Büromarktüberblick. Big 7 1. Quartal 2014 Erschienen im April 2014

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1 Büromarktüberblick Big 7 1. Quartal 2014 Erschienen im April 2014

2 JLL Büromarktüberblick April Vermietungsmärkte mit gutem Jahresstart und positivem Ausblick für 2014 Positive ökonomische Rahmendaten trotz politischer Risiken Selten war der Ausblick für die kommenden 12 Monate zu Beginn eines Jahres so übereinstimmend positiv gewesen wie im Januar Die Aktienmärkte nahmen den Schwung aus den letzten Wochen des alten Jahres mit und die moderate Erholung der Weltwirtschaft schritt auf breiter Front voran, getragen auch vom Wachstumsimpuls der Industrieländer. Gleichzeitig blieben die Notenbanken bei ihrer Niedrigzinspolitik, die gepaart mit den niedrigen Inflationsraten auf Schubwirkung programmiert war. Auch wenn sich dieses durchweg positive Bild seit Anfang März gewandelt hat und die Unruhen in der Ukraine für aufkeimende Unruhe sorgten: noch sehen wir keine besorgniserregende Auswirkungen auf die globale und einheimische Konjunktur. Trotz der sich weiter erholenden Konjunkturdaten in Europa hat sich die Stimmung auch in der deutschen Wirtschaft Ende März eingetrübt. Neben der Krim-Krise sind es insbesondere Deflationssorgen im Euroraum, die zur aktuellen Unsicherheit beitragen und ihre Spuren hinterlassen. Der ifo Geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft Deutschlands ist im März auf 110,7 Punkte gesunken, von 111,3 im Vormonat. Zuvor war er vier Mal in Folge gestiegen. Die von der Politik ins Auge gefassten Sanktionen gegenüber Russland werden von den Unternehmen kritisch gesehen, beflügeln sie doch einerseits den Abzug von Investitionskapital aus Russland und andererseits die Verflechtungen von Russlands Wirtschaft und Politik mit den Staaten Asiens, verbunden mit der Befürchtung entsprechend negativer Konsequenzen für die europäische und deutsche Wirtschaft. Leichte Entwarnung kommt hingegen von der EZB hinsichtlich der Deflationsängste. Bereits im April sollte die Inflationsrate wieder leicht ansteigen und sich mittelfristig wieder der Zielmarke von 2 % nähern. Insgesamt sind die Fundamentaldaten trotz der politischen und geostrategischen Entwicklungen der letzten Wochen derzeit noch intakt und das deutsche Bruttoinlandsprodukt könnte auf Gesamtjahressicht um rund 2 % wachsen. Als grundsätzlich positiv präsentieren sich die Büro-Vermietungsmärkte der Big 7 in den ersten drei Monaten des Jahres. Aktuell können keine Reaktionen der Nutzer auf die Unruhen in der Ukraine Fertigstellungen und Leerstandsquote Big 7

