JLL Büroimmobilienuhr Q2 2014

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1 JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research Europäische Nutzermärkte mit Schwung ins zweite Halbjahr Europäischer Mietpreisindex für Büroflächen mit Anstieg auc im 2. Quartal Vermietungsvolumen mit höchstem Quartalsergebnis seit Ende 2012 Aggregierte Leerstandsquote stabil Deutlich mehr Fertigstellungen Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2014 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

2 Europäische Nutzermärkte Neben der weiterhin starken Performance der Kapitalmärkte haben die Umsatzaktivitäten auf den Nutzermärkten im 2. Quartal nun auch Fahrt aufgenommen - mit nach wie vor bestehenden Unterschieden in den einzelnen Ländern und Märkten. Weiter gestiegen, wenn auch langsamer als zu Jahresbeginn, ist der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL*. Weiterer leichter Zuwachs im Mietpreisindex Nach 1,1 % liegt der Zuwachs des Mietpreisindexes im 2. Quartal bei 0,4%. Im Jahresvergleich ist damit ein Plus von 1,0% zu registrieren. Von den 24 Index-Städten verzeichneten im Dreimonatszeitraum drei einen Anstieg der Spitzenmieten, darunter auch eine deutsche Immobilienhochburg. Einmal mehr ist Dublin Spitzenreiter mit einem nach wie vor überdurchschnittlichen Plus von 7,1%, basierend auf weiter starker Nachfrage und gravierendem Mangel an qualitativ hochwertigem Flächenangebot. Münchens Zuwachs liegt bei 3,2% und damit auf dem höchsten Niveau seit den frühen 1990er- Jahren. Positive Mietpreisnachrichten gibt es auch aus Spanien, wo für Madrid im zweiten Quartal der erste Anstieg (+1,0 %) seit dem 3. Quartal 2008 registriert werden konnte. Der einzige Markt unter den Indexstädten mit einem rückläufigen Spitzenmietpreis ist Prag, bedingt durch hohe Fertigstellungen. Minus 2,5 % schlagen hier zu Buche. In allen anderen 19 analysierten Märkten blieben die Spitzenmieten unverändert. Diese Entwicklungen spiegelt auch die Immobilienuhr von JLL wieder, auf der alle Märkte entweder ihre Position beibehalten oder sich nur wenig verschoben haben. Die Ausnahme: Kiew, das vor dem Hintergrund anhaltender politischer Spannungen in den Quadranten Beschleunigter Mietpreisrückgang zurück gesetzt wurde. Mit Märkten in allen vier Quadranten weist die Immobilienuhr von JLL weiterhin auf starke Unterschiede innerhalb der Region hin. Unabhängig von konjunkturellen Faktoren ist damit zu rechnen, dass die über alle Märkte hinweg bestehende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in guten Lagen die Vermarktung von Flächen anderer Qualitätsstandards erschweren wird. Allerdings geht genau dieser Nutzerfokus mit einem Mangel an solchen * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Flächen einher. Dadurch könnten in den kommenden sechs Monaten die Spitzenmieten weiter steigen. Auch ist im weiteren Verlauf einer wirtschaftlichen Erholung mit einer Ankurbelung des Mietpreiswachstums durch zunehmende Expansionsnachfrage in einigen Ländern zu rechnen, mit starkem Wachstum in London, Südeuropa und Dublin. In Mittel- und Osteuropa wird Warschau weiterhin mit einem Druck auf die Mieten nach unten rechnen müssen, Moskaus Spitzenmietpreise werden - nach Korrektur bereits im 1. Quartal - voraussichtlich stabil bleiben. Budapest sowie Prag dürften ihren Tiefstand erreicht haben. Umsatz mit bestem Quartalsergebnis seit Ende 2012 Die Erholung der Nutzermärkte in Europa ist auf einem guten Weg. Das zeigt nicht zuletzt eine im 2. Quartal (im Jahresverlauf) um 25 % gestiegene Nettoabsorption. Das Umsatzvolumen in den Monaten April bis Ende Juni weist das stärkste Quartalsergebnis seit dem 4. Quartal 2012 auf. 14 der 24 untersuchten Märkte zeigten dabei ein Umsatzwachstum. Mit europaweit insgesamt 2,8 Mio. m² liegt das Volumen 11 % höher als ein Jahr zuvor, der 5-Jahresdurchschnitt ist um 11%, der 10-Jahresschnitt um 3 % übertroffen Zusammen mit den ersten drei Monaten ergibt sich für das 1. Halbjahr 2014 ein Umsatz von 5,1 Mio. m², damit bewegt er sich 5 % über dem Vergleichszeitraum in 2013, in ähnlicher Größenordnung auch bei den langfristigen Vergleichen. Zweistellig zugelegt haben die Aktivitäten in Westeuropa, besonderes beeinflusst durch einen Zuwachs von 25% in Paris mit dem besten 2. Quartal seit London konnte seine starke Dynamik beibehalten (11% über dem Vorquartal und 27% über dem 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre). Die Nutzer auf den Vermietungsmärkten in den sieben deutschen Immobilienhochburgen agierten zwischen April und Ende Juni teilweise sehr zurückhaltend. Trotzdem lag der Büroflächenumsatz aggregiert über alle Städte im ersten Halbjahr nur leicht unter Vorjahresniveau mit starken Zuwächsen in Stuttgart und Berlin, zweistelligen Rückgängen in Köln, Frankfurt und Düsseldorf und nur leichten Einbußen in Hamburg und München. Neben Stockholm mit einem Rekord-Quartal im langfristigen Vergleich und damit im gesamten Halbjahr deutlich über Vorjahresniveau weisen auch Brüssel, Mailand und Lyon respektable Volumina und Quartalszuwächse auf.

3 Für eine gute Quartals-Performance in Mittel- und Osteuropa (+14%) sorgten starke Aktivitäten in Budapest (+146 % gegenüber Vorquartal), auch Warschau legte zu (+29%). Das Volumen in Moskau und Prag blieb dagegen auf einem niedrigen Niveau. Für das gesamte erste Halbjahr bleibt es für die CEE Märkte bei einem Minus von 18 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die verbesserten Rahmenbedingungen haben noch keine Expansionen auf breiter Ebene ausgelöst. Viele Nutzer bleiben sehr kostenbewusst. Mietvertragsverlängerungen statt Umzügen auf der einen Seite, Flächenkonsolidierungen und -optimierungen auf der anderen Seite charakterisieren weiterhin das Geschehen in vielen Märkten. Teilweise werden die Mieteraktivitäten darüber hinaus auch von einer Knappheit an hochwertigen Flächen eingeschränkt. Dass für diese Flächen Nachfrage besteht, zeigt das hohe Vorvermietungsvolumen. Insgesamt dürfte der Umsatz auf dem europäischen Büroflächenmarkt 2014 leicht zulegen und den 5-Jahresschnitt von knapp über 10 Mio. m² einstellig übertreffen. Leerstand unverändert - Fertigstellungsvolumen nimmt weiter zu Von den 24 Index-Städten weisen 12 sinkende (darunter außer Düsseldorf alle anderen sechs deutschen Immobilienhochburgen) und vier Märkte stabile Leerstandsquoten auf. Starke Rückgänge im 2. Quartal gab es in Edinburgh und Budapest (jeweils -90 bps) sowie in Amsterdam und Dublin (jeweils -80 bps). Neutralisiert wurden diese Rückgänge durch einen Anstieg in Moskau und London. Zum sechsten Mal in Folge blieb die europaweit aggregierte Leerstandsquote damit unverändert bei 9,7% mit deutlich niedrigeren Leerständen bei erstklassigen Flächen. Hier macht sich der Fokus der Nutzer bemerkbar. Erst wenn aber verstärkt auch Expansionen zu sehen sein werden, wird sich der Leerstand leicht abbauen können. Das Fertigstellungsvolumen hat im 2. Quartal deutlich zugelegt: europaweit kamen 1,3 Mio. m² neu auf den Markt, ein Plus von 33% gegenüber den drei Monaten zuvor und 76% im Jahresvergleich. Summiert liegt das Fertigstellungsvolumen im gesamten 1. Halbjahr 2014 fast doppelt so hoch wie in den ersten sechs Monaten Besonders viele Flächen im zweiten Quartal wurden in Moskau ( m²), London ( m²) und Warschau ( m²) fertig gestellt. Das Fertigstellungsvolumen in Paris summiert sich für die ersten sechs Monate auf zusammen m², im Vergleich zum 5-Jahreschnitt (H H1 2013: m²) äußerst moderat. Bis Ende des Jahres dürfte das Angebot in zahlreichen Märkten zunehmen. Mit möglicherweise 5 Mio. m² europaweit läge der Zuwachs bei 20% gegenüber 2013, das Niveau des 10- Jahresdurchschnitts wäre in etwa egalisiert.

4 Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreise Q (EUR / m² / Jahr) Spitzenmietpreise Veränderungen Q / Q (%) London West End London City Moskau Genf Paris CBD Zürich Luxemburg Stockholm Oslo Dublin Mailand Istanbul Frankfurt/M Manchester St. Petersburg Rom Edinburgh München Amsterdam Düsseldorf Lyon Helsinki Madrid Kiew Warschau Hamburg Brüssel Köln Berlin Budapest Kopenhagen Prag Stuttgart Bukarest Lissabon Barcelona Athen Dublin München Oslo Madrid Lyon Paris CBD Stuttgart Budapest Stockholm London West End Manchester London City Helsinki Edinburgh Frankfurt/M Istanbul Dusseldorf Luxemburg Köln Berlin St. Petersburg Hamburg Brüssel Amsterdam Rom Bukarest Warschau Athen Lissabon Barcelona Mailand Kopenhagen Genf Zürich Moskau Prag Kiew Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung.

5 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nichtrepräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Kontakte Oliver Kummerfeldt Associate Director EMEA Research London oliver.kummerfeldt@eu.jll.com Lee Elliott Director Head of EMEA Research London lee.elliott@eu.jll.com JLL Büroimmobilienuhr Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.