Umlegung Geschäftsstelle Kreis Borken. FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 1
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- Erica Gerhardt
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1 Umlegung Geschäftsstelle Kreis Borken FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 1
2 Überblick Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Wer führt Umlegungsverfahren durch? Wer ist an der Umlegung beteiligt? Grundsätze der Umlegung Bewertung der Grundstücke Welche Vorteile bietet die Umlegung? Verfahrensablauf FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 2
3 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 3
4 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan) FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 4
5 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan) FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 5
6 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan) Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 6
7 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan) Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich Abhilfe schafft eine Bodenordnung durch Umlegung FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 7
8 Umlegung bedeutet alte Grenzen aufzuheben FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 8
9 Umlegung bedeutet alte Grenzen aufzuheben FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 9
10 Umlegung bedeutet alte Grenzen aufzuheben... und neue Grenzen sinnvoll nach dem Bebauungsplan zu bilden (nach Lage, Form, Größe für bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet) FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 10
11 Umlegung bedeutet alte Grenzen aufzuheben... und neue Grenzen sinnvoll nach dem Bebauungsplan zu bilden (nach Lage, Form, Größe für bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet) FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 11
12 Wer führt die Umlegung durch? Der Umlegungsausschuss: Der Rat der Gemeinde ordnet die Umlegung an. Der Rat wählt den Umlegungsausschuss. ist weisungsunabhängig und entscheidungsbefugt besteht aus fünf Mitgliedern (3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder) die Geschäftsstelle ist beim Kreis Borken eingerichtet FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 12
13 Wer führt die Umlegung durch? Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses beim Kreis Borken Ansprechpartner für alle Beteiligten Vorbereitung der Entscheidungen Erörterungsgespräche mit den Beteiligten Führung der Verwaltungsgeschäfte FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 13
14 Wer ist beteiligt? Grundstückseigentümer Rechtsinhaber nach Grundbuch, z.b. Bank mit Grundschuld, Person mit Wohnrecht Gemeinde, Bedarfs- und Erschließungsträger Rechtsinhaber außerhalb des Grundbuchs z.b. Pächter, Mieter FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 14
15 Grundsätze der Umlegung Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen (Straßen, Ausgleichsflächen...) werden von allen Eigentümern zu gleichen Anteilen aufgebracht Landzuteilung erfolgt im Verhältnis der Werte wie vor der Umlegung (z.b. Eigentümer hat vor Umlegung 8% des Wertes des Gesamtgebietes, nach Umlegung erhält er 8% des gesamten Baulandwertes) Zuteilung erfolgt möglichst in gleicher Lage FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 15
16 Grundsätze der Umlegung - Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland - Der Bodenwert vor Umlegung wird ermittelt und beschlossen z.b. 120,00 EUR/m² Der Wert der einzelnen Einwurfsgrundstücke wird ermittelt (Einwurfswert) z.b m² z.b. 120,00 EUR/m² X = EUR Mindestens in dieser Höhe erhält der oder die Beteilige Baugrundstücke FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 16
17 Grundsätze der Umlegung - Straßen, öffentliche Grünflächen usw. werden zu gleichen Teilen aufgebracht - vom Gesamtgebiet (Umlegungsmasse) werden die geplanten Straßen, Ausgleichsflächen... abgezogen und der Gemeinde zugeteilt die verbleibende Fläche - das Bauland erhalten die Beteiligten (Verteilungsmasse) die Verteilungsmasse wird nach dem Verhältnis der Einwurfswerte vor der Umlegung verteilt FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 17
18 Grundsätze der Umlegung - Verhältnis der Grundstückswerte vor der Umlegung - Berechnung des Gesamtwertes der Flächen vor der Umlegung Berechnung des Baulandwertes nach der Umlegung (Wertsteigerung!) 120 EUR/m² x = EUR m² + 5% 180 EUR/m² x m² = EUR Wert eines Einwurfsgrundstücks (Einwurfswert) Anspruch auf Zuteilung (Sollanspruch) = 120 EUR/m² x EUR m² 180 EUR/m² x + 5%??? m² = EUR FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 18
