City View - Büromarkt Berlin

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1 1. Quartal 2009 Auch der Berliner nmarkt konnte sich der Rezession nicht entziehen. Im 1. Quartal 2009 wurden m² n und damit 28 % weniger als im Vorjahresquartal umgesetzt. Für das 2. Quartal besteht die Hoffnung auf etwas bessere Zahlen, eine positive Trendwende bleibt im Jahr 2009 jedoch aus. Christian Leska (Managing Director Office Agency) Am Berliner Bürovermietungsmarkt wurde im 1. Quartal 2009 ein Flächenumsatz von m² erzielt. Dies entspricht einem Rückgang von ca. 14 % gegenüber dem letzten Quartal und um 28 % im Vergleich mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die Leerstandsquote ging marginal von 7,7 % zum Jahresende 2008 auf aktuell 7,5 % zurück. Insgesamt stehen in Berlin knapp 1,4 Mio. m² n leer. Trotz der aktuell geringen Flächenabsorption wird der Leerstand im Jahresverlauf voraussichtlich weiter leicht zurückgehen, da das Fertigstellungsvolumen auf ausgesprochen niedrigem Niveau bleibt. Im laufenden Jahr werden etwa m² n neu an den Markt kommen, für das Folgejahr erwarten wir ca m². Die Spitzenmiete gab wie erwartet minimal nach und erreichte 22,57 /m²/monat. Vor drei Monaten wurden noch 22,81 /m²/monat erzielt. Dies entspricht einem Rückgang von 1,1 %. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete ging etwas deutlicher von 12,02 /m²/monat auf 11,16 /m²/monat zurück (- 7,2 %). Dieser Trend entspricht unseren Erwartungen und wird sich im Jahresverlauf fortsetzen. Zwei Gründe sprechen dafür, dass Berlin von der Rezession weniger stark getroffen wird als die anderen Top5-Büromärkte. Erstens stellt die öffentliche Hand einen großen Teil der Flächennachfrage, zweitens ist der konjunkturabhängige Exportsektor in Berlin schwach ausgeprägt. Dennoch wird auch die Hauptstadt den Flächenumsatz des Vorjahres deutlich verfehlen.

2 Standortkennzahlen Berlins im Vergleich Kennziffer Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Fläche (km²) Einwohner (Mio.) 82,2 3,4 0,6 0,7 1,8 1,3 Arbeitslosenquote (%) 7,1 12,8 9,0 8,0 7,7 5,1 BIP-Wachstum 2008 (%) 1,3 1,6 0,5 0,1 2,1 0,4 Kaufkraftindex ,0 89,6 119,8 113,5 106,3 136,8 nbestand (m²) 320,0 Mio. 18,4 Mio. 7,1 Mio. 11,6 Mio. 12,7 Mio. 21,6 Mio. Leerstandsrate (%) k.a. 7,5 9,0 14,8 6,6 7,5 numsatz (m²) k.a Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Savills Research 2009 BIP und Beschäftigung Beschäftigung in ausgewählten Branchen Quelle: Statistische Ämter, Oxford Economics 2009 Quelle: Experian 2009 numsatz und Leerstand Mietpreise City View Berlin - 1. Quartal

3 numsatz nach Flächengröße numsatz nach Miethöhe numsatz nach Branche Flächenfertigstellungen Büromarktzyklus Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Erläuterung Der Savills-Büromarktzyklus ist eine idealisierte Darstellung des Flächenmarktzyklus. Alle Standorte bewegen sich in der Grafik stets von links nach rechts, allerdings kann die Geschwindigkeit dieser Bewegung variieren. Zudem kann eine identische Position im Zyklus in Abhängigkeit der regionalen Besonderheiten mit verschiedenen Ausprägungen der Marktkennziffern einhergehen. Berlin Hamburg München Düsseldorf Frankfurt Sättigung Abschwung Stabilisierung Aufschwung City View Berlin - 1. Quartal

