Preiswerter Wohnraum in Leverkusen Bedarf und Angebot. Wie kann das Segment abgegrenzt werden?

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1 Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht Abteilung Generelle Planung KomWob - AG Methoden 31. Treffen am 24. April 2013 Preiswerter Wohnraum in Leverkusen Bedarf und Angebot. Wie kann das Segment abgegrenzt werden? Monika Mohr Stadt Leverkusen Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht 1

2 Bevölkerungsentwicklung und prognose Leverkusen Einwohnerzahl IT NRW, Bevölkerungsvorausberechnung in NRW 2005 bis 2020 und 2011 bis 2030/50 2

3 Arbeitslose ALG II Bezieher (SGB II, Grundsicherung für Arbeitssuchende) Wer fragt preiswerte Wohnungen in Leverkusen nach? Niedrigeinkommensbezieher mit Transferleistungen - alle, die wg. niedrigen Einkommens einen WBS beantragen können Sozialhilfeempfänger HLU-Bezieher (Hilfe zum Lebensunterhalt, SGB XII) Asylbewerber (Sonderstellung, Unterbringen in Wohnheimen) Personen in Haushalten Wohngeldbezieher (Rentner, Studenten, u.a. je nach Einkommen) z.b. Studenten, Rentner, Geringverdiener, Alleinerziehende Niedrigeinkommensbezieher ohne Transferleistungen (geschätzt) Personen in Haushalten Niedrigeinkommensbezieher (Summe) ca Personen in Haushalten Daten von 2011, Stadt Leverkusen, Fachbereich Soziales und Statistikstelle, eigene Erhebungen 3

4 Wer fragt preiswerte Wohnungen in Leverkusen nach? 2011 hätten in Leverkusen insgesamt rund Personen* in Haushalten wg. ihrer Einkommenssituation einen Wohnberechtigungsschein beantragen und also eine preiswerte Wohnung nachfragen können. Das sind 44% der Leverkusener Bevölkerung und 49% der Haushalte Die Nachfrager werden in ihrer Größenordnung zukünftig stabil bleiben sie werden aber älter. * Niedrigeinkommensbezieher mit Transferleistungen (Arbeitslose, Sozialhilfeempfänger, Asylbewerber, Wohngeldbezieher) und ohne Transferleistungen (geschätzt z.b. Studenten, Rentner, Geringverdiener, Alleinerziehende) Daten von 2009, Einkommenssteuerstatistik 2004, Stadt Leverkusen, Statistikstelle, Eigene Erhebungen 4

5 Daten zum allgemeinen Wohnungsmarkt Leverkusen Geringe Neubautätigkeit Hohe Auslastung des Bestandes Tendenziell steigende Miet- und Kaufpreise Statistikstelle Leverkusen 2011, * im Handlungsprogramm Wohnen Leverkusen berechnet 5

6 Daten zum geförderten Mietsegment in Leverkusen Rückläufiger Bestand geförderter Wohnungen Kaum Neubau geförderter Mietwohnungen Statistikstelle Leverkusen 2011, HPW = Handlungsprogramm Wohnen Leverkusen 6

7 Freifinanzierte preiswerte Wohnungen im Bestand Wohnungen, die unterhalb der Mietobergrenze von derzeit 5,82 /m² liegen, sind preiswert Preisdatenauswertung: ca. 30% der angebotenen Wohnungen liegen darunter Generell steigen die Mietpreise in den letzten Jahren nur gering, mit Ausnahme bei den Einzimmerwohnungen. Hier ist ein deutlicher Anstieg erkennbar. Die Anträge für einen Wohnberechtigungsschein sind seit Jahren rückläufig und liegen erstmals unter Angemessener Wohnraum wird laut Jobcenter AGL in der Regel gefunden. Insgesamt derzeit noch ausgeglichener Markt. Bestand nach Gebäudealter Alte Wohnungen sind preiswert, aber ab Baujahr 1982 und jünger werden sie deutlich teurer! Altbau: 4,50-6,50 /m² Ältere, heute noch preiswerte Bestände werden nach Modernisierung ebenfalls teurer! 50er, 60er + 70er Jahre: 4,45-6,45 /m² Ab 2008: 6,90 8,90 /m² Mietspiegel Leverkusen 2011, Mietspannen für Wohnungen von 50 bis unter 70 m², mittlere Wohnlage; NRW.Bank, Kommunalprofil Leverkusen

8 Fazit: Die Marktlage im preiswerten Wohnsegment spannt sich an Der preiswerte Wohnraum ist insgesamt rückläufig. Zu geringer Neubau öffentlich geförderter Wohnungen. Kein Neubau preiswerter freifinanzierter Wohnungen. Der preiswerte Bestand wird u.a. modernisierungsbedingt teurer. Die Nachfrage bleibt bestehen, die nachfragenden Haushalte werden älter. Experten gehen deshalb von einer mittelfristigen Anspannung des preiswerten Mietsegments aus: Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktberichte , Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht 8

9 Was ist preiswerter Wohnraum in Leverkusen? Preiswerter Wohnraum setzt sich zusammen aus öffentlich geförderten Wohnungen und freifinanzierten Wohnungen im preiswerten Bereich. Als preiswert werden Wohnungen in Leverkusen definiert, wenn die Nettokaltmiete maximal bei der Mietobergrenze (Kosten der Unterkunft KdU 2011) von 5,82 /m² liegt. 8,00 Preiswerter Wohnraum Tragfähiger Mietpreis bei Neubau laut Experten Mietspiegel Leverkusen 2011, Mietobergrenze 2011 FB50 und 013, ImmoDaten GmbH 2011, Wohnraumförderbestimmungen NRW

10 Entwicklung seit 2000 Geförderter Wohnraum (Eigentum und Miete) Eigentum: 2000: WE 2011: 640 WE Differenz: 634 WE Miete: 2000: WE 2011: WE Differenz: WE Gesamt: 2000: WE 2011: WE Differenz: WE Mietbindungsfristen laufen aus bei geringem jährlichem Neubau Bestand geförderter Wohnraum macht 7,2% des Gesamtbestandes aus (2011). Zukünftige Entwicklung Weiterer Rückgang der geförderten Mietwohnungen bis 2029 um 22% erwartet auf dann Wohnungen Gründe für den geringen Neubau geförderter Mietwohnungen Investoren bemängeln Verfügbarkeit geeigneten Baulands Soziale Struktur der zugewiesenen Mieter Renditeerwartungen zu gering Komplizierte und zeitaufwändige Förderanträge Hohe Auflagen im geförderten Mietwohnungsbau, dadurch hohe Baukosten Derzeit günstige Zinsen für private Baukredite Widerstände in der Nachbarschaft, Angst vor Werteverlust Daten von 2011, Stadt Leverkusen, Statistikstelle, IT NRW, NRW Bank