Wohnungsmarktbeobachtung Nordrhein-Westfalen Kommunalprofil 2009 Hennef Ausgewählte kommunale Wohnungsmarktindikatoren

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1 Wohnungsmarktbeobachtung Nordrhein-Westfalen Kommunalprofil 2009 Ausgewählte kommunale Wohnungsmarktindikatoren

2 Inhalt Einführung 3 Übersichtstabelle 4 1 Katasterfläche 5 2 Wohnungsbestand 6 3 Baufertigstellungen und Baugenehmigungen 8 4 Preisgebundener Wohnungsbestand 10 5 Bevölkerung 12 6 Sozioökonomische Indikatoren 16 7 Baulandpreise und Eigenheimerschwinglichkeit 19 8 Bevölkerungsvorausberechnung 21 Lesehilfe 23

3 Einführung Seit Anfang der 1990er Jahre hat die damalig eigenständige Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa) ein Monitoringsystem zur Wohnungsmarktbeobachtung etabliert. Aus der Arbeit mit nordrhein-westfälischen Städten und Gemeinden ist zudem ein Indikatorenkatalog entstanden, der Wohnungsmarktindikatoren hinsichtlich Quelle, Verfügbarkeit und Interpretation beschreibt. Er ist unter (noch in Bearbeitung) abrufbar. Da nicht alle der in diesem Katalog vorhandenen Indikatoren auf der kommunalen Ebene vorhanden sind, und auch viele der kleinen Kommunen über keine eigene Statistikstelle verfügen, hat die.bank mit den auf Landesebene vorhandenen kommunalen Daten Wohnungsmarktprofile erstellt. Hier werden Daten von IT., des Oberen Gutachterausschusses, der GfK, der Bundesagentur für Arbeit und der Statistik zur Wohnraumförderung herangezogen, um das Wohnungsmarktgeschehen zu analysieren. Neben der Darstellung absoluter Zahlen beschreiben die Indikatoren die Entwicklungsdynamik sowohl im 10- jährigen als auch im 3-jährigen Zeitvergleich, um mittel- bis langfristige Trends von kurzfristigen Trends zu unterscheiden. Um eine Vergleichbarkeit dieser unterschiedlichen Zeiträume zu gewährleisten, wurden die Entwicklungsindikatoren in pro Jahr umgerechnet. Zudem ermöglichen die Entwicklungsindikatoren einen Vergleich mit anderen räumlichen Bezügen hier mit dem Land Nordrhein-Westfalen. Eine Lesehilfe am Ende dieser Veröffentlichung erklärt einige der hier vorgestellten Indikatoren. Die kommunalen Wohnungsmarktindikatoren umfassen Daten zur Angebots- und Bedarfsseite: Auf der Angebotsseite stehen Zahlen zur Bautätigkeit sowie zur sozialen Wohnraumförderung im Fokus. Ersichtlich ist hieraus, in welchen Teilmärkten die Angebotsseite auf die demografische Entwicklung reagiert hat und insbesondere auch, welche Rolle die soziale Wohnraumförderung dabei spielt. Die Bedarfsseite wird durch die demografischen und sozioökonomischen Rahmenbedingungen abgebildet. Die Indikatoren beschreiben die demografische Entwicklung und beleuchten die Bedeutungen von Wanderungen bzw. der natürlichen Bevölkerungsentwicklung. Die sozioökonomischen Daten geben Einblick darüber, wie hoch das Beschäftigungsniveau und die Kaufkraft ist. Einen Hinweis über die Verteilung von Einkommen liefert der Anteil von Personen in Bedarfsgemeinschaften. Die Baulandpreise bilden das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ab. Anhand eines Zeitvergleichs können die Entwicklungstendenzen für den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser abgebildet werden. Einen Blick in die Zukunft erlauben die von IT. berechneten zukünftigen Bevölkerungszahlen, die die demografische Entwicklungsperspektive der Kommune aufzeigen. Im forum KomWoB tauschen sich Kommunen und Kreise regelmäßig zu Fragen des Wohnungsmarktes aus. Auf der Website liegen Veranstaltungsdokumentationen, Veröffentlichungen und Arbeitshilfen vor. Die regelmäßig stattfindenden Treffen stehen allen Interessenten offen, die Termine entnehmen Sie bitte der Website..BANK 3

