Bürovermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT Düsseldorf 1. Halbjahr 16 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Düsseldorf IN ZAHLEN Einwohnerzahl Arbeitslosenquote,8 % Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 11, Gewerbesteuerhebesatz 44 Verfügbares Einkommen/Kopf Quellen: Information und Technik Nordrhein Westfalen, Bundesagentur für Arbeit, Stadt Düsseldorf, infas Geodaten Fast Facts BÜROVERMIETUNG Flächenumsatz 4.3 m² Vermietungsumsatz 19.9 m² Spitzenmiete 6,5 /m² Durchschnittsmiete 15, /m² Leerstandsquote 8,1 % Flächenbestand,6 Mio. m² Bürovermietung Bestes erstes Halbjahr auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt seit 1 Das erste Halbjahr auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt verlief sehr dynamisch und war das beste erste Halbjahr seit 1. In Summe wurde ein Büroflächenumsatz von 4.3 Quadratmeter erzielt und das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes konnte um 1 Prozent deutlich übertroffen werden. Erfreulich ist zudem, dass die Anzahl der Vermietungen (5 Abschlüsse) insgesamt um gut 5 Prozent zulegen konnte. Neben dem Groß- Kaiserswerth 8 Kalkum Lohausen 44 Lichtenbroich Ratingen Unterrath Büroflächenumsatz in 1. m Stockum 6 5 Rath Vermietung Halbjahr 16 Eigennutzer 5 Neuss Heerdt 1 5 Lörick 5 3 Niederkassel 1 Pempelfort Oberkassel Altstadt Hamm Volmerswerth 36 4 Golzheim Düsseldorf Carlstadt Stadtmitte Friedrichstadt Unterbilk Flehe Derendorf 1 Bilk 1 Mörsenbroich Düsseltal Flingern Süd Oberbilk 8 Wersten 46 Flingern Nord 9 Lierenfeld Ludenberg Grafenberg Eller Gerresheim Vennhausen Marktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 16 Bürovermietung und Investment

3 abschluss von Uniper mit knapp 8. Quadratmeter zum Jahresbeginn ist der Unternehmenszuzug der Douglas Holding, die ihre Hauptverwaltung von Hagen nach Grafenberg in das DUO verlegen und rund 8.6 Quadratmeter beziehen wird, besonders hervorzuheben. Darüber hinaus wurden zehn Abschlüsse im Segment zwischen 3. und 6. Quadratmeter gezählt. Flächenumsatz 1 Prozent des Büroflächenumsatzes (43.6 Quadratmeter) sind dem kleinflächigen Segment bis 5 Quadratmeter zuzuordnen knapp 1 Abschlüsse wurden hier gezählt. Damit wurde das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes eingestellt. Einen großen Zuwachs ist dem Flächensegment 51 bis 1. Quadratmeter, das mit einem Umsatzvolumen von 34. Quadratmeter um rund 3 Prozent zulegen konnte, zu bescheinigen. Besonders hervorzuheben ist jedoch für die erste Jahreshälfte die Umsatzleistung im Bereich.1 bis 5. Quadratmeter. Hier betrug die Zunahme im Vergleich zum Vorjahreszeitraum etwa 6 Prozent auf nun 53. Quadratmeter. Eine stabile Entwicklung gibt es für das Flächensegment 1.1 bis. Quadratmeter zu berichten. Dazu summierten sich drei Vermietungen in der Größenklasse oberhalb von 5. Quadratmeter auf 41.8 Quadratmeter. Neben den Abschlüssen von Uniper und Douglas entfällt die Anmietung des Jobcenter Düsseldorf in der Reisholzer Werftstraße ebenfalls auf dieses Flächensegment. Bei der räumlichen Verteilung des Büroflächenumsatzes sind im ersten Halbjahr neben dem Hafen (5. Quadratmeter, 4 Abschlüsse) die Teilmärkte Linksrheinisch (.9 Quadratmeter, 39 Abschlüsse) und Düsseldorf- Nord (9.3 Quadratmeter, 43 Abschlüsse) hervorzuheben. Die Teilmärkte Innenstadt und Grafenberger Allee erzielten mit 3. bzw. 1. Quadratmeter ebenfalls ein gutes Quartalsergebnis. Hier ist insbesondere der Teilmarkt Grafenberger Allee herauszustellen, in dem