4 Mietvertragsabschlüsse 2009 Bezirksamt Neukölln m² Ausgewählte Büroprojekte Upper Eastside (2009) m² Quelle: MEAG Real EstateGmbH Telekommunikationsunternehmen m² Leider keine Ansicht verfügbar. Spreedreieck (2009) m² Best Sabel Bildungszentrum m² Askanischer Platz (2009) m² Quelle: Chamartín Meermann Immobilien mytoys m² Hackesches Quartier (2010) m² Quelle: Peters und Wormuth Architekten Quelle: IVG Development GmbH Büromarktüberblick 2009 Q Q1 Veränderung Durchschnitt Trend (6 Monate) Flächenumsatz m² ,3 % m² Leerstandsrate 7,5 % 8,7 % - 13,8 % 8,9 % Spitzenmiete 22,57 /m² 22,02 /m² + 2,5 % 21,00 /m² City View Berlin - 1. Quartal

5 Büroteilmärkte Mietpreise nach Mietpreisspanne Durchschnittsmiete 9,00 /m² bis 27,00 /m² 14,30 /m² City West 9,00 /m² bis 17,50 /m² 12,80 /m² Potsdamer Platz 16,50 /m² bis 22,50 /m² 21,20 /m² 5,50 /m² bis 14,50 /m² 10,10 /m² Berlin West 5,00 /m² bis 11,50 /m² 7,80 /m² Berlin Nord 5,00 /m² bis 9,00 /m² 6,90 /m² Berlin Ost 5,50 /m² bis 7,00 /m² 6,00 /m² Berlin Süd 5,00 /m² bis 11,00 /m² 7,00 /m² City View Berlin - 1. Quartal

6 Definitionen Büromarkt Berlin numsatz nleerstand Spitzenmiete Durchschnittsmiete Mietpreisspanne Spitzenrendite Der Büromarkt Berlin umfasst das Stadtgebiet Berlins ohne Berücksichtigung des Umlandes. Alle in diesem Bericht angegebenen Kennziffern beziehen sich auf diese Marktabgrenzung. Erfasst werden alle Vermietungen von n sowie Verkäufe an bzw. die Entwicklung entsprechender Flächen für Eigennutzer im Berichtszeitraum. Für die zeitliche Zuordnung ist das Datum des Vertragsabschlusses entscheidend. Der marktrelevante Leerstand umfasst alle fertiggestellten n, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind und zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten bezugsfertig sind. Die realisierte nominale Spitzenmiete errechnet sich aus dem obersten Preissegment mit einem Marktanteil von in der Regel 3 % des Vermietungsumsatzes (mindestens drei Vertragsabschlüsse) im Bezugszeitraum. Zur Ermittlung der realisierten nominalen Durchschnittsmiete werden die erzielten Mietpreise aller Vertragsabschlüsse im Berichtszeitraum mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und gemittelt. Die im Bericht angegebenen Mietpreisspannen geben Auskunft über die am häufigsten erzielten Mieten der vergangenen sechs Monate in den jeweiligen Büroteilmärkten. Extremwerte werden nicht berücksichtigt, so dass auch einzelne Vertragsabschlüsse mit vereinbarten Mietpreisen außerhalb dieser Spannen auftreten können. Es werden Nettoanfangsrenditen angegeben, die sich aus den Nettomietreineinnahmen pro Jahr (Nettomieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten) und dem Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten) errechnen. Christian Leska Managing Director Office Agency Benjamin Poddig Corporate Finance - Valuation Research Germany cleska@savills.de bpoddig@savills.de Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 180 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. In Germany Savills is present with over 200 employees at the five most important estate sites Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg and Munich. A unique combination of sector knowledge and entrepreneurial flair give clients access to real estate expertise of the highest calibre. We are regarded as an innovative-thinking organisation backed up with excellent negotiating skills. Savills chooses to focus on a defined set of clients, therefore offering a premium service to organisations with whom we share a common goal. This bulletin is for general informative purposes only. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The bulletin is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. Savills April 2009.