Wohnungsmarkt Leipzig Update 2. Halbjahr 2013

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1 Residential City Profile Wohnungsmarkt Leipzig Update 2. Halbjahr 2013 Bevölkerungswachstum in Leipzig Steigende Wohnungsbaufertigstellungen Gleichzeitigkeit von Rück- und Neubau Mietpreisanstiege in guten Lagen Überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg im Altbau Preisdynamik nur für hochwertige Eigentumswohnungen Stagnation der Kaufpreise von Eigentumswohnungen Qualitativer und quantitativer Sprung bei Wohninvestments

2 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Sozioökonomische Entwicklung 2. Halbjahr 2013 Wirtschaft Deutschland Im Jahr 2013 erhöht sich das Bruttoinlandsprodukt nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,5 % (preis-, saison- und kalenderbereinigt). Nach einer konjunkturellen Schwächephase Anfang 2013 belebte sich die Wirtschaft im Laufe des Jahres wieder. Dabei wurde die Wirtschaft in besonderem Maße von den privaten und staatlichen Konsumausgaben gestützt, während die Investitionen und der Außenhandel das Wirtschaftswachstum bremsten. Auf den Arbeitsmarkt schlägt sich die schwächere konjunkturelle Entwicklung bremsend nieder. Trotz eines neuen Höchststands der Erwerbstätigenzahlen mit im Durchschnitt 41,8 Mio. (+0,6 % zum Vorjahr), steigt die Erwerbstätigkeit 2013 nur noch halb so stark wie in den beiden Vorjahren. Die Arbeitslosenquote stagniert im Dezember im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 6,7 %. Zugleich setzt sich der Trend sinkender realer Bruttoverdienste der Arbeitnehmer im dritten Quartal 2013 fort. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sinken die Verdienste um -0,3 %. Im Laufe des Jahres 2013 hat sich der ifo Geschäftsklimaindex sichtbar erholt und erreicht im Dezember 2013 einen Indexstand von 109,5 Punkten (+7 Punkte im Vgl. zum Vorjahresmonat). Besonders die Einschätzung zur zukünftigen Geschäftsentwicklung stieg im Jahresverlauf deutlich an und spiegelt den steigenden Optimismus der Firmen wider. Für 2014 gehen die führenden Wirtschaftsinstitute von einer sich weiter erholenden Konjunktur aus, die hauptsächlich von der Binnennachfrage getragen wird. In ihrer Prognose rechnen sie für das Gesamtjahr mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von 1,6 %. Leipzig Im Herbst 2013 nähert sich die Einschätzung der Geschäftslage der Leipziger Unternehmen laut IHK ihrem Allzeithoch vom Jahresbeginn Die bereits überwiegend positiven Geschäftsaussichten des ersten Halbjahres bleiben im zweiten Halbjahr bestehen und die Aufwärtsbewegung der Leipziger Wirtschaft sollte sich somit fortsetzen. Über alle Branchen hinweg ist von der eingetrübten Stimmung des ersten Halbjahres in der zweiten Jahreshälfte nichts mehr zu spüren, sodass auch die optimistischen Beschäftigungspläne der Unternehmen den Arbeitsmarkt weiter positiv beeinflussen sollten. Im Dezember 2013 verringert sich die Arbeitslosenquote im Jahresvergleich weiter auf 10,3 % (-0,5 %-Punkte zum Vorjahresmonat). Einteilung der Leipziger Stadtbezirke Bezirk Mitte Ortsteile Zentrum, Zentrum-Ost, Zentrum-Südost, Zentrum-Süd, Zentrum-West, Zentrum-Nordwest, Zentrum-Nord Wirtschaft und Demografie im Vergleich Quellen: destatis, kommunale statistische Ämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics Nordost Ost Südost Süd Südwest West Altwest Nordwest Nord Schönefeld-Abtnaundorf, Schönefeld-Ost, Mockau- Süd, Mockau-Nord, Thekla, Plaußig-Portitz Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger- Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Paunsdorf, Heiterblick, Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-Kleinpösna Reudnitz-Thonberg, Stötteritz, Probstheida, Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen Südvorstadt, Connewitz, Marienbrunn, Lößnig, Dölitz- Dösen Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf- Knautnaundorf Schönau, Grünau-Ost, Grünau-Mitte, Grünau- Siedlung, Lausen-Grünau, Grünau-Nord, Miltitz Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch, Böhlitz- Ehrenberg, Burghausen-Rückmarsdorf Möckern, Wahren, Lützschena-Stahmeln, Lindenthal Gohlis-Süd, Gohlis-Mitte, Gohlis-Nord, Eutritzsch, Seehausen, Wiederitzsch

