Überblick zum Wohnungsmarkt. Deutschland 2016 Erschienen im September 2016

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1 Überblick zum Wohnungsmarkt Deutschland 2016 Erschienen im September 2016

2 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Sozioökonomische Entwicklung Positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Wohnungsmärkte Seit den weltwirtschaftlichen Verwerfungen 2008 und 2009 wächst die Wirtschaft in Deutschland mit Wachstumsraten zwischen 0,4 % (2013) und 3,9 % (2010) pro Jahr. Während seit den 1990er Jahren die Einkommen auch in wirtschaftlichen Aufschwungphasen nur geringfügig zunahmen, verzeichnen die Haushalte seit 2010 einen inflationsbereinigten Einkommenszuwachs von durchschnittlich 0,9 % pro Jahr. Zusätzlich zum Anstieg der verfügbaren Einkommen ( : 5,1 %) sinkt die Arbeitslosigkeit weiter und erreicht mit einer Quote von 6,4 % 2015 den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Gleichzeitig ist die Zahl der Erwerbstätigen 2015 stärker als im Vorjahr angestiegen und liegt mit 43,5 Mio. auf einem neuen Allzeithoch (+1,3 % zum Vorjahr). Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind somit für die Haushalte in Deutschland so gut wie seit über 20 Jahren nicht mehr, was zu einer positiven Nachfrage auf den Wohnimmobilienmärkten, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment, beiträgt. Nachfrageschub durch Rekordzuwanderung Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist bereits seit 1972 in Deutschland negativ. Das heißt, die Zahl der Geburten reicht nicht mehr aus, um die Bevölkerungszahl aufrecht zu erhalten. Somit beruht das Bevölkerungswachstum seit über 40 Jahren auf Zuwanderung Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes und der Haushaltseinkommen im Vergleich Quelle: Statistisches Bundesamt, Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung der Länder, JLL

3 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Bevölkerungsentwicklung und Prognose für Deutschland Quelle: Statistisches Bundesamt, JLL aus dem Ausland. Dabei wird die Höhe der Zuwanderung sowohl durch die Attraktivität des hiesigen Arbeitsmarktes und die politischen Rahmenbedingungen als auch durch die wirtschaftlichen und sozialen Bedingungen in den Herkunftsländern bestimmt. Während die Bevölkerungszahl zwischen 2002 und 2010 in Folge einer schwachen Wirtschaftsentwicklung und einer vergleichsweise hohen Arbeitslosigkeit in Deutschland zurückging, steigt sie seit 2011 wieder an. So wird auch der aktuelle Bevölkerungsanstieg durch Zuwanderer ausgelöst, die zurzeit als Arbeitsmigranten überwiegend aus Europa stammen. Mit rund 1,1 Mio. steigt der Wanderungssaldo 2015 auf einen neuen Höchststand seit der Wiedervereinigung. Die vom Statistischen Bundesamt berechnete Bevölkerungsprognose geht hingegen für 2015 nur von einem Saldo von aus. Bis 2021 soll der Saldo dann im Szenario Kontinuität bei stärkere Zuwanderung auf rund Personen pro Jahr sinken. Die Höhe der zukünftigen Zuwanderung als wichtigste Determinante der Bevölkerungsentwicklung lässt sich nicht verlässlich vorhersagen, da diese von politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig ist. Noch wichtiger als die steigende Bevölkerungszahl ist für die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten die Entwicklung der Haushaltszahlen, die 2015 um 1,4 % auf 40,8 Mio. wuchs. Selbst in den Jahren mit sinkenden Einwohnerzahlen stieg die Zahl der Haushalte in Deutschland stets an. Diese Entwicklung, die auf eine zunehmende Singularisierung der Haushalte zurückgeht, soll sich zukünftig fortsetzen. Das Haushaltswachstum soll laut Schätzungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2025 positiv bleiben und somit für zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Allerdings verteilt sich das Bevölkerungs- und Haushaltswachstum nicht gleichmäßig über das Bundesgebiet, sondern konzentriert sich auf die wirtschaftlich prosperierenden Ballungsräume.

4 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Entwicklung der Bevölkerung und Haushalte 2015 bis 2030 DK Bevölkerung DK Haushalte Kiel Kiel Hamburg Schwerin Hamburg Schwerin Bremen PL Bremen PL NL Hannover Potsdam Berlin NL Hannover Potsdam Berlin Magdeburg Magdeburg Düsseldorf Erfurt Dresden Düsseldorf Erfurt Dresden BE BE LU Mainz Wiesbaden CZ LU Mainz Wiesbaden CZ Saarbrücken Saarbrücken FR Stuttgart FR Stuttgart München AT München AT CH CH 100 km Entwickung insgesamt von 2015 bis 2030 in % Häufigkeiten Bevölkerung Häufigkeiten Haushalte bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 5 5 bis unter und mehr Datenbasis: BBSR-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 2035 Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, BBSR Bonn 2015 Bearbeitung: J. Nielsen

