Risikoadjustierte Renditen vs. Spitzenrenditen was ist aussagekräftiger?

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1 Risikoadjustierte Renditen vs. Spitzenrenditen was ist aussagekräftiger? Neue Wege und Trends in der Immobilienmarktanalyse Schloss Ettersburg, 19./20. April 2010 Helge Scheunemann Leiter Research Deutschland Jones Lang LaSalle

2 Warum Spitzenrenditen? Transparenz Renditedefinition Agenda

3 Was wird verwendet? Spitzenrenditen : Treffer Risikoadjustierte Renditen : Treffer ALLE großen internationalen Makler- und Beratungshäuser sowie Investoren nutzen die Spitzenrendite

4 Renditen wovon sprechen wir eigentlich? Brutto-Rendite Anfangs-Rendite Soll-/Ist-Rendite Vervielfältiger Objekt-Rendite Cash Flow-Rendite Netto-Rendite 4

5 Renditen Jones Lang LaSalle Definitionen Spitzenrendite: Entspricht der Nettoanfangsrendite (in %) eines Gebäudes erstklassiger Qualität in bester Lage. Sie gibt das Verhältnis der Nettomieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zum Zeitpunkt des Kaufes zum Gesamtkaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten wieder (Mietrendite) NAR = Mieteinnahmen p.a. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten Brutto-Kaufpreis (inkl. Erwerbsnebenkosten) BAR = Mieteinnahmen p.a. Netto-Kaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) Vervielfältiger = 1/BAR 5

6 Heute Brötchen morgen Croissant Preisanstieg von 300%? 25 Cent 1 Euro Lage Objektqualität Vermietungsstand WALT Mieterstruktur Mieterbonität

7 Bürotransaktionen 2009 Core in Big 7 Nettoanfangsrenditen 8 Nettoanfangsrendite in % Overrented? 7 Empirischer Mittelwert: 5,52% JLL-Spitzenrendite Jahresmittel: 5,45% Underrented? Leerstand? Soll/-Miete / Ist-Miete? Transaktionsgröße in Mio. Euro Quelle: Jones Lang LaSalle

8 Renditeentwicklung: Expertise vs. Berechnung Core Office in Big 7 % 6 5,8 JLL-Spitzenrendite Empirischer Mittelwert 5,6 5,4 5,2 5 Q Q Q Q Q1 2010

9 Ermittlung von historischen und zukünftigen Wendepunkten Index 1987= Capital Values: Spitzenmiete x 12 / Spitzenrendite im Vergleich zum Vorjahr (Wertänderungsendite) Prognose 6,0 % , _1 1993_1 1994_1 1995_1 1996_1 1997_1 1998_1 1999_1 2000_1 2001_1 2002_1 2003_1 2004_1 2005_1 2006_1 2007_1 2008_1 2009_1 2010_1 2011_1 4,0 Capital Value Index Spitzenmietpreisindex Nettoanfangsrendite Büroimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, München und Stuttgart Stand Dezember 2009 Quelle: Jones Lang LaSalle

10 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 Spitzenrenditen als Benchmark % Rendite 10 jährige Staatsanleihen Rendite Büro* 200 bp Dez. 87 Dez. 88 Dez. 89 Dez. 90 Dez. 91 Dez. 92 Dez. 93 Dez. 94 Dez. 95 Dez. 96 Dez. 97 Dez. 98 Dez. 99 Dez. 00 Dez. 01 Dez. 02 Dez. 03 Dez. 04 Dez. 05 Dez. 06 Dez. 07 Dez. 08 Dez. 09 *Mittelwert der Spitzenrendite Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, München Quelle: Handelsblatt, consensus, Jones Lang LaSalle, März 2009

11 Spitzenrenditen als Vergleichsparameter zwischen Assetklassen 8 % Lagerflächen 7 Fachmarktzentren 6 Shopping Center 5 Büroflächen 4 Geschäftshäuser 3 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q *Aggregierte Netto-Anfangsrendite für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, München, Stuttgart; Köln (ab 2009, ohne Lagerflächen) Stand: April 2010 Quelle: Jones Lang LaSalle

