Marktbericht 2016 KOCH & FRIENDS IMMOBILIEN

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1 Marktbericht 2016 KOCH & FRIENDS IMMOBILIEN

2 Starker Anstieg des Geldumsatzes in allen Marktsegmenten. Deutliche Zunahme der Käufe von Häusern und Eigentumswohnungen D er Immobilienmarkt Berlin verzeichnet erneut prozentual zweistellige Anstiege bei den Angebotspreisen von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Bei Eigentumswohnungen steht der Nachfrage ein wachsendes Neubauangebot gegenüber. Der Markt für Mehrfamilienhäuser hat sich stark verengt, da die Verkaufsbereitschaft von Eigentümern gering ist. Das Wachstum der Berliner Bevölkerung, der Wirtschaft und der Einkommen hat sich auch 2015 fortgesetzt die demografische Zunahme wurde dabei deutlich auch durch den Zustrom an Flüchtlingen verstärkt. Aus diesem Grund wird der Wohnungsneubau immer bedeutender. Das Neubaugeschehen boomt; vor allem beim Bau von Mietwohnungen ist ein deutlicher Aufschwung zu verzeichnen. Städtische Gesellschaften treten hierbei deutlich aktiver in den Vordergrund.

3 Größte Dynamik in Mitte Berlins Bezirke entwickeln sich demografisch und baulich in sehr unterschiedlicher Weise. Die dynamischste Bevölkerungsentwicklung verzeichnete zuletzt Berlin-Mitte, dessen Einwohnerzahl im Jahr 2014 netto um rund Einwohner stieg ein Plus von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Daher ist Berlin-Mitte auch der Bezirk mit der größten Neubautätigkeit. Eine Wohnung im mittleren Marktsegment kostet hier zwischen und Euro pro Quadratmeter. Bezieht man die Ein-/Zweifamilienhäuser in die Kalkulation mit ein, nimmt Pankow bei den fertig gestellten Wohnungen den ersten Rang ein. Interessant ist auch die Betrachtung der Altersstruktur in Berlin-Mitte: Hier befinden sich die meisten jungen Bewohner der Stadt. 37,1 Prozent der gemeldeten Einwohner des Bezirks waren Ende 2014 maximal 29 Jahre alt. Berlin-Pankow ist mit einem Zuzug von Personen und einem Wachstum von 1,8 an zweiter Stelle in Bezug auf das Bevölkerungswachstum. Pankow ist mit mehr als Menschen Berlins einwohnerstärkster Bezirk und wie man durch Besuche im Prenzlauer Berg schnell selber feststellt, besonders kinderreich: Der Anteil der unter 18-Jährigen beträgt mehr als 16 Prozent. Den Bewohnern geht es auch in finanzieller Hinsicht gut: Mit 9,0 Prozent hatte der Bezirk 2014 Berlins niedrigste Arbeitslosenquote. Auf mittlere und längere Sicht hat Pankow besonders große Neubaupotenziale. Bei einer Wohnung im mittleren Marktsegment kostet der Quadratmeter zwischen und Euro. Bautätigkeit steigt weiter, jedoch mit Luft nach oben Im Wohnungsneubau ist Berlin dabei, seinen starken Rückstand zu den anderen Städten zu verringern. Was die Anzahl der Baufertigstellungen angeht liegt Berlin aber im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten immer noch weit zurück: Im Jahr 2014 gab es in Berlin 1,5 Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern je Einwohner. Der Abstand zu Frankfurt (4,5) und München (3,7) ist noch deutlich. Die Bearbeitungszeiten von Bauanträgen sind weiterhin ein großes Problem, was die Politik allerdings erkannt hat und gegensteuern will mit mehr Personal und Verschlankung der Vorschriften. Die größte Herausforderung für Bauträger und Projektentwickler ist allerdings mittlerweile der spekulative Handel von Baugrundstücken und damit einhergehend eine Explosion der Grundstückspreise.

