Energieeffizienz. Wettbewerbsfähigkeit durch energieeffiziente Immobilien steigern? Anspruch & Wirklichkeit

Transkript

1 Energieeffizienz Wettbewerbsfähigkeit durch energieeffiziente Immobilien steigern? Jones Lang LaSalle Strategic Consulting

2 Aus dem Inhalt Ansprüche aus Klimaschutz & Energiesicherheit Wirklichkeiten aus Angebot & Nachfrage 2

3 Umweltkatastrophen 3

4 und grüne Chancen 4

5 Ansprüche aus Klimaschutz & Energiesicherheit

6 Klimaschutz & Energiesicherheit 6

7 Historie des Rechtsrahmens / international International 1992: UN Klimarahmenkonvention (IPCC) 1995: Kyoto Protokoll Einführung des CO2 Zertifikatehandels 2003: OECD Studie: 30 40% CO ² -Ausstoß aus Immobilien Europa : Energy Performance of Buildings Directive (EU- Gebäuderichtlinie) verbindliche Zielwerte für CO2 Ausstoß 7

8 Historie des Rechtsrahmens / Deutschland Deutschland Seit 1970er: WärmeschutzVO, HeizungsanlagenVO, BImSchV 2007: Energieeinsparverordnung (EnEV) Energieausweise 08/2007 & Ausblick : Meseberger Beschlüsse (integriertes Energie- und Klimaprogramm): Ausbau von Förderprogrammen ab 2009: Einführung Erneuerbare-Energien Wärmegesetz 2009 & 2012: Novellierungen der EnEV in Verschärfung der Bauvorschriften Deutsche Energieagentur, dena 8

9 Ansprüche an die Wettbewerbsfähigkeit: Investoren & Besitzer Transparenz durch energetische Buchführung Entscheidungsgrundlage bei Ankauf und Modernisierung Anhaltspunkt bei Wertermittlung Veränderung bei Marktwert und Mieteinkünften schnellere Vermietung sinkende Leerstände steigende Kreditwürdigkeit Alternative Versicherungsangebote Steuervergünstigungen beschleunigte Baugenehmigungsverfahren 9

10 Ansprüche an die Wettbewerbsfähigkeit: Nutzer & Mieter Transparenz / Vergleichbarkeit von Betriebskosten Darstellbarkeit von Einsparpotenzialen energetische Qualität als Vertragskriterium sinkende Nebenkosten infolge steigender Effizienz Verhältnis Nettokaltmiete vs. Betriebskosten Amortisierung von Investitionskosten durch erhöhte Nettokaltmiete Entwicklung der Verbraucherpreise: Büromieten und Heizkosten Index: Jahr 2000 = 100% Relative Entwicklung der Energiekosten: +49% Relative Entwicklung der Mietkosten: - 16% JLL Mietpreisindex (Netto-Kaltmiete) Verbraucherpreisindex (Heizöl, Erdgas, Fernwärme)

11 Staatliche Marktinduktion Energieeffizienz als Marktstandard Erhöhter Marktanteil effizienter Gebäude ordnungsrechtlicher Rahmen PPP-Projekte, öffentliche Liegenschaften Ausweispflicht Steuererleichterungen & Förderung Steigerung des Marktwertes effizienter Gebäude Nachhaltige Erstellung & energetische Sanierung Wertverlust konventioneller Bauten Reduzierung der Betriebskosten energetische Transparenz Contracting Life-Cycle Engineering / Costing Green Property / Facility Management 11

12 Wirklichkeiten aus Angebot & Nachfrage

13 Angebot Lebenszyklusbetrachtung Kumulierte Kosten 80-85% der Gesamtkosten Beeinflussbarkeit der Kosten Kosten konventioneller Planung Potentielle Einsparung nach Ablauf des Lebenszyklus Kosten bei integraler Lebenszyklusplanung Zeit Konzept Planung Erstellung Nutzung Abbruch 13