3 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Bevölkerungswachstum in Leipzig Leipzig hat nach der Suburbanisierungswelle der 1990er Jahre und den damit verbundenen Einwohnerverlusten in den letzten Jahren beachtenswerte Bevölkerungsgewinne aufzuweisen. Dies setzte sich auch im Jahr 2012 fort. Zum Jahresende meldete das Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig mit fast Einwohnern ein Plus von mehr als 6 % seit In den letzten fünf Jahren zogen die meisten neuen Bewohner in das Stadtzentrum. Dort lebten Ende 2012 fast 13 % mehr Einwohner als noch fünf Jahre zuvor. Maßgeblich dafür ist die Zuwanderung in die Stadt, die sich 2012 auf etwa Einwohner saldierte. Anders als noch einige Jahre zuvor war im vergangenen Jahr in keinem Stadtteil ein Bevölkerungsverlust zu verzeichnen. Auch der jahrelang von Abwanderung betroffene Stadtbezirk West, in dem sich die Großsiedlung Grünau befindet, konnte einen Zuwachs melden. Obwohl der gesamtstädtische Saldo von Geburten und Sterbefällen immer noch negativ ist, zeichnet sich hier zumindest in einigen Stadtbezirken eine Trendwende ab. Insbesondere in den für junge Familien attraktiven Stadtteilen Mitte, Süd, Südwest und im Norden übersteigen seit einiger Zeit die Geburten die Anzahl der Sterbefälle. Gemessen an der Altersstruktur bildet Leipzig den Bundesdurchschnitt ab. Sowohl das deutsche Durchschnittsalter als auch jenes der Stadt Leipzig liegt bei etwa 43,5 Jahren. Bis 2025 bleibt die Bevölkerungszahl in der Messestadt laut Statistischem Landesamt stabil. In der oberen Variante steigt die Anzahl der Einwohner bis 2025 sogar leicht um 1,7 %. Entwicklung der Einwohner und Haushalte zwischen 2007 und 2012 (%) Quelle: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Bevölkerung und Haushalte 2012 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2007 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2007 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Mitte , ,5 60,9 Nordost , ,9 46,0 Ost , ,1 46,6 Südost , ,5 46,8 Süd , ,3 53,7 Südwest , ,5 48,2 West , ,4 45,6 Alt-West , ,0 49,0 Nordwest , ,7 44,7 Nord , ,3 45,0 Leipzig** , ,3 49,0 *Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen **Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar Quellen: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Zensus 2011, Statistisches Landesamt Sachsen

4 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Wohnungsmarktangebot Leipzig 2. Halbjahr 2013 Wohnungsbestand Wohnungsbaufertigstellungen* 2011 und 2012 Quelle: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Steigende Wohnungsbaufertigstellungen Der Wohnungsneubau in Leipzig zieht weiter an. Mit fast 530 neu geschaffenen Wohnungen wurden 2012 achtmal mehr neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern übergeben als Offensichtlich sind die jahrelang dominierenden Sanierungen der Bestandswohnungen so weit vorangeschritten, dass die zusätzliche Nachfrage nach hochwertigen Wohnraum jetzt auch durch Neubau bedient wird. Erstmals sind es nicht mehr nur Ein- und Zweifamilienhäuser an den Stadträndern, sondern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern die neu errichtet werden. Das Fertigstellungsvolumen wird sich voraussichtlich auch 2013 und 2014 auf dem aktuellen Niveau einpendeln, da die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen 2012 ebenfalls stabil blieb. Quelle: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Bestandsdaten Wohngebäude 2011 Wohnungsbestand 2011 Wohnungsfertigstellungen 2012* Leerstand Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2007 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Mitte , , ,7 Nordost , , ,6 Ost , , ,0 Südost , , ,3 Süd , , ,7 Südwest , , ,6 West , , ,0 Alt-West , , ,6 Nordwest , , ,9 Nord , , ,4 Leipzig** , , ,1 *Neubau **Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar Quellen: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Zensus 2011, Statistisches Landesamt Sachsen Gesamt

