Immobilien Research Quarterly

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1 Immobilien Research Quarterly 25. Juni 2007 Makro Research Marktentwicklung 1. Quartal 2007: Renditen sinken weiter Das Weltwirtschaftswachstum bleibt dieses und nächstes Jahr stark, sodass einige Zentralbanken ihre Leitzinsen erneut erhöhen werden. Die Finanzierungsbedingungen verschlechtern sich daher weiter. Die Renditen gingen im 1.Quartal 2007 in Europa insbesondere bei Einzelhandels- und Logistikimmobilien zurück, teilweise auch noch bei Büroimmobilien. Die Büromärkte waren durch Mietwachstum und Leerstandsabbau geprägt. London, Paris, Stockholm und Kopenhagen gehören auf den europäischen Büromärkten zu unseren Favoriten. Positiv gestimmt sind wir auch für die deutschen Büromärkte. Da sehen wir in Madrid und Barcelona die Gefahr einer Marktüberhitzung. % qoq Euroland-BIP Einzelhandelsmärkte mit weiterem 1,0 Renditerückgang in Q1/2007 Lyon Prognose Berlin 0,8 Warschau Helsinki München Oslo 0,6 Düsseldorf Frankfurt Rotterdam 0,4 Paris Kopenhagen Hamburg Madrid 0,2 Budapest Brüssel Barcelona 0,0 Amsterdam Basispunkte Quelle: DekaBank Quellen: JLL, DekaBank Oslo Madrid London Paris Stuttgart Düsseldorf Amsterdam München Helsinki Büromärkte mit Mietwachstum in Q1/2007 Quellen: PM A, JLL, DekaBank % qoq Büromärkte mit weiterem Renditerückgang in Q1/ Basispunkte Quellen: PM A, JLL, DekaBank Oslo Marseille Düsseldorf Berlin Helsinki Paris(CBD) Amsterdam Prag Lyon Stockholm Brüssel Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und zusammengestellt. Eine Gewähr für ihre Richtigkeit kann aber nicht übernommen werden.

2 2 Makroökonomisches Szenario und Finanzmärkte (Tabellen 1 und 2). Wir bleiben bei unserer Einschätzung, dass die Weltwirtschaft auch dieses und nächstes Jahr mit Raten zwischen 4,5 % und 5,0 % wachsen wird. Dieses Wachstum wird stark von den Entwicklungsländern getragen, wir sind aber auch für die USA im Vergleich zu dem Marktkonsens sehr positiv. Unsere Wachstumsprognosen für Deutschland und Euroland haben wir im letzten Quartal heraufrevidiert und erwarten nun Wachstumsraten, die 2007 und 2008 deutlich über dem Potenzial liegen. Entsprechend sind die Inflationsgefahren weltweit Ernst zu nehmen. Die großen Zentralbanken werden folglich dieses Jahr ihre Leitzinsen tendenziell eher erhöhen als senken. Vor allem in den USA prognostizieren wir ent den Consensuserwartungen keine Zinssenkung mehr. An den Finanzmärkten sind die Renditen in der letzten Zeit stark angestiegen, da sich die Auffassung