Immobilienfonds. Die Gutachtertätigkeit ein Einflussfaktor der Immobilienfondsrendite. Fondslösungen der Aachener Grundvermögen.

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Nikolas Graf
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1 Immobilienfonds Die Gutachtertätigkeit ein Einflussfaktor der Immobilienfondsrendite und Fondslösungen der Aachener Grundvermögen 1

2 Beleuchtet werden die Fragen: Warum gibt es Gutachter / Sachverständige? Wie bewerten Gutachter Immobiliensondervermögen? Wie und wo fließen die Ergebnisse der Gutachtertätigkeit in die Fondsrendite ein? 2

3 Das Problem: 3

4 Rechtsgrundlagen Investmentgesetz (InvG) Baugesetzbuch (BauGB) Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte für Grundstücke (ImmoWertV) 4

5 Anforderungen des 77 InvG Bestellung unabhängiger Sachverständigenausschüsse zur Bewertung von Vermögensgegenständen durch die KAG unabhängige, unparteiliche und zuverlässige Sachverständige mit angemessenen Fachkenntnissen und ausreichende praktische Erfahrungen Vertreter der KAG dürfen nicht an den Sitzungen des Sachverständigenausschusses teilnehmen 5

6 Ziel der gesetzlichen Anforderungen: Förderung einer sachgerechten Bewertung im Interesse der Anleger daher: Anzeigepflicht der Bestellung eines Sachverständigen gegenüber der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) 6

7 Sachverständigenausschüsse Sachverständigenausschuss Aachener Publikums-Fonds Sachverständigenausschuss Aachener Spezial-Fonds 1 Ankaufsgutachter 3 Sachverständige für die regelmäßige Bewertung Bewertungsrhythmus alle 3 Monate 3 Sachverständige für die erstmalige und regelmäßige Bewertung Bewertungsrhythmus 1 x jährlich 7

Ablauf der Erstellung von Gutachten Notwendigkeit der Wertermittlung einer Immobilie Erstbewertung im Vorfeld des Ankaufs Nachbewertung geplant (jährlicher Turnus) außerplanmäßig (Anlassbezogen)

8 Ablauf der Erstellung von Gutachten Notwendigkeit der Wertermittlung einer Immobilie Erstbewertung im Vorfeld des Ankaufs Nachbewertung geplant (jährlicher Turnus) außerplanmäßig (Anlassbezogen) Gutachter Ankaufsgutachter (Publikumsfonds) SV-Ausschuss (Spezialfonds) eigene Marktforschung und Datenerhebung + Gutachter SV-Ausschuss (Publikumsfonds) SV-Ausschuss (Spezialfonds) Besichtigung des Objekts inklusive baulicher Prüfung Bewertungsauftrag objektspezifische Daten Wertgutachten Ankaufsgutachter (Publikumsfonds) SV-Ausschuss (Spezialfonds) + gesetzliche Vorgaben und Richtlinien BauGB ImmoWertV Depotbank kontinuierliche Prüfung Wirtschaftsprüfer stichprobenartige Prüfung 8

9 Beleuchtet werden die Fragen: Warum gibt es Gutachter / Sachverständige? Wie bewerten Gutachtet Immobiliensondervermögen? Wie und wo fließen die Ergebnisse der Gutachtertätigkeit in die Fondsrendite ein? 9

10 Verschiedene Werte Handelsbilanzwert (Handelsgesetzbuch) Versicherungswert (Versicherungsbedingungen) Werte & Rechtsgrundlagen Beleihungswert (Pfandbriefgesetz, BelWertV) Verkehrswert (BauGB) Quelle: Sommer/Kröll 2010; S. 2; überarbeitet vom Verfasser 10

11 Baugesetzbuch Prognosewert (der am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis) stichtagsbezogen (Wert gilt zu einem bestimmten Wertermittlungstichtag) objektiv (subjektive Einflüsse bleiben unberücksichtigt) 11

12 Bewertung von Immobiliensondervermögen Wertermittlungsverfahren (ImmoWertV) Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Renditeerwartungen zukunftsbezogen nachhaltige Erträge historische (Bau-)Kosten vergangenheitsbezogen Herstellungskosten vollzogene Preise gegenwartsbezogen realisierte Kaufpreise hohe Praxisrelevanz geringere Praxisrelevanz geringere Praxisrelevanz 12

13 Ertragswertverfahren Jahresrohertrag / marktübliche Miete p.a. * Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis = Jahresreinertrag Bodenwertverzinsung = Ertragsanteil der baulichen Anlagen x Vervielfältiger (Restnutzungsdauer **; Kapitalisierungszinssatz ***) x 19,76 = Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwert (m² x Bodenrichtwert) = Ertragswert (gesamt) / - Sonderwerte (Verwaltungskostenumlagen, Abschläge für Instandhaltung, etc.) + / - 0 Verkehrswert zum Stichtag (gerundet) * marktübliche Miete unter gegebenen Rahmenbedingungen am Markt langfristig erzielbare Mieten ** Restnutzungsdauer Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer abzüglich des dem Bauzustand entsprechenden Alters (hier: 70 3 = 67 Jahre) *** Kapitalisierungszinssatz spiegelt die Renditeerwartung bzw. das Risikoniveau der betreffenden Investition wieder 13

14 Beleuchtet werden die Fragen: Warum gibt es Gutachter / Sachverständige? Wie bewerten Gutachtet Immobiliensondervermögen? Wie und wo fließen die Ergebnisse der Gutachtertätigkeit in die Fondsrendite ein? 14

15 Quelle: FAZ Sonntagszeitung

16 10% Rollierende 3-Jahresergebnisse im Zeitablauf 5% 0% -5% -10% Aachener Grund-Fonds Nr. 1 Grundbesitz Europa Grundbestitz Global Deka Immobilien Europa UniImmo Europa UniImmo: Deutschland INTER ImmoProfil WestInvest InterSelect CS Euroreal A EUR SEB ImmoInvest Immo-Index HANSAimmobilia HausInvest Europa DEGI Europa -15% 12/ / / / / / / / /2011 Quelle: Financial Thomson Datastream, rollierende, annualisierte 3-Jahresrenditen von Dezember 2007 bis Mai 2012 Immo-Index: gleichgewichteter Index der 13 Offenen Immobilienfonds Quelle: Prof. Dr. Thomas Zimmerer, Regensburg (FH Ansbach) Präsentation vom

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Georg Heinze AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalanlagegesellschaft mbh Oppenheimstraße Köln Telefon: Telefax: Internet: / / info@aachener-grund.de 17

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