Residential City Profile. Hamburg 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August Hamburg

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1 Residential City Profile Hamburg 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August 2017 Hamburg

2 Sozioökonomische Entwicklung Hamburg 1. Halbjahr 2017 Bevölkerung und Haushalte 2016 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Hamburg-Mitte , ,1 58,0 Altona , ,9 53,5 Eimsbüttel , ,6 57,1 Hamburg-Nord , ,9 62,9 Wandsbek , ,5 48,3 Bergedorf , ,1 43,2 Harburg , ,4 48,7 Hamburg , ,7 54,4 * Gesamtstadt 2015, Bezirkswerte 2013; Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Weiterhin hoher Bevölkerungsanstieg Nach dem Rekordjahr 2015 mit über neuen Einwohnern stieg die Bevölkerungszahl 2016 nur etwas schwächer an. Mit einem Zuwachs von 1,5 % oder rund neuen Einwohnern entwickelt sich die Bevölkerung jedoch im Vergleich zu den Vorjahren nach wie vor überdurchschnittlich stark. Gemäß der oberen Variante der Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes soll die Einwohnerzahl bis 2025 um rund Einwohner ansteigen, sodass 2025 ein Einwohnerstand von rund 1,940 Mio. erreicht wäre. Demnach schwächt sich das aktuelle Wachstum, das seit 2011 im Mittel bei rund Einwohnern pro Jahr lag, deutlich auf unter Einwohner pro Jahr ab. Dies entspricht der allgemeinen Erwartung eines leichten Rückgangs der Zuwanderung in den nächsten Jahren für Deutschland insgesamt. Allerdings wäre selbst dann unter Berücksichtigung der derzeitigen und absehbaren Bautätigkeit kein Ende des Nachfrageüberhangs auf dem Hamburger Wohnungsmarkt erkennbar. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profiles August

3 Wohnungsmarktangebot Hamburg 1. Halbjahr 2017 Bestandsdaten 2016 Wohngebäude Wohnungen Wohnungsfertigstellungen* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2011 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Hamburg-Mitte , , Altona , , Eimsbüttel , , Hamburg-Nord , , Wandsbek , , Bergedorf , , Harburg , , Hamburg , , * Baufertigstellungen in neuen Wohngebäuden (inkl. Wohnheime) Neuer Stadtteil Oberbillwerder und Urbanisierung der Magistralen Die Wohnungsbaupolitik in Hamburg gilt vielen Kommunen zu Recht als wegweisend, da der Neubau in den letzten Jahren deutlich quantitativ gefördert wurde. Betrachtet man die Entwicklung der Haushaltszahlen und des Wohnungsbestands seit 2011 fällt ein fast gleich starkes Wachstum auf. Für eine deutsche Großstadt ist dies einzigartig und auch eine Erklärung, warum es in den letzten Jahren in Hamburg eher zu einer moderaten Entwicklung der Mietpreise gekommen ist. Aber auch die Hansestadt kämpft mit den Problemen deutscher Großstädte bei der Schaffung von mehr Wohnraum. Die ausgewiesenen Bauflächen verknappen sich nach einigen Jahren reger Bautätigkeit und Bürgerproteste erschweren zunehmend Bauprojekte. Die größte Entwicklungsmaßnahme seit den 1990er Jahren zeichnet sich in Hamburg mit rund 120 Hektar im neuen Stadtteil Oberbillwerder ab. In einer ersten Bürgerbeteiligung wurde das Ziel vereinbart, dort bis zu Wohnungen neu zu errichten und zugleich Bauland für Arbeitsplätze zu entwickeln. Eine innovative Idee für die Schaffung von neuem Wohnbauland, ohne dabei Grünflächen zu versiegeln, ist in Hamburg unter anderem die Verdichtung von bestehenden Gebäudestrukturen entlang von Hauptverkehrsachsen, den so genannten Magistralen. Das Potenzial beträgt stadtweit nach Schätzungen der Behörden mehrere Wohneinheiten, die jedoch eher mittel- bis langfristig aktivierbar sind. Dieser Ansatz zeigt jedoch, dass Bauland ausreichend vorhanden ist, wenn dieses gesellschaftlich und politisch gewollt ist. Als sozialpolitische Maßnahme für die Erschwinglichkeit von Wohnraum kann zugleich die Beibehaltung der im Ländervergleich geringen Grunderwerbsteuer von 4,5 % gelten, die Privathaushalten den Erwerb von Wohneigentum erleichtert. Residential City Profiles August

