Residential City Profile. Düsseldorf 2. Halbjahr 2016 Erschienen im März 2017

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1 Residential City Profile Düsseldorf 2. Halbjahr 2016 Erschienen im März 2017 f r o d l e ss ü D

2 Sozioökonomische Entwicklung Düsseldorf 2. Halbjahr 2016 Bevölkerung und Haushalte 2015 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2012 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2012 (%) Wanderungssaldo Einpersonenhaushalte (%) Stadtbezirk , ,7 64,4 Stadtbezirk , ,4 59,8 Stadtbezirk , ,1 63,0 Stadtbezirk , ,3 52,5 Stadtbezirk , ,9 41,8 Stadtbezirk , ,1 47,3 Stadtbezirk , ,6 46,7 Stadtbezirk , ,8 47,4 Stadtbezirk , ,4 46,5 Stadtbezirk , ,2 37,2 Düsseldorf , ,0 54,2 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen - Natürlicher Saldo: Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Wirtschaftswachstum bedingt Bevölkerungsanstieg 2015 lebten rund Einwohner in Düsseldorf. Der Anstieg um 1,3 % lag damit weit über der Wachstumsrate der letzten Jahre, die 2012 beispielsweise nur halb so hoch ausfiel. Während die Einwohnerentwicklung vom Flüchtlingszuzug kurzfristig einen zusätzlichen Schub erhält, bleibt die Stadt hoch attraktiv für Studierende und junge Berufstätige. Familien zieht es immobilienpreisbedingt allerdings wieder öfter als in der Vergangenheit in das nahe Umland. Gemäß der Bevölkerungsvorausberechnung des Landes Nordrhein- Westfalen soll die Einwohnerzahl in Düsseldorf bis 2040 um rund 12 % oder Einwohner ansteigen. Anfänglich soll die Zuwachsrate 0,8 % p.a. (4.800 Personen) erreichen und sich dann sukzessive bis 2032 auf 0,2 % p.a. (2.500 Personen) abschwächen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Prognose eintritt. Bei anhaltendem Wirtschaftswachstum könnte Düsseldorf als attraktiver Wohn- und Arbeitsort durchaus einen höheren Bevölkerungsanstieg verbuchen. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profile Düsseldorf H

3 Wohnungsmarktangebot Düsseldorf 2. Halbjahr 2016 Bestandsdaten 2015 Wohngebäude Wohnungsbestand Wohnungsfertigstellungen** Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl* Entwicklung seit 2012 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , , Stadtbezirk , ,4 2 0 Düsseldorf , , * Wohnungen in Wohngebäuden, sonstigen Gebäuden, Wohnheimen und deren Wohnungen ** Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (nur Neubau) Absturz der Bautätigkeit 2015 Seit 2012 wuchs der Wohnungsbestand in Düsseldorf lediglich um 1,1 % und damit deutlich schwächer als das Haushaltswachstum im selben Zeitraum. Infolgedessen kam es zu einem steigenden Nachfrageüberhang, der die Leerstandsquote aktuell schätzungsweise auf unter 1,5 % sinken ließ. Auch 2015 konnte die Bautätigkeit nicht mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt halten. Während etwas weniger als Wohnungen fertiggestellt wurden, stieg die Einwohnerzahl um fast Personen. Die Baufertigstellungen sinken 2015 um 56 % im Vergleich zum Vorjahr und die Baugenehmigungen um fast den gleichen Prozentsatz. Damit bewegen sich die Fertigstellungen sogar unter ihrem Zehnjahresdurchschnitt, der bei rund Wohneinheiten pro Jahr liegt. Unter Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre erscheint ein Neubaubedarf von mindestens bis Wohnungen pro Jahr gerechtfertigt. Sollte es nicht kurzfristig zu einem kräftigen Anstieg der Bautätigkeit kommen, dürften die niedrigen Fertigstellungszahlen bald in deutlich stärker steigenden Mieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen resultieren. Schon jetzt zeichnen sich Knappheitstendenzen mit einem wesentlich geringeren Angebot im Markt ab. Im Neubau entstehen vor allem aufgrund der hohen Grundstückspreise häufig hochpreisige Eigentumsprojekte, die in Konkurrenz um gehobenen Bestandssegment treten. Mit Quoten für den Sozialwohnungsbau und für ein preisgedämpftes Segment versucht die Wohnungsbaupolitik der Stadt Düsseldorf mehr preiswerten Neubau zu schaffen. Ausgegebenes Ziel ist der Bau von rund 600 Sozialwohnungen pro Jahr. Residential City Profile Düsseldorf H