4 Übersichtstabelle 2008 Wirtschaftliche Rahmendaten Arbeitslose Pendlersaldo Rahmenbedingungen Wohnungsangebot Eigenheimerschwinglichkeit 4,53 Preise für baureifes Land 100 /m² Wohnungsangebot Wohnungsbestand insgesamt darunter preisgebundene Mietwhg. 4,1 % darunter Whg. in Ein-/Zweifamilienhäusern 73,4 % darunter Whg. in Mehrfamilienhäusern 25,1 % Baufertigstellungen 109 Bauintensität (im Durchschnitt der letzten 3 Jahre) 0,8 Wohnfläche pro Wohnung 101,9 m² pro Einwohner 44,5 m² Wohnungsbedarf und -nachfrage Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung) darunter unter 18 Jahre alt 20,7 % darunter 65 Jahre und älter 16,9 % Leistungsempfänger nach SGB II (Hartz IV) BANK

5 Katasterfläche 1 Katasterfläche Abb. 1.1 Katasterfläche nach Flächenarten 2008 (Prozent) 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Gebäude- und Freifläche Betriebsfläche Naherholungsfläche Verkehrsfläche landwirtschaftl. Nutzfläche Waldfläche Wasserfläche sonstige Flächen Abb. 1.2 Entwicklung der Siedlungs- und Verkehrsfläche (Prozent) 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2, , BANK 5

6 Wohnungsbestand 2 Wohnungsbestand Abb. 2.1 Wohnungsbestand nach Gebäudeart (Wohnungen) EFH/ZFH MFH 8,7% 20,8% Abb. 2.2 Wohnungsbestand nach Baualtersklassen 14,2% 27,0% 29,2% bis bis bis bis bis BANK

7 Wohnungsbestand Abb. 2.3 Wohnfläche je Einwohner (m²) ,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 Abb. 2.4 Wohnfläche je Wohnung (m²) ,0 70,0 80,0 90,0 100,0 110,0.BANK 7

8 Baufertigstellungen und Baugenehmigungen 3 Baufertigstellungen und Baugenehmigungen Abb. 3.1 Baufertigstellungen nach Gebäudeart im 10-Jahres- und 3- Jahres-Durchschnitt (Wohnungen) bis bis 2008 insgesamt EFH/ZFH MFH EFH/ZFH MFH Abb. 3.2 Bauintensität nach Gebäudeart im 10- Jahres- und 3-Jahres- Vergleich (pro Jahr) Lesehilfe S. 24 EFH/ZFH MFH 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 fertig gestellte Wohnungen zwischen 1999 bzw und 2008 je 100 Bestandswohnungen zum Basisjahr 1998 bzw bis bis bis bis BANK

9 Baufertigstellungen und Baugenehmigungen Abb. 3.3 Baugenehmigungen nach Gebäudeart im 10-Jahres- und 3- Jahres-Durchschnitt (Wohnungen) bis bis 2008 insgesamt EFH/ZFH MFH Abb. 3.4 Baugenehmigungsintensität nach Gebäudeart im 10-Jahres- und 3-Jahres-Vergleich (pro Jahr) EFH/ZFH MFH EFH/ZFH MFH 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 genehmigte Wohnungen zwischen 1999 bzw und 2008 je 100 Bestandswohnungen zum Basisjahr 1998 bzw bis bis bis bis 2008.BANK 9

10 Preisgebundener Wohnungsbestand 4 Preisgebundener Wohnungsbestand Abb. 4.1 Preisgebundener Wohnungsbestand nach Förderart (Wohnungen) ;.BANK Wohnraumförderung selbstgenutztes Wohneigentum Mietwohnungen Abb. 4.2 Baugenehmigungen frei finanzierter und öffentlich geförderter Wohnungen (genehmigte Wohnungen) ;.BANK Wohnraumförderung öffentlich gefördert frei finanziert 10.BANK