5 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Wohnungsmarktangebot Stagnierendes Fertigstellungsvolumen 2015 Die verhaltene wirtschaftliche Entwicklung, stagnierende Einkommen und zeitweilig sinkende Einwohnerzahlen führten bis vor wenigen Jahren zu einer gedämpften Nachfrage nach Neubauwohnungen, die zu einem niedrigen Niveau der Neubautätigkeit führte. Erst mit einer Verbesserung der Rahmenbedingungen seit 2009 erhöhen sich auch die Baugenehmigungszahlen und infolgedessen ab 2011 auch die Baufertigstellungen wurden in Deutschland rund Wohneinheiten fertiggestellt. Knapp die Hälfte der Wohnungen entstand in Ein- und Zweifamilienhäusern. Bautätigkeit und Neubaubedarf Für 2015 rechnete das BBSR mit einem Neubaubedarf in Höhe von rund Wohnungen pro Jahr, sodass die aktuelle Bautätigkeit, trotz eines sichtbaren Anstiegs der Baugenehmigungen, nach wie vor unterhalb der prognostizierten Nachfrage bleibt. Die aktuell deutlich höhere Zuwanderung bleibt in dieser Prognose jedoch noch unberücksichtigt. Regional ergeben sich sehr unterschiedliche Nachfrageniveaus. Während einige Regionen Ostdeutschlands nach Prognosen des BBSR ab 2024 keinen Bedarf mehr an neuem Wohnraum erfahren werden, sollen prosperierende Ballungsräume weiterhin eine hohe Nachfrage, wenngleich mit einem etwas schwächeren Neubaubedarf als heute, verzeichnen. Überwiegend sinkende Leerstände Die differenzierte Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte in Deutschland spiegelt sich auch in der Leerstandsquote wider. Die niedrigsten Leerstände befinden sich in prosperierenden Großstädten und ihrem Umland sowie in den wirtschaftlich starken Regionen Süddeutschlands und Nordwestdeutschlands mit einer hohen Nachfrage auf den Wohnungsmärkten. Dort gibt es häufig in den Beständen keinen marktaktiven Leerstand mehr. Hohe Leerstandsquoten von mehr als 10 % sind dagegen in einigen ländlichen Regionen in den neuen Bundesländern zu verzeichnen, die eine sinkende Nachfrage erfahren. Allerdings sind die Leerstände auch in strukturschwachen Landkreisen der alten Bundesländern überdurchschnittlich. Die Ausdifferenzierung der Leerstandsquoten zwischen den Regionen wird perspektivisch eher zunehmen und wieder Handlungsfelder für den Stadtumbau eröffnen. Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

6 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Leerstandsquote Leerstandsquote 2015 in den Stadt- und Landkreisen

7 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Miet- und Kaufpreisentwicklung Starker Mietpreisanstieg Nach einer Phase sinkender und stagnierender Mieten zu Beginn des neuen Jahrtausends stiegen die Angebotsmieten seit 2008 in Deutschland wieder an, zuerst mit geringen Steigerungsraten um 1 % und seit 2011 mit jährlich bis zu 4 %. In vielen Großstädten bildete sich dieser Trend noch stärker ab: Zum einen begann der Anstieg hier häufig bereits früher und verlief zum anderen seitdem oftmals dynamischer als im Bundesgebiet insgesamt. Während die jährliche Wachstumsrate in Deutschland seit 2004 bei rund 1,7 % lag, erreichte sie in Berlin 3,9 % und in München 3,5 %. Die höhere Dynamik in den Städten ist auf einen deutlichen Nachfrageanstieg, eine zu geringe Bautätigkeit und eine Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen. Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen ausgewählter Großstädte und Deutschland im Vergleich Mietentwicklung ausgewählter Großstädte und Deutschland im Vergleich Quelle: IDN Immodaten, JLL Quelle: IDN Immodaten, JLL Hochdynamische Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen setzte der Trend zu steigenden Preise in Deutschland ab 2009 ein, ließ die Preise dann aber häufig doppelt so stark wie im Mietwohnungsmarkt ansteigen. Für die Großstädte lässt sich auch wieder, wie bei Mietwohnungen, eine höhere Dynamik als für Deutschland insgesamt feststellen. Besonders hohe Preiszuwächse seit 2004 werden beispielsweise in Berlin (6,0 % p.a.) und München (6,0 % p.a.) beobachtet. Die dynamische Entwicklung der Eigentumswohnungspreise ist auf das günstige Finanzierungsumfeld und fehlende Anlagealternativen für Privatpersonen sowie insbesondere in den Großstädten, das knappe Angebot zurückzuführen.