weiterhin ein kontinuierlicher Leerstandsabbau zu beobachten ist. Dahinter folgt der Central Business District (CBD) mit 19. Quadratmeter Flächenumsatz. Im bisherigen Jahresverlauf sind knapp 3 Prozent des Vermietungsumsatzes (entsprechend circa 5. Quadratmeter) den Flächen der A-Qualität* zuzuschreiben. Der Durchschnittsmietpreis für die Anmietungen in Immobilien mit A-Qualität beläuft sich auf circa 1, Euro pro Quadratmeter. Auf das mittlere Qualitätssegment (B-Qualität) entfällt mit 5 Prozent der Großteil der Anmietungen. Flächen mit C-Qualität spielen mit knapp 6 Prozent nur eine sehr untergeordnete Rolle. * A-Qualität Neubau, hochwertige Qualität B-Qualität Bestand, Standardausstattung C-Qualität sanierungsbedürftig, nur schwierig vermarktbar Angebot und Leerstand Bei der Leerstandssituation kann der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt auf eine sehr bemerkenswerte Entwicklung in den vergangenen zwei Jahren zurückblicken. Im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 15 konnten die kurzfristig verfügbaren Flächen im Düsseldorfer Stadtgebiet um etwas mehr als 1. Quadratmeter auf nun Quadratmeter deutlich reduziert werden. Dieser kontinuierliche Abbau des Leerstandes wurde einerseits durch sehr gute Vermietungsleistungen inklusive Unternehmenszuzüge aus anderen Städten und andererseits Der Markt im Überblick LAGE Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Umsatzanteil in % Spitzenmiete in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. Flächenleerstand in m² inkl. Untermietflächen Fertigstellungen 16 in m² CBD ,5,6 43. Innenstadt , 14, Hafen , 18, Kennedydamm , 16, Linke Rheinseite ,5 11, Düsseldorf-Nord , 13, Airport City ,5 15,9.5 Grafenberger Allee ,5 1,8 33. Innenstadt-Ost , 11, Düsseldorf-Süd ,5 1, Stadtgebiet ,5 15, Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge bis % 1% 16% 6% % bis 1. Flächenumsatz Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) 38.4/19% 33.5/16% 6./13% 1.4/9% 1.1/8% 31.9 bis. 53. bis 5. Anzahl Mietverträge 41.8 ab Verarbeitendes Gewerbe Öffentliche Verwaltung, Beratungsunternehmen Verbände Handel Information und Telekommunikation durch Umwidmungen von nicht mehr marktfähigen Büros mit C-Qualität in Wohnungen, Hotels und auch Flüchtlingsunterkünfte vorangetrieben. Damit beträgt die Leerstandsquote derzeit nur noch 8,1 Prozent. Untermietflächen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. In den kommenden Monaten kann der Leerstandsabbau weiter voranschreiten jedoch wesentlich weniger rasant als in den vergangenen Quartalen. Der Teilmarkt Linksrheinisch verfügt nach wie vor über das größte, kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in ganz Düsseldorf. Zwar konnte der Teilmarkt vom Leerstandsabbau der vergangenen Quartale zwar auch leicht profitieren, jedoch beläuft sich der Leerstand im Teilmarkt immer noch auf 189. Quadratmeter. Es folgen mit 19. Quadratmeter der Düsseldorfer Norden sowie mit jeweils rund 81. Quadratmeter die Teilmärkte Innenstadt und Hafen. Über das gesamte Stadtgebiet stehen potenziellen Mietern aktuell in rund 35 Gebäuden vakante Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Betrachtet man die Angebotsmieten in diesen Gebäuden, so errechnet sich ein Durchschnittswert von circa 13,9 Euro pro Quadratmeter. In neun Immobilien stehen mehr als 1. Quadratmeter zur Verfügung, weitere Objekte bieten jeweils mindestens 5. Quadratmeter. Bei den neun Immobilien mit derzeit mehr als 1. Quadratmeter verfügbaren Flächen beträgt die Angebotsmiete im Durchschnitt rund 1,9 Euro je Quadratmeter. Für das Gesamtjahr 16 werden insgesamt Baufertigstellungen in Höhe von etwa 1.5 Quadratmeter erwartet. Die Vorvermietungsquote liegt hier aktuell nur bei circa 5 Prozent. Diese noch verfügbaren Flächen könnten Einfluss auf die Leerstandssituation haben und die Leerstandsquote kurzfristig erhöhen. In den kommenden zwei Jahren sind zum heutigen Stand weitere rund 41. Quadratmeter in Projektentwicklungen verfügbar. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 6,,5 6, 6, 6,5 14,9 14,8 14, 14,4 15, Nachfrage Im ersten Halbjahr 16 zeigten sich zwei Branchen besonders abschlussfreudig: das Verarbeitende Gewerbe (38.4 Quadratmeter oder 19 Prozent bei 1 Abschlüssen) und Beratungsunternehmen (33.5 Quadratmeter oder 16 Prozent bei 54 Abschlüssen). Dahinter folgen die Handelsunternehmen mit einem Umsatzanteil von circa 13 Prozent. Mieten 1 Spitzenmiete Durchschnittsmiete 1. Haljahr 16 Nachdem die Spitzenmiete zur Jahresmitte 14 getrieben durch zahlreiche großflächige Vermietungen im Kö Bogen und Dreischeibenhaus auf dem historischen Höchststand von,5 Euro lag, kam es in der Folge zu einer Anpassung 4 Marktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 16 Bürovermietung und Investment

5 auf 6, Euro pro Quadratmeter. Mit dem ersten Abschluss einer Rechtsanwaltskanzlei im Kö-Quartier des Projektentwicklers Hines konnte die Spitzenmiete nun wieder um 5 Cent (plus Prozent im Vergleich zum Vorjahr) zulegen und notiert zur Jahresmitte bei 6,5 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung im Zusammenspiel mit großflächigen Vermietungen in Projektentwicklungen in den letzten 1 Monaten hatte auch einen merklichen Einfluss auf die gewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet. Im Vergleich zum Halbjahr 15 ist diese um 8 Prozent gestiegen und liegt aktuell bei 15, Euro pro Quadratmeter. Ohne Berücksichtigung von Projektentwicklungen und Immobilien mit Neubauqualität ergibt sich für Bestandsimmobilien eine gewichtete Durchschnittsmiete von circa 13,8 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ist dabei eine Steigerung um rund 9 Prozent festzustellen. Leerstand (in 1. m ) und Leerstandsrate (in %) ,4% 1,8% 1,4% 863 1* *Neue Bestandserhebung ,5% ,1% Halbjahr 16 Im CBD wird mit,6 Euro je Quadratmeter und Monat nach wie vor die höchste gewichtete Durchschnittsmiete erzielt, ein Zuwachs von um circa Cent pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahreswert. Es folgen die Teilmärkte Hafen mit 18, Euro und der Kennedydamm mit 16, Euro pro Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete für Mietvertragsabschlüsse von Beratungsunternehmen sowie von Banken und Finanzunternehmen lag über das gesamte Stadtgebiet bei circa 16,5 Euro pro Quadratmeter und damit 1 Prozent über dem Durchschnittswert. Property Index IMMAX Der Colliers PropertyIndex IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 1 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 1 Monate. Für Düsseldorf beträgt dieses Verhältnis derzeit nur noch 1,6 und konnte damit seit 8 wieder unter einen Wert unter, fallen. Property Index IMMAX /16 1/16 /15 1/15 /14 1/14 /13 1/13 /1 1/1 /11 1/11 /1 1,6,8 3,3,,4,8,8,9, 3,, 3, 4, Fazit und Prognose Die Aussichten für das zweite Halbjahr auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt sind weiterhin gut. Es befinden sich diverse Großgesuche über 1. Quadratmeter am Markt. In Summe wird ein Büroflächenumsatz von mindestens 35. Quadratmeter für das Gesamtjahr 16 erwartet. Damit wäre der Durchschnitt der letzten fünf Jahre (11-15: 319. Quadratmeter) deutlich übertroffen. Jedoch wird es sehr schwierig werden, das im Vorjahr erzielte Ergebnis von 391. Quadratmeter zu erreichen. Fertigstellungsvolumen (in 1. m ) und Vorvermietung/Eigennutzung Fertigstellungsvolumen Vermietung/Eigennutzer Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 5