4 Bautätigkeit unterhalb der Nachfrage Unter Berücksichtigung des weiterhin hohen Zuzugs nach Hamburg müssten für einige Jahre rd Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. Tatsächlich wurden 2016 nur weniger als die Hälfte an neuen Wohnungen fertig gestellt. Das aktuelle Neubauziel des Hamburger Senats von jährlich Wohneinheiten könnte im nächsten Jahr erreicht werden, ist aber eher mittelfristig bei einer abnehmenden Zuwanderung als nachfragegerecht zu bewerten. Eine ältere Bedarfsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ermittelte noch durchschnittlich Wohnungen pro Jahr bis 2020, allerdings ohne die Bevölkerungsdynamik der letzten Jahre zu berücksichtigen. Somit bleibt die Bautätigkeit auf absehbare Zeit in Hamburg unterhalb der Nachfrage. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2015 und 2016 Residential City Profiles August

5 Mietwohnungsmarkt Hamburg 1. Halbjahr 2017 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Leichte Aufwärtsentwicklung bei den Mieten im ersten Halbjahr 2017 Im ersten Halbjahr 2017 stiegen die Angebotsmieten in Hamburg im Vergleich zum zweiten Halbjahr nur marginal um 0,05 /m 2 auf 11,55 /m 2. Auf Jahressicht verzeichnet die Stadt einen Anstieg um 0,7 %. Somit scheint die Mietentwicklung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt nach einem sprunghaften Anstieg im ersten Halbjahr 2016 wieder in eine Seitwärtsbewegung eingetreten zu sein, wie sie bereits zwischen 2012 und 2015 zu beobachten war. Für den gesamten Betrachtungszeitraum seit 2004 ergibt sich ein jährlicher Mietanstieg von rund 2,7 %, womit Hamburg nicht mehr zu den Großstädten mit den am stärksten steigenden Mieten zählt. Unter der Annahme eines zukünftig weiter leicht zunehmenden Neubauvolumens und einer weiterhin wachsenden Bevölkerung, sollten die Mieten ihre moderate Aufwärtsentwicklung fortsetzen. Residential City Profiles August

