Wohnungsmarkt NRW aktuelle Entwicklungen. Düsseldorf 23. April 2018

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1 Wohnungsmarkt NRW aktuelle Entwicklungen Düsseldorf 23. April 2018

2 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen 2

3 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen nach Komponenten 3

4 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen Perspektiven aus heutiger Sicht Bevölkerungsprognosen Ableitung eines quantitativen Neubaubedarfs im Zeitraum von WE ( p.a.) mit starken regionalen Unterschieden (MBWSV/NRW.BANK 2016) 4

5 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen regional Bevölkerungsentwicklung Überproportionales Wachstum der großen Großstädte infolge des Flüchtlingszuzugs kurzzeitig nivelliert Scheint sich aber seit 2016 wieder fortzusetzen 5

6 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen regional Einwohnerzahl (seit Anstieg des Zuzugs aus dem Ausland) Zahl der Wachstumsregionen durch Zuzug vergrößert auch Großstädte mit langjährigen Bevölkerungsrückgängen profitieren (Ruhrgebiet, Bergisches Städtedreieck, MG, KR) keine Trendwende in schrumpfenden ländlichen und suburbanen Räumen Daten: IT.NRW 6

7 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen Veränderung der Alterszusammensetzung Im Hintergrund der Zuwanderung setzt sich der lang-jährige Alterungstrend fort Personenzahl im Rentenalter steigt weiter an Geburtenstarke Jahrgänge (Babyboomer) der 60er Jahre haben die Familienphase hinter sich erst Zuzug aus dem Ausland hat den Rückgang von Menschen im Familiengründungs-/Wohneigentumsbildungsalter etwas verlangsamt 7

8 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen Entwicklung der Haushalts- und Familientypen Alterszusammensetzung wirkt sich auch auf Haushalts- und Familienstrukturen aus Auswirkungen auf die Struktur der Wohnungsnachfrage Zunahme der Alleinlebenden (jeden Alters) Zahl der Familien mit Kindern rückläufig erst zuletzt evtl. leichter Anstieg (ggf. auch Folge method. Änderung im Mikrozensus) 8

9 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen Konzentrationsprozess der Familien auf Großstädte Entwicklung der Zahl der Familien mit Kindern < 18 Jahren in den letzten 10 Jahren Alterungsbedingter Rückgang in fast allen Regionen Ausnahmen: einige dynamische Großstädte und deren Umland in vielen Kreisen sind Familien mit Kindern aber (noch) der wichtigste Haushaltstyp infolge des Zuzugs seit 2011 in weiteren Städten und Kreisen positive Impulse Daten: IT.NRW (Mikrozensus ) 9

10 Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen Konzentrationsprozess der Familien auf Großstädte Zugleich verschiebt sich das Verhältnis von Jung und Alt in den Großstädten Alterungsprozesse im ländlichen Raum mehr und mehr spürbar Zuzug junger Menschen (und im Gefolge Geburtenanstieg) vor allem in die Großstädte wachsender Anteil der Personen im Familien- /Wohneigentumsbildungs alter in den Großstädten wachsender Anteil der Personen im Rentenalter außerhalb der Großstädte 10

11 Bevölkerungsentwicklung NRW Haushalts- und Familientypen Hochsauerlandkreis Beispiel für Landkreis mit fortgeschrittener Alterung Alleinlebende und Paare haben Familien mit Kindern als lange dominierenden Haushaltstyp abgelöst tendenziell sinkende Nachfrage nach Einfamilienhäusern tendenziell steigende Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum (mit Nähe zu sozialer/medizin. Infrastruktur), soweit Eigenheim nicht altersgerecht 11

12 Wirtschaftliche Faktoren der Nachfrage Arbeitsmarkt und Sozialleistungsbezug Arbeitsmarkt profitiert von positiver Wirtschaftsentwicklung Kaufkraft wächst und stärkt die Wohnungsnachfrage Aufwertungsdruck auf Bestände steigt zugleich konstante bis wachsende Zahl von Menschen im Transferleistungsbezug, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind steigende Konkurrenz um schrumpfendes günstiges Wohnungsangebot Daten: IT.NRW, Agentur für Arbeit 12

13 Marktanspannung Entwicklung der Mieten in Nordrhein-Westfalen Angebotsmieten (Internetportale) Mietenanstieg im Landesmittel ungebrochen Neubaumieten steigen baukosten-/ bodenpreisbedingt, Wiedervermietungsmieten marktbedingt günstige Wohnung (10er-Perz.) Regional (hier nicht im Bild) kaum mehr Gebiete mit konstanten Wiedervermietungsmieten 13

14 Marktanspannung Entwicklung der Mieten in Nordrhein-Westfalen Angebotsmieten (Internetportale) Überdurchschnittliche Preise und (z.t.) Dynamik bei altengerechten/ barrierearmen Wohnungen kleinen Wohnungen 14

15 Marktanspannung Mietenentwicklung für kleine Wohnungen Angebotsmieten für 1- Zimmer-Wohnungen und Appartements Besonders stark in den Großstädten, aber auch in vielen Kreisen mit bisher familiengeprägter Struktur Daten: empirica-preisdatenbank (empirica-systeme.de, vor 2012: IDN ImmoDaten) 15