6 Investment Lars Zenke Dipl. Geogr. Director Research Düsseldorf lars.zenke@colliers.com Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 41 Düsseldorf Fast Facts INVESTMENT Gewerbliches Transaktionsvolumen: 6 Mio. Größte Käufergruppe: 34 % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Größte Verkäufergruppe: 19 % Banken Nachgefragtester Immobilientyp: 84 % Büro Spitzenrendite Büro 4,35 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 3,,5, 1,5 1,,5,,8 1 1,9 1, ,55 15,6 1. Halbjahr 16 Düsseldorfer Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 6 Millionen Euro auf Vorjahresniveau Transaktionsvolumen Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf wurden im ersten Halbjahr 16 insgesamt 6 Millionen Euro investiert. Damit wurde nahezu das gleiche Niveau wie im ersten Halbjahr des Vorjahres (minus 5 Prozent), dass durch den Verkauf der Kaufhof Immobilien an Hudson s Bay Company (HBC) geprägt war, erreicht. Insgesamt konnte die Anzahl der Transaktionen im Stadtgebiet Düsseldorf (38 Abschlüsse) um rund 5 Prozent zulegen, was die anhaltend hohe Nachfrage auf Investorenseite verdeutlicht. Festzuhalten bleibt, dass die Produktknappheit weiterhin der limitierende Faktor auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt war. Käufer- und Verkäufergruppen Auf der Verkäuferseite generierten im ersten Halbjahr Banken mit etwa 1 Millionen Euro das höchste Transaktionsvolumen, dicht gefolgt von den Projektentwicklern/ Bauträgern, auf die rund 1 Millionen Euro entfielen. Auf den weiteren Rängen sind Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) sowie Private Investoren/Family Offices mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen im Bereich von 9 bis 95 Millionen Euro anzuführen. Die Käuferseite wurde stark von den Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds mit rund 6 Millionen Euro und geprägt. Versicherungen, Projektentwickler/Bauträger und Private Investoren/Family Offices erzielten mit Volumina zwischen 1 und 11 Millionen Euro ebenfalls nennenswerte Anteile am Transaktionsvolumen. Als größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf ist der Verkauf des historischen Commerzbank-Gebäudes im CBD zu nennen, das für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag veräußert wurde. Internationale Investoren legten im ersten Halbjahr eine kleine Verschnaufpause ein, nachdem sie im Gesamtjahr 15 einen Anteil von 5 Prozent am Transaktionsvolumen generierten. Wenngleich die größte Transaktion des ersten Halbjahres einem internationalen Käufer zuzuschreiben ist, entfiel mit 6 Prozent der Großteil des Transaktionsvolumens auf Investoren aus Deutschland. Während sich beispielsweise nordamerikanische Investoren im ersten Halbjahr komplett zurückhielten, waren vor allem Akteure 6 Marktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 16 Bürovermietung und Investment