durchsetzt, dass die Weltwirtschaft auch mit höheren Zinsniveaus stark wachsen kann und diese sogar braucht, um inflationsfrei zu wachsen. Die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen sind in Euroland und den USA seit Quartalsbeginn um rund 0,5 Prozentpunkte angestiegen. Entsprechend haben sich die Finanzierungsbedingungen auch für private Investoren stark verschlechtert. Büroimmobilienmärkte (Tabelle 3 und 4): Auf den deutschen Märkten kam es im 1. Quartal 2007 zu Mieterhöhungen in Düsseldorf, München und Stuttgart, an den übrigen Standorten blieben die Spitzenmieten stabil. Die Spitzenrenditen gaben in Berlin und Düsseldorf weiter nach. Die Schwankungsbreite der Leerstandsquoten ist weiterhin groß, München (Stadtgebiet) weist inzwischen mit 6,9 % den niedrigsten Wert auf. London, Madrid, Paris und Oslo lagen beim Mietwachstum in Europa an der Spitze. Die Talfahrt der Spitzenrenditen setzte sich fort, namentlich in Amsterdam, Helsinki und Oslo sowie Paris und Marseille. Unter 4 % liegen inzwischen Paris, London, Dublin, Madrid, Barcelona und Oslo. Beim Leerstandsabbau stechen Prag und Warschau ins Auge, wo die Quoten auf knapp 6,0 % bzw. 4,6 % gefallen sind. Dabei gilt es jedoch den geringen Bestand und die entsprechend höhere Volatilität zu beachten. Eine deutliche Verringerung der leer stehenden Büroflächen ergab sich außerdem in Helsinki. Angesichts steigender Mieten und weiter abnehmender Renditen prognostizieren wir für die Top-Standorte London, Paris und Stockholm im laufenden Jahr anhaltend hohe Erträge. Auch für Frankfurt und München sind die Ertragsperspektiven gut. Ab 2008 sorgen der erwartete Renditeanstieg und das schwächere Mietwachstum für sinkende Erträge. Die Favoriten von 2007 liegen dann nicht mehr an der Spitze. Nur Regionalstandorte wie Lyon, deren Renditen noch sinken, verändern ihr Niveau kaum. Die stärkste Trendumkehr erwarten wir in den spanischen Metropolen Barcelona und Madrid, die durch hohe Neubauvolumina von leichten Mietrückgängen betroffen sein werden. Einzelhandelsimmobilien (Tabelle 5): Bei Einzelhandelsimmobilien war mit wenigen Ausnahmen im ersten Quartal 2007 kein Mietwachstum zu verzeichnen. Die Spitzenrenditen für erstklassige Objekte in 1a-Lagen verbuchten zum Teil erhebliche Rückgänge, was das hohe Investoreninteresse für dieses Segment widerspiegelt. Speziell die deutschen Standorte sowie Lyon, Helsinki, Oslo und Warschau erfuhren eine Reduzierung von jeweils mehr als 30 Basispunkten. Logistikimmobilienmärkte (Tabelle 6): Einen anhaltenden