11 Preisgebundener Wohnungsbestand Abb. 4.3 Preisgebundene und frei finanzierte Mietwohnungen ;.BANK Wohnraumförderung preisgebunden frei finanziert Abb. 4.4 Förderintensität nach Gebäudeart im 10- Jahres- und 3-Jahres- Vergleich (pro Jahr) ;.BANK Wohnraumförderung Lesehilfe S. 24 EFH/ZFH MFH EFH/ZFH MFH 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 Anteil der geförderten Baufertigstellungen (Durchschnitt des Zeitraums) an den Baufertigstellungen insgesamt (Durchschnitt des Zeitraums); Werte über 100 % ergeben sich aus unterschiedlichen Berichtszeitpunkten von Baufertigstellungen und Förderzahlen bis bis bis bis 2008.BANK 11

12 Bevölkerung 5 Bevölkerung Abb. 5.1 Bevölkerungsentwicklung zwischen 1999 und 2008 (Personen) bis 2008 Abb. 5.2 Bevölkerungsentwicklung im 10-Jahres- und 3-Jahres-Vergleich (Prozent) 2005 bis bis bis ,5 0,0 0,5 1,0 1,5 12.BANK

13 Bevölkerung Abb. 5.3 Komponenten der Bevölkerungsentwicklung zwischen 1999 und 2008 (Personen) natürlicher Saldo Wanderungssaldo Gesamtsaldo Abb. 5.4 Anteile von natürlichem Saldo und Wanderungen an der Bevölkerung (Prozent) Lesehilfe S. 24 Wanderungssaldo natürlicher Saldo Wanderungssaldo natürlicher Saldo -0,4-0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1, bis bis bis bis 2008.BANK 13

14 Bevölkerung Abb Bevölkerung nach Altersklassen 1998 und 2008 (Personen) bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter 0 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre Abb. 5.6 Entwicklung der Altersklassen im 10- Jahres-Vergleich (Prozent) 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter -2,0-1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 14.BANK

15 Bevölkerung Abb. 5.7 Entwicklung der Altersklassen im 3- Jahres-Vergleich (Prozent) 0 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter -3,0-2,0-1,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 Abb. 5.8 Bevölkerungspyramide (Altersjahre) BANK 15

16 Sozioökonomische Indikatoren 6 Sozioökonomische Indikatoren Abb. 6.1 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Personen) Quelle: Bundesagentur für Arbeit Abb. 6.2 Einpendlerquote (Zahl der Einpendler je 100 Auspendler) 1999 bis 2008 Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2005 bis bis bis BANK

17 Sozioökonomische Indikatoren Abb. 6.3 Arbeitslose (Personen) Quelle: Bundesagentur für Arbeit Abb. 6.4 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an der Gesamtbevölkerung (Prozent) Quelle: Bundesagentur für Arbeit 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0.BANK 17

18 Sozioökonomische Indikatoren Abb. 6.5 Kaufkraftindex je Haushalt 2008 ( = 100) Quelle: GfK Abb. 6.6 Anteil der wohnungssuchenden Haushalte an allen Haushalten (Prozent) Quelle: GfK;.BANK Wohnraumförderung 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 18.BANK

19 Baulandpreise und Eigenheimerschwinglichkeit 7 Baulandpreise und Eigenheimerschwinglichkeit Abb. 7.1 Preise für baureifes Land ( /m²) Quelle: Oberer Gutachterausschuss Abb. 7.2 Preise für baureifes Land im 10-Jahres- und 3-Jahres-Durchschnitt ( /m²) Quelle: Oberer Gutachterausschuss 1999 bis bis bis bis BANK 19

20 Baulandpreise und Eigenheimerschwinglichkeit Abb. 7.3 Eigenheimerschwinglichkeit Quelle: GfK, IT., Oberer Gutachterausschuss,.BANK Wohnraumförderung Faktor des zum Eigentumserwerb benötigten Haushaltsjahresnettoeinkommens. 20.BANK

21 Bevölkerungsvorausberechnung 8 Bevölkerungsvorausberechnung Abb. 8.1 Absolute Entwicklung der Bevölkerungszahl von 2008 bis 2030 (Personen) Abb. 8.2 Absolute Entwicklung der Bevölkerungszahl nach Altersklassen von 2008 bis 2030 (Personen) bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter.bank 21