3 JLL Büromarktüberblick April festgestellt werden. Eine mögliche Reaktion hierauf wäre allerdings auch frühestens zur Mitte des Jahres zu spüren, denn lange vorab festgelegte und geplante Umzugsentscheidungen sind von solchen aktuellen Störungen nicht betroffen. Wir gehen nach wie vor von einer Nachfrageentwicklung aus, die auf den guten konjunkturellen Fundamentaldaten fußt und die im Gesamtjahr leicht oberhalb des Vorjahres liegen sollte. Die Basis hierfür wurde in den ersten drei Monaten jedenfalls gelegt. Bürovermietungsmärkte mit Umsatzplus im ersten Quartal Das Umsatzvolumen zwischen Januar und Ende März erreichte kumuliert m² und damit knapp 15 % mehr als im vergleichenden Vorjahresquartal. Das sind keine Umsatzergebnisse, die die Akteure zu Jubelstürmen veranlassen würden, zumal es regional gesehen ein doch sehr uneinheitliches Bild ergibt. Die Spanne der relativen Veränderung zum Vorjahr liegt zwischen -18 % in Köln hier konnten nur rund m² umgesetzt werden und einem Plus von 133 % in Stuttgart. Allerdings liegt das Umsatzergebnis der baden-württembergischen Hauptstadt mit knapp m² noch unter dem von Köln, die Steigerung ist lediglich dem sehr schwachen Umsatz des ersten Quartals des Vorjahres geschuldet. Nachfragerückgänge hatten neben Köln auch noch Düsseldorf (- 9 %) und Hamburg (-3 %) zu konstatieren. Demgegenüber schraubte München seinen Umsatz auf m² (+ 11 %) und in Berlin ging es sogar um 43 % aufwärts. Die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf sind nach wie vor gut. Wir rechnen mit einem Gesamtergebnis von rund 3 Mio. Quadratmetern, was immer noch dem Schnitt der letzten 10 Jahren entsprechen würde. Gestützt wird der Vermietungsmarkt nicht nur von Großgesuchen jenseits der m², sondern auch von den soliden konjunkturellen Basisdaten. Der Beschäftigungsaufbau der Unternehmen setzt sich weiter fort, vor allem in dem für den Büromarkt so wichtigen Dienstleistungssektor. Auch die Nettoabsorption wird mit knapp m² weiterhin positiv bleiben und sich lediglich 15 % unter dem Niveau des Gesamtjahres 2013 bewegen. Spitzenmietpreisindex und Umsatzentwicklung * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart (Big 6) ** Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (Big 7)

4 JLL Büromarktüberblick April Die Erwartungen seitens der Mieter an die Effizienz und die Qualität der Büroflächen sind nach wie vor sehr hoch. Hier beobachten wir, dass die Unternehmen keine Abstriche machen und wenn sich die hohen Anforderungen mit einem physischen Umzug nicht erzielen lassen, ist der Verbleib in den Altflächen eine Alternative. Mietvertragsverlängerungen werden immer mehr zu einem marktbeeinflussenden Faktor, mit dem sich Eigentümer und Berater auseinandersetzen müssen. Gleichzeitig erhöhen sich mit der intensiveren Prüfung der Flächenoptionen die Entscheidungszeiten der Mieter, vor allem bei größeren Unternehmen, die immer mehr die strategische Bedeutung von Büro-Arbeitsplätzen nicht nur für die Gesamtkostenkalkulation, sondern insbesondere auch für die Zufriedenheit der Mitarbeiter erkennen. Fertigstellungen steigen wieder an Leerstand weiter rückläufig Das Neubauvolumen hat im ersten Quartal um knapp 40 % auf kumuliert m² zugelegt, am stärksten in München auf rund m² allerdings von einem sehr niedrigen Niveau aus kommend. Auch in Düsseldorf hat sich das Neubauvolumen im Verlaufe der letzten 12 Monate fast verneunfacht auf knapp m². Das Bild ist aber auch hier sehr uneinheitlich. So wurden z.b. in Berlin und Köln überhaupt keine Büroflächen fertiggestellt. Für die verbleibenden drei Quartale 2014 werden rund m² Neubaufläche erwartet, so dass das gesamte Jahresfertigstellungsvolumen bei über 1,1 Mio. m² und damit um fast 30 % über dem 2013er Wert liegen wird. Auch dieser Anstieg wird aus unserer Sicht nicht dazu führen, dass es einen signifikant negativen Effekt auf die Marktentwicklungen geben wird. Während von den fertiggestellten m² aus dem ersten Quartal noch m² (knapp 40 %) dem Markt frei zur Verfügung stehen, sinkt dieser Anteil der noch unbelegten Neubauflächen für die restlichen Quartale auf 32 %. Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des ersten Quartals 2014 weiter gefallen, um 6 % auf aktuell 7,2 Mio. m². Auch die über alle Städte gemittelte Leerstandsquote reduzierte sich weiter um 15 Basispunkte auf 8,1 %. Am stärksten reduzierte sich der Leerstand im 12-Monatsvergleich in München um 14 % auf eine Quote von 7,0 %. Auch in Köln und Hamburg sank das Leerstandsvolumen überdurchschnittlich um jeweils etwa 7 %. Lediglich in Düsseldorf hat sich die sinkende Nachfrage in Kombination mit einem Anstieg des Neubauvolumens auf den Leerstand ausgewirkt, dieser stieg um knapp 3 % auf 1,04 Mio. m² an, die Quote liegt bei 11,5 % und ist damit weiterhin die höchste unter den Immobilienhochburgen. Anstieg der Spitzenmiete aktuell nur in Stuttgart Die gute Nachfrage gepaart mit einem weiteren Abbau des Leerstands hat in Stuttgart dazu geführt, dass die Spitzenmiete um 50 Cent auf jetzt 19 Euro/m²/Monat angestiegen ist, im 12-Monatsvergleich schlägt ein Plus von 3 % zu Buche. In allen anderen Städten blieb die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal stabil, in der Einjahresbetrachtung ergeben sich aber dennoch in Düsseldorf mit 6 %, in Frankfurt mit knapp 3 % und in München mit rund 2 % ebenfalls nominale Mietpreiszuwächse. Der JLL-Spitzenmietpreisindex über alle sieben Hochburgen hinweg stieg das zehnte Mal in Folge an und erreichte mit 173,14 Punkten den höchsten Indexstand seit Q Im weiteren Jahresverlauf erwarten wir noch in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München leichte Mietpreisanstiege, das Gesamtplus für 2014 wird dann voraussichtlich bei 1,5 % liegen.