5 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Quellen: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Gleichzeitigkeit von Rück- und Neubau Trotz der anziehenden Nachfrage nach Wohnungen bleibt der Leerstand mit mehr als 12 % auf einem hohen Niveau. Die Spanne der Leerstandsquote reicht im Stadtgebiet zwischen fast 7 % im Süden und 17 % im Osten. Ursächlich hierfür sind zum einen der immer noch schlechte Zustand vieler Wohngebäude, aber auch die wenig attraktive städtebauliche Struktur in einzelnen Stadtvierteln, insbesondere im Westen und Osten Leipzigs. Insofern ist der aktuell hohe Wohnungsneubau in Leipzig auch durchaus kritisch zu sehen, zudem das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) in seiner Wohnungsmarktprognose für die Stadt Leipzig bis 2025 einen jährlichen Bedarf von nur 500 neuen Wohnungen prognostiziert. Dahingehend wird Leipzig langfristig eine zweigleisige Stadtentwicklungspolitik fahren müssen. Auf der einen Seite die weitere Reduktion unattraktiver Wohnungsbestände auf der anderen Seite aber Förderung des Neubaus in attraktiven Lagen unweit des Stadtzentrums. Aktuelle Projektentwicklungen bestätigen diese Strategie. Einerseits wird der Rückbau von Wohnungen in Leipzig ein städtebauliches Thema bleiben, andererseits zeigen u. a. Projektentwicklungen wie das Interdruck-Palais der CG Gruppe, dass Neubau, wenn auch zu moderaten Mieten und Kaufpreisen, für Projektentwickler attraktiv sein kann. Projektentwicklungen Lage Projektname Anzahl Wohneinheiten Verkaufspreis für Eigentumswhg./Miete für Mietwhg. in /m 2 Projektentwickler/Investor Geplante Fertigstellung Zentrum-Südost LKG Carré 332 M: 8,50-12,00 CG Gruppe bis 2015 Zentrum-Ost Interdruck-Palais 178 M: 9,00-11,00 CG Gruppe Mitte 2014 Plagwitz Aurelienbogen 150 ETW: König Grundinvest ab 2014 Reudnitz Salomonstift 109 ETW: Thamm & Partner ab 2014 Zentrum-Nord Ringmessehaus 91 ETW: Hildebrand & Jürgens Ende 2014 Zentrum-Südost Grünau Sternwartenstraße Zschampertaue M: 11,50 Casa Concept/Gobau k. A. Wohnungsgenossenschaft Lipsia 2015 Eutritzsch An der Querbreite 47 EFH: NCC Deutschland 2014 Plagwitz Neue Leipziger Terrassen 36 ETW: Anhöck & Kellner Massivhaus ab 2014 Musikerviertel Buen Retiro 30 ETW: ab Stadtbau Wohnprojekte ab 2014 Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH

6 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Mietwohnungsmarkt Leipzig 2. Halbjahr 2013 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Mietpreisanstiege in guten Lagen Im zweiten Halbjahr 2013 stabilisiert sich die Angebotsmiete in Leipzig bei 5,30 /m², womit die Stadt eindeutig zu den günstigen Mietwohnungsmärkten unter den Großstädten zählt. Die leichte Aufwärtsentwicklung der Mieten aus der ersten Jahreshälfte hat sich nicht wiederholt, da nicht alle Stadtbezirke weitere Mietsteigerungen durchlaufen haben. In der zweiten Jahreshälfte konzentriert sich die Dynamik auf die gefragten und bereits überdurchschnittlich teuren Stadtbezirke, während die preiswerteren Bezirke stabile bis leicht sinkende Mietpreise aufweisen. Die mit fast 9 % auf Jahressicht größten Zuwächse verzeichnet demnach der Bezirk Mitte, wo mit 6,70 /m² zugleich die höchsten Mieten der Messestadt erzielt werden. Aber auch die gefragten Bezirke im Süden Leipzigs mit Stadtteilen wie Schleußig und Südvorstadt erfahren überdurchschnittliche Mietpreisanstiege (5-8 % p.a.). Auf der anderen Seite der Preisskala befindet sich der Bezirk West mit Grünau und den Gebieten des komplexen Wohnungsbaus aus den 1970/80er Jahren, wo die Mieten leicht auf 4,35 /m² zurückgehen. Somit lässt sich in Leipzig, wie in anderen Großstädten, eine zunehmende preisliche Ausdifferenzierung nach Lagen auf dem Mietwohnungsmarkt zwischen gefragten urbanen Stadtteilen in der Stadtmitte mit guter Infrastruktur und einfachen Randlagen feststellen. Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2013 in /m 2 /Monat) Bezirk 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H (%) 75 % 90 % Mitte 5,00 5,70 6,70 8,9 8,00 9,30 Nordost 4,05 4,45 4,90 1,7 5,40 6,25 Ost 3,85 4,20 4,60 1,5 5,25 6,05 Südost 4,45 5,00 5,65 8,0 6,85 8,60 Süd 4,95 5,40 6,05 5,2 7,00 8,10 Südwest 4,00 4,65 5,45 7,3 6,50 7,05 West 3,30 3,80 4,35-1,1 4,95 5,50 Alt-West 4,10 4,50 5,05 2,4 5,75 6,60 Nordwest 4,15 4,55 5,10 2,4 5,90 6,50 Nord 4,45 5,00 5,60 4,1 6,55 7,55 Leipzig 4,05 4,60 5,30 4,9 6,30 7,55 *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert

7 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg im Altbau Seit 2004 war für den Leipziger Mietwohnungsmarkt die Stagnation der Preise das charakteristische Kennzeichen. Dabei kann es durchaus als Vorteil gesehen werden, wenn in wirtschaftlichen Schwächephasen, als in anderen Großstädten die Mieten absanken, Leipzig zwar niedrige, aber stabile Marktbedingungen bieten konnte. Diese Marktphase der Stagnation endete mit einem leichten Mietanstieg im zweiten Halbjahr Zwischen dem ersten Halbjahr 2012 und dem zweiten Halbjahr 2013 stiegen die Mieten in Leipzig um 6 %, was somit für die letzten beiden Jahren einen Mietpreisanstieg, der moderat oberhalb der Inflationsrate liegt, bedeutet. Für den Betrachtungszeitraum seit 2004 beträgt die Steigerung jedoch nur 0,8 % pro Jahr, womit noch nicht einmal die Hälfte der Inflationsrate erreicht wurde. Die geringe Mietanpassung der letzten beiden Jahre ist als positives Signal für den Wohnungsmarkt der Messestadt zu werten und deutet auf eine zukünftig leicht dynamischere Entwicklung hin, obwohl hohe Leerstände und geringe Einkommen nach wie vor die Entwicklung der Marktes bremsen. Am stärksten verteuern sich auf Jahressicht Altbauwohnungen, die bis 1919 erbaut wurden (+8,9 %). Mit rund 5,50 /m² werden sie rund einen Euro teurer als Wohnungen in Plattenbauten angeboten. Im Stadtzentrum werden Altbauwohnungen für knapp 7,00 /m² vermietet. Wohnungen, die ab 1991 errichtet wurden, erzielen in Leipzig Neuvertragsmieten um die 6,00 /m². Neben den Altbauwohnungen findet im Neubausegment die größte Preissteigerung statt. Die höchsten Mieten werden für Neubauwohnungen im Zentrum mit rund 8,00 /m aufgerufen. Entwicklung der Medianmiete (in /m 2 /Monat) Medianmieten nach Wohnungsgrößen (in /m 2 /Monat)* Bezirk <45 m m m 2 >90 m 2 Mitte 7,15 6,05 6,25 7,30 Nordost 5,50 4,90 4,65 5,35 Ost 5,45 4,55 4,50 5,00 Südost 6,60 5,40 5,40 6,20 Süd 6,65 5,80 5,90 6,75 Südwest 6,00 5,30 5,15 6,50 West 4,65 4,55 3,95 4,00 Alt-West 5,75 5,00 4,80 6,00 Nordwest 5,85 5,05 5,00 5,50 Nord 6,15 5,40 5,35 6,55 Leipzig 6,00 5,15 5,00 6,45 *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Medianmieten nach Baujahr (in /m 2 /Monat)* Bezirk bis ab 2009 Mitte 6,90 5,20 5,15 6,55 5,65 6,50 8,00 Nordost 4,60 4,75 4,90 4,85 4,80 5,30 5,10 Ost 4,55 4,60 5,05 4,90 4,40 5,75 5,00 Südost 5,70 5,60 5,50 5,25 5,60 5,90 6,10 Süd 6,30 5,55 5,10 5,15 k. A. 6,25 6,50 Südwest 5,70 5,30 4,40 k. A. 4,10 6,05 5,65 West k. A. k. A. k. A. k. A. 4,30 5,70 4,40 Alt-West 4,90 5,25 5,25 5,10 k. A. 5,65 6,00 Nordwest 4,85 4,80 k. A. 4,90 k. A. 6,00 5,80 Nord 5,65 5,35 4,95 5,25 4,35 6,00 6,95 Leipzig 5,50 5,25 5,05 5,15 4,50 6,00 6,05 *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert

8 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Markt für Eigentumswohnungen Leipzig 2. Halbjahr 2013 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Preisdynamik nur für hochwertige Eigentumswohnungen Im zweiten Halbjahr 2013 erreichen die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen rund /m², womit sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 16,3 % angestiegen sind. Die aufgerufenen Preise schwanken jedoch stark zwischen den einzelnen Bezirken. In gefragten Lagen des Zentrums kosten Eigentumswohnungen bereits deutlich über /m². Auch bei Angeboten in den Stadtteilen nördlich und südlich des Zentrums wie der Südvorstadt und in Gohlis wird immer öfter die /m²-marke erreicht, wenngleich das Gros der Angebote noch deutlich unterhalb dieser Schwelle liegt. In Randbereichen Leipzigs können Wohnungen regelmäßig noch für deutlich unter /m² erworben werden. Auffällig ist der Anstieg der Spitzenpreise in fast allen Bezirken Leipzigs, der auf ein steigendes Angebot hochwertig sanierter Wohnungen und auch in Teilbereichen Neubauten zurückzuführen ist. Gleichzeitig werden preiswerte Wohnungen günstiger angeboten. Somit ist der Anstieg der Eigentumswohnungspreise in Leipzig in den letzten beiden Halbjahren noch nicht in der Breite des Marktes angekommen. Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2013 in /m 2 ) Bezirk 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H (%) 75 % 90 % Mitte , Nordost , Ost , Südost , Süd , Südwest , West , Alt-West , Nordwest , Nord , Leipzig , *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert

9 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Stagnation der Kaufpreise von Eigentumswohnungen Während auf Jahressicht ein positiver Trend steht, sind die Angebotskaufpreise im zweiten Halbjahr im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2013 leicht zurückgegangen. Die im Zuge der stark angestiegenen Nachfrage erhöhten Preise konnten teilweise nicht realisiert werden und wurden nun korrigiert. Bei einem weiterhin günstigen Umfeld aus niedrigen Zinsen, leicht steigenden Einkommen und einem Bevölkerungswachstum ist auch in Leipzig nicht mit einer dauerhaften Trendumkehr zu wieder niedrigeren Preisen zu rechnen, sondern nur von einer vorübergehenden Stagnation, nachdem sich die Kaufpreise seit 2011 um rund ein Drittel erhöht hatten. Allerdings haben die Kaufpreise noch immer nicht das Niveau von 2004 wieder erreicht, was an einer langen Phase sinkender Preise zwischen 2004 und 2011 liegt. In diesem Zeitraum gingen die Angebotskaufpreise um rund 35 % zurück. Folglich beträgt die Preisentwicklung seit 2004 rund -1,5 % pro Jahr. Hinsichtlich der Baualtersklassen für Eigentumswohnungen gilt in der Messestadt entweder ganz neu oder ganz alt. Für Wohnungen, die nach 1945 und vor 1991 errichtet wurden, gibt es kein wirklich adäquates Angebot für potenzielle Käufer. Vermutlich ist aufgrund der monostrukturellen Bauweise von Wohnungen in dieser Zeit auch kein Interesse dafür vorhanden. Am höchsten sind die Kaufpreise für Neubauten, die jünger als fünf Jahre sind. Sie kosten im Mittel /m² und sind damit deutlich teurer als im ersten Halbjahr. Der Abstand zur nächstjüngeren Baualtersklasse ist mit über /m² beachtlich groß. Altbauten kosten im Mittel / m² und stagnieren damit preislich im Vergleich zum Vorhalbjahr. In einigen Stadtteilen können diese in anderen Städten sehr beliebten und knappen Wohnungen für unter /m² erworben werden. Entwicklung der Kaufpreise (Median in /m 2 ) Kaufpreise nach Wohnungsgröße (Median in /m 2 )* Bezirk <45 m m m 2 >90 m 2 Mitte Nordost k. A Ost Südost Süd Südwest West k. A. k. A. k. A Alt-West Nordwest Nord Leipzig *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Kaufpreise nach Baujahr (Median in /m 2 )* Bezirk bis ab 2009 Mitte k. A. k. A. k. A Nordost k. A. k. A. k. A. k. A Ost k. A. k. A. k. A Südost k. A. k. A. k. A Süd k. A. k. A. k. A Südwest k. A. k. A. k. A West k. A. k. A. k. A. k. A. k. A Alt-West k. A. k. A. k. A Nordwest k. A. k. A. k. A Nord k. A. k. A. k. A Leipzig k. A *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert

10 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien Halbjahr 2013 Höchstes Transaktionsvolumen seit ,8 Mrd. im Jahr 2013 Im Jahr 2013 wurden in Deutschland Wohnungsportfolios im Wert von 15,8 Mrd. gehandelt. Damit wurde der Wert des Vorjahres nicht nur um mehr als 40 % überschritten, sondern auch der höchste Wert seit 2005 erreicht. Insgesamt wechselten in über 440 Transaktionen ca Wohnungen die Besitzer. Die durchschnittliche Portfoliogröße lag 2013 bei ca. 550 Wohnungen. Während das Transaktionsgeschehen im Vorjahr von vier Großportfolios mit mehr als Wohnungen bestimmt war, wurden im Jahr 2013 lediglich zwei Portfolios dieser Größenordnung abgeschlossen. Die bayerische Wohnungsgesellschaft GBW AG mit ca Wohneinheiten wurde zu etwa 2,5 Mrd. an ein Konsortium unter der Führung der Patrizia AG verkauft. Zum Ende des Jahres wurde die Übernahme der Berliner GSW AG durch die Deutsche Wohnen AG wirksam und ca Wohnungen fanden für 3,3 Mrd. einen neuen Mehrheitseigner. Zusammen mit anderen Transaktionen investierte die Deutsche Wohnen AG damit insgesamt 4,4 Mrd. in deutsche Wohnimmobilien und war mit Abstand aktivster Großinvestor. Weitere wichtige Käufer waren der israelische Investor Grand City, die Adler Real Estate AG sowie der französische Wohn-REIT Foncière Dévelopment Logements war das Jahr der inländischen Akteure. Lediglich 17 % des investierten Kapitals kamen aus dem Ausland, 2012 waren es fast 40 %. Das liegt auch daran, dass viele der internationalen Investoren ihre im vergangenen Jahrzehnt erworbenen Großportfolios weitestgehend profitabel verkauft haben. Einhergehend mit dem steigenden Investoreninteresse erhöhten sich auch die Preise für Wohnungsportfolios. Lagen diese im Jahr 2012 noch bei etwa 860 /m², so konnten zum Jahresende 2013 mehr als /m² erzielt werden. Preistreiber waren neben den bereits genannten hochwertigen Wohnportfolios der GBW AG und GSW AG auch die zunehmende Anzahl an vorab verkauften Projektentwicklungen in deutschen Großstädten. Mit 1,6 Mrd. wurden 2013 über 80 % mehr in neue Wohnungen investiert als noch 2012: Der mittlere Preis für neu errichtete Wohnungen lag mit knapp /m² um 7 % höher als im Vorjahr. Neben den Entwicklern waren auf Verkäuferseite vorrangig professionelle Asset- und Fondsmanager (5,2 Mrd. ) und die Gruppe der Banken, Versicherungen und Pensionsfonds (3,3 Mrd. ) aktiv. Käuferseitig bestimmten börsennotierte Wohnungsunternehmen (6,5 Mrd. ) maßgeblich den Markt, gefolgt von den professionellen Asset- und Fondsmanagern (3,5 Mrd. ). Regional differenziert ist traditionell Berlin der größte deutsche Transaktionsmarkt. Dank der Übernahme der GSW AG durch die Deutsche Wohnen AG konnte die Bundeshauptstadt mit 6,7 Mrd. sogar die bundesweit gehandelten Portfolios (6,2 Mrd. ) überflügeln und selbst ohne die Fusion würde Berlin mit 3,5 Mrd. andere Transaktionsmärkte weit hinter sich lassen. Mit Abstand folgt Frankfurt und die Rhein/Main-Region. Hier hat sich das Transaktionsvolumen mit etwa 523 Mio. gegenüber dem Vorjahr (200 Mio. ) mehr als verdoppelt. Mit 426 Mio. und einem Plus von 10 % gegenüber 2012 folgt der Transaktionsmarkt Hamburg. Die Preisspanne zwischen den einzelnen Märkten ist hoch. War 2012 noch München der teuerste deutsche Wohntransaktionsmarkt, so hat 2013 Frankfurt diese Spitzenposition übernommen. Im Mittel wurden gewerblich ge- Transaktionen nach Akteuren in % Herkunft der Investoren (in % der Transaktionssumme) Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH

11 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr handelte Wohnhäuser und Portfolios für etwa /m² bzw pro Wohneinheit gehandelt. In Hamburg lag der Preis bei ca /m² bzw je Wohneinheit. Überraschend hat sich der Wohnungsmarkt in Köln auf den dritten Rang geschoben. Hier wurden Wohnhäuser und Portfolios zu im Mittel /m² oder pro Wohnung gehandelt. Der mittlere Preis in München sank auf /m² bzw. etwas weniger als je Wohneinheit. Berlin hingegen ist mit durchschnittlich je Wohneinheit oder etwas weniger als /m² erheblich preiswerter. Die Spanne der Bruttorenditen reicht von über 10 % in den strukturschwachen Regionen bis zu unter 5 % in den City-Bereichen von München, Hamburg und auch Berlin. Auch 2014 wird der Wohntransaktionsmarkt überdurchschnittlich abschneiden. Selbst wenn die Zahl der Großtransaktionen abnehmen wird, kann durch Portfolioaufteilungen, Bestandsbereinigungen und weiterer