22 Bevölkerungsvorausberechnung 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 Abb. 8.3 Entwicklung der Bevölkerungszahl nach Altersklassen 2030 im Vergleich zu 2008 (Prozent) 20,0 10,0 0,0-10,0-20,0-30,0 0 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter 22.BANK

23 Lesehilfe Lesehilfe Bauintensität Durchschnittlicher jährlicher Anteil der Summe der Baufertigstellungen im Zeitraum t 1 bis t n je 100 Bestandswohneinheiten des Jahres t 0 Die Bauintensität setzt den Durchschnitt der Baufertigstellungen eines Zeitraumes in Bezug zum Wohnungsbestand des unmittelbar dem Zeitraum vorgelagerten Jahres (z.b.: Summe der Baufertigstellungen 1999 bis 2008 in Bezug auf den Wohnungsbestand 1998). Aus Gründen der Vergleichbarkeit mit anderen Zeiträumen wird in den.bank-kommunalprofilen die Entwicklung auf eine jährliche Betrachtungsweise heruntergebrochen. Beispiel (Abb. 3.2, S. 9): In Nordrhein-Westfalen hat der Wohnungsbestand in Ein- und Zweifamilienhäusern, ausgehend vom Bestand 1998, zwischen 1999 und 2008 jährlich um etwa 1 Prozent zugenommen. Zwischen 2006 und 2008, bezogen auf den Bestand 2005, beträgt der jährliche Zuwachs nur noch etwa 0,7 Prozent. Damit ist die Dynamik der Baufertigstellungen in diesem Segment im Landesdurchschnitt abgeflacht. Förderintensität Durchschnittlicher jährlicher Anteil der geförderten Baufertigstellungen insgesamt am Durchschnitt der Baufertigstellungen insgesamt im selben Zeitraum Die Förderintensität setzt den Durchschnitt der geförderten Baufertigstellungen eines Zeitraumes in Bezug zum Durchschnitt aller Baufertigstellungen (gefördert und frei finanziert) im selben Zeitraum. Aus Gründen der Vergleichbarkeit mit anderen Zeiträumen wird in den.bank-kommunalprofilen die Entwicklung auf eine jährliche Betrachtungsweise heruntergebrochen. Beispiel (Abb. 4.4, S. 12): In Nordrhein-Westfalen wurden in den Jahren 1999 bis 2008 durchschnittlich etwas weniger als 20 geförderte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern je 100 Wohnungen in diesem Segment insgesamt fertig gestellt (d.h. von 100 fertig gestellten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern waren durchschnittlich etwa 80 frei finanziert und 20 öffentlich gefördert). Für den Zeitraum 2006 bis 2008 liegt dieser Anteil mit durchschnittlich etwa 17 Wohnungen etwas darunter. Anteile von natürlichem Saldo und Wanderungen an der Bevölkerung Durchschnittliche jährliche Entwicklung des Wanderungssaldos im Zeitraum t 1 bis t n im Vergleich zur Gesamtbevölkerung des Jahres t 0 Die Anteile der einzelnen Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in einem bestimmten Zeitraum an der Bevölkerung des dem Zeitraum unmittelbar vorgelagerten Jahres geben an, welchen Einfluss sie an der Bevölkerungsentwicklung hatten. Beispiel (Abb. 5.4, S. 14): Die Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen ist im Zeitraum 1999 bis 2008 jährlich um ungefähr 0,15 Prozent durch Wanderungsgewinne gewachsen, während im Zeitraum 2006 bis 2008 die Wanderungsbewegungen zu Bevölkerungsverlusten von weniger als 0,1 Prozent führten..bank 23

24 .BANK Bereich Wohnraumförderung Team Wohnungsmarktbeobachtung Sitz Düsseldorf Kavalleriestraße Düsseldorf Telefon (0211) Telefax (0211) Sitz Münster Friedrichstraße Münster Telefon (0251) Telefax (0251) Ansprechpartnerinnen: Ann-Kristin Häusler Kerstin Jochimsen Telefon (0211) Telefax (0211) Düsseldorf, April 2010 Nachdruck und auszugsweise Veröffentlichung sind nach Rücksprache unter Angabe der Quelle.BANK Wohnraumförderung 2010 möglich. Bei Bedarf können wir auch einzelne Abbildungen zur Verfügung stellen.