JLL Büroimmobilienuhr Q3 2017

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1 Research Report JLL JLL Büroimmobilienuhr Q EMEA Offices Research 1

2 Keine Anzeichen einer sich abschwächenden Nachfrage in den meisten Märkten Europas Europäischer Mietpreis-Index von JLL mit weiterem leichten Anstieg um 0,5 % im 3. Quartal 2017 gegenüber Vorquartal Jährliches Mietpreiswachstum von 2,3% - damit weiterhin über dem 5- und 10-Jahres-Mittel von 1,6% bzw. 1,0% Europäischer Büroflächenumsatz im 3. Quartal 2017 mit Plus von 4 % gegenüber Vergleichszeitraum im Vorjahr Büroflächen-Leerstand weiter rückläufig - mit 7,6% niedrigster Stand in den letzten 10 Jahren Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2017 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2

3 Europäische Büronutzermärkte Der Reigen an politischen Wahlen in Europa ist zunächst einmal abgehakt, Blessuren auf den Finanzmärkten derzeit keine erkennbar. In Europa dominiert die Politik die Wirtschaft. Während mit Merkels Wiederwahl das eingetreten ist, was allgemein erwartet wurde, bleiben aus finanzpolitischer Sicht vor allem der Blick über den Kanal in Sachen Brexit, der Blick über den grossen Teich auf die Trumpsche Twitter-Politik sowie der Blick auf die Zinspolitik der FED und der EZB Dauerbrenner. Neuerdings sorgt Spaniens verfahrene Situation für zusätzliche Unsicherheit. Dennoch steuert die Erholung in Europa 2017 auf ein neues Konjunktur-Hoch nach der globalen Finanzkrise. Tatsächlich dynamisieren die akkommodierende Geldpolitik, die solide Binnennachfrage und die zunehmende Schaffung von Arbeitsplätzen die Nutzeraktivitäten auf Europas Immobilienmärkten. Deutschland ist beim europäischen Büro- Mietpreiswachstum der Headliner Der gewichtete europäische Mietpreis-Index von JLL* legte im 3. Quartal 2017 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 0,5% zu. Neun der 24 Index-Städte verzeichneten im Quartal ein Mietpreiswachstum (Q / Q : 11). Nur in einem Markt, Paris mit -1,3 %, ging der Mietpreis leicht zurück. Das europaweite Jahresplus von 2,3 % übertrifft den 10-Jahresschnitt (1,0 %) weiterhin deutlich. Ohne Grossbritannien betrug das Mietpreiswachstum in Westeuropa gegenüber dem Vorjahr 3,7%. Im 3. Quartal 2017 übertraf der europäische Mietpreisindex das Rekordplus aus dem 3. Quartal 2008 (vgl. Grafik). Die Akteure in den meisten europäischen Büromärkten sind positiv gestimmt. Deutschland ist beim europäischen Mietpreiswachstum weiterhin der Headliner. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2017 zeigen die Spitzenmieten in den Monaten Juli bis Ende September angesichts einer zunehmenden Verknappung nochmals einen Zuwachs, in Berlin um 3,6 % auf 348 Euro/m²/Jahr), in Frankfurt und München jeweils um 1,4 % auf 450 bzw. 438 Euro/m²/Jahr. In den anderen vier Hochburgen haben sich die Werte auf ihrem jeweiligen Stand eingependelt. Die 12-Monats-Betrachtung weist für die Berliner Spitzenmieten sogar ein Plus von mehr als 9 % aus, in München wird ein Anstieg von 4,3 und in Hamburg von 4,0 % registriert, in der hessischen * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Immobilienhochburg von 2,7%. Insgesamt geht JLL bis Ende des Jahres von einem weiteren Zuwachs der Mieten in Deutschland aus. Der Leerstandsabbau sorgt für anhaltenden Druck, in der