19 Grundsätze der Umlegung - Zusammenfassung der finanziellen Grundsätze - Anspruch auf mindestens wertgleiche Zuteilung EUR Anspruch auf weitere Zuteilung bis maximal zum Sollanspruch EUR Wert der zugeteilten Flächen = Zuteilungswert 180, m² X EUR EUR/m² = Die Differenz zwischen Einwurfswert und Zuteilungswert erhalten oder zahlen Sie, im Bsp.: Zahlung von EUR FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 19
20 Grundsätze der Umlegung - Beispielberechnung - Einwurfswert: m² x 120 EUR/m² = EUR wertgleicher Anspruch: EUR : 180 EUR/m² = m² Sollanspruch: = EUR x 1, EUR EUR : 180 EUR/m² = m² tatsächliche Zuteilung: Zuteilungswert: m² m² x 180 EUR/m² = EUR Ausgleichsleistung: EUR EUR = 7.500EUR FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 20
21 Wie kommt die Bewertung zustande? Beschluss des Umlegungsausschusses Zuteilungswerte für fertiges Bauland abgeleitet aus vergleichbaren Bodenrichtwerten / Vergleichspreisen für Bauland, z.b. 180 EUR/m² Einwurfswerte für Rohbauland abgeleitet durch Abzug der geldlichen Vorteile, die die Umlegung bringt / aus Vergleichspreisen, z.b. 120 EUR/m² FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 21
22 Wie kommt die Bewertung zustande? Einwurfswert für Rohbauland = Baulandpreis minus geldliche Vorteile, die die Umlegung bringt (Umlegungsvorteil): - Straßenlandvorteil - Ausgleichsflächenvorteil - eingesparte Kosten (Grundbuch, Vermessung, Notar) - Abzinsung wegen zeitlicher Verkürzung und früherer Aufschließung FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 22
23 Welche Vorteile bietet die Umlegung? Bildung von nach Lage, Form und Größe bebaubaren Grundstücken Gleichbehandlung aller Beteiligten frühzeitige Bebauungsmöglichkeit Umlegungsstelle = neutrale Stelle, da sie nicht an Weisungen der Gemeinde gebunden ist keine Enteignung sondern Tauschverfahren wenig Aufwand für Eigentümer, da komplette Abwicklung durch Geschäftsstelle (Anträge, Grundbucheintragungen,...) FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 23
24 Gemeinde Planung U-Ausschuss und Geschäftsstelle Anordnung (Rat) Verfahrensablauf Anhörung der Eigentümer Umlegungsbeschluss durch Umlegungsausschuss Sperre U-Vermerk Einleitung Bestandskarte und Bestandsverzeichnis Aufstellung B-Plan Beschluss Verteilungsmaßstab und Werte B-Plan rechtskräftig Erörterungsgespräche muss kann kann 76-Regelung Vorzeitige Besitzeinweis. Durchführung Vermessung und Ausarbeitung Aufstellung des Umlegungsplans Eintritt Unanfechtbarkeit, gleichbedeutend mit Inkrafttreten Abschluss Vollziehung des Umlegungsplans Erschließung Berichtigung der öffentlichen Bücher Umsetzung Baubeginn FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 24
25 Einleitung Planungsabsichten Umlegungsanordnung (Rat) Anhörung der Eigentümer Umlegungsbeschluss (Umlegungsausschuss UA) ortsübliche Bekanntmachung des Beschlusses im Amtsblatt oder in der Tageszeitung Verfügungs-und Veränderungssperre Eintrag des Umlegungsvermerks in Grundbuch und Kataster Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan Bestandskarte und Bestands- Verzeichnis erstellen öffentliche Auslegung im Rathaus, zuvor öffentliche Bekanntmachung über Ort und Dauer der Auslegung FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 25
26 Durchführung Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan Beschluss des UA über Verteilungsmaßstab und Festsetzung der Einwurfs- und Zuteilungswerte Bebauungsplan rechtsverbindlich Erörterungsgespräche mit allen Beteiligten muss kann kann Vermessung des Umlegungsgebietes und Ausarbeitung der Vermessungssachen durch den Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster des Kreises Borken Freiwillige Vorwegregelung gem. 76 BauGB für einzelne Grundstücke Vorzeitige Besitzeinweisung der Stadt/Gemeinde in die Verkehrs- und Grünflächen FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 26
27 Abschluss Vermessung und Ausarbeitung Aufstellung des Umlegungsplans (Beschluss des UA) Einsichtnahme ist möglich Zustellung an alle Beteiligten ortsübl. Bekanntmachung des Beschlusses Eintritt der Unanfechtbarkeit Ortsübliche Bekanntmachung des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit bedeutet Inkrafttreten FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 27
28 Umsetzung Inkrafttreten Vollziehung des Umlegungsplans - Verschaffung der Besitz- und Nutzungsrechte - Finanzielle Abwicklung durch Stadt/Gemeinde Berichtigung der öffentl. Bücher Grundbuch und Liegenschaftskataster Erschließung des Baugebietes durch Stadt/Gemeinde (sofern nicht vorzeitig erfolgt) Baubeginn FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 28
29 Noch Fragen? Wir helfen Ihnen gerne weiter! FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 29
30 Ansprechpartner Geschäftsstelle beim Kreis Borken Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster Burloer Straße Borken Fax:02861/ Sebastian Walzog(Geschäftsführer) Tel / Zimmer 2509 (Etage 5A) Georg Feldmann Tel / Zimmer 2507 (Etage 5A) FB 62 Andrea Grotendorst Seite: 30
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