Büromarkt Frankfurt MarketView

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1 Büromarkt Frankfurt MarketView Q2 214 Global Research and Consulting 1 BIP Q1 DE +,8 % Q/Q Quick Stats Q2 214 Hot Topics Büroflächenumsatz mit 16.4 m² 19 % unter Vorjahreswert Umsatzvolumen im CBD um 3 % im Vorjahresvergleich gestiegen Spitzenmiete bleibt stabil Durchschnittsmiete legt deutlich zu Q/Q Umsatz 72.1 m² Leerstand 1,3 Mio. m² Spitzenmiete 38, /m² Spitzenrendite 4,7 % Fertigstellungen. m² BIP Q4 DE +,4 % Q/Q Leerstandsrate geht um 1, %-Punkte auf 13 % in den letzten zwölf Monaten zurück Hohe Nachfrage von Core-Investoren sorgt für stabile Spitzenrendite auf niedrigem Niveau ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Neben guten wirtschaftlichen Rahmendaten erfreut sich der Standort Frankfurt eines erhöhten Interesses, das sich vermehrt durch Zuzüge von Unternehmen äußert. Dabei achten Unternehmen stärker auf ein urbanes, kreatives Umfeld und einen zentralen Standort, um sich beim Wettbewerb um qualifizierte Arbeitnehmer durch gute Erreichbarkeit attraktiv zu bleiben. Auch Frankfurts Bedeutungsausbau als internationaler Finanzstandort hat weitere Fortschritte gemacht. Die Entscheidung der chinesischen Regierung, den Renminbi- Devisenhandel im Euroraum ausschließlich in der Mainmetropole stattfinden zu lassen, nimmt mit der Ernennung der im Westend ansässigen Bank of China als erstes Institut in der Eurozone als Yuan-Clearing-Stelle konkrete Züge an und führte seitens chinesischer Banken bereits zu ersten Reaktionen auf dem Büromarkt. So hat die China Construction Bank in unmittelbarer Nähe zur Clearing-Bank ein Gebäude zur Eigennutzung erworben und wird dort deutlich mehr Fläche belegen als bisher. Büromarkt Nach einem umsatzstarken Jahresstart nahm die Vermietungsdynamik durch einen Mangel an Großabschlüssen im zweiten Quartal ab. Mit einem kumulierten Halbjahresergebnis von 16.4 m² endete das zweite Quartal mit einem Minus von 19 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Trotz Umsatzrückgang zeigten sich auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt jedoch positive Entwicklungen. So setzte sich die Reduktion des Leerstandes weiter fort, der im Vorjahresvergleich um mehr als 1 % auf 1,3 Mio. m² zurückging. Gleichzeitig nahm die Leerstandsquote um 1, %-Punkte auf aktuell 13, % ab. Steigern konnte sich dagegen die gewichtete Durchschnittsmiete mit einem Plus von 17 % auf derzeit 19,67 /m²/monat. Die erzielbare Spitzenmiete blieb stabil bei 38, /m²/monat den mit Abstand höchsten Wert unter den deutschen Büromarktzentren. Investmentmarkt Die weiterhin hohe Investitionstätigkeit in gewerbliche Immobilien in Frankfurt zeigt sich an dem vergleichsweise starken Umsatzergebnis von rund 1,3 Mrd., auch wenn das überragende Vorjahresergebnis nicht erreicht werden konnte. Jedoch zeichnen sich für die zweite Jahreshälfte einige Großtransaktionen ab, die in Summe zu einem sehr guten Gesamtjahresergebnis führen sollten. Büroimmobilien waren mit rund 73 % des Investitionsvolumens die am stärksten nachgefragte Anlageklasse. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 213 Q2 214 J/J Bestand, in Mio. m² 11,76 11,69,6 % Umsatz, kum. in 1. m² 24 16,4 18,9 % Leerstand, in Mio. m² 1,7 1,3 1, % Leerstandsrate, in % 14, 13, 1, %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 38, 38,, % Spitzenrendite, in % 4,8 4,7,1 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,8 % IFO INDEX 19,7 Juni 214 BA-STELLENINDEX 13 Juni 214 ALQ FFM 7,3 % Juni , GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Frankfurt MarketView 2 UMSATZ Im ersten Halbjahr 214 wurden 16.4 m² Bürofläche vermietet, was einen Umsatzrückgang von ca. 19 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum darstellt. Dieser Rückgang ist in erster Linie auf das Ausbleiben von Großabschlüssen jenseits der. m²-marke zurückzuführen. Unternehmen zeigen sich zum einen aufgrund des derzeit ungewissen weiteren Verlaufs der Weltkonjunktur, aber auch aufgrund des geringen Angebots an hochwertigen und zentral