4 Wachsende Enge in zentralen Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf verfügt kaum noch über bebaubare Flächen. Dies hat eine mäßige Neubautätigkeit und einen leicht unterdurchschnittlichen Einwohnerzuwachs zur Folge. In ähnlicher Weise gilt dies für den Bezirk mit Berlin höchster Einwohnerdichte Friedrichshain-Kreuzberg. Da gerade hier die Bauflächen begrenzt sind, bedeutet das: Die Menschen müssen zusammenrücken. Das gilt nicht für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Dieser liegt bei der demografischen Entwicklung und beim Neubau hinter den meisten anderen zurück. Marzahn-Hellersdorf nimmt jedoch hinsichtlich der Bautätigkeit für Ein-/Zweifamilienhäuser einen Spitzenplatz ein. Im wohlhabenden Bezirk Steglitz Zehlendorf war der geringste Bevölkerungszuwachs von 0,4 Prozent zu verzeichnen. Das ist der Stadtrandlage und der stark angestiegenen Kaufpreise zuzuschreiben. Durch eine verstärkte Neubautätigkeit wird sich diese Situation in den kommenden Jahren ändern und mehr Bürger in Berlins grünen Südwesten locken. Für Wohnungen und Häuser steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten Berlins Märkte für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser zum Kauf erleben weiterhin einen kräftigen Aufschwung. Die mittleren Angebotspreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen sind im stadtweiten Mittel um 10,1 Prozent auf exakt Euro gestiegen, für Mehrfamilienhäuser sogar um 18,5 Prozent auf Euro. Private und institutionelle Anleger sind immer noch stark am Standort Berlin interessiert und setzen auf ein anhaltendes Wachstum, höhere Einwohnerzahlen, eine stärkere Wirtschaftsleistung und zunehmende Einkommen in der Stadt. Ein weiterer Investitionsmagnet ist das nach wie vor niedrige Preisniveau im Vergleich zu anderen Metropolen Europas und Deutschlands und die noch niedrige Eigentumsquote. Das anhaltend niedrige Zinsniveau beflügelt zudem viele Inves-

5 toren. Für Selbstnutzer sind die Darlehensraten bei niedrigen Tilgungsraten nach einem Kauf teilweise niedriger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Vermieter einzelner Wohnungen sind oft von Anfang an im Plus, und institutionelle Anleger schätzen die höhere Rendite als bei Rentenpapieren sowie die größere Sicherheit im Vergleich zu Aktien. Private und institutionelle Kaufinteressenten treffen auf ein breites Angebot an Wohnungen, wobei festzustellen ist, dass die günstigen Rahmenbedingungen der Fremdfinanzierung in die Angebote eingepreist werden. Mehr Kauf- als Mietangebote im Stadtteil Charlottenburg- Wilmersdorf In dem altehrwürdigen Stadtbezirk wurden in den ersten drei Quartalen 2015 mehr Kauf- als Mietangebote erfasst. Die Neubautätigkeit hat dazu einen beträchtlichen Anteil beigetragen. Es entstehen bisher deutlich mehr Eigentumsals Mietwohnungen. Das liegt zum einen an den guten erzielbaren Preisen und zum anderen an den geringeren Auflagen und Regulierungen. Eigentumswohnungen: Konzentration auf die Innenstadt Die vier Bezirke mit den größten Eigentumswohnungsmärkten sind Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow. Die höchsten Kaufpreise für Wohnungen werden in Mitte erzielt. Der Durchschnittsquadratmeterpreis liegt hier bei mittlerweile Euro. Dies gilt auch für das Zehntel der am teuersten angebotenen Wohnungen. In diesem Teilmarkt beträgt der Quadratmeterpreis inzwischen im Schnitt Euro pro Quadratmeter. In Friedrichshain-Kreuzberg beträgt der Quadratmetermittelwert Euro; sein Anstieg war zuletzt mit 10,2 Prozent stärker als in Mitte. Der Bezirk weist im untersten Marktsegment das höchste Preisniveau in ganz Berlin auf: Für das günstigste Zehntel der Wohnungen werden hier im Mittel Euro verlangt, fast ein Drittel mehr als in Mitte. Bei den Spitzenpreisen liegt Friedrichshain-Kreuzberg mit Euro auf dem dritten Rang. Auf Rang 3 der teuersten Bezirke findet sich Charlottenburg- Wilmersdorf mit einem Mittelwert von Euro. Hier sind die Angebotspreise um 8,4 Prozent gestiegen. An vierter Stelle mit einem Preisniveau von Euro leicht über dem berlinweiten Mittelwert steht Pankow. Insgesamt stiegen