Druck auf die Renditen spürten Logistikimmobilien, die sich aus Gründen der Diversifizierung bei vielen Investoren steigender Beliebtheit erfreuen. Nur im Vereinigten Königreich blieben die Werte stabil, hier ist das Niveau bereits vergleichsweise niedrig. Mietwachstum gab es nur vereinzelt. Britische, skandinavische und spanische Standorte zählen europaweit zu den teuersten, während das Preisniveau in Belgien, Frankreich und Italien relativ günstig ist.

3 3 Land Tabelle 1: Makroökonomisches Szenario Bruttoinlandsprodukt (BIP) Verbraucherpreise 1) über dem Vorjahr in % Argentinien... 8,5 7,5 5,0 10,9 9,6 12,1 Australien... 2,7 3,7 3,2 3,6 1,9 2,9 Belgien... 3,0 2,6 2,4 2,3 1,6 1,6 Brasilien... 3,9 4,1 3,6 4,1 3,5 3,9 Chile... 4,0 5,5 5,1 3,4 2,6 3,1 China... 10,7 10,5 9,3 1,7 3,1 3,2 Dänemark... 3,1 2,2 2,6 1,9 1,8 1,9 Deutschland... 2,8 2,5 2,4 1,8 1,9 1,4 Finnland... 5,5 3,4 3,2 1,3 1,5 1,5 Frankreich... 2,2 2,2 2,4 1,9 1,4 2,0 Griechenland... 4,3 4,3 3,8 3,3 2,5 2,9 Indien... 9,0 8,1 7,5 6,2 5,8 5,2 Irland... 6,0 5,3 5,1 2,7 2,8 2,3 Italien... 1,9 2,0 1,7 2,2 1,9 2,0 Japan... 2,2 2,4 2,1 0,2 0,3 0,8 Kanada... 2,8 2,6 2,9 2,0 2,4 2,2 Luxemburg... 6,2 5,0 4,6 3,0 2,5 2,4 Mexiko... 3,4 4,8 4,8 3,6 3,9 3,4 Neuseeland... 1,7 3,2 2,1 3,4 2,4 2,6 Niederlande... 2,9 2,6 2,5 1,7 1,9 1,8 Norwegen... 2,9 3,0 2,9 2,3 0,9 2,1 Österreich... 3,1 3,0 2,5 1,7 2,1 1,7 Philippinen... 5,4 5,4 5,3 6,3 3,1 3,5 Polen... 6,1 7,0 5,5 1,0 2,1 2,7 Portugal... 1,3 2,0 1,8 3,0 2,9 2,2 Russland... 6,7 6,9 6,7 9,7 7,9 7,6 Schweden... 4,5 3,2 3,5 1,5 1,9 2,2 Schweiz... 2,7 2,7 2,2 1,1 0,7 1,4 Slowenien... 5,2 4,8 4,5 2,5 3,1 2,3 Spanien... 3,9 3,9 3,1 3,6 2,6 2,6 Südafrika... 5,0 4,9 4,6 4,6 5,2 4,5 Südkorea... 5,0 4,5 4,9 2,2 2,4 2,5 Tschechische Republik.. 5,9 5,5 4,8 2,6 3,1 2,6 Türkei... 6,1 4,6 4,7 9,5 8,8 5,1 Ukraine... 7,1 6,0 5,7 9,1 10,4 8,4 Ungarn... 3,9 2,9 3,8 3,9 6,2 4,0 USA... 3,3 2,5 3,1 3,2 2,7 2,4 Vereinigtes Königreich... 2,8 2,7 2,7 2,3 2,4 2,2 1) Für die Euroland-Länder, UK, Schweden und Dänemark = Harmonisierter Verbraucherpreisindex (HVPI). Quelle: DekaBank

4 4 USA Kanada Australien Japan Deutschland Vereinigtes Königreich Schweden Tabelle 2: Zins- und Wechselkursprognosen (1) Stand am Erwartung 21. Jun 07 3 Monate 6 Monate 12 Monate 24 Monate Geldpolitik (FFR)... 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 3 Monate (LIBOR)... 5,36 5,30 5,30 5,30 5,30 5 Jahre... 5,06 5,00 5,00 4,90 4,80 10 Jahre... 5,15 5,10 5,00 5,00 5,00 Wechselkurs ggü. Euro... 1,34 1,34 1,32 1,31 1,28 Währungssicherungsertrag p.a... -0, Geldpolitik (O/N)... 