Die Immobilienbranche zwischen Eigentums- und Umweltrecht. Jan Eckert CEO Schweiz 27. August 2013

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1 Gestern eine Altlast Heute ein Wohngebiet Die Immobilienbranche zwischen Eigentums- und Umweltrecht n Eckert CEO Schweiz 27. August 2013

2 Altlasten sind heute keine Deal-Killer mehr Entscheidend ist das Marktpotenzial CHF POTENZIAL + Grossstadt Landpreis Baukosten Altlastensanierung Kleinstadt _ Marktwert Neubau Potenzial INVESTORENÜBERLEGUNGEN Berührungsängste mit Altlasten haben deutlich abgenommen Bei Katastereintrag hat heute jede seriöse Verkaufsdokumentation ein Altlastengutachten - Kosten und Risiken werden sehr rational im Preis berücksichtigt Entscheidende Variable ist der potenzielle Marktwert des Neubaus - Quantität des Bauvolumens - Höhe der potenziellen Miete - Nachfrage nach dem neuen Flächenangebot 2

3 Mietzinspotenzial als Sachzwang Exemplarisch dargestellt für 4-Zimmerwohnungen Grosszentren Mittelzentren Stadt Zürich Genève Stadt St. Gallen Fribourg Einwohner Einwohner Z.Whg Nettomiete pro m 2 p.a Z.Whg Nettomiete pro m 2 p.a (Anzahl ausgewertete Inserate) 0 4 Zi (201) 0 4 Zi (199) (Anzahl ausgewertete Inserate) 0 4 Zi (275) 0 4 Zi (74) Quelle: Jones Lang LaSalle, Bundesamt für Statistik 3

4 Verteilung des Potenzials unter Käufer und Verkäufer In Grosszentren wird geteilt, überall sonst ist das Potenzial i.d.r. gratis LANDPREISE NACH NUTZUNG Vergleich der Landpreise in den MS-Regionen (Anzahl MS-Regionen nach den teuersten Landpreisen) POTENZIAL LANDWERT Vergleich des Potenzials in den MS-Regionen (Landpreis teuerste Nutzung zu Preis Industriebauland) Bauland für Wohneigentum i.d.r. am teuersten In Gross- und Mittelzentren Bauland für Geschäftsflächen i.d.r. teurer als Wohnbauland Grosszentren Mittelzentren Übrige Regionen Quelle: Berechnung JLL, Daten Wüest & Partner 4

5 Neubaukosten auf der grünen Wiese als Benchmark Einfache Regel: Umnutzungskosten < Neubaukosten Kosten / m 2 Sanierungs- und Umnutzungskosten (Industrieareal) Neubaukosten (grüne Wiese) Sanfte Sanierung Abriss + Neubau Eingriffstiefe Nur bei Markt-, Ausnutzungs- und/oder Umnutzungspotenzial 5

6 Investorentypen mit unterschiedlichen Strategien In der Schweiz ist der Investorenkreis für Industriebrachen klein GROSSSTADT KLEINSTADT PERIPHER FINANCIAL INVESTOREN Pensionskassen Versicherungen Immobilienfonds Immobilien-AGs evtl. STRATEGISCHE INVESTOREN Lokale Investoren Investoren Clubs Generalunternehmen Immobilienunternehmen REAL ESTATE PRIVATE EQUITY Value Add Investoren Nationale/Europ. Invest. Opportunistische Investoren evtl. evtl. 6

7 Schlussfolgerungen Die Transparenz durch den Kataster hat die Investitionsbereitschaft erhöht. Die Marktliquidität für Bauland mit Altlasten reicht von sehr hoch bis inexistent. Für die Investition entscheidend ist nicht primär die Altlast sondern das Marktpotenzial. Risiken können berechnet, im Preis berücksichtigt und gemanagt werden. Ohne Know-how, Zeit und lokales Netzwerk geht es nicht. 7

8 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ihre Ansprechpartner bei Jones Lang LaSalle in Zürich n Eckert CEO Switzerland tel + 41 (0) jan.eckert@eu.jll.com Patrik Stillhart Managing Director tel + 41 (0) patrik.stillhart@eu.jll.com Herausgeber Jones Lang LaSalle AG Prime Tower, Hardstrasse Zürich Tel Fax Disclaimer This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. 8