6 die mittleren Kaufpreise dort mit 5,9 Prozent vergleichsweise schwach; im teuersten Zehntel des Marktes sprang der Mittelwert jedoch um 15,9 Prozent nach oben. In allen vier Bezirken wurden in den ersten drei Quartalen 2015 jeweils mehr als Wohnungen angeboten. In den Außenbezirken sind aufgrund der Lage und möglichen Flächenausdehnung mehr Eigenheime zu finden. Prototyp eines wohlhabenden, grünen Bezirks ist Steglitz-Zehlendorf, der mit Euro auf Platz 5 der Durchschnittsquadratmeterpreise liegt. Hier sind für kaufkräftige Interessenten Einfamilienhäuser oft interessanter als Wohnungen. Doch Anbieter setzen auch hier auf wachsendes Interesse: Ihre Preisforderungen sind auch beeinflusst durch zahlreiche Neubauten um 16,3 Prozent gestiegen. Wohnhäuser und Gewerbebauten werden immer knapper deutlicher Preisauftrieb Mehrfamilienhäuser sind in Berlin mittlerweile ein teures und knappes Gut. Im Jahr 2014 wurden insgesamt Wohn- und Geschäftshäuser veräußert, in 2015 waren es noch eine Abnahme um 3 Prozent. Zugleich stieg in 2015 der Geldumsatz um 8 Prozent auf 4.262,9 Millionen Euro. Bevorzugt gefragt sind die klassischen Jugendstilhäuser im Innenstadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem mittleren Angebotspreis von Euro; es folgt Steglitz-Zehlendorf mit Euro pro Quadratmeter. Zusammen mit Pankow und Treptow-Köpenick liegen diese beiden Bezirke auch bei der Angebotszahl an der Spitze Käufe Umsatz Ein- und Zweifamilienhäuser ,3 Mio Wohn- und Geschäftshäuser ,3 Mio Eigentumswohnungen ,7 Mio

7 Fazit: Berlin bleibt Investmentstandort Der Investmentstandort Berlin steht auch 2015 weiter im Fokus. Infolge der anhaltend starken Bevölkerungszunahme sowie positiver Impulse in der lokalen Wirtschaft ist Berlin weiterhin als attraktiver Investmentstandort gefragt. Mittlerweile sind nicht nur die gefragten Innenstadtbezirke im Fokus potentieller Investoren auch einfachere Lagen und Großwohnsiedlungen am Stadtrand registrierten verstärkte Marktaktivitäten und teils deutliche Preissteigerungen. Grundsätzlich ist die Nachfrage in Berlin weiterhin sehr hoch. Es gibt aber einen inzwischen nachweisbaren Trend, dass größere und mittlere Anleger im Radius von 100 km um die Metropole herum nach geeigneten Objekten suchen. Vor allem sind Standorte interessant, die von Berlin Mitte innerhalb von einer ca. 1 Std. mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind. Dies folgt dem Trend, dass insbesondere Mieter mit mittleren Einkommen nicht mehr ohne weiteres bereit sind, die hohen Mieten in Berlin zu bezahlen und eine intakte Infrastruktur für Leben und Wohnen vorfinden wollen. Dies bieten eine Reihe von kleineren und mittleren Städten auch außerhalb des sogenannten Speckgürtels um Berlin herum Käufe Umsatz Ein- und Zweifamilienhäuser ,2 Mio Wohn- und Geschäftshäuser ,9 Mio Eigentumswohnungen ,5 Mio

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