4,25 4,75 4,75 4,75 4,50 3 Monate (LIBOR)... 4,52 4,90 4,80 4,80 4,60 5 Jahre... 4,67 4,70 4,60 4,60 4,60 10 Jahre... 4,65 4,70 4,60 4,60 4,60 Wechselkurs ggü. Euro... 1,43 1,50 1,45 1,47 1,48 Währungssicherungsertrag p.a... -0, Geldpolitik (Cash)... 6,25 6,25 6,25 6,50 6,25 3 Monate (LIBOR)... 6,35 6,40 6,40 6,60 6,30 5 Jahre... 6,40 6,30 6,30 6,40 6,20 10 Jahre... 6,27 6,20 6,20 6,30 6,10 Wechselkurs ggü. Euro... 1,58 1,65 1,65 1,64 1,68 Währungssicherungsertrag p.a... -2, Geldpolitik (Call)... 0,52 0,75 1,00 1,25 1,50 3 Monate (LIBOR)... 0,75 0,90 1,10 1,30 1,70 5 Jahre... 1,53 1,60 1,70 1,80 2,10 10 Jahre... 1,93 2,00 2,00 2,10 2,30 Wechselkurs ggü. Euro ,42 159,46 153,12 150,65 140,80 Währungssicherungsertrag p.a... 3, Geldpolitik (Refi)... 4,00 4,25 4,50 4,50 4,25 3 Monate (EURIBOR)... 4,16 4,40 4,70 4,70 4,40 5 Jahre... 4,59 4,60 4,70 4,60 4,50 10 Jahre... 4,65 4,70 4,70 4,60 4,50 Wechselkurs ggü. Euro Währungssicherungsertrag p.a Geldpolitik (Base)... 5,50 5,75 5,75 5,75 5,25 3 Monate (LIBOR)... 5,93 6,00 5,90 5,80 5,30 5 Jahre... 5,76 5,70 5,70 5,60 5,10 10 Jahre... 5,51 5,50 5,50 5,40 5,00 Wechselkurs ggü. Euro... 0,67 0,68 0,68 0,69 0,70 Währungssicherungsertrag p.a... -1, Geldpolitik (Repo)... 3,50 3,50 4,00 4,25 4,25 3 Monate (STIB)... 3,71 3,70 4,10 4,30 4,30 5 Jahre... 4,53 4,40 4,50 4,50 4,50 10 Jahre... 4,54 4,50 4,60 4,60 4,60 Wechselkurs ggü. Euro... 9,26 9,20 9,10 9,00 8,80 Währungssicherungsertrag p.a... 0, Dänemark Geldpolitik (Repo)... 4,25 4,50 4,75 4,75 4,50 3 Monate (CIBOR)... 4,38 4,55 4,85 4,85 4,55 5 Jahre... 4,66 4,70 4,80 4,70 4,70 10 Jahre... 4,71 4,80 4,80 4,70 4,65 Wechselkurs ggü. Euro... 7,44 7,44 7,44 7,44 7,44 Währungssicherungsertrag p.a... -0, Quellen: Bloomberg, DekaBank

5 5 Tabelle 2: Zins- und Wechselkursprognosen (2) Stand am Erwartung 21. Jun 07 3 Monate 6 Monate 12 Monate 24 Monate Norwegen Schweiz Polen Tschechische Republik Ungarn Brasilien Mexiko Geldpolitik (Deposit)... 4,25 4,50 5,00 5,00 5,00 3 Monate (NIBOR)... 4,77 4,90 5,10 5,10 5,10 5 Jahre... 5,20 5,20 5,20 5,30 5,30 10 Jahre... 5,24 5,30 5,30 5,40 5,50 Wechselkurs ggü. Euro... 6,00 5,97 6,06 5,95 6,02 Währungssicherungsertrag p.a... -0, Geldpolitik (LIBOR)... 2,00-3,00 2,25-3,25 2,25-3,25 2,25-3,25 2,25-3,25 3 Monate (LIBOR)... 2,57 3,00 2,90 2,80 2,80 5 Jahre... 3,05 3,10 3,00 2,90 2,90 10 Jahre... 3,21 3,30 3,20 3,10 3,10 Wechselkurs ggü. Euro... 1,66 1,61 1,58 1,56 1,55 Währungssicherungsertrag p.a... 1, Geldpolitik (Repo)... 4,25 4,50 4,75 5,00 4,50 3 Monate (WIB)... 4,53 4,70 4,90 5,10 4,65 5 Jahre... 5,57 5,55 5,50 5,45 5,25 10 Jahre... 5,67 5,70 5,65 5,60 5,35 Wechselkurs ggü. Euro... 3,79 3,80 3,90 3,80 3,80 Währungssicherungsertrag p.a... -0, Geldpolitik (Repo)... 2,75 2,75 3,00 3,00 3,00 3 Monate (PIB)... 2,87 2,90 3,15 3,10 3,10 5 Jahre... 4,01 4,00 4,20 4,30 4,30 10 Jahre... 4,67 4,70 4,70 4,60 4,55 Wechselkurs ggü. Euro... 28,66 28,00 28,00 28,00 28,00 Währungssicherungsertrag p.a... 1, Geldpolitik (Deposit)... 8,00 7,75 7,50 7,00 6,50 3 Monate (BUBOR)... 7,80 7,60 7,40 6,90 6,60 5 Jahre... 6,93 6,95 7,10 6,95 6,85 10 Jahre... 6,75 6,80 6,85 6,70 6,60 Wechselkurs ggü. Euro ,41 245,00 250,00 245,00 245,00 Währungssicherungsertrag p.a... -2, Geldpolitik (Repo)... 12,00 12,00 11,75 11,50 11,00 3 Monate (Interbank)... 11,62 12,40 11,80 11,75 11,00 5 Jahre (USD)... 5,48 5,70 5,60 5,40 5,50 10 Jahre (USD)... 6,17 6,20 6,00 5,80 5,70 Wechselkurs ggü. Euro... 2,59 2,55 2,71 2,75 2,82 Währungssicherungsertrag p.a Geldpolitik... 7,25 7,00 7,00 7,00 6,50 3 Monate (Mexibor)... 7,81 7,30 7,30 7,20 7,00 5 Jahre... 7,65 7,50 7,50 7,40 7,50 10 Jahre... 7,65 7,60 7,50 7,60 7,50 Wechselkurs ggü. Euro... 14,51 14,61 14,39 14,41 14,08 Währungssicherungsertrag p.a... -3, Quellen: Bloomberg, DekaBank

6 6 Tabelle 3: Büromärkte Stadt Flächenbestand in Mio. m² (netto) Stadtgebiet Spitzenmiete in Euro/m²/Jahr Spitzenrendite (netto) in % Leerstandsquote in % Deutschland Berlin... 14, ,00 11,4 0 Düsseldorf... 6, ,00 10,8 0 Frankfurt... 9, , ,2 0 Hamburg... 10, ,00 0 9,8 0 Köln... 5, , ,0 0 München... 12, ,75 0 6,9 Stuttgart... 5, ,50 0 7,2 0 Europa Amsterdam... 5, ,53 17,1 Barcelona... 3, ,85 0 4,4 0 Birmingham... 2, ,50 0 9,1 Brüssel... 12, ,16 0 9,9 0 Budapest... 1, , ,0 Dublin... 2, , ,5 Edinburgh... 1, , ,1 0 Glasgow... 2, ,50 0 6,9 Helsinki... 7, ,00 7,1 Kopenhagen... 8, ,51 0 3,8 0 Lille... 2, ,75 0 5,9 0 Lissabon... 2, , ,4 0 Central London... 13, ,75 0 6,6 0 Lyon... 4, ,00 0 6,2 0 Madrid... 7, ,63 0 5,1 Mailand... 6, ,60 0 9,6 0 Manchester... 3, , ,4 0 Marseille... 3, ,50 3,5 0 Oslo... 8, ,75 6,5 Central Paris... 16, ,90 5,4 Prag... 1, ,00 6,1 Rom... 7, ,82 0 6,5 Rotterdam... 3, , ,4 0 Stockholm... 10, , ,8 0 Warschau... 2, ,00 0 4,6 Wien... 9, ,75 0 6,3 0 1) Spitzenmieten: > +3%; [+1%;+3%]; < -3%; [-1%;-3%]; 0 [-1%;+1%]. Renditen: > +0,3; [+0,15;+0,3]; < -0,3; [-0,15;-0,3]; 0 [-0,15;+0,15]. Leerstandsquote: > +1; [+0,4;+1]; < -1; [-0,4;-1]; 0 [-0,4;+0,4]. Wert für 2006 Q4. Quellen: PMA, für Oslo: JLL, DekaBank