gelegenen Flächen bei gleichzeitig uneingeschränktem hohen Anspruch bzgl. Lage- und Ausstattungsqualität noch zurückhaltend bei Neuanmietungen oder verlängern oft ihren bestehenden Mietvertrag. Größte Deals im zweiten Quartal waren der Abschluss der FOM Hochschule mit fast. m² im Voltacenter in der Franklinstraße und die Eigennutzung der China Construction Bank mit rund 4. m² im Sanierungsprojekt West 77 an der Bockenheimer Landstraße. Somit blieb der Abschluss der Deutschen Bank über 32. m² aus dem ersten Quartal die bisher größte und prägendste Anmietung im ersten Halbjahr. Dementsprechend war die Branche der Banken und Finanzdienstleister mit 36 % der nachgefragten Büroflächen (9.9 m²) die mit Abstand stärkste Mietergruppe auf dem Frankfurter Büroimmobilienmarkt im ersten Halbjahr, gefolgt von Beratungsunternehmen, die für rund 8 % des Flächenumsatzes verantwortlich zeichneten. Wichtigste Teilmärkte im ersten Halbjahr waren mit einem Umsatz von 88.9 m² die Teilmärkte Bankenlage, City und Westend, die zusammen Frankfurts Central Business District (CBD) bilden. Hier wurde mehr als die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes getätigt. In diesen zentralen Lagen konnte der Flächenumsatz im Vorjahresvergleich sogar um 3 % gesteigert werden. Die rege Vermietungsaktivität im CBD spiegelt die große Nachfrage nach hochwertigen und zentral gelegenen Flächen wider, welche sich auch in der Analyse der Ausstattungsqualität der neubelegten Büroflächen zeigt: Mit mehr als zwei Dritteln der im ersten Halbjahr vermieteten Flächen verfügte der Großteil über eine gehobene Ausstattungskategorie (sog. A-Flächen). LEERSTAND Der Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt wurde zum Ende des zweiten Quartals im Vorjahresvergleich um 1 % auf 1,3 Mio. m² reduziert. Zahlreiche Abrisse und Umnutzungen (vor allem zu Wohnraum) nicht mehr marktgängiger Bürogebäude von insgesamt m² sowie zahlreiche begonnene Sanierungsprojekte von insgesamt 1. m², die dem Vermietungsmarkt während der Bauphase nicht zur Verfügung stehen, trugen im ersten Halbjahr zum Leerstandsabbau bei. Daneben ist mit knapp 4. m² nur ein sehr geringes Volumen an fertiggestellten Büroflächen derzeit noch unvermietet. Bei einem Büroflächenbestand von 11,7 Mio. m² resultiert hieraus eine Leerstandsrate von 13, %, was einen Rückgang um 1, %- Punkte im Vergleich zum ersten Halbjahr 213 bedeutet. Das Angebot an Büroflächen, das aus den Fertigstellungen der nächsten zwölf Monaten, der aktuell zur Untervermietung verfügbaren Flächen, die sich in den letzten zwölf Monaten um 17 % reduziert haben und dem Leerstand besteht, belief sich zum Ende des ersten Quartals auf 1,63 Mio. m² (-11 % im Vorjahresvergleich). Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Restl. Branchen 4% 1-Jahresdurchschnitt: 1, % 1-Jahresdurchschnitt: m² Aus-, Weiterbildung 4% Q1 Q2 Q3 Q4 EDV 6% Sport, Freizeit, Kultur 6% *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q2 214 Leerstand Berater 8% Banken, Finanzdienstl. 36% Leerstandsrate 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 214, GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete & Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 214 Spitzenmiete Grafik : Mietpreisindex Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für beste Büroflächen in zentraler Innenstadtlage ist im Frankfurter CBD erzielbar und blieb stabil bei 38, /m²/monat. Aufgrund des weiterhin begrenzten Angebots im CBD an neu- und hochwertigen Flächen bei gleichzeitig stabiler Nachfrage in diesen Teilmärkten konnte sich die Spitzenmiete auf diesem Niveau festigen. Durch die unveränderte erzielbare Spitzenmiete verharrt auch der Mietpreisindex (Referenzwert = Q1 1986) bei 219 Indexpunkten. Die gewichtete Durchschnittsmiete aller abgeschlossenen Mietverträge der letzten zwölf Monate betrug zum Halbjahr 19,67 /m²/monat und konnte sich damit im Vorjahresvergleich um 17 % steigern. Begründen lässt sich diese Entwicklung mit einem gestiegenen Anteil an hochpreisigen Vermietungen im CBD. Die realisierte Spitzenmiete (Median aus 3 % des Umsatzes der teuersten Vermietungsabschlüssen der letzten zwölf Monate) belief sich Ende des zweiten Quartals auf 3, /m²/monat. Die höchsten Mieten wurden in diesem Zeitraum in modernen und hochwertigen, innerstädtisch gelegenen prestigeträchtigen und prominenten Bürogebäuden wie dem OpernTurm, dem Taunusturm, dem One Goetheplaza oder dem Nextower registriert. Q2 214 Büromarkt Frankfurt MarketView Grafik 6: Büroflächenpipeline Jahresdurchschnitt: 27.7 m² Deutschland Frankfurt PIPELINE Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir aus aktueller Sicht mit Büroflächenfertigstellungen von rund 149. m². Verglichen mit dem zehnjährigen Durchschnittswert von rund 28. m² liegt das erwartete Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr 214 gut 3 % darüber. Aufgrund von Eigennutzungen, die hauptsächlich durch die geplante Fertigstellung des Skytower dem zukünftigen Hauptsitz der EZB mit 14. m² einen sehr hohen Anteil (71 %) am gesamten Fertigstellungsvolumen haben und durch Vorvermietungen von rund 2. m² (14 %) stehen dem Vermietungsmarkt jedoch nur noch 1 % oder 23. m² der geplanten Fertigstellungen für 214 zur Verfügung. Für das Jahr 21 rechnen wir mit einer deutlichen Reduzierung des Fertigstellungsvolumens auf insgesamt 129. m². Von diesen Flächen stehen dem Vermietungsmarkt nach heutigem Stand noch knapp % zur Verfügung, 31 % sind bereits vorvermietet, 14 % gehen an Eigennutzer. Die größte Fertigstellung des kommenden Jahres wird mit rund 23. m² der St. Martin Tower sein, der spekulativ, d.h. ohne Vorvermietung, errichtet wird. Für 216 ist bisher lediglich mit Fertigstellungen von insgesamt 7. m² zu rechnen, wovon gut ein Drittel nach aktuellem Stand rein spekulativ errichtet wird. Aufgrund des sich verknappenden Angebots moderner und zentral gelegener Büroflächen, das auf eine konstante Nachfrage trifft rechnen wir mit weiteren Projektrealisierungen, die noch bis Jahresende 216 fertiggestellt werden könnten fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer 214, GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt Frankfurt MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Bei der differenzierten Betrachtung der geplanten Fertigstellungen nach Teilmärkten wird im Zeitraum bis Ende 216 das höchste Fertigstellungsvolumen im Teilmarkt Frankfurt Ost, bedingt durch den EZB-Neubau, erwartet. Von den 11. m² Bürofläche, die in diesem Teilmarkt errichtet werden, stehen dem Vermietungsmarkt aufgrund der Eigennutzung der EZB nur noch % zur Verfügung. Das zweithöchste Fertigstellungsvolumen im Betrachtungszeitraum wird mit rund 78. m² auf die Bankenlage entfallen. 4 % dieser Flächen stehen potenziellen Mietern noch zur Verfügung, die restlichen Flächen sind bereits vorvermietet. Mit rund 4. m² wird im Teilmarkt Bahnhofsviertel bis Ende 216 das dritthöchste Volumen neu entwickelter oder sanierter Büroflächen erwartet. Bemerkenswert sind hierbei die hohe Vorvermietungsleistung von 7 % und ein im Vergleich zum Gesamtmarkt hohe Eigennutzerquote von 18 % sowie der nur geringe Anteil spekulativ errichteter Entwicklungen, die derzeit noch verfügbar sind. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - INVESTMENT *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten Die Stimmung am Investmentmarkt ist auch zum Halbjahr Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und 214 weiterhin sehr gut. Mit einem starken Umsatzvolumen Benchmarkrendite von rund 1,3 Mrd., das in gewerbliche Immobilien und zukünftig gewerblich genutzte Grundstücke investiert wurde, konnte das überragende Vorjahresergebnis zwar nicht 2 6 erreicht werden (-21 %), der fünfjährige Durchschnitt der Halbjahreswerte mit 46 % dagegen deutlich übertroffen 2 werden, was die hohe und weiter zunehmende Bedeutung Frankfurts aus Investorensicht unterstreicht. Mit 73 % oder 4 rund 938 Mio. entfiel der Großteil des investierten Kapitals 1 auf Büroimmobilien. Die Büro-Spitzenrendite blieb aufgrund 3 der ungebrochenen Nachfrage wie in den beiden Vorquartalen 1 noch stabil auf einem niedrigen