8 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Investmentmarkt Hypothekenzinsen und Inflation der Verbraucherpreise Quelle: Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt Günstiges Finanzierungsumfeld Die weiterhin historisch niedrigen Hypothekenzinssätze, die sich unter Berücksichtigung der Inflation real bei unter zwei Prozent bewegen, beeinflussen die Finanzierungsseite von Wohnimmobilieninvestitionen sowohl für institutionelle als auch für private Investoren weiterhin günstig. Seit Mitte 2011 sind die Hypothekenzinsen mit einer 10-jährigen Zinsbindung von über 4 % auf rund 2 % gefallen. Voraussichtlich ist damit der Tiefpunkt der Zinsentwicklung erreicht. Große Bestandshalter wie Wohnimmobilien-AGs haben das attraktive Zinsumfeld in den letzten Jahren für umfangreiche Refinanzierungsmaßnahmen genutzt und somit ihre Profitabilität steigern können. Auch die Ausgabe von Anleihen ist für Investoren zurzeit, dank geringer Renditen vergleichbarer Anlageformen, eine derzeit häufig genutzte Möglichkeit neues Kapital einzuwerben.

9 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Fehlende Angebote auf dem Transaktionsmarkt hohe Nachfrage Nach hohen Transaktionsvolumina für Wohnimmobilienportfolios von nahezu 20 Mrd. Euro Mitte der 2000er Jahre brach der Markt in den Jahren der Finanzkrise auf unter 3 Mrd. Euro 2009 ein. Seitdem erholte sich der Markt wieder und erreichte 2015 sein bisher umsatzstärkstes Jahr (25,0 Mrd. Euro). In der ersten Jahreshälfte 2016 ging das Transaktionsvolumen auf rund 4,4 Mrd. Euro zurück, damit zählt das Halbjahr zu den umsatzschwächsten der letzten fünf Jahre. Ausschlaggebend ist das Fehlen von Großdeals, welche die Umsätze in den letzten Jahren angetrieben hatten. Die Nachfrage institutioneller Investoren nach Wohnimmobilien bleibt hingegen ungebrochen. Das belegt unter anderem die steigende Anzahl an Forward Deals zum Erwerb von Projektentwicklungen. Rund ein Viertel oder 1,2 Mrd. Euro wurden im ersten Halbjahr 2016 in diesem Segment umgesetzt. Auch auf Mikroapartmenthäuser und Studentenapartments entfällt mit mehr als 300 Mio. Euro ein wachsender Anteil. Berlin ist und bleibt der Standort für Wohninvestments in Deutschland. Ein Viertel bzw. mehr als 1 Mrd. wurden in der Hauptstadt investiert, gefolgt von Hamburg (320 Mio. ) und Leipzig (280 Mio. ). Wohninvestmentmarkt nach Wohneinheiten und Marktvolumen Quelle: JLL

10 JLL Überblick zum deutschen Wohnungsmarkt September Ausblick Weiter sinkende Renditen Die Renditen auf den Transaktionsmärkten für Wohnimmobilien sinken seit 2009 und liegen deutlich unter den Werten der Jahre vor der Finanzkrise. Die Attraktivität einer Anlage in deutsche Wohnimmobilien hat sich für Investoren aus dem In- und Ausland spürbar erhöht. Allerdings fehlen zunehmend Angebote, sodass sich die Preise stark erhöht haben und Investoren auf Sekundärlagen und einfachere Objektqualitäten ausweichen müssen. Daher sind die hier abgebildeten Nettoanfangsrenditen für Deutschland auch weniger stark gefallen als es marktseitig anzunehmen wäre. In den bei Investoren gefragten Großstädten entwickelten sich die Renditen hingegen deutlich nach unten und erreichen teilweise Tiefststände. Nettoanfangsrenditen (Werte für H in Klammern) Anhaltend positives Umfeld auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Auf absehbare Zeit bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland hoch. Auf Seite der privaten Käufer gestalten steigende Einkommen und ein günstiges Finanzierungsumfeld die Nachfrage positiv. Aus institutioneller Sicht wirkt neben den guten Finanzierungsmöglichkeiten auch weiterhin die Attraktivität eines stabilen Cashflows in einem als sicheren Hafen geltenden deutschen Markt positiv auf die Nachfrage. Zusätzlich wird die Nachfrage durch eine wachsende Bevölkerung, vor allem in den wirtschaftlich prosperierenden Ballungsräumen, bei einer gleichzeitig zu geringen Bautätigkeit verstärken. Zwar steigt das Bauvolumen derzeit an, wird aber auch mittelfristig in den Wachstumsstädten nicht die Nachfrage bedienen können. Gleichzeitig verzeichnen schrumpfende Regionen teilweise steigende Leerstandsquoten. Die Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen, aber auch für Investitionsobjekte entwickeln sich weiter nach oben, wobei die Zuwächse in den wirtschaftlich starken Regionen am höchsten ausfallen. Die Nachfrage auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios kann weiter nicht bedient werden, sodass alle Investmentmärkte sinkende Renditen verzeichnen. Für Topobjekte in den Großstädten werden regelmäßig Nettoanfangsrenditen von unter 3 % erzielt. Quelle: JLL

11 Kontakte Roman Heidrich MRICS Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm MRICS Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Autor Julius Stinauer MRICS Associate Director Residential Valuation Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/immo Aktuelle Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf finden Sie in unserem Gewerbeimmobilien-Suchportal Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.