4 Mehr preiswerter Neubau und Mietwohnungsbau Die Bautätigkeit verlagerte sich 2015 in die Bezirke 5 bis 8 mit einem eher preiswerten Wohnungsbestand. Während in diesen Bezirken je Wohnungen zwischen 3,3 und 4,9 neue Wohnungen fertiggestellt wurden, sanken die Fertigstellungszahlen in den anderen Bezirken unter den Durchschnitt von 2,8 Wohnungen je 1000 Bestandswohnungen. In der Vergangenheit setzte die Bautätigkeit in Düsseldorf in den hochpreisigen Innenstadtlagen als erstes ein. Dort sind Baugrundstücke nun knapp, sodass heute zusätzlich zum allgemein angestiegenen Preisniveau auch die Grundstücksverfügbarkeit für Projekte in den Randlagen spricht. Zugleich gewinnt der Mietwohnungsbau an Bedeutung, der ertragsbedingt häufig auf preiswertere Grundstücke als Eigentumsprojekte ausweicht. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profile Düsseldorf H

5 Mietwohnungsmarkt Düsseldorf 2. Halbjahr 2016 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Stark steigende Mieten aufgrund geringer Bautätigkeit Der im zweiten Halbjahr 2015 eingesetzte kräftige Aufwärtstrend setzt sich auch im zweiten Halbjahr 2016 fort. Während die Mieten auf Jahressicht um 6,5 % auf 10,65 /m² anstiegen, fällt bei einer Betrachtung der Halbjahre das Wachstum in der zweiten Jahreshälfte mit 2,8 % etwas schwächer als im ersten Halbjahr aus (3,5 %). Dennoch bleibt es weit über der durchschnittlichen halbjährlichen Wachstumsrate von 2,0 %, die seit Beginn des Aufschwungs am Mietmarkt 2008 erzielt wurde. Die hohen Zuwächse zeigen deutlich die Verknappung des Wohnraums in Folge einer zu geringen Bautätigkeit. Der in der Vergangenheit eher moderate durchschnittliche Anstieg von 2,5 % pro Jahr dürfte damit voraussichtlich auch 2017 übertroffen werden. Residential City Profile Düsseldorf H

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Stadtbezirk 1 8,55 11,45 3,9 18,65 14,70 14,5 Stadtbezirk 2 8,50 11,45 10,7 15,45 12,95 2,9 Stadtbezirk 3 8,25 10,90 9,1 16,10 12,70 5,5 Stadtbezirk 4 9,25 13,10 8,6 17,70 14,25-8,6 Stadtbezirk 5 8,60 10,80 1,3 16,65 13,05-11,1 Stadtbezirk 6 7,60 9,45 7,1 13,25 11,95 4,5 Stadtbezirk 7 7,90 10,00 4,0 12,85 11,55 6,2 Stadtbezirk 8 7,60 8,80 2,6 11,70 10,55-2,8 Stadtbezirk 9 7,40 9,20 2,1 11,70 10,80 2,9 Stadtbezirk 10 6,65 8,25 8,3 10,45 k.a. k.a. Düsseldorf 8,15 10,65 6,5 16,05 12,90 3,1 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Größte Mietanstiege in den oberen Preissegmenten Über alle Stadtbezirke und Preisklassen wurden Mietpreiszuwächse verzeichnet. Der höchste Anstieg entfällt dabei auf das obere Preissegment (90. Perzentil) mit rund 15 % auf Jahressicht. Aber auch im gehobenen Segment (75. Perzentil) steigen die Mieten um fast 9 %. Die anderen Preisklassen entwickeln sich um die mittlere Wachstumsrate. Bei einer Betrachtung der Stadtbezirke verteuern sich in Flingern und Düsseltal (Stadtbezirk 2) die Wohnungen zurzeit am stärksten. Allerdings ist der überdurchschnittliche Zuwachs hier nur auf mehr teure Neubauwohnungen im Angebot zurückzuführen. Bei bloßer Analyse der Bestandswohnungen steigen die Mieten in Oberkassel (Stadtbezirk 4) am kräftigsten (+10 %). Aber auch Stadtteile wie Bilk und Friedrichstadt (Stadtbezirk 3) sowie Mörsenbroich und Rath (Stadtbezirk 6) am Innenstadtrand verzeichnen eine überdurchschnittliche Entwicklung. Hier sind die Mieten noch deutlich preiswerter als in den bevorzugten Wohnlagen der Stadt, sodass sie als Ausweichstandorte für viele Wohnungssuchende, die eine innenstadtnahe Wohnlage suchen, dienen. Ein weiterer Stadtteil mit einem hohen Anstieg ist Garath (Stadtbezirk 10) ganz im Süden der Stadt. In anderen preiswerten Lagen im Süden wie Eller (Stadtbezirk 8) oder Holthausen (Stadtbezirk 9) erhöhten sich die Mieten hingegen nur geringfügig. Die Mieten im Neubausegment stiegen mit 3,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht ganz so stark wie für Wohnungen im Bestandssegment. Selbst in teuren Lagen wie Oberkassel (Stadtbezirk 4) kamen mehr preiswerte Mietwohnungen auf den Markt. Residential City Profile Düsseldorf H

7 Wohnungsmarkt Düsseldorf Angebotsmieten 2. Halbjahr 2016 ìa 59 ì A 524 ì A 3 ìa 52 Bezirk 5 ì A 52 ì A 57 ìa 44 ì A 3 Bezirk 6 Bezirk 7 ì A 52 Bezirk 4 Bezirk 1 Bezirk 2 Bezirk 3 Bezirk 8 ì A 57 ì A 57 ì A 46 ì A 46 ì A 46 Bezirk 9 ìa 57 ì A 3 Bezirk Kilometer ì A 59 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 10,00 10,00 bis unter 11,00 12,00 bis unter 13,00 13,00 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 11,00 bis unter 12,00 Residential City Profile Düsseldorf H

8 Markt für Eigentumswohnungen Düsseldorf 2. Halbjahr 2016 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise (Median in /m 2 ) in /m 2 Fortsetzung der Preisanstiege bei Eigentumswohnungen Der Preistrend der beiden vorangegangenen Halbjahre setzt sich auf dem Eigentumswohnungsmarkt auch im zweiten Halbjahr 2016 fort. Die Angebotskaufpreise steigen auf Jahressicht um 5,1 % auf /m². Auf Halbjahressicht erhöhten sich die Preise um 2,7 %, nach 2,5 % im ersten Halbjahr. Damit entspricht der aktuelle Anstieg ungefähr dem Mittelwert des gesamten Betrachtungszeitraums seit Historisch betrachtet verzeichnete der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf die höchste Preisdynamik in den Jahren 2012 und 2013 mit zweistelligen jährlichen Wachstumsraten. Ein sich verknappendes Angebot, nicht nur im Neubau, und ein weiterhin günstiges Finanzierungsumfeld machen eine Fortsetzung des aktuellen moderaten Aufwärtstrends bei den Kaufpreisen auch für 2017 wahrscheinlich. Residential City Profile Düsseldorf H

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Stadtbezirk , ,9 Stadtbezirk , ,5 Stadtbezirk , ,1 Stadtbezirk , ,3 Stadtbezirk , ,0 Stadtbezirk , k.a. Stadtbezirk , k.a. k.a. Stadtbezirk , ,6 Stadtbezirk , ,7 Stadtbezirk , k.a. k.a. Düsseldorf , ,3 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Deutlich sinkende Angebotszahlen Zwei Marktsegmente verzeichnen im zweiten Halbjahr 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum besonders hohe Zuwächse. Zum einen steigen die Angebotskaufpreise im unteren Marktsegment (10. und 25. Perzentil) überdurchschnittlich stark an und zum anderen verteuert sich das Spitzensegment (90. Perzentil) im Neubau in den bevorzugten Wohnlagen Düsseldorfs wie Oberkassel oder Pempelfort mit sehr hohen Zuwachsraten aufgrund zahlreicher hochwertiger Projektentwicklungen. Dieser Preisanstieg im innerstädtischen Neubau geht einher mit einem deutlichen Angebotsrückgang, der bis zu 50 % im Stadtbezirk 1 erreicht. Stadtweit sinkt die Zahl der angebotenen Neubauwohnungen um rund ein Viertel. Eine Betrachtung der Preisentwicklung in den einzelnen Stadtbezirken zeigt den höchsten Anstieg in Oberkassel (Stadtbezirk 4), der sich dort auf alle Preissegmente im Bestand erstreckt. Aber auch die anderen innerstädtischen Lagen erfahren überdurchschnittliche Preiszuwächse bei gebrauchten Wohnungen. Am Stadtrand steigen die Preise besonders kräftig in Gerresheim und Grafenberg (Stadtbezirk 7) sowie Unterbach und Vennhausen (Stadtbezirk 8). Eine negative Preisentwicklung lässt sich derzeit nur im gehobenen Segment (75. und 90. Perzentil) des Wohnungsbestands im Norden Düsseldorfs, in Kalkum, Lohausen und Stockum (Stadtbezirk 5) feststellen, was sich allerdings ausschließlich auf ein geringeres Angebot zurückführen lässt. Auch stadtweit sinkt das Angebot. Während in den vorangegangenen Halbjahren die Angebotszahlen vergleichsweise wenig schwankten, werden im zweiten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fast 40 % weniger Wohnungen angeboten. Residential City Profile Düsseldorf H

10 Einteilung der Düsseldorfer Stadtbezirke Bezirk Stadtbezirk 1 Stadtbezirk 2 Stadtbezirk 3 Stadtbezirk 4 Stadtbezirk 5 Stadtbezirk 6 Stadtbezirk 7 Stadtbezirk 8 Stadtbezirk 9 Stadtbezirk 10 Ortsteile Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf, Golzheim Flingern Süd, Flingern Nord, Düsseltal Bilk, Hafen, Hamm, Flehe, Friedrichstadt, Oberbilk, Unterbilk, Volmerswerth Heerdt, Lörick, Niederkassel, Oberkassel Angermund, Kaiserswerth, Kalkum, Lohausen, Stockum, Wittlaer Lichtenbroich, Mörsenbroich, Rath, Unterrath Gerresheim, Grafenberg, Hubbelrath, Ludenberg Eller, Lierenfeld, Unterbach, Vennhausen Benrath, Hassels, Himmelgeist, Holthausen, Itter, Reisholz, Urdenbach, Wersten Garath, Hellerhof Residential City Profile Düsseldorf H

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Landeshauptstadt Düsseldorf Amt für Statistik und Wahlen Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Landeshauptstadt Düsseldorf Amt für Statistik und Wahlen; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR); Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Landeshauptstadt Düsseldorf Amt für Statistik und Wahlen Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Residential City Profile Düsseldorf H

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.