5 JLL Büromarktüberblick April Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer (in m 2 ) 2013 Q Q Trendprognose 5 Berlin k Düsseldorf m Frankfurt/M k Hamburg k Köln m München Region k Stuttgart m Leerstand inklusive Untermietflächen Q Q Q m² Quote (%) m² Quote (%) m² Quote (%) Trendprognose 5 Berlin , , ,9 m Düsseldorf , , ,5 m Frankfurt/M , , ,4 k Hamburg , , ,5 m Köln , , ,0 g München Region , , ,0 m Stuttgart , , ,2 g Spitzenmietpreise (in /m 2 /Monat) Q Q Q Trendprognose 5 Berlin 22,00 22,00 22,00 k Düsseldorf 1 27,50 26,00 27,50 g Frankfurt/M 2 35,00 34,00 35,00 k Hamburg 24,00 24,00 24,00 k Köln 22,00 22,00 22,00 m München Region 3 31,50 31,00 31,50 k Stuttgart 4 18,50 18,50 19,00 k Fertigstellungen (in m 2 ) 2013 Q Q Trendprognose 5 Berlin k Düsseldorf k Frankfurt/M k Hamburg m Köln m München Region k Stuttgart k Büroflächenbestand (in Millionen m 2 ) Q Q Q Berlin 17,05 17,07 17,00 Düsseldorf 1 8,99 8,98 9,03 Frankfurt/M 2 12,01 11,95 11,99 Hamburg 14,65 14,68 14,65 Köln 7,56 7,47 7,55 München Region 3 20,03 19,93 20,09 Stuttgart 4 8,34 8,27 8,34 1 inkl. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden; 2 inkl. Eschborn und Kaiserlei; 3 inkl. Umlandgemeinden; 4 inkl. Leinfelden-Echterdingen; 5 Gesamtjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr.

6 Kontakte Timo Tschammler Management Board Germany Office & Industrial Germany Frankfurt +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite jll.de/buero Aktuelle Online-Büroimmobilienangebote zur Miete finden Sie in unserem Gewerbeimmobilien-Suchportal jll.de/buero. Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.