16 Marktanspannung Mieten-Unterschied barrierefreier Wohnungen Daten: empirica-preisdatenbank (empirica-systeme.de, vor 2012: IDN ImmoDaten) Wohnungen mit Angaben wie barrierefrei, altengerecht rollstuhlgerecht etc. Hier: Aufschläge im Vergleich zur mittleren Miete in eher ländlichen Regionen besonders hoch auch in Regionen mit insgesamt eher rückläufiger Nachfrage, Zunahme der älteren Haushalte und Eigenheim- Prägung 16

17 Marktanspannung Entwicklung der Eigenheimpreise (Bestand) Angebotspreise Anstieg vor allem in Großstädten und wirtschaftsstarken Kreisen In schrumpfenden Kommunen sind Bestandspreise z.t. noch rückläufig; Neubaupreise steigen überall im ländlichen Raum starker Zusammenhang mit Familienzahl Daten: empirica-preisdatenbank (empirica-systeme.de) 17

18 Wie reagiert der Neubau? Umfang der Bautätigkeit Bautätigkeit zieht an, Genehmigungen noch stärker Bauüberhang gewachsen 2017: Genehmigungen rückläufig Baulücke immer noch groß Daten: IT.NRW (Bautätigkeitsstatistik), MBWSV/NRW.BANK 18

19 Wie reagiert der Neubau? Neubaubedarf und Bautätigkeit Neubaubedarf p.a. im Vergleich zur mittleren Netto-Neubauleistung 2014/15/16 ohne mit Bedarf infolge Flüchtlingszuzug) Daten: IT.NRW (Bautätigkeitsstatistik), MBWSV/NRW.BANK 19

20 Wie reagiert der Neubau? Bautätigkeit nach Segment Ein- und Zweifamilienhäuser: konstant Geschosswohnungsbau und Um-/Ausbau sind Treiber der Baukonjunktur darunter % Eigentumswohnungen Geförderte Mietwohnungen: Anschluss wieder gelungen 20

21 Wie reagiert der Neubau? Neubau nach Wohnungsgrößen Geschosswohnungsbau wächst zunächst insgesamt Seit 2012ff im Neubau aber überproportionaler Zuwachs von kleinen Wohnungen (Wohnheime, Appartements, 1- bis 2-Zimmer- Wohnungen) Zuletzt v.a. infolge Flüchtlingszuzug Daten: IT.NRW, eigene Darstellung 21

22 Fazit Nachfrage Bevölkerung wächst weiter durch Zuwanderung von außen Ziel: vor allem Großstädte und prosperierende Mittelstandskreise zugleich setzt sich Veränderung der Alters- und Haushaltsstruktur fort Rückgang der Familien mit Kindern, außer in einigen Großstädten und Ballungsrändern Zunahme der kleinen Haushalte infolge Zuzug und Alterung Zuwachs an älteren Personen, überproportional außerhalb der Großstädte Bedarf an kleinen Wohnungen wächst nicht nur in den Großstädten Bedarf an altersgerechten/barrierearmen Wohnungen wächst überall, besonders in den Kreisen 22

23 Fazit Bautätigkeit Reagiert auf Nachfrage und hat stark angezogen in den meisten Regionen aber quantitativ nicht ausreichend, um Neubaubedarf bis 2020 zu decken Neubau reagiert z.t. auf demografische Veränderung Anteil neuer Einfamilienhäuser und großer Geschosswohnungen nimmt im Landesdurchschnitt ab z.t. auch in den Wachstumsregionen, wo die Zahl der Familien nicht rückläufig ist Anteil kleiner bis sehr kleiner Wohnungen steigt Mieten- und Preisentwicklung kleine und für barrierearme Wohnungen überdurchschnittlich teuer deren Mieten steigen fast überall stärker als Durchschnittsmieten baukosten-, aber auch marktbedingt Hinweis auf Angebotsdefizit, Zuwachs reicht noch nicht aus 23

24 Fazit Herausforderungen: in Bedarfsregionen hohes Neubauniveau halten, z.t. steigern dabei regionale Entwicklung der Haushaltestruktur berücksichtigen mehr erschwingliche große, familientaugliche Wohnungen/Häuser in vielen Großstädten, außerhalb der Städte mehr kleine Wohnungen (bzw. Angebote für kleine Haushalte) mehr altengerechter/barrierefreier Wohnraum besonders außerhalb der Städte Eigentum und Miete - in allen Preisklassen (WRF) durch Neubau (Wachstumsregionen) indirekte Förderung der Eigentumsbildung von Familien, wenn nicht altengerechte Bestandseigenheime frei werden durch Umbau/Ersatzneubau (besonders in Regionen mit unsicherer Perspektive) in Lagen/Ortsteilen mit langfristig tragfähiger Infrastruktur (soz., mediz.) 24

25 Kontakt Ulrich Kraus Bereich Wohnraumförderung/ Team Wohnungsmarktbeobachtung & Strategie Tel.: Web: