Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen

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1 Wohnungsmarktbericht 2009 Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen

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3 Wohnungsmarktbericht Bochum 2009

4 Impressum Herausgeberin: Stadt Bochum Die Oberbürgermeisterin Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen Bearbeitung/ Rückfragen: Wolfgang Loke Philip Gauglitz Tel.: 0234/ Tel.: 0234/ Fax: 0234/ Fax: 0234/ Titelfotos: Druck: Stadt Bochum Presseamt Stadt Bochum Zentrale Dienste, Grafischer Betrieb Bochum, Januar 2010 Nachdruck (auch auszugsweise) nur mit Quellenangabe gestattet.

5 Inhalt Seite Vorwort 7 1 Für den eiligen Leser 8 2 Grundstücks- und Immobilienmarkt Entwicklung der Baulandmärkte und Baulandpreise Grundstücksmarkt im regionalen Vergleich 14 3 Wohnungsangebot Vorgelagerte Faktoren Wohnungsneubau (Bautätigkeit) Wohnungsbestand Charakteristik des Wohnungsbestandes Wohnungsleerstände Mietwohnungen und Wohneigentum Zwangsversteigerungen Wohnungswirtschaft und Privatisierung Öffentlich geförderter Wohnungsbau 28 4 Wohnungsbedarf und -nachfrage Entwicklung der Bevölkerung und Haushalte Stadt-Umlandwanderung Nachfrageindikatoren Entwicklung der Einkommen Nachfrage nach preiswerten Wohnungen Innerstädtische Umzugshäufigkeit Wohnsituation von Menschen mit Migrationshintergrund Seniorengerechtes Wohnen 40 5 Entwicklung der Mieten und Nebenkosten Daten auf kommunaler Ebene Entwicklung der zweiten Miete 44 6 Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung Daten auf Bezirksebene Stadtbezirk Mitte Stadtbezirk Wattenscheid Stadtbezirk Nord Stadtbezirk Ost Stadtbezirk Süd Stadtbezirk Südwest 55 7 Expertenbefragung

6 Seite 8 Handlungsfelder der kommunalen Wohnungspolitik Leitlinien und Handlungsempfehlungen für die 60 Kommunale Wohnungspolitik bis Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in der 61 Städteregion Ruhr 8.3 Runder Tisch der Wohnungsmarktakteure Stadtumbau Wohnbaulandkonzept Bochum Kommunales Handlungskonzept Wohnen 72 Verzeichnis der Abbildungen und Tabellen 74 Anhang Liste der teilnehmenden Wohnungsmarktexperten Fragebogen-Auswertung zum Wohnungsmarktbarometer 2009 Ausgewählte Strukturdaten auf Ebene der 30 Ortsteile 6

7 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Leserinnen und Leser, vor Ihnen liegt der Wohnungsmarktbericht Zum vierten Mal werden darin Daten veröffentlicht, die den Akteuren am Wohnungsmarkt als Orientierungshilfe und Entscheidungsgrundlage dienen sollen. Insgesamt ist die Wohnungsmarktlage in Bochum weiterhin entspannt. Die demografischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen für das Wohnen unterliegen jedoch einem ständigen Wandel und haben seit dem letzten Bericht vor allem zu drei neuen Maßnahmen der Wohnungspolitik geführt: Die bereits vorhandenen Zusammenkünfte von Experten werden seit dem Jahr 2008 durch den Runden Tisch der Bochumer Wohnungsmarktakteure in neuer und regelmäßiger Form fortgesetzt und ausgebaut. Es hat sich gezeigt, dass der Runde Tisch neben seiner Netzwerkfunktion auch Impulse zur Entwicklung des Wohnungsmarkts geben kann. Zu den künftigen Treffen lade ich alle Interessierten herzlich ein. Vom Rat wurde ein Wohnbaulandkonzept beschlossen, mit dem vor allem jungen Familien die Eigentumsbildung erleichtert werden soll. Hierzu werden vor allem städtische Flächen aktiviert und entwickelt. Es wird ein Kommunales Handlungskonzept Wohnen entwickelt. Zusammen mit der Innovationsagentur Stadtumbau NRW und Wohnungsmarkexperten werden seit dem Spätsommer 2009 Strategien der Wohnraumentwicklung erarbeitet, die ab Frühjahr 2010 umgesetzt werden sollen. Die Grundlage des diesjährigen Berichts bilden Daten zum (und jünger). Neben verschiedenen Ämtern der Stadtverwaltung waren auch andere Behörden und Wohnungsmarktakteure an der Erstellung des Berichts beteiligt. Ihnen allen gilt mein Dank. Ihr Dr. Ernst Kratzsch Stadtbaurat 7

8 1 Für den eiligen Leser L Die Bevölkerungsentwicklung ist in Bochum seit Mitte der 90er-Jahre rückläufig. Neben Wanderungsverlusten trugen vor allem Sterbeüberschüsse zur Verringerung auf etwa Einwohner bei. L Die Bevölkerungsdichte hat leicht abgenommen. Mit etwa Einwohnern pro qkm ist sie im Vergleich mit anderen Großstädten aber immer noch relativ hoch. L Trotz des Bevölkerungsrückgangs ist die Zahl der Haushalte und damit der quantitative Wohnraumbedarf gestiegen. Auch für die Zukunft ist nicht mit einem Rückgang des Wohnungsbedarfs zu rechnen. L Die Altersstruktur in Bochum entwickelt sich entsprechend dem bundesweiten Trend: Es gibt weniger junge und immer mehr alte Menschen. Dieser demografische Alterungsprozess wird sich auf die qualitative Wohnungsnachfrage auswirken. L Die Rahmenbedingungen für Investitionen haben sich in den letzten Jahren in mehrfacher Hinsicht geändert. Die Lebenshaltungskosten sind in Deutschland im Jahr 2008 stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen und haben zu Reallohnverlusten geführt. Die Einkommen der Bochumer Haushalte liegen unter dem Landesdurchschnitt, aber innerhalb der Ruhrgebietsstädte im oberen Mittelfeld. Trotz eines leichten Anstiegs in den letzten Jahren befinden sich die Hypothekenzinsen immer noch auf historisch niedrigem Niveau. Die staatliche Förderung der Riester-Rente kann seit dem Jahr 2008 auch für den Wohnungsbau verwendet werden. L Auf dem Markt für bebaute Grundstücke sind die Preise in den letzten Jahren leicht gesunken. Im regionalen Vergleich belegt Bochum aber immer noch einen der Spitzenplätze. Für Wohnbauland zeigen sich dagegen stabile Preise. L Gegenüber dem kontinuierlichen Rückgang der Bautätigkeit in NRW gibt es in Bochum keine eindeutige Entwicklung. Die Bauintensität ist in 2008 gestiegen, obwohl dieser Indikator in den meisten Ruhrgebietsstädten rückläufig war. L Der Wohnungsbestand befindet sich etwa zur Hälfte im Eigentum privater Vermieter. Rund ein Viertel wird von Wohnungsbaugesellschaften vermietet oder befindet sich im Besitz von Genossenschaften. Die restlichen 24 % werden von Eigentümern bewohnt. L Der Bestand von Sozialwohnungen ist weiterhin stark rückläufig und beträgt mittlerweile nur noch 9% des gesamten Wohnungsbestands. Auch in Zukunft wird der Anteil weiter abnehmen, da immer mehr Wohnungen aus der Bindung laufen und die Zahl der neu geförderten Mietwohnungen sehr gering ist. L Die Kaltmieten sind in den letzten Jahren stabil geblieben. Gleichzeitig haben sich die Wohnnebenkosten im Jahr 2008 stark verteuert, was vor allem durch den Anstieg der Brennstoffkosten verursacht wurde. 8

9 L Der strukturelle Leerstand von Wohnungen beträgt in Bochum zwischen 2 und 3 %, was als unproblematisch eingeschätzt wird. Bei einer kleinräumigen Betrachtung auf Ebene der Ortsteile zeigen sich sowohl geringere als auch erheblich höhere Werte. Insgesamt gibt es in den nördlichen Stadtteilen höhere Leerstandsquoten als im Süden. L Von den im Frühjahr 2009 befragten Experten wird die Lage am Wohnungsmarkt weiterhin als ausgewogen bis entspannt eingeschätzt. Für das preisgebundene Segment wird zukünftig eine angespanntere Marktlage erwartet. Investitionen werden sich laut den Wohnungsmarktexperten vor allem auf Bestandsmaßnahmen konzentrieren. L Ein vom Rat im Oktober 2008 beschlossenes Wohnbaulandkonzept wird derzeit von der Stadtverwaltung umgesetzt. Hierdurch soll der Wohnungsmarkt vor allem für junge Familien attraktiv bleiben. Außerdem wird in Zusammenarbeit mit Akteuren aus Privatwirtschaft und Wissenschaft ein Kommunales Handlungskonzept Wohnen entwickelt, mit dem künftig in ausgewählten Stadtteilen gearbeitet werden soll. Ausgewählte Daten zum Bochumer Wohnungsmarkt Trend Einwohner (incl. Zweitwohnsitz) ú Ausländer-Anteil 8,8% 8,9% 8,8% û Haushalte û Wohnungssuchende Haushalte ú Wohnungsbestand ü davon: Sozialwohnungen ú 11,2% 10,5% 8,6% Wohngebäude ü davon: individ. Wohnungsbau (EFH/ZFH) ü 55,5% 55,7% 55,8% Baufertigstellungen (in Wohngebäuden) û davon: Ein-/Zweifamilienhäuser û Innerstädtische Umzugshäufigkeit 7,6% 8,0% 7,4% û Mietforderung(EUR/qm) -gem. Zeitungsanalyse 5,41 5,44 5,38 û 1 Wohnberechtigte Bevölkerung einschließlich Personen mit Nebenwohnsitz (Quelle: Stadt Bochum, StA I/P). 9

10 Bochum im Städtevergleich ( ) Fläche qkm Bevölkerung 2 Arbeitslosenquote 3 Baulandpreise 4 ( /qm) Wohnungsbestand Fertigstellungen Bauintensität 5 (EFH/ZFH) Bochum 145, , ,8 Bottrop 100, , ,5 Castrop-Rauxel 51, , ,3 Dortmund 280, , ,5 Duisburg 232, , ,6 Essen 210, , ,7 Gelsenkirchen 104, , ,4 Hagen 160, , ,4 Hattingen 71, , ,0 Herne 51, , ,7 Mülheim a.d.r. 91, , ,7 Oberhausen 77, , ,9 Witten 72, , ,9 2 Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung, Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) Für den Städtevergleich wird auf eine einheitliche Datenquelle zurückgegriffen. 3 Zum ; Gesamtarbeitslosenzahl auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen. Quelle: Bundesagentur für Arbeit und RVR-Datenbank. 4 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (mittlere Lage) Quelle: Grundstücksmarktbericht 2009 des Oberen Gutachterausschusses bzw. der jeweiligen Gemeinden. 5 Bauintensität = Zahl der fertig gestellten Wohnungen je Bestandswohnungen des Vorjahres. 10

11 2 Grundstücksund Immobilienmarkt Für die Aktivität auf dem Baulandmarkt sind die Entwicklung des Umsatzes und der Preise wichtige Indikatoren. Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte wird daher jedes Jahr der Grundstücksmarktbericht veröffentlicht, dessen wichtigste Ergebnisse zu Kauffällen und Bodenrichtwerten in diesem Kapitel vorgestellt werden. Für die Einschätzung der Lage auf dem Markt der bebauten Grundstücke werden ergänzend einzelne Ergebnisse des Immobilienspiegels der LBS aufgeführt. 2.1 Entwicklung der Baulandmärkte und Baulandpreise Seit dem Jahr 2003 sinkt die Zahl der Kaufverträge kontinuierlich. Dem Gutachterausschuss wurden im Jahr 2008 insgesamt Kaufverträge zugesandt, von denen für die Wertermittlung verwendet werden konnten. 6 Das sind rund 25% weniger als vor fünf Jahren. Vor allem der verringerte Verkauf von Wohnungseigentum hat zu diesem Rückgang beigetragen. Abb. 1: Verteilung der Kaufverträge Anzahl Verträge Wohnungseigentum Ein- u. Zw eifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Unbebaute Grundstücke für Wohnzw ecke Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücksw erte in der Stadt Bochum 6 Kaufverträge sind nicht für die Wertermittlung geeignet, wenn die Kaufpreise durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind und daher nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechen. 11

12 Die Anzahl der Kaufverträge von Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser blieb im gleichen Zeitraum relativ stabil, der Verkauf von unbebauten Grundstücken nahm sogar deutlich zu (155 in 2008 gegenüber 91 im Jahr 2003). Mit einem Anteil von 44% bilden Eigentumsmaßnahmen den größten Anteil aller Kauffälle (vgl. Abb. 2). Es folgen Ein- und Zweifamilienhäuser mit 33% und Mehrfamilienhäuser mit 14%. Unbebaute Grundstücke machen mittlerweile einen Anteil von 9% aus. Abb. 2: Verteilung der Kaufverträge nach Teilmärkten 2008 Mehrfamilienhäuser 14% Eigentumsmaßnahmen 44% unbebaute Grundstücke 9% Ein-/Zw eifamilienhäuser 33% Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücksw erte in der Stadt Bochum Die Zahl der Kaufverträge für Wohnbauflächen (einschl. Bauerwartungsland) wurde seit dem letzten Wohnungsmarktbericht weiter deutlich gesteigert. Mit 160 Fällen in 2007 und 155 Fällen in 2008 erreichte die Zahl der Kaufverträge für unbebaute Grundstücke die höchsten Werte seit Gegenüber dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre hat sich die Anzahl damit um fast 50% erhöht. Der Preis für Wohnbauland bewegt sich mit 253 EUR/qm gleichzeitig auf stabilem Niveau. Abb. 3: Baulandpreise 300 EUR 250 EUR 200 EUR 150 EUR 100 EUR 50 EUR 0 EUR Individueller Geschossw Durchschnitt Wohnungsbau ohnungsbau Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücksw erte in der Stadt Bochum

