Vorwort 11. Einleitung 13

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1 Inhaltsverzeichnis Vorwort 11 Einleitung 13 1 Vorarbeiten und Informationsbeschaffung Das Grundstück und sein Wert Begriff des Grundstücks Stufen der Baulandentwicklung Bebauungsplan Möglichkeiten der Grundstücksnutzung Flächenschnitt Topografie und Beschaffenheit Wichtige Informationsquellen Gutachterausschuss Baulast Erschließungskosten und Beiträge Kontamination Bodendenkmal und Baudenkmal Zuschnitt und Lage Umgebungsanalyse Sammlung und Analyse von Preisen Eigene Preissammlung Baukostenindex Verbands- und Maklerinfos Rechte an einer Immobilie Einblick ins Grundbuch Berechnung der Wertminderung Exkurs: Erbbaurecht 46 2 Finanzierung der Immobilie Finanzierungsformen Annuitätendarlehen Bauspardarlehen Versicherungsdarlehen Wohn-Riestern Exkurs: Muskelhypothek 54 5

2 Inhaltsverzeichnis 2.2 Finanzierungsablauf Beleihungswert Beleihungsgrenze Rang im Grundbuch Kredit- und Kaufnebenkosten Staatliche Zuschüsse und Darlehensprogramme Programme zu Neubau/Kauf Programme zu Sanierung/Umbau Programme zu erneuerbaren Energien Programme zur Beratung/Begleitung 65 3 Einsatz eines Gutachters Baumangel und Bauschaden Keller Fassade Innenwände Dach Installation Heizung Sanitär Fenster und Türen Fußboden Schädlinge und Schadstoffe Holzbock, Holzwurm und Blättling Feuchtigkeit und Schimmel Chemische Schadstoffe in der Luft Professionelles Gutachten Arten von Gutachten Anforderungen an ein Gutachten Kosten für ein Gutachten Qualifizierung für Gutachter 86 4 Ablauf einer Wertschätzung Flexibilität Ertrag und Kosten Wohnfläche und umbauter Raum Richtpreis und Preisindex Weitere Korrekturfaktoren Wertminderung und Nutzungsdauer Wertermittlungsverfahren Ziel: Verkehrswert ermitteln 98 6

3 Inhaltsverzeichnis 4.8 Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Normalherstellungskosten Sachwert bauliche Anlagen Verkehrswert Ertragswert Jahresreinertrag Bodenwertanteil Gebäudereinertrag Verkehrswert Grundlagen-Check Wertermittlung bei Eigentumswohnungen Vermietung oder Selbstnutzung Verwaltungskosten pro Wohneinheit Instandhaltungsrücklage Jahresbeiträge Bodenwertermittlung Überschlagsrechnungen und ihre Tücken Vergleichswertverfahren Beispielsfall: Vermietete Penthouse-Wohnung Objektbeschreibung Lagebeschreibung Zustandsbeschreibung Jahresreinertrag Gebäudeertragsanteil Gebäudeertragswert Gesamtertragswert Weitere Faktoren Endergebnis: Verkehrswert Vergleichswertverfahren als Alternative Überschlagsschätzung mit Maklerformel Gesamtgutachten in der Zusammenfassung Wertermittlung beim Familienhaus Substanzwert Sonderfall Dreifamilienhaus Beispielsfall: 133 qm großes Einfamilienhaus Objektbeschreibung Lagebeschreibung Zustandsbeschreibung 129 7

4 Inhaltsverzeichnis Bodenwertermittlung Bauwert Verkehrswert Einordnung der Ergebnisse anhand der Kennzahlen Gesamtgutachten in der Zusammenfassung Wertermittlung beim Mehrfamilienhaus Mietwohnmarkt in Deutschland Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus Überschlagsschätzung mit Maklerformel Beispielsfall: Mehrfamilienhaus Objektbeschreibung Lagebeschreibung Zustandsbeschreibung Jahresreinertrag Ergebnis: Jahresreinertrag Gebäudeertragsanteil Ertragswert Endergebnis: Verkehrswert Überschlagsschätzung mit Maklerformel Gesamtgutachten in der Zusammenfassung Wertsteigerung durch Modernisierungen Instandhaltung und Modernisierung Instandhaltungs- und Modernisierungsstau Werterhaltung und Wertsteigerung Steigende Energiekosten Politische Rahmenbedingungen Energieeinsparverordnung Bedingte Anforderungen Nachrüstpflichten Energieausweis Der Energieausweis im Immobilieninserat Primärenergiebedarf Modernisierung im Ablauf Aufwandsschätzung Organisation Praxistipps zur energetischen Dacherneuerung Praxistipps zur Heizungsanlage Praxistipps zur Fassadenmodernisierung 179 8

5 Inhaltsverzeichnis 8.11 Beispielsfall: Modernisierte Eigentumswohnung Beschreibung des Modernisierungsvorhabens Wertsteigerung durch Modernisierung Jahresreinertrag Gesamtertragswert Überschlagsschätzung mit Maklerformel Gesamtgutachten in der Zusammenfassung Beispielsfall: Modernisiertes Einfamilienhauses Beschreibung des Modernisierungsvorhabens Wertsteigerung durch Modernisierung Bodenwert Bauwert Sach- und Verkehrswert Ergebnisse anhand der Kennzahlen Gesamtgutachten in der Zusammenfassung Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses Beschreibung des Modernisierungsvorhabens Wertsteigerung durch Modernisierung Jahresreinertrag Verkehrswert Überschlagsschätzung mit Maklerformel Gesamtgutachten in der Zusammenfassung Immobilienzwangsversteigerung Rechtsrahmen Gebotsgrenzen Versteigerungsablauf Zuschlag Immobilienwahl Verkehrswertgutachten Weitere Informationsquellen Vor-Ort-Besichtigung Interessen der anderen Parteien Schuldner Miteigentümer Mieter Gläubiger Bieter 209 9

6 Inhaltsverzeichnis 10 Anhang Glossar 211 Adressen und Websites 215 Abkürzungsverzeichnis 217 Stichwortverzeichnis