City View - Büromarkt München

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1 1. bis 3. Quartal 2009 Zwar ist die Nachfrage überraschend stabil, aber die Anmietungsentscheidungen fallen nur zögerlich. Im Ergebnis resultiert dies in geringerem Flächenumsatz und einem steigenden Flächenangebot in älteren Bestandsgebäuden. Tim Wiesener (Director - Office Agency) Die Umsatzschwäche am Münchner Büromarkt hielt auch im 3. Quartal an, der Flächenumsatz lag etwa auf dem Niveau der beiden vorangegangenen Quartale. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten m² vermietet. Gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres bedeutet dies einen Rückgang um etwa 32 %. Zahlreiche Unternehmen fassen ihre Einzelstandorte in modernen Flächen zusammen und generieren dadurch Flächenumsatz. Zu den stärksten Nachfragegruppen zählen nach wie vor Rechtsanwaltskanzleien. Die Leerstandsquote hat ihren Aufwärtstrend zunächst unterbrochen und blieb bei 7,8 % stabil. Leer gezogen werden zumeist ältere Bestandsbauten, wohingegen Neubauflächen oft bereits vor Fertigstellung vermietet werden können. Da in den vergangenen Monaten nur noch wenige Transaktionen mit Mieten über 30 Euro abgeschlossen wurden, ging die Spitzenmiete erneut leicht zurück. Aktuell liegt sie bei 30,20 EUR/m² und somit 1,5 % unter dem Vorjahreswert. Demgegenüber konnte die Durchschnittsmiete im Vergleich zum letzten Quartal leicht auf 13,36 EUR/m² zulegen. Dies liegt maßgeblich daran, dass ein Großteil der Anmietungen in den innerstädtischen Teilmärkten erfolgte. Für das Gesamtjahr ist mit einem Transaktionsvolumen von etwas mehr als m² zu rechnen. Der Flächenleerstand wird in den nächsten Monaten weiter zunehmen und die Mieten bleiben unter Druck. Angebotsseitig ist ab 2011 mit Entlastung zu rechnen. Savills savills.de

2 Standortkennzahlen Münchens im Vergleich Kennziffer Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Fläche (km²) Einwohner (Mio.) 82,2 3,4 0,6 0,7 1,8 1,3 Arbeitslosenquote (%) 8,2 14,2 9,7 8,6 8,6 5,9 BIP-Wachstum 2008 (%) 1,3 0,6 0,6 0,1 1,1 0,1 Kaufkraftindex ,0 89,6 119,8 113,5 106,3 136,8 Büroflächenbestand (m²) 320,0 Mio. 18,4 Mio. 7,2 Mio. 11,6 Mio. 12,7 Mio. 21,7 Mio. Leerstandsrate (%) k.a. 7,2 9,8 15,2 7,0 7,7 Büroflächenumsatz (m²) k.a Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Statistische Landesämter, Oxford Economics, BulwienGesa, Savills Research BIP und Beschäftigung Beschäftigung in ausgewählten Branchen Quelle: Oxford Economics Quelle: Oxford Economics Büroflächenumsatz und Leerstand Mietpreise City View - Büromarkt München - 3. Quartal

3 Büroflächenumsatz nach Flächengröße Büroflächenumsatz nach Miethöhe Büroflächenumsatz nach Branche Flächenfertigstellungen Büromarktzyklus Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Erläuterung Der Savills-Büromarktzyklus ist eine idealisierte Darstellung des Flächenmarktzyklus. Alle Standorte bewegen sich in der Grafik stets von links nach rechts, allerdings kann die Geschwindigkeit dieser Bewegung variieren. Zudem kann eine identische Position im Zyklus in Abhängigkeit der regionalen Besonderheiten mit verschiedenen Ausprägungen der Marktkennziffern einhergehen. Düsseldorf Frankfurt Berlin Hamburg München Sättigung Abschwung Stabilisierung Aufschwung City View - Büromarkt München - 3. Quartal