13 Vom Gutachterausschuss wird jedes Jahr eine Bodenrichtwertkarte beschlossen. Darin sind die durchschnittlichen Lagewerte für erschließungsbeitragsfreies Bauland in den Bochumer Stadtteilen angegeben. Aus den Werten lässt sich nicht auf die durchschnittlichen Grundstückspreise schließen, da das Stadtgebiet hierfür zu groß ist und auch innerhalb der Stadtteile erhebliche Unterschiede bestehen. Bei den Angaben handelt es sich daher lediglich um Orientierungswerte (vgl. Tab. 1). Tab. 1: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen Wohnbauflächen Wohnbauflächen Stadtteile für Eigentums- für Geschossmaßnahmen wohnungsbau Lage Lage gut mittel mäßig gut mittel mäßig Günnigfeld, Leithe, Wattenscheid (ohne Kernbereich), Westenfeld Hamme, Hordel, Hofstede, Riemke, Weitmar-Nord Bergen, Gerthe, Harpen, Hiltrop Bochum (ohne Kernbereich), Altenbochum, Grumme, Wiemelhausen-Nord Langendreer, Werne, Laer Eppendorf, Höntrop, Munscheid, Sevinghausen Dahlhausen, Linden Querenburg, Stiepel, Wiemelhausen-Süd, Weitmar-Süd Gesamtstadt Ermittelt nach dem Auswertungsstand 01. Januar 2009 Die Wertangaben beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke und stellen das gebietstypische Mittel aus den Bodenrichtwerten in den Stadtteilen dar. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bochum Bei den aktuellen Bodenrichtwerten hat sich gegenüber dem Jahr 2007 keinerlei Veränderung ergeben. Die Preise sind damit seit längerer Zeit stabil und auch für die Zukunft kann mit stabilen Bodenrichtwerten gerechnet werden. Beständig sind aber auch die teilweise erheblichen Preisunterschiede innerhalb der Stadtteile. So gilt beispielsweise für Eigentumsmaßnahmen guter Lagen in Gerthe ein Richtwert von 235 Euro gegenüber 340 Euro in Wiemelhausen-Süd. 13

14 Mit 91% aller Kauffälle ist der Teilmarkt der bebauten Grundstücke von besonderer Bedeutung. Das Preisniveau ist für die meisten Märkte stabil, lediglich im Bereich der Eigentumswohnungen sind die Preise gesunken. Für den Neubau und Ersterwerb ist seit dem Jahr 2006 ein Rückgang um ca. 9% zu verzeichnen (vgl. Tab. 2). Tab. 2: Durchschnittliche Kaufpreise für Eigenheime/Wohnungseigentum Gesamt Gesamt Gesamt ( / qm Wohnfläche) ( / qm Wohnfläche) ( / qm Wohnfläche) Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (2.040) (1.990) (1.890) Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften (> 90 qm Wfl.) (1.840) (1.830) (1.790) Reihenmittelhäuser (> 90 qm Wohnfläche) (1.780) (1.780) (1.740) Mehrfamilienhäuser (710) (680) (660) Eigentumswohnungen (Neubau/Ersterwerb) (2.070) (2.070) (2.050) Eigentumswohnungen (Weiterverkauf/Umwandlung) (1.200) (1.160) (1.120) Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bochum 2.2 Grundstücksmarkt im regionalen Vergleich Bei der Standortauswahl für den Kauf oder den Bau einer Immobilie spielt der Preis für Bauland und bebaute Grundstücke eine entscheidende Rolle. Tab. 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau mittlere gute mittlere gute Lage Lage Lage Lage /qm /qm /qm /qm Bochum Castrop-R Dortmund Essen Gelsenkirchen Hattingen Herne Witten Quelle: Grundstücksmarktbericht 2009 des Oberen Gutachterausschusses bzw. der o.a. Gemeinden Wie in Bochum (vgl. Kap. 2.1) erweisen sich die Baulandpreise auch in den umliegenden Städten als stabil. Lediglich in guten Lagen in Herne sowie in mittleren und guten Lagen in 14

15 Hattingen zeigt sich ein geringer Anstieg. Daher bleiben auch die schon in der Vergangenheit vorhandenen Preisunterschiede zwischen den Städten weitestgehend bestehen. In Bochum ist Bauland günstiger als in Essen, in guten Lagen auch preiswerter als in Dortmund. Dagegen muss in den übrigen Umlandgemeinden für Bauland durchschnittlich etwa 25% weniger investiert werden als in Bochum. Der größte Teil der Käufe findet im Bereich der bebauten Grundstücke statt. Durch die Daten des Immobilienspiegels der LBS ist ein Preisvergleich von neuen und gebrauchten Immobilien zwischen den Ruhrgebietsstädten möglich. Im Vergleich zum letzten Berichtszeitpunkt (Immobilienspiegel 2007) haben sich die Preise differenziert entwickelt. Vereinzelt können Preissteigerungen festgestellt werden, in einigen Teilmärkten gibt es eine stabile Entwicklung. In den meisten Städten sind jedoch sinkende Preise festzustellen. In Bochum sind Einfamilienhäuser auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt ca. 17% günstiger als vor zwei Jahren. Die übrigen Preise sind nur leicht gefallen oder im Segment der neuen Eigentumswohnungen stabil geblieben. Im regionalen Vergleich belegen Bochumer Häuser und Eigentumswohnungen aber immer noch Spitzenplätze. Das gilt sowohl für den Neubau- als auch für den Gebrauchtwohnungsmarkt. Tab. 4: LBS-Immobilienpreisspiegel 2009 Standort Reiheneigenheime (in ) häufigster Wert Neubaumarkt ETW ( /qm Wohnfl.) häufigster Wert Gebrauchtwohnungsmarkt frei stehende Eigenheime (in ) häufigster Wert Reiheneigenheime (in ) häufigster Wert ETW ( /qm Wohnfl.) häufigster Wert Bochum Bottrop Castrop-Rauxel Dortmund Duisburg Essen Gelsenkirchen Hagen Hattingen Herne Mülheim/Ruhr Oberhausen Recklinghausen Witten Quelle: LBS-Preisspiegel

16 Ergebnis Grundstücks- und Immobilienmarkt Seit dem Jahr 2003 sinkt die Zahl der Kaufverträge kontinuierlich, was hauptsächlich mit dem Rückgang des Verkaufs von Eigentumswohnungen zusammenhängt. Der Verkauf von unbebauten Grundstücken hat sich im gleichen Zeitraum erhöht. Der durchschnittliche Preis für Wohnbauland ist stabil. Der Markt für bebaute Grundstücke hat sich differenziert entwickelt. Insgesamt sind die Preise gefallen. Im regionalen Vergleich belegt Bochum einen der Spitzenplätze. 16