Folge sollte über alle sieben Hochburgen hinweg bis Jahresende ein weiterer Anstieg um 4,1 % gegenüber 2016 zu notieren sein. Die Spitzenmiete in Zürich blieb unverändert bei CHF 790/m²/Jahr, während sie in Genf auf CHF 800/m²/Jahr fiel. Rasch voran schreitet das Mietpreiswachstum in den südeuropäischen Märkten: auch in Madrid (+2,5% auf 369 Euro/m²/Jahr), Barcelona (2,2% auf 276 Euro/m²/Jahr) und Mailand (1,9% auf 535 Euro/m²/Jahr) verstärkt ein zunehmender Wettbewerb um erstklassige Flächen den Druck auf die Preise. Ähnliches gilt für Amsterdam und Utrecht, wo über das Quartal ein Mietpreisanstieg von 1,3% bzw. 2,2% zu sehen war. Für die mittel- und osteuropäischen Städten können sich die Eigentümer und Vermieter in Budapest über ein Plus von 2,3 % (auf 270 Euro/m²/Jahr) freuen. Warschau hat Ende September mit seiner 6-Uhr-Position auf der europäischen JLL Büroimmobilienuhr möglicherweise seinen Tiefpunkt erreicht. Derzeit liegen die Spitzenmieten bei 276 Euro/m²/Jahr, entsprechend einem Rückgang von 8 % seit dem 4. Quartal 2012, als neues Angebot den Markt überschwemmt hatte. Die beiden flächenmässig grössten Märkte in Westeuropa gehören nicht zu den Top-Performern. In London sind die Spitzenmieten im 3. Quartal 2017 unverändert geblieben. In London Westend zahlen die Nutzer für erstklassige Flächen Euro/m²/Jahr, in der City 855 Euro. Die Mietkonditionen für Büroflächen im Spitzensegment erweisen sich in der britischen Hauptstadt zumindest als stabilisiert, in der Folge wurde deren Prognose von JLL für als weitgehend stabil eingestuft. Dies spiegelt sich in Londons kontinuierlichem Voranschreiten im Uhrzeigersinn wider. Paris musste nach minus 0,7 % im zweiten Quartal auch in den Sommermonaten einen Rückgang um -1,3% hinnehmen. Nachdem die angespannte Angebot-Nachfrage-Situation auf nahezu allen Märkten die Mieten weiterhin nach oben drückt, wurde die europäische Wachstumsprognose von JLL für 2017 und 2018 auf +3,1% bzw. +1,9% angepasst. Nutzer haben zunehmende Probleme bei der Suche nach adäquaten Büroflächen Nach zwei regen Vorquartalen hat der europäische Büroflächen-Umsatz in den 24 europäischen Märkten das gute Niveau auch in den Monaten Juli bis Ende September gehalten. Mit rund 3 Mio. m² liegt er um 4,0% höher als vor einem Jahr. 14 Märkte zeigen im Einjahresvergleich einen Umsatzanstieg, die Top 3, Rotterdam, Edinburgh und Frankfurt mit Zuwächsen von 162, 85 und 46%. Europaweit haben die Nutzer im Dreivierteljahr für ein Umsatzvolumen von etwas mehr als 9 Mio. m² gesorgt (CEE Märkte: +15 %, Westeuropäische Märkte + 2%). Der 5-Jahresschnitt im 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 3

4 entsprechenden Zeitraum zweistellig übertroffen (+16 %). Das Vermietungsvolumen in Europa bleibt also hoch, aber es gibt zunehmend Hinweise darauf, dass Unternehmen Probleme haben, ihre Flächenanforderungen auch in adäquaten Büroräumen zu realisieren - insbesondere im Spitzensegment. Überraschend ist das nicht, da immerhin 10 von 20 westeuropäischen Index-Städten eine Leerstandsquote aufweisen, die sich bis zu 100 Basispunkten unter ihrem jeweiligen Rekordtief während der vergangenen 15 Jahre bewegt. Eine Zunahme der Projektentwicklungstätigkeit kann den Unternehmen teilweise das dringend benötigte zusätzliche Flächenangebot zur Verfügung