GEOforum Leipzig 2006

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1 GEOforum Leipzig 2006 Behördliche Wertermittlung und Bodenordnung Datum: Vortrag von: Dipl.-Ing. Matthias Kredt, Stadt Leipzig Dezernat Stadtentwicklung und Bau Amt für Geoinformation und Bodenordnung 1

2 Gutachterausschuss - Umlegungsausschuss > Verwaltungshierarchie Staatsministerium des Innern Regierungspräsidien Chemnitz Dresden Leipzig Kreise des Freistaates Sachsen kreisfreie Städte des Freisstaates Sachsen Rechts-, aber keine Fachaufsicht Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig (15 ehrenamtliche Mitglieder) Stadt Leipzig Dezernat Stadtentwicklung und Bau (Herr zur Nedden) Vorsitzender des Gutachterausschusses (Herr Kredt) Umlegungsausschuss der Stadt Leipzig (11 Mitglieder) ehrenamtliche Mitglieder des Ausschusses durch das Regierungspräsidium Leipzig bestellt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (beim A. f. Geoinformation und Bodenordnung) Vorsitzender des Umlegungsausschusses (Herr zur Nedden) Mitglieder des Ausschusses auf Vorschlag der Fraktionen durch den Stadtrat bestellt bzw. Mitglied per Satzung Geschäftstelle des Umlegungsausschusses (Amt für Geoinformation und Bodenordnung) 2

3 Aufgaben > Gutachterausschuss > Umlegungsausschuss > Umlegung 193 Baugesetzbuch (BauGB) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Marktberichterstattung ( freiwillig ) 45, 80 (BauGB) Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen (Beispiel). Die Gemeinde kann eine Umlegung im Sinne des 45 als vereinfachte Umlegung durchführen. 3

4 Aufgaben > Umlegungsausschuss > Bodenneuordnung SachenrechtsbereinigungsG - VermögenszuordnungsG (VZOG) - BodensonderungsG (BoSoG) - VerkehrsflächenbereinigungsG (VerkFlBerG) Die Ziele der Bodenneuordnung > Entschädigung der bisherigen Grundstückseigentümer und Inhaber beschränkter dinglicher Rechte für den faktisch bereits eingetretenen Verlust ihres Eigentums bzw. ihrer Rechte in Geld oder Land, > den nach dem SachenRBerG bzw. VerkFlBerG anspruchsberechtigten Grundstücksnutzern das lastenfreie Eigentum an dem für die vorhandenen baulichen Anlagen (z.b. Wohngebäude, Schulen, Straßen etc.) zugehörigen Grund und Boden gegen einen entsprechenden Geldausgleich zu verschaffen. Verfahren der ergänzenden Bodenneuordnung/ komplexen Bodenneuordnung, Bodensonderung nach dem VerkFlBerG ( 11 Abs. 1) 4

5 Bodenrichtwerte 196 Baugesetzbuch (BauGB) > aufgrund der Kaufpreissammlung > in bebauten Gebieten mit dem Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre > durchschnittliche Lagewerte für das Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands ( 4 WertV) mindestens für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland > jährlich bzw. zum Hauptfeststellungszeitpunkt (Finanzamt) 11 Gutachterausschussverordnung des Freistaates Sachsen > bezogen auf den m² - Grundstücksfläche > für eine Mehrzahl von Grundstücken, die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse haben > mindestens alle zwei Jahre, erstmalig zum

6 Bodenrichtwertkarte Zone 1: K 5,0 Zone 2: K 5,0 Zone 3: K 5,0 Zone 4: K 5,0 6

7 Kaufpreissammlung > Führung der Kaufpreissammlung > Auskunft aus der Kaufpreissammlung 195 BauGB (1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt,... zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. (3) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. 10 SächsGAVO...wenn die Auskunft von einer mit der Wertermittlung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten befassten Behörde oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für eine Wertermittlung beantragt wird. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden... 7

8 Beispiel Auskunft aus der Kaufpreissammlung Bezirk Orts- teil Straßenname Vertragsdatum Grundstücksfläche tats. GFZ [m²] BRW [EUR/m²] BRW GFZ Baujahr Wohnlage Anzahl Gebäudeart Vollge- der schosse ausgebautes DG Kaufpreis [EUR] Wohnfläche [m²] Kaufpreis/ Wohnfläche [EUR/m²] /05 Hedw igstraße 350 2,75 140, , , /06 Jonasstraße 440 2,51 140, , , /06 Mariannenstraße 350 3,18 140, , , /05 Mariannenstraße 380 2,05 140, , , /05 Mariannenstraße 400 2,4 135, , ,- 1 Mittelwerte: 384 2, , ,- Lage im San.- gebiet Gebäudezustand Denkmalobjekt Jonasstraße Hedwigstraße 8

9 Umlegung Bestand > Bebauungsplan oder 34 BauGB > Neuordnung 45 BauGB (1) Die Umlegung ist von der Gemeinde (Umlegungsstelle) in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist.... (3) Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Anspruch. 9

10 Ergänzende Bodenneuordnung Die Bodenneuordnung nach dem BoSoG bringt die bisherige Eigentumssituation mit den bereits vorhandenen baulichen Verhältnissen in Einklang, weshalb sie auch als "nachgeholte Umlegung" bezeichnet wird. 10

11 Marktberichterstattung, Kauffallzahlen, Umsatz 11

12 Marktberichterstattung, Kauffallzahlen, Umsatz Kauffallzahl Sondereigentum bebaut unbebaut

13 Marktberichterstattung, Kauffallzahlen, Umsatz Umsatz in Mio Sondereigentum bebaut unbebaut

14 Marktberichterstattung, Kauffallzahlen, Umsatz Sanierter Altbau Kauffälle: ( +10%) Kaufpreis: im Mittel 1.827,- /m²-wf 934,- bis 2.740,- /m²-wf Konstante Preise Neubau Kauffälle: 53 ( +32% ) Kaufpreis: im Mittel 1.796,- /m²-wf 1.268,- bis 2.463,- /m²-wf Leicht steigende Preise ( +7%) 14

15 Amt für Geoinformation und Bodenordnung Leipzig Tel.: +49 (341) Fax.: +49 (341)