17 3 Wohnungsangebot Stadt Bochum Wohnungsmarktbericht Vorgelagerte Faktoren Durch die Bundespolitik wurden die Rahmenbedingungen für Investitionen auf dem Wohnungsmarkt seit dem letzten Wohnungsmarktbericht hauptsächlich in zweierlei Hinsicht verändert. Die Wohnungsbauprämie wurde angepasst, sodass für die ab dem abgeschlossenen Verträge grundsätzlich eine direkte Verwendung für den Wohnungsbau verlangt wird. Zusätzlich wurden die Verwendungsmöglichkeiten der Riester-Rente erweitert. Das angesparte Kapital kann seit dem Jahr 2008 auch für den Bau, Kauf oder die Entschuldung einer Immobilie eingesetzt werden. Außerdem sind nun auch Bausparverträge förderfähig. Neben diesen direkt staatlich bestimmten Faktoren beeinflussen auch die Preisentwicklung für den Bau von Wohnungen und das verfügbare Einkommen der Haushalte die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt. Die Baupreise für Wohngebäude sind in den letzten zwei Jahren um fast 10% gestiegen 7, während sich das verfügbare Einkommen im gleichen Zeitraum nur um etwa 4% erhöht hat 8. Auch die Hypothekenzinsen haben einen entscheidenden Einfluss auf die Bautätigkeit, da von ihrer Höhe langfristige Belastungen abhängen. In Abb. 4 ist neben dem Effektivzins der Deutschen Bundesbank auch der durchschnittliche Zins der Sparkasse Bochum angegeben, weil die lokalen Konditionen für Kredite durch ihn besser wiedergegeben werden. Die Hypothekenzinsen sind in den letzten drei Jahren wieder leicht angestiegen. Mit etwa 5% befinden sie sich aber im längerfristigen Vergleich immer noch auf sehr niedrigem Niveau. Seit Ende 2008 wurde der Leitzins der Europäischen Zentralbank immer weiter abgesenkt. Für die Zukunft muss mit einer Anhebung gerechnet werden, in deren Folge sich das Baugeld verteuern wird. 7 Statistisches Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 009 vom Statistisches Bundesamt: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung 1. Vierteljahr

18 Abb. 4: Entwicklung der Hypothekenzinsen (Laufzeit 10 Jahre*) 7 6,5 6 in % 5,5 5 4, Bundesbank (effektiv) Sparkasse Bochum (nominal) *) Hinw eis: 2003 w urde die Statistik der Deutschen Bundesbank an die EU-Norm angepasst. Ab 2003 anfängliche Zinsbindung von über 5 bis 10 Jahre. Quellen: LBS bzw. Sparkasse Bochum 3.2 Wohnungsneubau (Bautätigkeit) Mit Wohnungen wurden in 2008 gegenüber dem Vorjahr über 20 % weniger Wohnungen in NRW fertig gestellt. Im längerfristigen Vergleich beträgt die Minderung in den letzten zehn Jahren mehr als 60 %. Auch die Zahl der Baugenehmigungen hat sich vermindert wurden mit fast 11 % weniger Genehmigungen ausgesprochen als Daher ist auch für die Zukunft mit einer weiter sinkenden Neubautätigkeit zu rechnen. Abb. 5: Genehmigte und fertig gestellte Wohnungen in NRW Anzahl der Wohnungen Genehmigungen Fertigstellungen Quelle: IT.NRW 18

19 Gegenüber den kontinuierlich sinkenden Genehmigungen und Fertigstellungen in NRW zeigt sich in Bochum kein eindeutiger Trend. Zwischen 1999 und 2005 ist die Zahl der genehmigten Neubauten gesunken, in den zwei darauffolgenden Jahren angestiegen und hat im Jahr 2008 gegenüber 2007 um etwa 27 % abgenommen. Im Zehnjahresvergleich sind in 2008 etwa 56 % weniger Bauten fertig gestellt worden. Abb. 6: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Anzahl der Wohnungen Genehmigungen Fertigstellungen Quelle: IT. NRW Die Verteilung der Baufertigstellungen auf Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser ist im Jahr 2008 ausgeglichen (vgl. Abb. 7). Im Jahr 1999 lag der Anteil des Geschosswohnungsbaus noch bei 70%, in den Jahren davor noch höher. Mit einigen Schwankungen hat dieser Wert sich immer weiter vermindert und liegt im Durchschnitt der letzten zehn Jahre unter 50 %. Abb. 7: Baufertigstellungen von Wohnungen 100% Wohnungen in Ein- und Zw eifamilienhäusern 50% Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% Quelle: LDS NRW; Landesdatenbank 19

20 Vergleicht man die Anteile der Finanzierungsart aller fertig gestellten Wohnungen, zeigt sich im Jahr 2008 gegenüber dem Vorjahr ein starker Rückgang des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Mit 99 von insgesamt 424 Wohnungen wurden etwa 23 % öffentlich gefördert und fast 77 % frei finanziert. Im Jahr 2007 lag der öffentlich geförderte Anteil noch bei fast 43 %, 2006 sogar über 47 %. In den letzten zehn Jahren zeigt sich kein einheitlicher Trend, sondern äußerst starke Schwankungen in der Verteilung der Finanzierungsart. Der öffentliche Anteil schwankt zwischen knapp 16 % im Jahr 2002 und fast 85 % im Jahr Fasst man die Daten zu Dreijahreszeiträumen zusammen, relativieren sich diese extremen Ausprägungen. Demnach beläuft sich der frei finanzierte Teil auf fast zwei Drittel und der öffentlich geförderte Anteil auf etwa ein Drittel aller fertig gestellten Wohnungen (vgl. Tab. 5). Tab. 5: Baufertigstellungen nach Finanzierungsart Fertig gestellte Wohnungen insgesamt davon öffentlich freifinanziert gefördert Jahr % % % % % % % % Quelle: IT.NRW; Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen Das Wohnungsangebot besteht zum überwiegenden Teil aus Bestandsimmobilien. Dem gegenüber haben Neubauten einen weitaus geringeren Anteil am Wohnungsangebot. Im Gegensatz zu den zuvor dargestellten absoluten Neubauzahlen gibt es mit der Bauintensität eine relative Kennzahl, die auch den Wohnungsbestand einbezieht. Mit ihr wird das Verhältnis der fertig gestellten Wohnungen zu je Bestandswohnungen des Vorjahres angegeben. Im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten liegt Bochum mit einem Wert von 2,1 leicht unter dem Durchschnitt. Die Bauintensität für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt mit 4,8 ebenfalls unter dem Mittelwert von 5,5. Gegenüber der rückläufigen Intensität in der Region wurde die Bauintensität in Bochum seit dem letzten Berichtszeitraum gesteigert, liegt aber weiterhin unter den Durchschnittswerten der Ruhrgebietsstädte. 20

21 Tab. 6: Bauintensität 2008 im Städtevergleich (Bauintensität = Zahl der fertig gestellten Wohnungen je 1000 Bestandswohnungen des Vorjahres) Bauintensität Gesamt EFH/ZFH Bochum 2,1 4,8 Bottrop 2,9 4,5 Castrop-Rauxel 1,3 2,3 Dortmund 2,2 5,5 Duisburg 2,0 3,6 Essen 1,8 5,7 Gelsenkirchen 1,2 3,4 Hagen 1,9 6,4 Hattingen 2,8 4,0 Herne 0,8 2,7 Mülheim a.d.ruhr 6,3 18,7 Oberhausen 1,8 3,9 Witten 2,1 5,9 Durchschnitt 2,2 5,5 (in Wohngebäuden, ohne Wohnheime) Quelle: IT NRW 3.3 Wohnungsbestand In Bochum gibt es etwa Wohnungen 9 (darüber hinaus knapp weitere Einheiten in sogenannten Nichtwohngebäuden). Tab. 7: Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen Jahr Wohngebäude Gesamt Wohnungen *) in Ein-/Zweifamilienhäusern in Mehrfamilienhäusern *) Ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden u. ohne Wohnheime Quelle: IT.NRW 9 Der tatsächliche Wohnungsbestand dürfte niedriger als die amtliche Fortschreibung liegen, da bauliche Zusammenlegungen von Wohnungen oder Nutzungsänderungen statistisch nicht immer eindeutig erfasst wurden. 21