stellen. Die Statistik zeigt, dass Vorvermietungen in den Märkten mit einem Missverhältnis von Nachfrage und entsprechendem Angebot das Umsatzvolumen deutlich vergrössert haben. In London konnte das Umsatzergebnis im 3. Quartal sowohl durch eine starke Nachfrage insgesamt als auch durch eine Handvoll grosser Deals, u.a. der Vorvermietung durch die Deutsche Bank in der City of London (21 Moorfields, m²) um 41 % im Jahresvergleich zulegen. Das Londoner West End notierte mit m² das grösste jemals in einem Quartal verzeichnete Umsatzvolumen. Summiert ergibt sich für den gesamten Londoner Markt ein Dreivierteljahresvolumen von m². Mit m² im 3. Quartal deutlich mehr als im Vorquartal summiert sich das Umsatzvolumen auf dem Pariser Markt für den Neunmonatszeitraum auf 1,76 Mio. m² und bewegt sich damit leicht über dem Niveau des Vorjahres. Unter den deutschen Immobilienhochburgen legte der Umsatz (Big 7 insgesamt Q 3: 1,06 Mio. m², + 25 % gegenüber dem Vorquartal) in den Monaten Juli bis Ende September am deutlichsten in Berlin (+47% bzw. + 12% gegenüber Q ) und München (+ 17 % bzw. + 8% gegenüber Q ) zu. Frankfurt erlebte mit m² eines der stärksten Quartale innerhalb der letzten 10 Jahre. (+46 % sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahr). Selbst nahezu ohne Brexit-Deals macht sich die boomende Wirtschaft immer deutlicher auch auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt bemerkbar. Die grossen Vertragsabschlüsse jenseits der m² haben ihre positive Entwicklung in den Big 7 fortgesetzt bzw. sogar noch verstärkt. Summierten sich zum Halbjahr insgesamt 16 Deals dieser Grössenordnung auf knapp m², so sind allein im dritten Quartal noch einmal 13 Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von m² hinzugekommen. Damit steigt der Anteil am Gesamtvolumen nochmals leicht auf über 21 % des gesamten Jahresumsatzes an. Das Büroflächen-angebot in Zürich und Genf stieg leicht an. Die Leerstände in den beiden Städten dürften mittelfristig erhöht bleiben. Eine ebenfalls gute Umsatz-Performance mit zweistelligen Zuwachsraten im 3. Quartal gilt es auch für weitere vier Märkte zu notieren: Madrid mit einem Plus von 41% (gegenüber Q ), gefolgt von Warschau (+28%) Prag (+24%) und Budapest (+16%). Insgesamt ist festzuhalten, dass die flächenexpansionsbedingte Nachfrage in Europa weiter zunimmt. Es sieht derzeit danach aus, als könnte in 2017 ein Umsatzergebnis in den 24 europäischen Märkten von über 12 Mio. m² erreicht werden, das wären 11% über dem 10-Jahres-Durchschnitt. Leerstandsquote weiter rückläufig- Fertigstellungen niedriger als erwartet Der Büroflächen-Leerstand hat in 17 der 24 untersuchten europäischen Märkte im 3. Quartal 2017 weiter leicht abgenommen. Die gemittelte europäische Leerstandsquote liegt damit Ende September bei 7,6%. Sie dürfte sich, wenn die Projektentwicklungs-Pipeline zunimmt, zwischen 7,5-8,0% stabilisieren. Der Rückgang in den Monaten Juli bis Ende September war besonders ausgeprägt in Warschau (-120 Basispunkte auf 12,7%), Prag (-100 Basispunkte auf 7,6%), Budapest (-80 Basispunkte auf 7,8%) und Amsterdam (-70 Basispunkte auf 7,2%). Auch für die deutschen Immobilienhochburgen gilt: Zu wenig Neubau, zu wenig qualitativ hochwertiger Leerstand. Der Büroflächenleerstand der Big 7 ist in den Monaten Juli bis Ende