14 Angebot - Technik Konzeption Erfassung des Nutzerverhaltens / Schulung Green Facility Management Digitale Verbrauchserfassung / smart metering Energiekataster, CO2 Portfolioanalyse Raumklimauntersuchungen Energiedesign Passivhausplanung Kommunale Energiesparstrategien Uweltconsulting Risikobewertung Bestandsanalyse Betrieb ökonomisch ökologisch Planung sozial Betriebskostenprognose/-analyse Erstellung von Energieausweisen Planung / Erfassung Bauphysik Ermittlung Primärenergiebedarf Ermittlung der Verbrauchsmengen eingesetzter Medien technische / Umwelt-Due-Diligence Dynamische Gebäudesimulation Qualitätssicherung Variantenanalyse TGA Baubegleitung 14

15 Angebot - Management Nachhaltigkeitsstrategien Exit Strategien Nachhaltigkeits Standards Geschäftsstrategien Umweltstrategien Portfoliostrategien Anpassung and orndungsrechtliche Vorgaben Arbeitsplatz-/Raumgestaltungsstrategien Performance Management Assetstrategien Verwaltung & Management ökonomisch ökologisch Projektierung & Realisierung Leistungsbewertung (CO 2 Emissionen) Energieberatung und Management Program sozial Zertifizierung von Projekt- und Bauleistungen Umweltschutz- und Recycling Program Green Building Projekt Management Green Building Betrieb Umwelt Audits Sicherung von Zertifizierungsstandards Umwelt Design Prüfung / Bewertung Life Cycle Kosten Analyse Betrieb & Bewirtschaftung 15

16 Nachfrage - oder nicht? Nutzer: Wir hätten gerne ein größeres Angebot an effizienten Immobilien. Bauwirtschaft: Wir erstellen gerne mehr effiziente Gebäude, doch die Entwickler fragen nicht danach. Investoren: Wir würden gerne effiziente Immobilien finanzieren, doch die Nutzer fragen nicht danach. Entwickler: Wir hätten Interesse an effizienten Immobilien, doch den Investoren sind sie zu teuer. 16

17 Nachfrage oder nicht? Energiepass: bürokratische Notwendigkeit oder Mehrwert durch Transparenz? Vergleichbarkeit wird als wichtige Neuerung aufgefasst Pro Effizienz: wird von Mietern gefordert steigende Energiekosten Zukunftsinvestition bessere Vermarktung bei Weiterverkauf Vorteile bei der Vermietung Contra Effizienz: unergiebige Datenlage / mangelnde Evidenz (Amortisation, Risiken, Rendite) Mangel an Rückschlüssen für eigene strategische Entscheidungen Marktwertsteigerung, Leerstandsabbau durch TÜV Stempel? inadäquate Berücksichtigung bei der Finanzierung gibt noch zu viele lukrative Alternativen zur Energieeffizienz 17

18 Kleine Schritte oder Ausdruck der Ratlosigkeit? Minimalinvestive Maßnahmen Objekt: Verwaltungsbau (1995), Anmietung durch RWE Energy AG Maßnahme Einsparpotenzial Reduzierung der Jahres-Leistungsspitze 150kW insb. bei Wiederinbetriebnahme nach Störungen Reduzierung zusätzlicher Jahres-Leistungsspitzen weitere 50 kw Abschaltung von nicht genutzten elektrischen Verbrauchern, insb. nach Arbeitsende Optimierung der Steuerung von Betonkernaktivierung und Kältemaschinen unter dem Gesichtspunkt der Arbeitpunktverbesserung des Kälteaggregates Verbesserung der Sonnenschutzsteuerung durch Information an die Nutzer und Einstellung der Automatik seitens des Betreibers Betonkernaktivierung am Wochenende komplett abstellen Kältemaschinensteuerung optimieren 731 Klimaanlage Kantine Betriebszeiten reduzieren Klimaanlage Vorsand Betrieb szeiten am Wochenende reduzieren. Eine Anschaltung der Anlage wird durch Anruf vom Vorstand durch den FM manuell durchgeführt Beleuchtung in Fluren und Treppenhäusern Betriebszeiten reduzieren Optimierung des Büroklimas durch den Nutzer Heizkurve absenken Energieeinsparung p.a. [auf m² BGF]

19 Grenzen der Wettbewerbsrelevanz Arbeitsplatzkosten 5% Betriebskosten 3% hiervon 60% Baukosten Personalkosten 82% Technik 10% Dr. Roman Muschiol, TU Darmstadt, Juni

20 Grenzen der Wettbewerbsrelevanz Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 20

21 This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008