22 Der für die Marktentwicklung besonders bedeutsame Bestand hat sich seit dem Jahr 1999 mit einer Steigerung von (ca. 1,9 %) nur leicht erhöht. Im gleichen Zeitraum wurde die Zahl der Wohngebäude um (ca. 3,9 %) gesteigert (vgl. Tab. 7) Charakteristik des Wohnungsbestandes Der größte Teil der Bochumer Wohngebäude besteht aus Mehrfamilienhäusern. Auch wenn sich der Anteil gegenüber dem letzten Wohnungsmarktbericht wieder leicht verringert hat, stellt der Geschosswohnungsbau mit ca. 44 % immer noch die dominante Gebäudeform dar. Dahinter rangieren mit ca. 37 % die Einfamilienhäuser und an dritter Stelle die Zweifamilienhäuser (ca. 19 %). Abb. 8: Wohngebäude nach Bauform Mehrfamilienhäuser 44,2% 36,8% Einfamilienhäuser 19,0% Zw eifamilienhäuser Quelle: IT.NRW (Stand 2008) Noch deutlicher wird die Bedeutung des Geschosswohnungsbaus bei der Verteilung der Wohnungen auf die verschiedenen Bauformen. Über 78 % aller Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern und nur etwa 22 % in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Über 65 % der Bochumer Wohnungen verfügen über drei oder vier Räume. Der Anteil von Ein- oder Zweiraumwohnungen liegt unter 9 %, das restliche Viertel hat fünf oder mehr Räume. Für die relativ geringen Anteile der kleinen und großen Wohnungen wird von den Bochumer Wohnungsmarktexperten innerhalb des preisgebundenen Segments zukünftig eine angespanntere Marktlage erwartet (vgl. Kap. 7). 22

23 Abb. 9: Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume Wohnungen insgesamt Quelle: IT.NRW (35,3 %) (30,0 %) (15,7 %) (6,5 %) (6,0 %) (4,2 %) (2,3 %) davon mit... Raum/Räumen Mit 73,6 qm ist die durchschnittliche Wohnung heute um 1,1 qm größer als vor zehn Jahren. Die Wohnfläche pro Einwohner hat noch wesentlich stärker zugenommen und liegt bei 38,2 qm. Gegenüber den 34,4 qm im Jahr 1999 bedeutet dies eine Steigerung um über 11 %. Bei diesen Veränderungen ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Rückgang der Bevölkerung und Leerstände in der Statistik automatisch zu mehr Wohnraum pro Einwohner führen. Im Vergleich mit anderen Ruhrgebietsstädten liegt Bochum sowohl bei der Wohnungsgröße als auch bei der Wohnfläche je Einwohner sehr nahe bei den Durchschnittswerten der Region (vgl. Abb. 10). Abb. 10: Wohnfläche im Städtevergleich Ø 73,4 65 Quadratmeter Ø 38,5 30 Bochum Bottrop Castrop-R. Dortmund Duisburg Essen Gelsenkirchen Hagen Hattingen Wohnfläche je Wohnung Wohnfläche je Einw ohner Herne Mülheim a.d.r. Oberhausen Witten Quelle: IT.NRW, Düsseldorf, 2009 Ein Großteil der Wohnungen wurde zwischen 1949 und 1969 errichtet. Diese Baualtersstruktur ist einerseits bedeutsam für die zu erwartenden Wohnungsabgänge, andererseits spielt sie eine Rolle für notwendige Bestandsmaßnahmen, die zur weiteren Steigerung der Attraktivität des Wohnstandorts Bochum notwendig sind. 23

24 3.3.2 Wohnungsleerstände Zur Einschätzung der Lage am Wohnungsmarkt ist der Leerstand von Wohnungen ein entscheidender Indikator. Seit dem Jahr 2006 verfügt das Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen über kleinräumige Leerstandsdaten der einzelnen Stadtteile, die auf Auswertungen von Stromzählerdaten der Stadtwerke Bochum und der städtischen Gebäudedaten beruhen. Die von den Stadtwerken gelieferten kleinräumigen Daten sind durchschnittlich ein halbes Jahr alt, da die Zähler zu verschiedenen Zeiten abgelesen werden (rollierendes Verfahren). Als Leerstand werden diejenigen Wohnungen identifiziert, die vertragslos sind oder einen sehr geringen Verbrauch aufweisen ( 10,00 EUR monatliche Abschlagszahlung). Neben gewissen Unwägbarkeiten im Abgleich mit der Gebäudedatei änderte sich in den vorangegangenen Jahren immer wieder die Datengrundlage für die Erhebung von Stromzählerdaten. So werden seit dem Jahr 2008 solche Stromzähler kurzfristig vom Versorger ausgebaut, bei denen niemand die Kosten für den Zähler der Wohnung übernimmt. Während in der Vergangenheit bei einem ausgebauten Zähler noch davon ausgegangen werden konnte, dass die dazugehörigen Wohnungen dem Markt nicht zur Verfügung stehen, ist dies durch die neue Verfahrensweise nicht mehr der Fall. Es handelt sich bei den angegebenen Leerständen daher um Näherungswerte. Mit den Daten aus den Vorjahren sind sie wegen der o.g. Änderungen der Statistik ebenfalls nicht vergleichbar. Erhöhte Leerstandswerte können aber dazu dienen, in den betroffenen Stadtteilen kleinräumige Untersuchungen durchzuführen, um den Verdacht eines Leerstandsproblems zu überprüfen. Der für die gesamte Stadt ermittelte Leerstand beträgt etwa 4 %. Dieser Wert muss um die für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendigen sanierungs- und fluktuationsbedingten Leerstände verringert werden. Wohnungsmarktexperten ziehen dafür eine Größenordnung von 2-3 % ab. Für die Beurteilung des Wohnungsmarktes ist der strukturelle Leerstand 10 besonders bedeutsam, da hier davon ausgegangen werden kann, dass wohnungsbezogene Gründe, städtebauliche Missstände oder die Struktur der Nachbarschaft mittel- bis langfristige Leerstände verursachen. Für den Wohnungsmarktbericht können diese Werte gezielt ausgewertet werden 11. Die strukturellen Leerstände in den Bochumer Bezirken liegen zwischen 2 und 3 %, was als unproblematisch eingeschätzt werden kann. 10 Als Definition für strukturellen Leerstand ist eine Mindestfrist von drei Monaten vorgesehen worden. 11 Auch die hierfür ausgewerteten Daten können nur annähernd der Realität entsprechen, da die verwendeten Zeitpunkte auch anzeigen können, dass für eine Wohnung ein geringerer Abschlag gezahlt wurde. 24