September weiter gesunken und liegt nun bei 4,56 Mio. m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von nur noch 4,9 % und reicht von 2,9 % in Stuttgart bis 8,2 % in Frankfurt. Das Angebot von kurzfristigen Anmietungsoptionen für Unternehmen hat sich innerhalb der letzten 12 Monate um rund m² reduziert. Nur drei Märkte in Europa haben auf Basis neuen Angebots einen geringfügigen Anstieg der Leerstandsquote zu verzeichnen: Dublin (+20 Basispunkte auf 7,7%), Mailand (+30 Basispunkte auf 13,5%) und Stockholm (+10 Basispunkte auf 7,7%). Ganz langsam in Fahrt kommen die Projektentwicklungen. Die Büro-Fertigstellungen beliefen sich im 3. Quartal auf ca m², damit summieren sie sich drei Monate vor Ende des Jahres auf ca. 2,76 Mio. m², entsprechend einem Plus von 3 % (gegenüber Q1-Q3 2016). Die von JLL prognostizierten 5 Mio. m² an Fertigstellungen erscheinen aber mittlerweile unwahrscheinlich, da der Fertigstellungszeitpunkt vieler geplanter Vorhaben sich in das kommende Jahr verschieben wird. Damit wird sich das Volumen deutlich unter dem Niveau von mehr als 7 Mio. m² bewegen, die in den Jahren verzeichnet wurden. Mit 5,3 Mio. m² wird die Projektentwicklungs-Pipeline 2018 gegenüber dem laufenden Jahr signifikanter sein, mit Fokus der Zunahme vornehmlich auf London, Paris, Dublin, Berlin und München. Eine dynamische Vorvermietungstätigkeit sollte bei einem Volumen von 5 Mio. m² pro Jahr den Löwenanteil der neuen Flächen absorbieren können. 4

5 Europäischer Spitzenmietpreisindex Veränderungen (%) Q3 17 / Q3 16 Q3 17 / Q2 17 2,3% 0,5% Gewichteter Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreise Q (EUR / m² / Jahr) Veränderungen Spitzenmieten Q3 / Q (%) London WE* London City* Paris CBD* Stockholm Genf Zürich Dublin* Moskau* Luxemburg* Mailand* Frankfurt/M* Oslo München* Rom Manchester Edinburgh* Helsinki Amsterdam* Istanbul Madrid* Berlin* Düsseldorf* Hamburg* Lyon* Brüssel* St. Petersburg Kiew Warschau* Barcelona* Budapest* Stuttgart Köln Athen Kopenhagen Prag* Lissabon Bukarest * Indexstädte ,200 1,500 1,800 St. Petersburg Berlin* Lissabon Madrid* Budapest* Barcelona* Mailand* Helsinki München* Frankfurt/M Amsterdam* Brüssel* Stockholm Luxemburg* Edinburgh* Rom* Stuttgart Hamburg* Kopenhagen Lyon* Manchester London WE* London City* Kiew Istanbul Zürich Moskau* Bukarest Oslo Dublin* Athen Düsseldorf* Köln Prag* Warschau* Paris CBD* Genf * Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 5

6 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schliesst Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmässigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen- Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhalten alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heisst dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shell-andcore -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Alexander Colpaert Head of EMEA Offices Research EMEA Offices Research Amsterdam +31 (0) alex.colpaert@eu.jll.com Benjamin Russell Senior Analyst EMEA Offices Research London +44 (0) benjamin.russell@eu.jll.com Karen Williamson Director EMEA Corporate Research London +44 (0) karen.williamson@eu.jll.com Jones Lang LaSalle 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, 6 no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.