JLL Büroimmobilienuhr Q4 2014

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1 JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research Europäische Bürovermietungsmärkte haben wieder Tritt gefasst Europäischer Mietpreisindex nach zwischenzeitlichem Stillstand wieder auf Wachstumskurs Aggregiertes Vermietungsvolumen legt im letzten Quartal 2014 um 35 % zu Leerstandsquote unverändert Quelle: JLL, Januar 2015 Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Dezember 2014 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

2 Europäische Nutzermärkte Das 4. Quartal hat keine wesentliche Besserung der Konjunkturaussichten gebracht. Für die Eurozone wird 2015 ein unspektakuläres Wachstum zwischen 1% und 1,5% prognostiziert, Russland steht vor einer tiefen Rezession. Gleichwohl waren die letzten drei Monate des vergangenen Jahres von einer Erholung der Nutzer-Aktivitäten gegenüber dem Vorquartal geprägt. Die Ursachen für diese Entwicklung sind unterschiedlicher und größtenteils lokaler Natur. In einigen Märkten, darunter London, haben ein Nachholbedarf bei der Nachfrage und viele Vorvermietungen das Umsatzniveau angefeuert. Deutschland profitiert von starken Beschäftigungszahlen, die die Nachfrage nach Büroflächen haben steigen lassen. In einigen südeuropäischen Märkten wie Spanien, Portugal und Italien machen sich die Nutzer die derzeit günstigen Marktbedingungen zunutze, scheinen entscheidungsfreudiger geworden zu sein. Mietpreis-Index wieder mit leichtem Plus Nach einer Stagnation im Herbst kann im 4. Quartal wieder ein leichtes Wachstum der Bürospitzenmieten notiert werden. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL stieg über das Quartal um 0,5%, im Jahresvergleich um 2,1 %. Von den 24 Index-Städten* verzeichneten sieben (im 2. und 3. Quartal waren es jeweils nur drei) einen Anstieg der Spitzenmieten mit London an der Spitze, wo ein extrem geringes Angebot den Spitzenwert um fast 10% erhöhte. Neben Dublin, mit einer wieder sehr guten Performance (+6,7%), konnten auch andere sich erholende Märkte nochmals nachziehen, wie zum Beispiel Madrid mit einem Plus von 2% und Barcelona von 1,4%. Leicht zugelegt haben über das Quartal auch zwei deutsche Immobilienhochburgen: für Hamburg wurden 2,1% registriert, für München 1,5%, deren Mieten damit die höchsten seit den 90er Jahren sind. Beträchtliche Auswirkungen auf den europäischen Büro- Mietpreis-Index haben die Turbulenzen in Russland. Moskau verzeichnete vor dem Hintergrund einer starken Abwertung des Rubels und einer verhaltenen Nutzer-Aktivität einen Rückgang der Spitzenmieten um 18,2%. Tendenz: weiter rückläufig. Wenngleich der Index im 4. Quartal ein Wachstum zeigt, spiegeln sich auf der europäischen Immobilienuhr die starken Unterschiede in der Region wider. Besetzt sind alle vier Quadranten; in den beiden mit Mietpreisrückgang (auf der rechten Seite der Uhr) hat sich die Zahl der Märkte durch Moskau und Helsinki erhöht. Aggregiert - bei allen Unterschieden von Markt zu Markt wird ein weiteres Mietpreiswachstum in 2015 unterstützt durch eine sich verbessernde Konjunktur und Nutzerstimmung sowie stärkere Expansionsaktivitäten. Auch eine Verknappung des * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. qualitativ hochwertigen Flächenangebots wird dafür sorgen, dass Mieten steigen. In summa werden sie sich aber vielerorts deutlich unter ihrem jeweiligen letzten Höchststand bewegen. Zuwächse werden in London im oberen einstelligen Bereich genauso wie in Madrid, Barcelona, Lissabon und Mailand zu beobachten sein. Auch die Top-Mieten in Berlin, München und Stuttgart dürften von einer anhaltend positiven Nachfrage nach Topflächen in den zentralen Lagen profitieren. Umsatzvolumen auf den europäischen Märkten überrascht mit einem Plus von 6% in 2014 Die eingetrübte Konjunkturstimmung noch im Herbst letzten Jahres hatte einen Rückgang der Nutzer-Aktivitäten im 3. Quartal zur Folge. Zunehmender Dynamik erfreute sich der europäische Markt in den letzten Wochen, legte über das Quartal um 35 % zu. Zwischen Oktober und Ende Dezember erreichte der Umsatz in den 24 europäischen Märkten ein Volumen von mehr als 3,1 Mio. m², ein Plus von 16 % nicht nur gegenüber dem Schlussquartal vor einem Jahr, sondern überhaupt das stärkste Quartal seit Ende Der Umsatz des Gesamtjahres 2014 bewegte sich mit 10,6 Mio. m² 5% über dem Vorjahr und auf dem 5-Jahresschnitt. Die westeuropäischen Märkte performten im 4. Quartal überproportional (+43 % gegenüber dem Vorquartal); einer der größten Märkte, Paris, lag mit 48 % sogar darüber. Und dies, obgleich die wirtschaftlichen Prognosen keine wesentliche Besserung aufzeigten. Unternehmen mit großem Flächenbedarf hatten sich aber die attraktiven Marktbedingungen zunutze gemacht. 13 weitere westeuropäische Märkte verzeichneten im 4. Quartal noch deutlich höhere Zuwachsraten im Vermietungsvolumen, angeführt von Dublin (+275%), Amsterdam (+117%) und München (+101%). In Deutschland kamen die flächenmäßig fünf größten Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München auf ein Plus von 41% gegenüber dem 3. Quartal, wobei der Zuwachs in München und Berlin (+81%) besonders stark ausfiel. Unter den drei Märkten mit einem über das Quartal rückläufigen Umsatzergebnis war auch London (Q4/Q 3: - 18%), geschuldet allerdings nicht zuletzt einem außergewöhnlich hohen Volumen in den Monaten Juli bis Ende September). Im Jahresvergleich (Q4 2014/Q blieb unter dem Strich ein leichtes Plus von +5%. In einigen der sich erholenden südeuropäischen Märkte waren Nutzer aufgrund noch sehr günstiger Marktbedingungen mit einem großen Flächenangebot und günstigen Mietpreisen aktiver. Das gilt für Madrid und Barcelona, die im 4. Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres Zuwächse von 21% bzw. 66% aufwiesen, während Mailand einen Rückgang (- 37%) gegenüber dem allerdings sehr hohen Volumen ein Jahr zuvor hinnehmen musste. Das Gesamtjahresvolumen lag 2014 aber immer noch um 19% höher als 2013.