Marktkonsolidierungen ein Transaktionsvolumen von mindestens 11 Mrd. erwartet werden. Qualitativer und quantitativer Sprung bei Wohninvestments Zum ersten Mal springt mit dem LKG-Carré der CG-Gruppe eine Projektentwicklung an die Spitze der verkauften Wohninvestments in der Messestadt. Etwa 53 Mio. investierte der Assetmanager Aberdeen in die 313 Wohnungen, die im Stadtzentrum auf dem Gelände der ehemaligen Bleichert-Werke bis 2015 errichtet werden. Dieser Deal und der Anstieg des Transaktionsvolumens auf 135 Mio. macht deutlich, dass in Leipzig ein qualitativer Sprung stattgefunden hat. Zwar wurden weiterhin auch Großsiedlungen am Leipziger Stadtrand durch opportunistische Investoren erworben, aber zahlreiche kleinere Investments mit Losgrößen zwischen 10 und 30 Wohnungen trugen mit mehr als 30 Mio. erheblich zum Transaktionsvolumen bei. Die verkauften Objekte liegen zum Teil in kleinteilig strukturierten Stadtquartieren wie Alt- und Neulindenau, Connewitz, Markkleeberg, aber auch im Stadtzentrum. Käufer dieser Wohnobjekte waren zu 12 % Privatinvestoren, die insgesamt für etwa 17 Mio. fast ebenso viel in Leipzig investierten wie im Vorjahr. Der Preissprung bei Wohninvestments um mehr als 50 % auf nun fast /m² bzw. mehr als pro Wohnung ist durch den Verkauf des LKG-Carrés zu erklären, ohne dieses Projekt lag der mittlere Preis 2013 mit rund 800 /m² auf dem Niveau des Vorjahres. Ausgewählte Transaktionen von Wohnungsportfolios Lage Verkäufer Käufer Wohneinheiten Kaufpreis in Mio. Datum Anmerkungen Berlin Aktientausch Deutsche Wohnen AG ,7 Q Übernahme Immobilien GSW AG u. a. München, Nürnberg Bayern LB Patrizia Immobilien AG geführtes Konsortium ,0 Q GBW-Portfolio Berlin Blackstone Deutsche Wohnen AG ,0 Q Level One Bestand Berlin, Dresden vertraulich Foncière Dévelopment Logements ,0 Q Berlin, Düsseldorf u. a. vertraulich Private Equity Investor vertraulich Q Berlin, Frankfurt, Münster, Leipzig, Dresden u. a. Corestate Capital AG institutionelle deutsche Käufer ,0 Q Berlin, Nürnberg, Essen, Dresden vertraulich Grand City Properties vertraulich Q Berlin Petrus Advisors Deutsche Wohnen AG ,0 Q Petrus-Portfolio Duisburg, Düsseldorf Immeo Wohnen Adler Real Estate AG ,8 Q u. a. ehem. ThyssenKrupp Wohnungen Berlin Lincoln Equities GSW Immobilien AG ,0 Q zwei Wohnportfolios Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH

12 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Wohnungsmarkt Leipzig Angebotsmieten 2. Halbjahr 2013 ì A 9 ì A 14 Nord Nordwest Nordost Alt-West Mitte Ost West Süd Südost Südwest ì A 38 ì A Kilometer Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 4,50 4,50 bis unter 5,00 5,50 bis unter 6,00 6,00 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 5,00 bis unter 5,50

13 On Point Residential City Profile Leipzig Update 2. Halbjahr Glossar Allgemeine Information Mieten / Kaufpreise Die im vorliegenden Bericht erhobenen Durchschnittspreise (Median und arithmetisches Mittel) basieren auf Immobilienannoncen, die das Portal IDN Immodaten aus 113 Quellen wie Tageszeitungen und Online-Immobilienportalen bezieht. Jones Lang LaSalle validiert die so erhobenen Primärdaten und plausibilisiert die Ergebnisse. Die im Residential City Profile ausgewiesenen Mieten und Kaufpreise sind Angebotspreise und -mieten d.h. Vertragsabschlüsse können, insbesondere bei Eigentumswohnungen, leicht nach oben oder unten abweichen. Statistische Grundbegriffe Durchschnitt Durchschnittswert stehen umgangsprachig für eine Reihe von Mittelwerten. Am häufigsten werden arithmetisches Mittel und Median verwendet. Arithmetisches Mittel Das arithmetische Mittel errechnet sich aus der Summe der auftretenden Werte, geteilt durch die Anzahl dieser. Dieser, auch einfache Durchschnitt genannte Wert, ist sehr empfindlich gegenüber Ausreißern, da hohe Werte überproportional in den Durchschnitt eingehen. Um die Empfindlichkeit zu verringern, wird das arithmetisches Mittel häufig mit einem Gewicht versehen. Beispielsweise werden jeweils Mieten mit der Fläche multipliziert. Die Summe dieses Gewichtes wird dann durch die Gesamtfläche dividiert Median Quartil Perzentil Boxplot (Zentralwert) Derjenige Wert, der das Zentrum einer Verteilung misst. In einer geordneten Liste (z.b. Miet-/ Kaufpreisliste in je m 2 ) teilt der Median die Liste in zwei gleich große Hälften. 