Niveau von 2 4,7 %. Wegen des eingeschränkten Angebots an Objekten im Core-Segment weichen Investoren verstärkt auf Objekte 1 außerhalb des CBDs aus, was zu sinkenden Renditen in den innerstädtischen Randlagen führte. Das zweithöchste Volumen entfiel mit rund 29 Mio. und einem ungewöhnlich Q2 214 hohen Anteil von 2 % am gesamten Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Bundesanleihe (in %) Investitionsvolumen auf Hotelimmobilien, die damit eine Steigerung des Investitionsvolumens von 161 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten. Fünf von sieben Hotelverkäufen wurden dabei im Rahmen von Portfoliotransaktionen abgewickelt. Dies trug, zusammen mit dem Verkauf des Polizeipräsidiums an der Adickesallee (als Bestandteil des Leo-I-Portfolios von CommerzReal AG an Patrizia Immobilien AG), mit einem Wert von deutlich über 3 Mio. zu einem Anteil von 37 % an Paketverkäufen zum Ende des zweiten Quartals 214 bei. Mit dem Verkauf des Polizeipräsidiums sowie des Bürogebäudes Alpha Rotex am Flughafen von Groß & Partner und OFB an die Zurich Gruppe Deutschland wird Frankfurt seinem Ruf als Investitionsstandort für Großtransaktionen eindrücklich gerecht, zumal sich derzeit weitere großvolumige Transaktionen in der Vermarktung befinden. Auf Käuferseite waren im ersten Halbjahr die Offenen Immobilien- und Spezialfonds, auf die rund ein Drittel des Investitionsvolumens entfiel, die aktivste Investorengruppe, gefolgt von Versicherungen/Pensionskassen mit einem Anteil von 18 %. Der Anteil ausländischer Investoren von 3 % am gesamten Investitionsvolumen untermauert das international hohe Interesse an Frankfurt als globalen Finanz- und Investitionsplatz Ost Bankenl. BHF- V. spekulativ vorvermietet Eigennutzer City City W. 4 PROGNOSE Aufgrund der bisher aufgeschobenen Anmietungsentscheidungen zahlreicher Unternehmen gehen wir von einer Steigerung der Vermietungsleistung im zweiten Halbjahr 214 aus, so dass das Vorjahresergebnis von rund 448. m² erreicht werden könnte. Großvolumige Vermietungsverträge erwarten wir eher zum Jahresende, wenn die Budgetierungen der Unternehmen für das Folgejahr vorliegen und ihnen so die Entscheidung für einen Umzug leichter fällt. Durch das sich verknappende Angebot an neuwertigen und hochwertigen Flächen im CBD bei gleichzeitig stabil hoher Nachfrage in diesen Teilmärkten gehen wir mittelfristig von einem leichten Anstieg der Spitzenmiete aus. Aufgrund des geringen Volumens an erwarteten spekulativen Fertigstellungen und einem kontinuierlichen Abbau beziehungsweise der Umwidmung veralteter Büroflächen gehen wir auch im Laufe des Jahres von einer weiter sinkenden Leerstandsrate aus. Auf dem Investmentmarkt rechnen wir aufgrund einiger derzeit im Markt befindlichen großvolumigen Transaktionen mit einer Steigerung des Jahresumsatz auf bis zu 4 Mrd.. 214, GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Bahnhofsviertel ,2 8, 16, 14,1 Bankenlage ,8 18, 38, 27,9 Bürostadt/Niederrad ,2 7, 1, 9,61 City West ,8 11, 21, 1,46 Eschborn ,6 7, 14, 12,28 Frankfurt City ,3 12, 34, 21,89 Frankfurt Flughafen 4.6 7, 1, 28, 17,81 Frankfurt Nord 3,3 8, 14, k. A. Frankfurt Ost , 7, 1, 11,88 Frankfurt Süd 2.7,4 9, 1, k. A. Frankfurt West 4.1 7,9 7, 13, 12,3 Mertonviertel. 31,1 8, 13, 11,84 Messe/Europaviertel 1.3 8,8 1, 21, k. A. Niedereschbach 9 37,8 6, 11, k. A. Offenbach Kaiserlei 1.7 6, 8, 12, k. A. Rebstock 2,6 1, 17, k. A. Sachsenhausen ,9 1, 19, 14,12 Sossenheim/Rödelheim/Hausen ,4 7, 14, 11,9 Westend , 1, 3, 21,74 Westhafen 4. 9, 17, 26, 19,7 GESAMT , 6, 38, 19,67 Q2 214 Büromarkt Frankfurt MarketView 214, GmbH

6 Q2 214 Büromarkt Frankfurt MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany 6323 Frankfurt t: e: Johannes Dreher Analyst 6323 Frankfurt t: e: Agency Frankfurt Carsten Ape Managing Director Head of Agency Germany 6323 Frankfurt t: e: Alexander Riegel Director Co-Head of Agency Frankfurt 6323 Frankfurt t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK 6 Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der GmbH vervielfältigt werden , GmbH