25 Auf Ebene der Ortsteile lassen sich aber auch Bereiche erkennen, die einen höheren strukturellen Leerstand aufweisen (vgl. Abb. 11). Tendenziell fallen die Leerstände im Norden höher aus als in den südlichen Stadtteilen. Abb. 11: Verteilung der Leerstände im Stadtgebiet Mietwohnungen und Wohneigentum In deutschen Großstädten wird der Wohnungsbestand überwiegend von Mietern bewohnt. Auch in Bochum werden etwa die Hälfte des Bestandes von privaten Vermietern und rund ein Viertel von Wohnungsbaugesellschaften und genossenschaften vermietet. Das restliche Viertel (ca. 24 %) besteht aus selbstgenutztem Wohneigentum, dessen Anteil mit der Eigentümerquote angegeben wird. Wohnungseigentümer sind meist stärker an die Stadt gebunden, in der sie leben. Die Eigentümerquote bietet daher auch Hinweise darauf, ob den bestehenden Abwanderungstrends entgegengewirkt werden kann (vgl. 4.2). Gegenüber dem Wohnungsmarktbericht 2007 hat sich die Quote um 0,5 % erhöht. Die Verteilung des Eigentums ist ungleich über das Stadtgebiet verteilt. Auf Ebene der Bezirke liegen die Werte zwischen 17 % (Mitte) und 32 % (Südwest). Aber auch innerhalb der Bezirke, auf Ebene der Ortsteile, gibt es erhebliche Unterschiede. So liegen im Bezirk Mitte gleichzeitig die Ortsteile mit der höchsten und niedrigsten Eigentümerquote, die in Hordel 51 % und im Gleisdreieck 8 % beträgt (vgl. Abb. 12). 25

26 Abb. 12: Verteilung der Eigentümerquote im Stadtgebiet Außer durch den Neubau von Wohneigentum wird die Quote auch durch die Umwandlung von Mietwohnungen beeinflusst. Alle umgewandelten Wohnungen, die nach dem Erwerb nicht als Kapitalanlage wieder vermietet werden, steigern den Anteil der Eigentümer. Der Einfluss auf die Eigentümerquote ist in Bochum aber in den letzten Jahren stark zurückgegangen. Im Jahr 2008 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte nur noch 70 Umwandlungen registriert. Gegenüber 370 im Jahr 2004 bedeutet das einen Rückgang um über 81 % (vgl. Abb. 13). Abb. 13: Entwicklung der Umwandlungen von Wohnungen Anzahl der Wohnungen umgew andelte Wohnungen insgesamt davon ausgew ertet Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücksw erte in der Stadt Bochum 26

27 3.3.4 Zwangsversteigerungen In welchem Umfang Zwangsversteigerungen durchgeführt werden, hängt eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung zusammen und folgt meist zeitversetzt der konjunkturellen Entwicklung und den Daten auf dem Arbeitsmarkt. In Bochum zeigt sich in den letzten fünf Jahren kein eindeutiger Trend. Die durchgeführten Verfahren sind 2008 gegenüber dem Vorjahr rückläufig, nachdem die Werte zwischen 2004 und 2007 zugenommen haben. Die Zahl der vom Amtsgericht Bochum tatsächlich durchgeführten Zwangsversteigerungen hat sich hingegen im Jahr 2008 gegenüber 2007 erhöht. In den letzten fünf Jahren bewegte sich ihre Anzahl zwischen 55 und 103 durchgeführten Versteigerungen (vgl. Abb. 14). Abb. 14: Entwicklung der Zwangsversteigerungen in Bochum Anzahl der Fälle Zw angsversteigerungsverfahren durchgeführte Zw angsversteigerungen Quellen: Amtsgericht Bochum; Gutachterausschuss für Grundstücksw erte in der Stadt Bochum Weitere Informationen und aktuell zur Versteigerung stehende Objekte befinden sich im Internet unter Wohnungswirtschaft und Privatisierung Der Wohnungsmarkt in Deutschland hat sich in den vergangenen Jahren gravierend verändert. International agierende Investoren haben erhebliche Anteile an Wohnungsbeständen übernommen, die ehemals zum öffentlichen Eigentum oder zu größeren Firmen gehörten. Häufig ist das Interesse der neuen Eigentümer an kurzfristigen Gewinnen orientiert. Gegenüber den langfristig ausgelegten Zielen traditioneller Wohnungsunternehmen basiert ihre Strategie auf Zeiträumen zwischen fünf und zehn Jahren und beinhaltet außerdem wesentlich höhere Renditeerwartungen. Der Einfluss der Kommunen auf die neuen Eigentümer ist meist sehr gering. Besonders beim Verkauf von öffentlichen Wohnungen besteht die Gefahr, dass sich die Wohnsituation einkommensschwacher Haushalte verschlechtert. 27

28 3.4 Öffentlich geförderter Wohnungsbau Neben freifinanzierten, günstigen Wohnungen hat der Soziale Wohnungsbau seit der Nachkriegszeit eine zentrale Rolle bei der Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte gespielt. In Bochum wurden über Wohnungen staatlich gefördert. Ihr Marktanteil betrug noch bis Ende der 70er-Jahre fast die Hälfte aller angebotenen Wohnungen. Der größte Teil dieser Wohnungen befindet sich heute nicht mehr in der Bindung. Allein in den letzten 10 Jahren hat die Stadt fast (über 45 %) der Sozialwohnungen verloren. Außerdem gingen die Förderzahlen immer weiter zurück, sodass Bochum im Jahr 2008 nur noch über knapp Sozialwohnungen verfügte, was einem Anteil von etwa 9 % aller vorhandenen Wohnungen ausmacht. Abb. 15: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes* Wohnungen Gesamtbestand Stand 2008: WE Wegfall von > WE in den nächsten 10 Jahren Wohnungen in Nachw irkungsfrist? voraussichtlicher Bestand Ende 2018: < WE * Ab 2009 w ird der Sozialw ohnungsbestand dargestellt, der sich künftig durch Bindungsw egfall der zum in der Nachw irkungsfrist befindlichen Wohnungen ergeben w ird! Quelle: Amt für Bauverw altung und Wohnungsw esen, Stadt Bochum Für die Zukunft ist mit dem weiteren Rückgang dieses Marktsegments zu rechnen, weil die Bindung von vielen Wohnungen ausläuft und öffentliche Darlehen vorzeitig abgelöst werden. Der Neubau von Sozialwohnungen wird diese Verluste nicht annähernd kompensieren. Im Jahr 2008 wurde sogar keine einzige neu gebaute Mietwohnung öffentlich gefördert (vgl. Abb. 18). Das Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen rechnet daher im Jahr 2018 mit etwa gebundenen Wohnungen, was einem weiteren Rückgang von über 18 % entspricht. Die heute in Bochum vorhandenen Sozialwohnungen bestehen zu fast 70 % aus Zweioder Dreiraumwohnungen. Wohnungen mit nur einem Raum haben einen Anteil von unter 13 %. Große, geförderte Wohnungen (vier oder mehr Räume) machen unter 19 % aus, von denen unter 5 % über fünf oder mehr Räume verfügen (vgl. Abb. 16). 28