50 % der Werte liegen jeweils oberhalb und unterhalb des Medians. Bei einer Liste mit einer geraden Anzahl an Werten, werden die beiden mittleren Werte addiert und durch zwei geteilt. Der Median hat den Vorteil, dass er nicht auf Ausreißer in der Liste reagiert und damit ein robustes Mittelwertmaß ist. (Viertelwert) Quartile teilen eine geordnete Liste in Viertel. Der Wert, der die ersten 25 % der Liste trennt, bildet das erste Quartil. Zwischen dem zweiten und dem dritten Quartil befinden sich die mittleren 50 % einer geordneten Liste. (Hundertstelwert) Analog zu Quartilen teilen Perzentile geordnete Listen in 100 gleich große Teile. Im Residential City Profile wird das 10. und das 90. Perzentil genutzt, um die oberen bzw. unteren 10 % der Kauf- und Mietpreise abzugrenzen. In einem Boxplot können insgesamt fünf Werte zur übersichtlichen Beschreibung und Verteilung von Miet- und Kaufpreisen dargestellt werden. Dazu werden das zehnte und neunzigste Perzentil mit einer Linie verbunden. Der Medianwert sowie das zweite und dritte Quartil werden mittels einer Box bzw. eines Querstriches auf der Verbindungsgerade platziert. Begriffe zur Siedlungsstruktur und Bevölkerungsdynamik Gründerzeitbauten Als Gründerzeit im weiteren Sinne wird die Epoche zwischen 1850 und 1914 bezeichnet. Im Zuge der parallel ablaufenden Industrialisierung entstanden für die rasant wachsende Stadtbevölkerung an den damaligen Rändern der Städte große Siedlungen in vier- bis sechsgeschossiger Blockrandbebauung oder Mietkasernen mit reich dekorierten Fassaden. Groß(wohn)siedlung Suburbanisierung Bevölkerungsbewegung Singularisierung Zwischen den 1950er bis Ende der 1980er Jahre errichtete Wohngebiete, die innerhalb kurzer Zeit vorrangig an den Stadträndern der europäischen Großstädte entstanden sind. Charakteristisch für sie ist die dichte hochgeschossige und homogene Bebauungsstruktur mit mindestens Wohneinheiten. Die Großsiedlungen wurden in industrieller Bauweise errichtet, d.h. durch die Nutzung der Massenproduktion und ohne große Differenzierung der baulichen Struktur. Ziel war es möglichst schnell viel, modernen und vor allem preiswerten Wohnraum zu schaffen. In Deutschland liegen die größten Siedlungen in Berlin (Marzahn, Hellersdorf und Lichtenberg mit ca Wohneinheiten ); Halle-Neustadt (41.000), Leipzig-Grünau (40.000), Chemnitz-(31.000), München-Neuperlach (24.000), Schwerin (20.700) und Köln- Chorweiler (20.000). Seit dem zweiten Weltkrieg zu beobachtende wirtschaftliche und demografische Expansion der Städte in ihr Umland (Suburbia). Damit verbunden ist auch die intraregionale Verschiebung von Siedlungsschwerpunkten an den Stadtrand. Typische suburbane Siedlungen sind gering verdichtet und durch die homogene Bebauung mit Ein- und Zweifamiliensowie Reihenhäusern geprägt. Begriff zur Darstellung der Veränderung der Bevölkerungszahl in einem Gebiet. Die Differenz zwischen Zu- und Abwanderungen wird als räumlicher Saldo bzw. Wanderungssaldo, zwischen Geburten und Sterbefällen als natürlicher bzw. biometrischer Saldo bezeichnet. Lebensform der Vereinzelung, ursprünglicher Begriff aus der Gerontologie, der das Alleinleben von Menschen im hohen Alter thematisiert. Menschen wohnen mit zunehmendem Alter allein, da der Lebenspartner früher stirbt und familiäre Netzwerke weniger genutzt werden. In letzter Zeit wird der Begriff auch auf jüngere Menschen angewandt, die alleine wohnen. Die steigende Zahl an Ein-Personen-Haushalten in Deutschland ist jedoch vorrangig auf die Alterung der Gesellschaft zurückzuführen.

14 Kontakt Andrew Groom Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. jll.de/research