Büromarkt Düsseldorf. Jahresbericht Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex

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1 Büromarkt Düsseldorf Jahresbericht 2014 Standortkennziffern Einwohnerzahl Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex Büroflächenbestand Arbeitslosenquote Gewerbesteuerhebesatz 120,7 7,6 Mio. m2 8,3 % 440

2 2 Entwicklung der wichtigsten Büromarktkennziffern Flächenumsatz -31 % ggü. 2013, 19 % unter 5-Jahresdurchschnitt (ca m²) Leichter Rückgang des Leerstandes Spitzenmiete fällt um 5,4 % ggü. 2013, Durchschnittsmiete sogar um 7,7 % Büroflächenumsatz Leerstand m , ,78 23,50 23,50 23, ,45 13,40 13, , , , , , , , ,80 /m 2 /mtl. 27,00 24,00 21,00 18,00 15,00 12,00 9,00 6,00 3,00 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Büromarkt Düsseldorf 2014 Der Düsseldorfer Büromarkt hat nach dem gefeierten Rekordjahr 2013 in diesem Jahr das schlechteste Ergebnis seit 2009 erzielt. Im Gesamtjahr 2014 wurden nur rund m² Bürofläche umgesetzt, was einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr von mehr als 31 % bedeutet. Im Jahr 2013 wurden noch circa m² Bürofläche vermietet. Alle Zahlen beziehen sich, wie üblich, auf das Düsseldorfer Stadtgebiet, d. h. ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath. Dabei wurden in 2014 mit rund 380 Vermietungen etwa 35 Vertragsabschlüsse mehr registriert als noch im Jahr Die größeren Mietverträge, die allerdings über Wohl und Wehe des Gesamtjahresergebnisses entscheiden, blieben in 2014 im Wesentlichen aus. Das Jahr 2014 in Zahlen m 2 13,80 Euro/m 2 26,00 Euro/m m m 2 Umsatzeinbruch um 31 % ggü Durchschnittsmiete auf Niveau von 2012 Spitzenmiete sinkt um mehr als 5 % Teilmarkt City nur noch ganz knapp vorne Leerstand rückläufig Büromarktbericht Düsseldorf 2014

3 3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Grafenberg Nord/Airport City Kennedydamm/ Derendorf Teilmärkte City und Kennedydamm/Derendorf Kopf an Kopf Teilmarkt Königsallee/ Bankenviertel ohne Dreischeibenhaus und Kö-Bogen bei -46 % Medienhafen City Ost City Königsallee/ Bankenviertel Büroflächenumsatz m m m m m 2 Büroflächenumsatz 2014 Theodorstraße 180 TEILMARKT nord Mieter: SPX Cooling Technologies Flächengröße: ca m 2 Glücklicherweise waren aber, wie im Vorjahr, Mietverträge über kleinere Büroflächen stark. Allein rund m² vermietete Fläche fielen in den Kleinstbereich bis zu 300 m²; weitere circa m² in den Bereich zwischen 300 und m² Bürofläche. Der Flächenumsatz insgesamt blieb im Jahr 2014 signifikant hinter dem relevanten 5-Jahresschnitt von etwa m² zurück. Tatsächlich konnten in diesem Jahr nur vier Großanmietungen oberhalb von m² realisiert werden - gegenüber zehn im Vorjahr. Ein Vorjahr, dass stark durch die Anmietung des Innenministeriums der ehemaligen Flächen der WestLB mit rund m² geprägt wurde. Dessen ungeachtet ist das gute Ergebnis des vergangenen Jahres aber vorrangig durch die

4 4 umsatz nach Branchen Öffentliche Hand als Jahresbester 2013 bricht um mehr als 80 % ein Banken/Finanzdienstleister und Mode jeweils mit erheblichen Flächeneinbußen Bau/Immobilien Textil/Mode IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister Rechtsanwälte/ Steuerberater Industrie-/ Handelsunternehmen Öffentliche Hand Büroflächenumsatz 2013 Büroflächenumsatz 2014 sonstige Branchen insgesamt m m m m m 2 Vielzahl der großflächigen Vermietungen zustande gekommen. So wurden alleine 5 Vermietungen oberhalb von m² in 2013 registriert. Vermietungsgrößen, die im Jahr 2014 gänzlich fehlten. Dadurch bedingt haben sich die Vielzahl der positiven Prognosen für 2014 nicht bewahrheiten können. Zu den wenigen Großumsätzen zählen die Eigennutzer, Rheinmetall mit circa m² und FOM mit etwa m² ebenso wie die Vermietungen an SPX Cooling Technologies mit rund m² und an Trivago mit rund m². Erwähnenswert sind weiterhin noch MFI- Management für Immobilien mit circa m² und Mitsui mit rund m². Von vier Flächenumsätzen oberhalb von m² wurden demnach zwei durch Eigennutzer realisiert. Mieten Die Spitzenmiete in Düsseldorf sank im Vergleich zum Vorjahr recht deutlich von 27,50 /m² auf nunmehr 26,00 /m² monatlich. Der Wert liegt nun wieder auf dem Niveau des Jahres Vor dem Hintergrund der realistischen Projektfertigstellungen bis Ende 2016 kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Spitzenmiete kurzfristig wieder ansteigen wird. Vielmehr ist festzuhalten, dass die hohen Spitzenmieten ein Resultat besonders attraktiver Projektentwicklungen waren und sich ohne diese nicht dauerhaft etablieren konnten. Dieser Effekt macht sich auch bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete bemerkbar, die in Ermangelung hochpreisiger Anmietungen ebenfalls signifikant gesunken ist. Nach 14,95 /m² mtl. im Vorjahr liegt diese aktuell nur noch bei 13,80 / m² mtl. und damit sogar unter dem Niveau von 2012 mit 14,10 /m² monatlich. Büromarktbericht Düsseldorf 2014

