F. Wagener, City of Wiesbaden page 1
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- Agnes Koenig
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1 Projekt: Stärkung des kommunalen Landmanagements in Serbien Hier: Betrachtung unterschiedlicher Baulandentwicklungsmodelle aus finanzieller Sicht F. Wagener, City of Wiesbaden page 1
2 Gliederung 1. Umlegung Einwurf und Zuteilung (kurzer Überblick) bli 2. Bodenwertentwicklung Ableitung von Werten 3. Baulandentwicklungsmodelle d ll und deren Finanzierung F. Wagener, City of Wiesbaden page 2
3 Gliederung 1. Umlegung Einwurf und Zuteilung (kurzer Überblick) bli 2. Bodenwertentwicklung Ableitung von Werten 3. Baulandentwicklungsmodelle d ll und deren Finanzierung F. Wagener, City of Wiesbaden page 3
4 Was ist Umlegung? Ein Landtauschverfahren zur Umsetzung eines Bebauungsplans (Bebauungsplan ist zuvor von der Kommune aufzustellen) F. Wagener, City of Wiesbaden page 4
5 Wie funktioniert Umlegung? Grundsätze: 1. Jeder Eigentümer, e der Land in ein Umlegungsverfahren einbringt, erhält Land zurück (-> Pi Privatnützigkeit) üti it) F. Wagener, City of Wiesbaden page 5
6 Wie funktioniert Umlegung? Grundsätze: 2. Die neuen Grundstücke sollen nach Lage, Form und Größe für die vorgesehene Nutzung zweckmäßig gestaltet t sein 3. Die Zuteilung soll mindestens wertgleich erfolgen (-> Werterhalt!) F. Wagener, City of Wiesbaden page 6
7 Beispiel 1: Umlegung g zur Schaffung von Wohnbauflächen F. Wagener, City of Wiesbaden page 7
8 Bebauungsplan F. Wagener, City of Wiesbaden page 8
9 Abgrenzung anschließend: Abgleich zwischen Karte und Buchwerk F. Wagener, City of Wiesbaden page 9
10 Eigentümerermittlung -> Lage der Grundstücke! F. Wagener, City of Wiesbaden page 10
11 Einwurfswerte (fiktiv) F. Wagener, City of Wiesbaden page 11
12 Zuteilungswerte (fiktiv) F. Wagener, City of Wiesbaden page 12
13 Vorschlag Zuteilung I Neue Parzellen sind bereits Kataster- parzellen! F. Wagener, City of Wiesbaden page 13
14 Vorschlag Zuteilung II Wertgleiche Zuteilung, damit erhöhte Landzuteilung an an Gemeinde (gelb eingefärbt) F. Wagener, City of Wiesbaden page 14
15 Beispiel 2: Umlegung g zur Schaffung von Gewerbeflächen F. Wagener, City of Wiesbaden page 15
16 Bebauungsplan zur Entwicklung von Gewerbe- flächen F. Wagener, City of Wiesbaden page 16
17 Bestandskarte => Lage der Grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 17
18 Orthofoto 1999 ursprüngliche Nutzung F. Wagener, City of Wiesbaden page 18
19 Bodenwertentwicklung F. Wagener, City of Wiesbaden page 19
20 Kalkulation des Einwurfswertes F. Wagener, City of Wiesbaden page 20
21 Wertzonenkarte => >W Werte der Einwurfs- grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 21
22 Wertzonenkarte => >W Werte der Zuteilungs- grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 22
23 Zuteilungskarte => >N Neuer Zustand der Grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 23
24 Gegenüberstellung Einwurf und Zuteilung F. Wagener, City of Wiesbaden page 24
25 alle Ergebnisse münden im Umlegungsplan Am Alten Wiesbadener Weg in Wiesbaden-Delkenheim F. Wagener, City of Wiesbaden page 25
26 Einzelnachweis i je Eigentümer bzw. Grundbuchblatt F. Wagener, City of Wiesbaden page 26