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Hamburg-Mitte 7,35 11,65-3,9 18,45 15,30 2,4 Altona 9,00 13,05 0,9 17,60 14,80 4,4 Eimsbüttel 9,10 12,80 1,3 18,50 14,40 4,7 Hamburg-Nord 9,25 13,10 0,5 17,80 14,80 0,7 Wandsbek 7,95 10,55 3,3 13,55 12,50 0,9 Bergedorf 7,30 9,55-4,1 12,00 11,30-1,7 Harburg 6,85 9,30 1,6 12,15 11,85 6,4 Hamburg 8,05 11,55 0,7 16,90 13,60 1,9 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Mittleres Segment mit größtem Mietanstieg Hinter dem leichten Anstieg der angebotenen Mieten zeigt sich in Hamburg eine differenzierte Entwicklung nach Preissegmenten, Lagen und Baualtersklassen. Im Segment der Bestandswohnungen, d.h. ohne Wohnungen, die seit 2012 neu errichtet wurden, steigen die Mieten derzeit vor allem im mittleren Preissegment mit bis zu 1,6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum überdurchschnittlich an. Im Gegensatz dazu verzeichnet das untere Preissegment (10. Perzentil) sowie das Spitzensegment (90. Perzentil) leichte Preisrückgänge um 1 %. Die stärksten Rückgänge erfahren derzeit das untere Preissegment in Hamburg-Mitte, was speziell auf der Veddel und in Wilhelmsburg verortet ist, und die untere Markthälfte in Bergedorf. Rückläufige Mieten im Spitzensegment gehen auf fallende Mieten in Eimsbüttel und Hamburg-Nord zurück, wo die Mieten um bis zu 10 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sinken. Zugleich sind in diesen Bezirken mit die höchsten Mieten erzielbar, sodass die Spitzenmieten in Hamburg bei fast 19,00 /m 2 an einer Grenze angekommen zu sein scheinen. Der Neubau, darunter fallen alle ab 2012 gebauten Wohnungen, weist im aktuellen Halbjahr in Hamburg einen Anteil von 16 % am gesamten Wohnungsangebot auf und verteuert sich deutlich stärker als der Wohnungsbestand (+1,9 %). Allerdings zeichnet sich im Vergleich der Bezirke ein heterogenes Bild ab. Während in nachgefragten zentralen Lagen von Altona und Eimsbüttel hohe Zuwächse von bis zu 5 % erzielt werden, sinken die Neubaumieten in Bergedorf und stagnieren nahezu in Hamburg-Nord und Wandsbek, was jedoch auch mit der Ausweitung des preiswerteren Marktsegments im Rahmen des Bündnis für das Wohnen zusammenhängt. Residential City Profiles August

7 Wohnungsmarkt Hamburg Angebotsmieten 1. Halbjahr 2017 ì A 23 ìa 7 ìa 21 ì A 23 ì A 7 ì A 1 Wandsbek ì A 23 Eimsbüttel ì A 7 Hamburg- Mitte Hamburg- Nord Altona ì A 1 ì A 24 ìa 24 Harburg ì A 7 ì A 255 ì A 1 ì A 25 ì A 7 ì A 253 Bergedorf ì A 25 ì A 7 ì A 1 ìa 261 ì A Kilometer ì A 1 ì A 7 ìa 250 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 9,00 9,00 bis unter 11,00 13,00 bis unter 15,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen 15,00 und höher Grünflächen Sonstige Flächen 11,00 bis unter 13,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profiles August

8 Markt für Eigentumswohnungen Hamburg 1. Halbjahr 2017 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise in /m 2 Stark steigende Preise im Markt für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen werden im ersten Halbjahr 2017 im Mittel für rund /m 2 angeboten, womit der Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei 8,6 % liegt. Damit lässt sich im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt eine steigende Preisdynamik beobachten. Eine aktuelle Wachstumsrate von 4,7 % bezogen auf das vorherige Halbjahr wurde zuletzt 2012 erreicht, sodass die Preisentwicklung wieder der hohen Dynamik der Jahre 2010 bis 2012 entspricht. Seit Beginn des derzeitigen Aufwärtszyklus im Jahre 2008 verteuerten sich die Preise durchschnittlich um 8,4 % pro Jahr. Seit 2004, dem Beginn der Zeitreihe, verdoppelten sich die Angebotspreise nahezu und stiegen um mehr als /m 2. Unter Berücksichtigung der derzeitigen Nachfragesituation scheint eine Fortsetzung des Aufwärtstrends in Hamburg in der zweiten Jahreshälfte 2017 wahrscheinlich. Residential City Profiles August