3 Unter den mittel- und osteuropäischen Märkten positioniert sich Prag als Ausreißer innerhalb der Region mit einem Anstieg des Vermietungsvolumens im 4. Quartal (+73% gegenüber dem Vorquartal). Moderat war der Zuwachs in Warschau (+5%), nahezu auf dem Niveau in Budapest (1 %). Durch die jüngsten makroökonomischen Faktoren beeinträchtigt und vor dem Hintergrund der voraussichtlichen Konjunkturabschwächung 2015 schwächten sich die Aktivitäten der Nutzer in Moskau ab: - 1% über das Quartal und 21% im Jahresvergleich. Das bemerkenswerte Umsatzvolumen im 4. Quartal des vergangenen Jahres wird sich im 1. Quartal 2015 kaum wiederholen. Sofern die geopolitischen oder makroökonomischen Herausforderungen nicht außer Kontrolle geraten dürfte im Laufe des Jahres die Nachfrage nach Büroflächen aber weiter zunehmen, getragen von einer wachsenden Expansions-Nachfrage und Portfolio- Umstrukturierungen mit der Ausrichtung der Nutzer auf moderne, infrastrukturell gut angebundene Flächen mit flexibler Raumaufteilung, die den Bedürfnissen der heutigen Arbeitswelten angepasst sind. Fertigstellungsvolumen zieht an Leerstandsquote weitgehend unverändert In Mittel- und Osteuropa kann über das Quartal nur Budapest (- 80 bps) eine positive Leerstandsbilanz ziehen mit dem dritten Rückgang in Folge. In Moskau (+40 bps), Prag (+130 bps) und Warschau (+50 bps) legte die Quote zu hier ist das Fertigstellungs-Niveau deutlich über das der vergangenen Jahre angewachsen. Europaweit lag das Fertigstellungsvolumen 2014 bei knapp 4,78 Mio. m², entsprechend einem Plus im Jahresvergleich von 15 % und 23 % über dem Niveau von Starken Einfluss hatten das kräftige Jahreswachstum in London (+90%) und Moskau (+40%), die gemeinsam 40% der gesamten europäischen Fertigstellungen in 2014 ausmachten dürften die Fertigstellungen relativ stabil bleiben und rund 5 Mio. m² erreichen ein Niveau, das dem Zehnjahres- Durchschnitt entspricht. Neue, qualitativ hochwertige Flächen werden schnell absorbiert werden. Daher ist in einigen europäischen Märkten weiter mit einer Verknappung solcher Flächen in Spitzenlagen zu rechnen. Da Nutzer bei Umzügen mehr second hand Flächen zurück lassen, gleichzeitig die Zunahme von Expansionen nur langsam und nur in einigen Märkten voranschreitet, dürfte die Leerstandsquote nur langsam weiter sinken. Trotz des hohen Umsatzergebnisses im 4. Quartal und der Tatsache, dass von den 24 europäischen Index-Städten immerhin 14 eine rückläufiges Leerstandsvolumen aufwiesen, ist die aggregierte gesamteuropäische Leerstandsquote mit 9,7% auf dem Niveau des Vorquartals und des Vorjahres geblieben ( Westeuropa: 9,0 %,CEE: 15,6 %). Für die meisten Märkte wurde Ende des Jahres eine Veränderung ihrer Leerstandsquote zwischen +/- 40 bps registriert. Es gab aber auch bemerkenswerte Rückgänge wie in Dublin mit -320 bsp von 15,0% im dritten Quartal auf 11,8% Ende 2014 aufgrund stark anziehender Nachfrage.

