigennutzer-Neubaus der Europäischen Zentralbank, so dass der Teilmarkt Ost wohl vorerst zum letzten Mal die Pipeline nach Teilmärkten anführt. Aufgrund der erhöhten Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in zentraler Lage wird in der Bankenlage eine leicht erhöhte Bautätigkeit festgestellt, insbesondere entlang der Mainzer Landstraße, Taunusanlage und Neuen Mainzer Straße. Allerdings wird ein Großteil dieser Büroflächen (6 %) frühestens in 216 fertiggestellt werden und es sind bereits 4 % der bis Ende 216 projektierten Büroflächen in diesem Teilmarkt vorvermietet. Im Bahnhofsviertel stehen dem Markt nach heutigem Stand sogar nur 14 % der Neubauflächen zur Verfügung. Im Teilmarkt City trägt vor allem das aktuell noch unvermietete Turm-Center ab Jahresende 21 mit rund 1. m² Bürofläche zu einer leichten Entspannung der knappen Angebotssituation bei. In der mehr peripher gelegenen City West wird derzeit der St. Martin Tower realisiert, dessen 23. m² Bürofläche noch auf einen Nutzer warten. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - INVESTMENT Im dritten Quartal wurde mit einem Investitionsvolumen in *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten gewerbliche Immobilien von 81 Mio. das bisher stärkste Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Umsatzergebnis 214 erzielt. Vor allem die Größenklassen Benchmarkrendite bis Mio. wurden im Vergleich zum Vorjahr deutlich häufiger gehandelt. Die Anzahl der Transaktionen wie auch das investierte Volumen haben sich in diesen Größenklassen 2 6 in etwa verdoppelt, wobei sich neben institutionellen Investoren auch vermehrt Privatinvestoren Immobilienanlagen 2 aufgrund der deutlich höheren Rendite im Vergleich zum Anleihen- und Geldmarkt zuwenden. In Folge dessen 4 halbierte sich das durchschnittliche Investitionsvolumen und 1 betrug Ende September gut 26 Mio.. Büroimmobilien 3 waren in den ersten drei Quartalen mit einem Anteil von 1 8 % am Investitionsvolumen die am stärksten nachgefragte 2 Assetklasse. Maßgeblich zu diesem hohen Wert haben der Verkauf des Polizeipräsidiums (aus dem Leo I-Portfolio) von 1 Commerz Real an Patrizia für deutlich über 3 Mio. sowie der Verkauf des DB Schenker Headquarters Alpha Rotex im neuen Frankfurter Stadtteil Gateway Gardens in Q3 214 unmittelbarer Nähe des Frankfurter Flughafens von Groß Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Bundesanleihe (in %) und Partner/OFB (Helaba Gruppe) an die Zurich Gruppe und des WestendCarrees von Tishman Speyer an die IVG für jeweils über 1 Mio. beigetragen. Das zweitgrößte Investitionsvolumen entfiel mit einem Anteil von 17 % auf Hotelimmobilien, die damit ihre Investitionssumme im Vorjahresvergleich deutlich steigern konnten (+83 %). Bemerkenswert ist außerdem das ein hoher Anteil von rund 6 % aller Hoteltransaktionen im Rahmen von Paketverkäufen getätigt wurden, wie beispielsweise das InterContinental im Bahnhofsviertel von GSSG an Katar Hospitality als Bestandteil des Pan-Europe Portfolio. Bei den Einzeltransaktionen ist vor allem das Hilton Frankfurt mit einem Volumen von mehr als 11 Millionen hervorzuheben, das von London & Regional an einen internationalen Privatinvestor verkauft wurde. Der von Hotels betreute Deal ist damit die bisher größte Einzeltransaktion im deutschlandweiten Hotelsegment des laufenden Jahres. Über alle Assetklassen hinweg nahm der Portfolioanteil stark zu und verdoppelte sich im Vorjahresvergleich. Im vierten Quartal wird die hohe Nachfrage nach großvolumigen Investmentalternativen am Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt besonders deutlich werden, da mehrere Großtransaktionen kurz vor ihrem Abschluss stehen und somit ein Gesamtjahresergebnis von rund vier Milliarden Euro nicht ausgeschlossen ist. Die Bürospitzenrendite bleibt aufgrund der hohen Nachfrage weiterhin stabil auf niedrigem Niveau von 4,7 %. Für gute Immobilienprodukte in Nebenlagen zeichnet sich eine Renditekompression ab, da Investoren ihre Risikobereitschaft erhöhen und sich vermehrt auch wertsteigerungsorientierten Objekten zuwenden. Daneben registrieren wir ein erhöhtes Interesse seitens Investoren an Projektentwicklungen in zentralen Büromarktlagen Ost Bankenl. BHF- V. spekulativ vorvermietet Eigennutzer City City W. 4 PROGNOSE Aufgrund der bisherigen Aufschiebung von Anmietungsentscheidungen der Unternehmen und einem traditionell starken Schlussquartal rechnet mit einer Steigerung der Vermietungsleistung im vierten Quartal, so dass der Büroflächenumsatz die Marke von 4. m² noch erreichen kann. Die erzielbare Spitzenmiete wird bis Jahresende stabil bleiben. Mittelfristig ist aber aufgrund eines abnehmenden Flächenangebots von neu- und hochwertigen Flächen im CBD mit einem Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen. Das Leerstandsvolumen wird sich vor allem im Bereich gut ausgestatteter Büro-flächen in zentralen Lagen weiter reduzieren. Die Fertigstellungspipeline der nächsten Jahre wird unterdurchschnittlich gering ausfallen. 214, GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Bahnhofsviertel ,1 8, 16, 14,33 Bankenlage ,9 18, 38, 26,4 Bürostadt/Niederrad ,8 7, 1, 12, City West , 11, 21, 1,1 Eschborn ,7 7, 14, 1,97 Frankfurt City ,3 12, 34, 21,93 Frankfurt Flughafen 4. 7, 1, 28, 18, Frankfurt Nord 2,8 8, 14, k. A. Frankfurt Ost ,6 7, 1, 11,78 Frankfurt Süd 1.4 3,9 9, 1, k. A. Frankfurt West. 4,8 7, 13, 13,2 Mertonviertel , 8, 13, 12, Messe/Europaviertel ,2 1, 21, k. A. Niedereschbach 1. 31,1 6, 11, k. A. Offenbach Kaiserlei ,8 8, 12, k. A. Rebstock 2,6 1, 17, k. A. Sachsenhausen ,6 1, 19, 1,2 Sossenheim/Rödelheim/Hausen ,9 7, 14, 1,9 Westend ,3 1, 3, 2,9 Westhafen 4.6 8,2 17, 26, 2,49 GESAMT , 6, 38, 18,83 Q3 214 Büromarkt Frankfurt MarketView 214, GmbH

6 Q3 214 Büromarkt Frankfurt MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany 6323 Frankfurt t: e: Johannes Dreher Analyst 6323 Frankfurt t: e: Agency Frankfurt Carsten Ape Managing Director Head of Agency Germany 6323 Frankfurt t: e: Alexander Riegel Director Co-Head of Agency Frankfurt 6323 Frankfurt t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK 6 Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der GmbH vervielfältigt werden , GmbH