29 Abb. 16: Sozialwohnungsbestände (nach Raumzahl) 3 Räume 38,3% 14,3% 4 Räume 30,5% 2 Räume 4,4% 5 Räume und mehr 12,6% 1 Raum Quelle: Amt für Bauverw altung und Wohnungsw esen, Stadt Bochum Auch wenn damit gerechnet werden kann, dass die meisten der ehemaligen Sozialwohnungen weiterhin zum preiswerten Segment des Wohnungsmarktes gehören werden, besteht doch die Gefahr, dass einkommensschwache Haushalte zukünftig schwerer eine adäquate Wohnung finden werden. Diese Einschätzung wird auch durch die diesjährige Expertenbefragung untermauert, bei der für den preisgebundenen Sektor zukünftig eine angespanntere Marktlage erwartet wird (vgl. Kap. 7.1). Für große Wohnungen des preisgebundenen Sektors galt diese Einschätzung schon in der Vergangenheit. Neu ist, dass eine solche Entwicklung auch für die kleinen, preisgebunden Wohnungen erwartet wird. Räumlich sind die Sozialwohnungsbestände sehr unterschiedlich über das Stadtgebiet verteilt. Auf Bezirksebene bewegt sich der Anteil zwischen etwa 6 % im Bezirk Mitte und fast 15 % im Bezirk Süd. Noch größere Disparitäten treten innerhalb der Bezirke auf. So ist zum Beispiel im Bezirk Süd der Anteil der Sozialwohnungen im Stadtteil Stiepel extrem gering (unter 2 %), im angrenzenden Querenburg dagegen bei fast 36 % liegend (vgl. Abb. 17). Abb. 17: Verteilung der Sozialwohnungsbestände im Stadtgebiet 29

30 Die Wohnungsbauförderung in Bochum bezieht sich seit dem Jahr 2003, mit Ausnahme des Jahres 2005, vornehmlich auf die Förderung von Eigentumsmaßnahmen. In diesem Bereich wurden im letzten Jahr 74 Maßnahmen gefördert. Die Mietwohnungsförderung aus Landesmitteln hat dagegen in 2008 den absoluten Nullpunkt erreicht. Auch die insgesamt 561 in den letzten zehn Jahren geförderten Mietwohnungen stehen in keinem Verhältnis zu den im gleichen Zeitraum weggefallenen Sozialwohnungen (vgl. Abb. 15, 18). Abb. 18: Entwicklung der Wohnungsbauförderung Wohnungen Mietw ohnungen Eigentumsmaßnahmen Quelle: Amt für Bauverw altung und Wohnungsw esen, Stadt Bochum 30

31 Ergebnis Wohnungsangebot Die Rahmenbedingungen für Investitionen auf dem Wohnungsmarkt haben sich in den letzten Jahren in vielfacher Hinsicht verändert. Riester-Verträge können seit 2008 auch für den Wohnungsbau verwendet werden, auch Bausparverträge sind förderfähig. Bei Verträgen ab dem Jahr 2009 muss die staatliche Wohnungsbauprämie für den Wohnungsbau verwendet werden. Die Baupreise für Wohngebäude sind seit 1999 um fast 10 % gestiegen, gleichzeitig erhöhten sich die verfügbaren Einkommen nur um etwa 4%. Zwischen 2005 und 2008 sind die Hypothekenzinsen leicht angestiegen, befinden sich aber im langfristigen Vergleich immer noch auf sehr niedrigem Niveau. Für die Zukunft muss mit einem Anstieg gerechnet werden. Der Wohnungsneubau in NRW ist stark rückläufig. Das gilt sowohl im Zehnjahresvergleich (ca. -60 %) als auch gegenüber dem Vorjahr (ca. -20%). In Bochum zeigt sich kein eindeutiger Trend. Gegenüber dem Jahr 1999 wurden im Jahr 2008 aber etwa 56 % weniger Bauten fertig gestellt. Das Verhältnis zwischen der Fertigstellung von Einund Zweifamilienhäusern und dem Geschosswohnungsbau ist für das Jahr 2008 ausgeglichen. In Bochum beträgt der strukturelle Leerstand etwa 2 %. Es gibt aber Stadtteile, in denen dieser Wert doppelt so hoch ist oder mit etwa 1 % um die Hälfte niedriger liegt. Seit 2007 ist die Eigentümerquote um ca. 0,5 % gestiegen, obwohl die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen gleichzeitig zurückgegangen sind. Der Anteil der Sozialwohnungen am gesamten Wohnungsbestand ist in Bochum stark rückläufig und beträgt mittlerweile nur noch 9 %. Auch in der Zukunft wird dieser Trend sich fortsetzen. Besonders bei kleinen und großen Wohnungen des preisgünstigen Segments kann sich die Marktlage in Zukunft anspannen. 31

32 4 Wohnungsbedarf und -nachfrage Änderungen der Bevölkerungsstruktur führen zu einer veränderten Nachfrage am Wohnungsmarkt. Einerseits wirkt sich die Anzahl der Bewohner und Haushalte auf den quantitativen Bedarf aus, andererseits bestimmt die Zusammensetzung der Bevölkerung die qualitative Nachfrage nach Wohnraum. Stadt Bochum Wohnungsmarktbericht 2009 Zu Beginn dieses Kapitels werden Daten zur Bochumer Bevölkerungsstruktur aus Vergangenheit und Gegenwart sowie Prognosen für die Zukunft vorgestellt. Nach Ergebnissen zu Wanderungsbewegungen und Nachfrageindikatoren werden am Schluss Wohnungsbedarfe bestimmter Nachfragergruppen erläutert. 4.1 Entwicklung der Bevölkerung und Haushalte Vorbemerkung Zum wurde in Bochum die Zweitwohnsitzsteuer eingeführt. Die damit verbundenen zahlreichen Um- und Abmeldungen sowie Registerbereinigungen führten unmittelbar zu einer Veränderung der Bevölkerungszahl. Ein Vergleich der Bevölkerungsentwicklung in der Historie vor 2004 ist deshalb nicht mehr möglich. Dies gilt auch für andere Indikatoren, die von der Bevölkerungszahl abhängig bzw. mit dieser verbunden sind (z. B. Wanderungen). Tab. 8: Bevölkerungsstruktur Deutsche und ausländische Bevölkerung (wohnberechtigte Bevölkerung) Jahr Einwohner (Gesamt) weiblich Ausländer ,7% ,8% ,2% ,9% ,8% ,8% ,9% ,8% ,9% ,7% ,7% ,6% ,7% ,6% ,7% ,5% ,7% ,6% ,8% ,6% 32

33 Ende 2008 hatte Bochum Einwohner. Waren es 1997 noch über , so hat sich die Bevölkerung seit Mitte der 90er-Jahre kontinuierlich verringert. Verantwortlich dafür sind vor allem die Sterbeüberschüsse. Daneben tragen auch die Wanderungsverluste der zur Schrumpfung bei (vgl. Kap. 4.2). Insgesamt zeigt sich in Bochum die bundesund landesweit verbreitete Entwicklung einer schrumpfenden Stadt, von der in NRW nur die Städte Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster die Ausnahme bilden. Neben der reinen Quantität ist die Struktur der Bevölkerung und ihre Entwicklung bedeutsam. Mit knapp unter 9% ist der Anteil der Ausländer in den letzten Jahren relativ stabil geblieben und liegt unter dem NRW-Durchschnitt. Dem bundesweiten Trend folgend, vollzieht sich auch in Bochum der demographische Wandel, der zu einem immer geringeren Anteil von jungen Menschen führt. An der Bevölkerungspyramide zeigt sich dies durch die Ausbildung einer Tanne mit schlankem Unterbau, die sich aus einer ursprünglichen Pyramidenform entwickelt hat. Abb. 19: Bevölkerungspyramiden 2008 und 2020 Quelle: Stabsstelle Projekte der Stadt Bochum Statistik und Stadtforschung 33