4 Mietvertragsabschlüsse im 3. Quartal FTI Frosch Touristik GmbH City West m² Amer Sports Region Nord m² Quelle: IVG Development GmbH Quelle: Business Campus Management GmbH Magna Stadtrand Nord m² Fujitsu Enabling Software Technology City West m² Quelle: Lambert Regensburg + COMREAL München Quelle: Archon Group Ausgewählte Büroprojekte Rindermarkt 5 (Refurbishment 2009) Rindermarkt 5 Zentrum Bürofläche m² Isartor-Palais (2010) Frauenstraße 30 Zentrum Bürofläche m² Quelle: F & C Reit Asset Management GmbH & Co. KG Quelle: Patrizia Projektentwicklung GmbH Büromarktüberblick 2009 Q Q3 Veränderung Durchschnitt * Trend (6 Monate) Flächenumsatz m² m² - 31,6 % m² Leerstandsrate 7,8 % 7,4 % + 5,4 % 8,4 % Spitzenmiete 30,20 /m² 30,65 /m² - 1,5 % 29,40 /m² Durchschnittsmiete 13,36 /m² 14,85 /m² - 10,0 % 14,00 /m² * Gesamtjahreswerte City View - Büromarkt München - 3. Quartal

5 Büroteilmärkte Mietpreise nach Mietpreisspanne Durchschnittsmiete Zentrum 12,00 /m² bis 31,00 /m² 20,30 /m² City Nord (inkl. Parkstadt Schwabing) City Ost (inkl. Bogenhausen) 11,00 /m² bis 20,00 /m² 14,80 /m² 10,50 /m² bis 32,50 /m² 19,50 /m² City Süd 9,00 /m² bis 16,00 /m² 13,20 /m² City West (inkl. Theresienhöhe und Arnulfpark) 12,00 /m² bis 23,00 /m² 15,50 /m² Stadtrand Nord 8,00 /m² bis 16,50 /m² 13,60 /m² Stadtrand Ost (inkl. Riem und Neuperlach) 10,00 /m² bis 15,00 /m² 11,80 /m² Stadtrand Süd 10,50 /m² bis 16,50 /m² 11,50 /m² Stadtrand West 9,50 /m² bis 13,00 /m² 10,80 /m² Regionen Nord/Ost/Süd/West 6,50 /m² bis 13,50 /m² 9,60 /m² City View - Büromarkt München - 3. Quartal

6 Definitionen Büromarkt München Büroflächenumsatz Büroflächenleerstand Spitzenmiete Durchschnittsmiete Mietpreisspanne Der Büromarkt München umfasst das Stadtgebiet Münchens inklusive des definierten Umlandes. Alle in diesem Bericht angegebenen Immobilienmarktkennziffern beziehen sich auf diese Marktabgrenzung, die sozioökonomischen Daten hingegen nur auf das Stadtgebiet. Erfasst werden alle Vermietungen von Büroflächen sowie Verkäufe an bzw. die Entwicklung entsprechender Flächen für Eigennutzer im Berichtszeitraum ab in der Regel 100 m². Für die zeitliche Zuordnung ist das Datum des Vertragsabschlusses entscheidend. Der marktrelevante Leerstand umfasst alle fertiggestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind und zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten bezugsfertig sind. Die realisierte nominale Spitzenmiete errechnet sich aus dem obersten Preissegment mit einem Marktanteil von in der Regel 3 % des Vermietungsumsatzes (mindestens drei Vertragsabschlüsse) bezogen auf den Betrachtungszeitraum. Zur Ermittlung der realisierten nominalen Durchschnittsmiete werden die erzielten Mietpreise aller Vertragsabschlüsse im Betrachtungszeitraum mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und gemittelt. Die im Bericht angegebenen Mietpreisspannen geben Auskunft über die am häufigsten erzielten Mieten der vergangenen sechs Monate in den jeweiligen Büroteilmärkten. Extremwerte werden nicht berücksichtigt, so dass auch einzelne Vertragsabschlüsse mit vereinbarten Mietpreisen außerhalb dieser Spannen auftreten können. Tim Wiesener Office Agency twiesener@savills.de mpink@savills.de bpoddig@savills.de Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 180 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. In Germany Savills is present with over 200 employees at the five most important estate sites Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg and Munich. A unique combination of sector knowledge and entrepreneurial flair give clients access to real estate expertise of the highest calibre. We are regarded as an innovative-thinking organisation backed up with excellent negotiating skills. Savills chooses to focus on a defined set of clients, therefore offering a premium service to organisations with whom we share a common goal. This bulletin is for general informative purposes only. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The bulletin is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. Savills October Savills savills.de Matthias Pink Benjamin Poddig Corporate Finance - Valuation