4 Prime European Office Rental Index Gewichteter nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Quelle: JLL, Januar 2015 Spitzenmietpreis Q (EUR / m² / Jahr) Spitzenmietpreise: Veränderungen Q / Q London WE London City Genf Moskau Paris Zürich Dublin Luxemburg Stockholm Mailand Oslo Manchester Istanbul Frankfurt/M. Edinburgh München Rom St.Petersburg Amsterdam Düsseldorf Madrid Lyon Helsinki Kiew Hamburg Warschau Brüssel Köln Berlin Budapest Kopenhagen Prag Stuttgart Bukarest Lissabon Barcelona Athen Quelle: JLL, January London WE Dublin Hamburg Madrid Edinburgh London City München Barcelona Mailand Manchester Amsterdam Genf Paris Zürich Oslo Luxemburg Stockholm Istanbul Frankfurt/M. Warschau Köln Berlin Budapest Kopenhagen Prag Stuttgart Bukarest Lissabon Athen Lyon Brüssel Rom Düsseldorf Helsinki Kiew St. Petersburg Moskau Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung. Quelle: JLL, January 2015

5 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nichtrepräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht.. JLL Kontakte Alexander Colpaert Associate Director EMEA Research London alex.colpaert@ap.jll.com Lee Elliott Director Head of EMEA Research London lee.elliott@eu.jll.com JLL Büroimmobilienuhr Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.