34 Die Bevölkerungsprognose für das Jahr 2020 in Abb. 19 zeigt, dass sich diese Entwicklung weiter verstärken wird. Für die Bedarfe auf dem Wohnungsmarkt ist dadurch absehbar, dass die Nachfrage der jüngeren Haushalte gegen Mitte des nächsten Jahrzehnts nachlassen wird. Gleichzeitig wird es immer mehr ältere Einwohner geben, die zwar überwiegend mit Wohnraum versorgt sind, aber deren Ansprüche an die Wohnungen sich verändern. Neben baulichen Anforderungen (z.b. Barrierefreiheit) werden auch vermehrt Serviceleistungen erbracht werden müssen, die auf diese Nachfrager zugeschnitten sind. Für die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist aber die Struktur der Haushalte wesentlich bedeutsamer als die Anzahl der Einwohner. Gesellschaftliche Veränderungen haben in den letzten Jahrzehnten zu immer kleineren durchschnittlichen Haushaltsgrößen geführt. Neue Familienformen und Lebensstile, vermehrte Scheidungen und eine höhere Lebenserwartung sind Beispiele, die die Durchschnittsgröße der Haushalte in den westlichen Industriestaaten verkleinert haben. Im Jahr 2008 betrug das Mittel in Bochum 1,95 Personen 12. Der relative Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte hat mit 76,8 % gegenüber 76,2 % leicht zugenommen. Auch wenn eine solche Veränderung sehr gering erscheinen mag, kann die geringe Zunahme kleinerer Haushaltsgrößen zu dem Effekt führen, dass die Zahl der Haushalte steigt, obwohl ein Rückgang der Bevölkerung zu verzeichnen ist. In Bochum ist dies der Fall. Die Bevölkerung hat sich gegenüber dem Jahr 2006 um etwa Einwohner verringert, gleichzeitig hat sich die Zahl der Haushalte um rund 900 erhöht. Abb. 20: Aktuelle Struktur der Haushalte sonstige Mehrpersonenhaushalte Ehepaare/Paare mit Kindern Bezugsperson ohne ehel. oder nichtehel. Partner, mind. 1 Kind Ehepaare/Paare ohne Kinder Einpersonenhaushalte Quelle: Stabsstelle Projekte der Stadt Bochum - Statistik und Stadtforschung 12 Das städtische Haushaltsgenerierungsverfahren ermittelt auf Basis der wohnberechtigten Bevölkerung in Privathaushalten (abzüglich der Personen in Heimen/Anstalten) für 2008 eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,95. Daraus ergibt sich für Bochum eine geschätzte Zahl von Haushalten. Zu kleinräumigen Abweichungen in den Stadtbezirken vgl. Kap und die Tabelle im Anhang. 34

35 4.2 Stadt-Umlandwanderung Im Jahr 2008 sind Menschen nach Bochum gezogen. Dem gegenüber steht ein Verlust durch Wegzug in Höhe von , sodass sich insgesamt ein Wanderungsverlust von Menschen ergibt, der neben dem Sterbeüberschuss zum Schrumpfen der Stadt beiträgt (vgl. Kap. 4.1). Rund 28 % der Verluste ergeben sich aus dem Bevölkerungsaustausch mit den direkten Nachbarstädten. Einzig gegenüber Gelsenkirchen hat Bochum mehr Einwohner hinzugewonnen als verloren. Abb. 21 : Stadt-Umlandwanderung 2008 Gelsenkirchen + 71 Herne - 59 Bochum Castrop-Rauxel - 88 Dortmund Essen - 53 Hattingen - 28 Witten - 98 Quelle: IT.NRW Diese seit Jahren bestehenden Verluste sollten wenigstens in ein ausgeglichenes Verhältnis gewandelt werden, um die ohnehin durch Sterbeüberschüsse bestehende Verringerung der Bevölkerung abzumildern. Zwei Beispiele verdeutlichen, dass sich die städtische Politik und Verwaltung dafür einsetzt, zukünftige Wanderungsverluste einzudämmen. Zum einen wird die Ansiedlung der Fachhochschule für Gesundheitsberufe den Hochschulstandort Bochum weiter stärken und kann einen positiven Beitrag dazu leisten, dass Bochum neue Einwohner gewinnt. Zum anderen hat der Rat der Stadt sein Wohnbaulandkonzept beschlossen (vgl. Kap. 8), mit dem u. a. junge Familien unterstützt werden sollen, innerhalb der Stadtgrenzen zu bauen. 35

36 Für die Zukunft muss nach weiteren Möglichkeiten gesucht werden, das Ziel eines ausgeglichenen oder positiven Wanderungssaldos zu erreichen. 4.3 Nachfrageindikatoren Die Wirtschaftslage ist neben der Entwicklung der Bevölkerungszahl und der Haushaltsstrukturen ein entscheidender Faktor für die Nachfrage am Wohnungsmarkt. Sowohl die allgemeine Stimmungslage und gesamtwirtschaftliche Situation als auch die ökonomische Situation der privaten Haushalte beeinflussen das Verhalten der Nachfrager. Außer den allgemeinen Auswirkungen der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise gibt es gerade in Bochum und der Region Entwicklungen (z. B. Nokia und Opel), die sich auf das Nachfrageverhalten dahingehend auswirken können, dass mit einer zunehmenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum zu rechnen ist bzw. Eigentumswünsche zurückgestellt werden. Ein positives Beispiel ist die erfolgreiche Ansiedlung eines Unternehmens der Gesundheitsbranche auf dem ehemaligen Nokia-Gelände. Eine erfolgreiche Wirtschaftsförderung kann damit unter anderem dafür sorgen, dass Wohnungen über alle Segmente hinweg nachgefragt werden. Insgesamt ist die Nachfrage in Bochum differenziert und auch für die Zukunft ist damit zu rechnen, dass sehr unterschiedliche Gruppen ihre Bedarfe am Wohnungsmarkt befriedigen wollen Entwicklung der Einkommen Aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechung ergibt sich, dass jeder Bochumer Haushalt im Jahr 2008 über durchschnittlich EUR verfügen konnte. Der Wert ist geringer als der NRW-Durchschnitt, befindet sich aber im Vergleich mit anderen Ruhrgebietsstädten im Mittelfeld. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das verfügbare Einkommen in 2008 bundesweit um 2,4 % erhöht. Aus dieser Steigerung wird aber eine reale Senkung der Einkommen, da die allgemeinen Lebenshaltungskosten im gleichen Zeitraum um 2,6 % zugenommen haben. Eine andere Möglichkeit zur Berechung der Einkommen bietet die Lohn- und Einkommensstatistik. Hier können auch Aussagen zur Verteilung der Einkommen innerhalb des Stadtgebiets gewonnen werden. Zwar stammen die Daten der Berechung aus dem Jahr 2004, aber die Werte zeigen, dass es deutliche Unterschiede innerhalb der Stadt gibt. So lagen die Werte für die einzelnen Ortsteile zwischen und EUR zu versteuerndem Einkommen. Weitere Informationen und Karten veröffentlicht die Stadtverwaltung unter 36