7 aus den Vereinigten Arabischen Emiraten und Großbritannien aktiv. Es ist aber davon auszugehen, dass sich der Anteil der internationalen Investoren im weiteren Jahresverlauf noch deutlich erhöhen wird. Investitionsobjekte Die ersten sechs Monate des laufenden Jahres wurden deutlich von Transaktionen im Segment Büroimmobilien geprägt. Insgesamt entfällt 84 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Assetklasse Büro. Drei Transaktionen oberhalb der 5 Millionen Euro-Marke wurden dabei gezählt. Aber auch eine Vielzahl von kleineren Transaktionen unter 15 Millionen Euro wurde abgeschlossen (15 Deals). Alle anderen Assetklassen erzielten lediglich Anteile unter der 1 %-Marke, zum Beispiel Einzelhandelsimmobilien generierten einen Anteil von knapp Prozent. Die räumliche Verteilung der Transaktionen konzentrierte sich im ersten Halbjahr 16 auf vier Teilmärkte. Allen voran sind die beiden zentralen Teilmärkte Innenstadt und CBD mit einem Transaktionsvolumen von jeweils circa 13 Millionen Euro zu nennen. Dahinter folgen der Hafen mit rund 16 Millionen Euro und der Düsseldorfer Norden mit etwa 113 Millionen Euro. Nachdem bereits im ersten Quartal des laufenden Jahres die Spitzenrendite für Büroimmobilien auf 4,5 Prozent gesunken ist, kam es bis zur Mitte des laufenden Jahres zu einer weiteren Korrektur um 15 Basispunkte. Damit liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Düsseldorf derzeit bei 4,35 Prozent. High Street Retail Immobilien werden weiterhin zu Spitzenrenditen von bis zu 4,1 Prozent gehandelt, in Einzelfällen sogar noch deutlich niedriger. Fazit und Prognose Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf ist die Nachfrage nach Immobilieninvestments unverändert hoch, jedoch ist das Angebot insbesondere in den Top- Lagen äußerst begrenzt und Investoren weichen verstärkt in B-Lagen oder Objekte mit höherem Risikoprofil aus. Obwohl in der ersten Jahreshälfte nahezu das gleiche Niveau wie im ersten Halbjahr des Vorjahres erreicht worden ist, ist es aber sehr unwahrscheinlich, dass für das Gesamtjahr 16 das Rekordergebnis des Vorjahres von,55 Milliarden Euro nochmals eingestellt wird. Nichtsdestotrotz ist davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen voraussichtlich wieder die Milliarden- Marke erreichen wird, da sich mehrere Großdeals in der Pipeline für die zweite Jahreshälfte befinden. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) % 19% 16% 15% 15% Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Versicherungen Projektentwickler/Bauträger 16% 14% 13% Banken Projektentwickler/Bauträger Asset/Fund Manager Anteil der Immobilientypen (in %) Industrie Mischnutzung Grundstücke (Gewerbe) 5 84 Private Investoren/ Family Offices Asset/Fund Manager Private Investoren/ Family Offices Geschlossene Immobilienfonds Einzelhandel Büro 8% 6% Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International

8 5 Büros in 6 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 14 Kanada: 31 Lateinamerika: 4 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 18 Autor: Lars Zenke Director Research lars.zenke@colliers.com Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 41 Düsseldorf ,5 Milliarden Umsatz weltweit 5 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 84. Investment- und Vermietungsdeals 16 Millionen m unter Verwaltung Über 16.3 Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.3 Experten und 5 Büros in 6 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis Bahners & Schmitz GmbH / Gordon Bussiek / Seesterninitiative Copyright 16 Colliers International Düsseldorf GmbH Alle in dieser Broschüre Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber. 16. Alle Rechte vorbehalten.