7 7 Tabelle 4: Miet- und Gesamtertragsprognosen für Büromärkte Stadt Mietwachstum in % Gesamtertrag in % p.a London City... 11,7 3,0 21,3 1,8 London West End.. 8,2 3,3 18,3 2,3 Stockholm... 8,4 5,2 16,3 2,8 Paris... 6,5 3,4 14,4 2,2 Frankfurt... 5,0 4,2 12,7 3,5 Helsinki... 6,2 3,4 12,7 2,3 München... 4,6 4,1 12,3 3,4 Kopenhagen... 7,4 4,1 10,6 4,4 Hamburg... 4,3 3,2 10,6 2,9 Madrid... 6,0-1,7 10,5-3,9 Berlin... 2,9 1,9 10,3 1,9 Brüssel... 4,7 3,1 10,1 3,2 Lyon... 3,4 3,3 10,0 8,0 Amsterdam... 4,6 2,9 9,8 4,6 Düsseldorf... 2,4 4,8 9,8 4,7 Köln... 2,7 0,0 9,0 0,4 Prag... 3,6 1,7 9,0-0,8 Rom... 4,2 2,7 8,1 3,3 Stuttgart... 3,8 2,4 8,0 2,8 Mailand... 3,5 3,4 7,5 3,0 Warschau... 2,7 2,6 6,6 1,8 Barcelona... 4,0-0,7 6,4-2,3 Wien... 2,5 2,1 5,4 1,7 Lissabon... -1,3 0,7 3,6 0,8 Budapest... 0,0 0,0 2,7-2,1 Quelle: Prognosen der DekaBank

8 8 Tabelle 5: Einzelhandelsmärkte Stadt Flächenbestand 1) in Mio. m² Spitzenmiete in Euro/m²/Jahr Vorquartal 2) Spitzenrendite (netto) in % Vorquartal 2) Deutschland Berlin... 1, ,50 Düsseldorf... k.a ,25 Frankfurt... 0, ,75 Hamburg... 0, ,75 Köln... 0, ,60 München... 0, ,25 Europa Amsterdam... 0, ,50 Barcelona... 1, ,25 Birmingham... 0, ,00 0 Brüssel... 0, ,00 Budapest... 1, ,75 Dublin... 0, ,40 0 Edinburgh... k.a ,00 0 Glasgow... 0, ,00 0 Helsinki... k.a ,75 Kopenhagen... 0, ,00 Lille... 0, ,40 0 Lissabon... 1, ,30 0 London... 3, ,00 0 Lyon... 0, ,00 Madrid... 2, ,25 Mailand... 1, ,00 0 Manchester... 0, ,00 0 Marseille... 0, ,40 0 Oslo... k.a ,75 Paris... 4, ,50 Prag... 0, ,25 0 Rom... 0, ,30 0 Rotterdam... k.a ,00 Stockholm... 1, ,40 0 Warschau... 1, ,50 Wien... 0, ,00 0 1) Innenstadt, Shopping-Center, ohne Fachmärkte. 2) Spitzenmieten: > +3%; [+1%;+3%]; < -3%; [-1%;-3%]; 0 [-1%;+1%]. Renditen: > +0,3; [+0,15;+0,3]; < -0,3; [-0,15;-0,3]; 0 [-0,15;+0,15]. Wert für 2006 Q4. Quellen: PMA, JLL, DekaBank

9 9 Tabelle 6: Logistikmärkte Spitzenmiete in Euro/m²/Jahr Spitzenrendite (netto) in % Stadt Deutschland Berlin ,80 Düsseldorf ,20 Frankfurt ,00 Hamburg ,15 München ,30 Europa Amsterdam ,25 Barcelona ,80 Birmingham ,50 0 Brüssel ,15 Budapest ,75 Dublin ,75 Edinburgh ,50 0 Glasgow ,50 0 Helsinki ,75 Kopenhagen ,50 Lissabon ,25 London ,00 0 Lyon ,25 Madrid ,75 0 Mailand ,80 Manchester ,00 0 Oslo ,75 Paris ,10 Prag ,50 Rom ,00 Rotterdam ,50 Stockholm ,00 Warschau ,75 Wien ,00 1) Spitzenmieten: > +3%; [+1%;+3%]; < -3%; [-1%;-3%]; 0 [-1%;+1%] Renditen: > +0,3; [+0,15;+0,3]; < -0,3; [-0,15;-0,3]; 0 [-0,15;+0,15] Quellen: JLL, DTZ, DekaBank Herausgeber: Andreas Wellstein, Tel.: 069/ , [email protected]