5 5 umsatz nach grössenklassen m % des Flächenumsatzes entfallen auf MV Abschlüsse bis m² Büroflächenumsatz 2013 bis 300 m m m m 2 ab m 2 Büroflächenumsatz 2014 Leerstand Vor dem Hintergrund des sinkenden Flächenneubaus einerseits und des Zuzugs von außerhalb, der sogenannten Nettoabsorption, andererseits (u. a. FOM und MFI) ist die Leerstandsquote leicht gefallen. Der Büroflächenbestand in Düsseldorf betrug zum Jahresende 2014 etwa 7,6 Millionen m². Der absolute Leerstand liegt somit bei rund m², was einer Leerstandsquote von etwa 10,9 % entspricht. Hansaallee 249 TEILMARKT linksrheinisch Mieter: Schwann Verlag Flächengröße: ca m 2 Berater: ANTEON Projektfertigstellungen Hieß es im letzten Jahr noch richtigerweise, dass attraktive Immobilien Markt machen, so musste man in 2014 leider umgekehrt konstatieren, dass ein mangelndes Angebot auch für eine schlechte Performance sorgt kamen lediglich circa m² neue Flächen auf den Markt deutlich weniger als im Jahr 2013.

6 6 Projektfertigstellungen m 2 Neubauvolumen in ,3 % ggü. Vorjahr Prognose für 2015 von + 38 % ggü Für 2015 kann mit rund m² neuer Fläche gerechnet werden, wobei die Entwicklungsachse vom Kennedydamm in Richtung Nord geht. Allein rund m² werden in der Airport City entstehen. Und auch an der Mercedesstraße werden sich bald die Baukräne drehen. Neben einer wohnungswirtschaftlichen Entwicklung ist hier das neue Projekt Skyview mit rund m² BGF geplant. Teilmärkte Wie im Vorjahr liegt auch in diesem Jahr der Teilmarkt City im Gesamtvergleich mit insgesamt rund m² vermieteter Fläche vorn. Es folgt nur knapp dahinter der Bereich Nord/Airport City mit etwa m², der im Vergleich zum Vorjahr seinen Platz mit dem Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf, der im aktuellen Berichtsjahr auf eine Fläche von m² kommt, getauscht hat. Die Umsätze verteilen sich also deutlich gleichmäßiger über die starken Teilmärkte. Im Vorjahr fiel der Vorsprung des Teilmarktes City durch den Sondereffekt aus der Vermietung der ehemaligen WestLB-Flächen deutlich höher aus. Fazit und Ausblick Ein ohne jeden Zweifel enttäuschendes Ergebnis mit einem massiven Umsatzeinbruch, den so wohl niemand erwartet hatte. Und auch der Blick auf die kommenden zwölf Monate bietet derzeit wenig Grund zur Euphorie, wenngleich einige Großgesuche am Markt sind, die möglicherweise im ersten Quartal 2015 realisiert werden könnten. Vor diesem Hintergrund sollte in 2015 ein durchschnittliches Ergebnis von m² realistisch sein. Immerhin: Ein erneuter Höhenflug käme genauso überraschend wie der Einbruch in Büromarktbericht Düsseldorf 2014

7 7 Düsseldorfer Teilmärkte Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRATH Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Wersten Benrath Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz AirportCity 14,50 16, Nord 11,90 16, Kennedydamm/Derendorf 15,90 20, City 14,00 23, Königsallee/Bankenviertel 21,50 26, Linksrheinisch 12,00 17, Seestern 10,70 13, Medienhafen 17,70 24, Grafenberg 12,00 14, City Ost 10,10 12, Süd 9,60 12,

8 Herausgeber: Hauptverantwortlich für den Inhalt: Dipl.-Kfm. Heiko Piekarski Geschäftsführender Gesellschafter Copyright: ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG Lippestr Düsseldorf Tel +49 (0) Fax +49 (0) research@anteon.de