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Hamburg-Mitte , ,8 Altona , ,9 Eimsbüttel , ,8 Hamburg-Nord , ,6 Wandsbek , ,4 Bergedorf , ,9 Harburg , ,4 Hamburg , ,9 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Breiter Preisanstieg bei Eigentumswohnungen Im ersten Halbjahr 2017 lässt sich eine breite Aufwärtsbewegung der Kaufpreise auf dem Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg feststellen. Während im letzten Halbjahr die Preise im Spitzensegment (90. Perzentil) leicht nachgaben, steigen sie dort nun mit der gleichen Dynamik wie im Mittel des Marktes. In Altona erhöhen sich die Preise in der oberen Markthälfte aufgrund eines sich weiter verknappenden Angebots sogar um bis zu 22 %. Einen überdurchschnittlichen Preisanstieg verzeichnen über die gesamte Stadt betrachtet hingegen die unteren Preissegmente (10. Perzentil). Besonders Eigentumswohnungen in Wandsbek und Bergedorf verteuern sich deutlich (+18 %), was mit Ausweichbewegungen der Kaufinteressenten hin zu preiswerteren Lagen zusammenhängt. Insgesamt lässt sich im Eigentumswohnungsmarkt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein kräftiger Rückgang der Anzahl der Angebote um rund 20 % erkennen. Die sinkenden Angebotspreise in Harburg sind auf ein geringeres Angebot an hochpreisigen Neubauwohnungen zurückzuführen. Im Bestand steigen die Kaufpreise mit 3 % moderat an. Im Neubausegment der Hansestadt bleibt die Preisdynamik etwas hinter dem Gesamtmarkt zurück. Wie im letzten Halbjahr ist der hohe Preisanstieg in Hamburg-Mitte auffällig. Zum einen ist die Zahl an Angeboten in diesem Bezirk, die bei weniger als 100 Neubauwohnungen liegt, gering und zum anderen befinden sich die inserierten Wohnungen fast ausschließlich in den teuren Lagen der HafenCity, was die hohen Preise und den sehr kräftigen Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erklärt. Residential City Profiles August

10 Einteilung der Hamburger Stadtbezirke Bezirk Hamburg-Mitte Altona Eimsbüttel Hamburg-Nord Wandsbek Bergedorf Harburg Ortsteile Hamburg-Altstadt, Billbrook, Billstedt, Borgfelde, Finkenwerder, HafenCity, Hamm, Hammerbrook, Horn, Kleiner Grasbrook, Neustadt, Rothenburgsort, St. Georg, St. Pauli, Steinwerder, Veddel, Waltershof, Wilhelmsburg Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Blankenese, Groß Flottbek, Iserbrook, Lurup, Nienstedten, Osdorf, Othmarschen, Ottensen, Rissen, Sternschanze, Sülldorf Eidelstedt, Eimsbüttel, Harvestehude, Hoheluft-West, Lokstedt, Niendorf, Rotherbaum, Schnelsen, Stellingen Alsterdorf, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Dulsberg, Eppendorf, Fuhlsbüttel, Groß Borstel, Hohenfelde, Hoheluft-Ost, Langenhorn, Ohlsdorf, Uhlenhorst, Winterhude Bergstedt, Bramfeld, Duvenstedt, Eilbek, Farmsen-Berne, Hummelsbüttel, Jenfeld, Lemsahl-Mellingstedt, Marienthal, Poppenbüttel, Rahlstedt, Sasel, Steilshoop, Tonndorf, Volksdorf, Wandsbek, Wellingsbüttel, Wohldorf-Ohlstedt Allermöhe, Altengamme, Bergedorf, Billwerder, Curslack, Kirchwerder, Lohbrügge, Moorfleet, Neuallermöhe, Neuengamme, Ochsenwerder, Reitbrook, Spadenland, Tatenberg Altenwerder, Cranz, Eißendorf, Francop, Gut Moor, Harburg, Hausbruch Heimfeld, Langenbek, Marmstorf, Moorburg, Neuenfelde, Neugraben-Fischbek, Neuland, Rönneburg, Sinstorf, Wilstorf Residential City Profiles August

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Statistikamt Nord Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Statistikamt Nord; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Statistikamt Nord, Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR), JLL; Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Statistik-amt Nord Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel CEO, Head of Residential Development Berlin tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Susanne Gentz Team Leader Residential Investment Hamburg Hamburg tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.