12 Einheitlichkeit der Erhebung als Basis für Marktentwicklungen und -vergleiche per sq m London West End London City Paris Moskau Mailand Madrid Düsseldorf Stockholm Frankfurt Barcelona München Amsterdam Warschau Hamburg Helsinki Brüssel Berlin Budapest Prag Zunächst: Capital Values zum Stand Q Dann: Capital Values zum Stand Q Quelle: Jones Lang LaSalle

13 Makler arbeiten nicht nur mit Spitzenrenditen Renditen in Marktberichten IRR NAR (soll/ist) BAR (soll/ist) Vervielfältiger (soll/ist) Renditen in der Objektbewertung

14 Was ist gefragt? - Differenzierung Brutto-Faktoren Q erstklassige Objektqualität* 2. zu einer der Gebäudequalität entsprechenden Marktmiete (Spitzenmiete des Teilmarktes) vermietet 3. MV-Laufzeit 10 Jahre 1. erstklassige Objektqualität* 2. zu einer der Gebäudequalität entsprechenden Marktmiete (Spitzenmiete des Teilmarktes) vermietet 3. MV-Laufzeit 5 Jahre 1. durchschnittliche Objektqualität** 2. zu einer der Gebäudequalität entsprechenden Marktmiete vermietet 3. MV-Laufzeit 10 Jahre "Prime": Innenstadt 17,60 17,25 17,35 "Secondary": City-Süd (Kernbereich) 15,75 15,00 15,50 Brutto-Anfangsrendite (gerundet) "Prime": Innenstadt 5,70 5,80 5,75 "Secondary": City-Süd (Kernbereich) 6,35 6,65 6,45 Netto-Anfangsrendite (gerundet, 7% Erwerbsnebenkosten und 2% nicht umlegbare Betriebskosten unterstellt) Lage Qualität Laufzeiten "Prime": Innenstadt 5,20 5,30 5,30 "Secondary": City-Süd (Kernbereich) 5,80 6,10 5,90 * erstklassig (A-Flächen): Hervorragend ausgestattete Flächen, neuester technischer Standard, flexible Raumaufteilungen, i.d.r. Neubau oder totalsanierte Bestandsimmobilie ** durchschnittlich (B-Flächen): Flächen mit einer Standardausstattung, die nicht mit A-Flächen konkurrieren können. weitere Annahmen: jeweilige Mieter haben sehr gute Bonität, Vermietungsstand 100%

15 Informationskreislauf Wie hoch...? Bitte mehr Transparenz...! Warum liegen Ihre Renditen und die von xy auseinander...? Comparables! Investor Effektiv 21,27 EUR/m² 2,35% Leerstand 200 m² gif Mieterlisten Restlaufzeit 5 Jahre Auswertungen/ Analysen/PR Vertraulichkeit Warum sollte ich Ihnen das sagen? Research Analyst

16 Fazit Spitzenrenditen spiegeln eine spezielle Risikosituation wider erlauben den Apfel-Apfel-Vergleich decken Trends und Wendepunkte auf dienen als markt-vergleichender Parameter, national wie international sind bei Investoren anerkannt erlauben den direkten Vergleich zwischen Assetklassen 16

17 Kontakt: Helge Scheunemann Leiter Research Deutschland Tel (0) helge.scheunemann@eu.jll.com For more Jones Lang LaSalle research visit COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Unauthorised reproduction prohibited. This presentation is based on material that we believe to be reliable. While every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. Jones Lang LaSalle takes no responsibility for any damage or loss suffered by reason of the inaccuracy or incorrectness of this presentation.

18 Entwicklung von Bürorenditen 8,5 8 % Prognose* 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Spitzenrendite A-Lagen (%) Spitzenrendite B-Lagen (%) Rendite B-Objekte (%) *Aggregierte Büro-Netto-Anfangsrendite für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, München und Stuttgart *Prognose, Stand: Dezember 2009 Quelle: Jones Lang LaSalle 18