27 Orthofoto 2003 Erschließungs- maßnahmen F. Wagener, City of Wiesbaden page 27
28 Orthofoto 2008 Ansiedlungen F. Wagener, City of Wiesbaden page 28
29 Ablauf eines Umlegungsverfahrens und Beteiligung anderer Behörden F. Wagener, City of Wiesbaden page 29
30 Gliederung 1. Umlegung Einwurf und Zuteilung (kurzer Überblick) bli 2. Bodenwertentwicklung Ableitung von Werten 3. Baulandentwicklungsmodelle d ll und deren Finanzierung F. Wagener, City of Wiesbaden page 30
31 Entwicklung des Bodenwertes F. Wagener, City of Wiesbaden page 31
32 Ableitung des Einwurfswertes Vergleichswert Erschließungsbeiträge Zuteilungswert Umlegungsvorteil g Einwurfswert (Rohbaulandwert) F. Wagener, City of Wiesbaden page 32
33 Bodenrichtwertkarte stellt die durchschnittlichen Bodenwerte für ein bestimmtes Gebiet dar Werte werden durch Auswertung der Kaufverträge ermittelt Zuständigkeit liegt beim zuständigen Gremium / Komittee (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) F. Wagener, City of Wiesbaden page 33
34 Bodenrichtwertkarte Wiesbaden F. Wagener, City of Wiesbaden page 34
35 Wertermittlung in der Umlegung (I) - Beispiel - Vergleichswert 260,- /m² - Erschließungsbeiträge , - /m² = Zuteilungswert 210,- /m² - Umlegungsvorteil gs - 60,- /m² = Einwurfswert 150,- /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 35
36 Wertermittlung in der Umlegung (II) Zuteilungswert 210,- /m² Umlegungsvorteil: ersparte Kosten (Eigentumsregistrierung) 10,- /m² Gesamtfläche: m² Öffentl. Flächen: m² => Anteil: 23,35% 35% Zinsgewinn (2 Jahre, 5% p.a.) = 10% F. Wagener, City of Wiesbaden page 36
37 Wertermittlung in der Umlegung (III) Zuteilungswert 210,- /m² -ersparte Kosten 10,- /m² = Zuteilungswert 200,- /m² 23,35% + 10% = 33,35 % = 0, ,- /m² : 1,3335 = rd. 150,- /m² (Einwurfswert) Umlegungsvorteil: 210,- /m² - 150,- /m² = 60,- /m² (40%) F. Wagener, City of Wiesbaden page 37
38 Wertermittlung in der Umlegung (IV) F. Wagener, City of Wiesbaden page 38
39 Wertermittlung in der Umlegung Bisher berechnet: Zuteilungswerte und Einwurfswerte Jetzt: Verteilung der Grundstücke nach einem bestimmten Schlüssel (-> Sollanspruch, wertgleich, flächengleich) F. Wagener, City of Wiesbaden page 39
40 Wertermittlung in der Umlegung (V) Summe der Werte der Einwurfsgrundstücke (Einwurfsmasse) E Summe der Werte der zu verteilenden Zuteilungsgrundstücke Z Verteilungsquotient q = Z/E Sollanspruch = Einwurfswert x q Eigentümer F. Wagener, City of Wiesbaden page 40
41 Wertermittlung in der Umlegung (VI) Beispiel für Sollanspruchsberechnung Werte aller Einwurfsgrundstücke = , 0.000,- Werte aller Zuteilungsgrundstücke = ,- Verteilungsquotient q = , ,- q = 1, Sollanspruch = , - x 1, = ,98 (=> Ausgleich von ,98 an Gemeinde) F. Wagener, City of Wiesbaden page 41
42 Anforderungen an die Wertermittlung in der Umlegung muss gerecht und nachvollziehbar sein muss einer gerichtlichen Überprüfung standhalten muss Sonderfälle berücksichtigen F. Wagener, City of Wiesbaden page 42
43 Möglichkeiten in der Umlegung Wertgleiche Zuteilung Mehrzuteilung und Ausgleich Minderzuteilung und Ausgleich Auflösung von Eigentümergemeinschaften i Neubildung von Eigentümergemeinschaften Reine Geldabfindung F. Wagener, City of Wiesbaden page 43
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