Was ist meine Immobilie wert?

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Irmgard Mann
vor 8 Jahren
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1 S Kreissparkasse Heilbronn S Kreissparkasse Heilbronn Was ist meine Immobilie wert? Armin Knoll Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke s Kreissparkasse Heilbronn

2 Aktuelle Lage am regionalen Immobilienmarkt Aktuell herrscht ein sogenannter Verkäufermarkt vor, d.h. die Nachfrage ist größer als das Angebot geringes Angebot stärkt die Position des Verkäufers Spitzenpreise 1 pro m² Wohnfläche für Neubauwohnungen in Heilbronn: bis ca ,00 EUR zum Vergleich: Stuttgart: bis ca ,00 EUR München: bis ca ,00 EUR Steigerung der Preise für Neubauwohnungen von 2007 bis 2013 um 25% 1 Quelle: Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Städte

5 Die Herstellungskosten einer Immobilie müssen nicht dem Wert der Immobilie entsprechen! Preis und Wert einer Immobilie sind nicht zwangsläufig identisch! Der Wert einer Immobilie kann nicht mathematisch berechnet werden; er muss sachgerecht und objektiv geschätzt werden!

Preis und Wert einer Immobilie sind nicht zwangsläufig identisch!

6 Es gibt keine absoluten Werte, denn es sind nicht die Dinge, die uns ihren Wert auferlegen, sondern der Mensch selbst ist es, der die Werte bestimmt ,-- hat mir neulich jemand dafür geboten!

7 Lage, Lage, Lage! Bautechnik Mieterträge Politik Verkehrs-/Marktwert einer Immobilie Ausstattungsstandard des Gebäudes Recht Konjunktur Eigenschaften, Nutzbarkeit des Grundstücks

8 Immobilienbewertung Wirtschaft Technik Recht

9 Wertbegriffe in der Immobilienbewertung: Verkehrswert / Marktwert Beleihungswert Einheitswert Versicherungswert etc.

10 Bewertungsanlässe: Kauf oder Verkauf einer Immobilie Finanzierungszwecke Erstellung einer Vermögensübersicht Erb- oder Scheidungsauseinandersetzungen steuerliche Zwecke u.ä.

11 Die verschiedenen Ansichten: So sehen Sie Ihr Haus So sieht der Gutachter Ihr Haus So sieht der Käufer Ihr Haus So sieht die Bank Ihr Haus So sieht das Finanzamt Ihr Haus

12 S Kreissparkasse Heilbronn Immobilienbörse 2011 Verkehrswert/Marktwert im Sinne des 194 Baugesetzbuch Stichtagswert Wert, wie er sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt d.h.: Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen

13 Notwendige Unterlagen zur Wertermittlung: Aktueller Grundbuchauszug Lageplan Planunterlagen (Grundrisse, Schnittzeichnungen) Wohn-/Nutzflächenberechnung Berechnung Bruttorauminhalt (BRI) / Berechnung Brutto- Grundfläche (BGF) Genehmigtes Baugesuch (hier sind i.d.r. Lageplan, sämtliche Planunterlagen und Flächen-/Volumenberechnungen enthalten) Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan und Teilungserklärung

Berechnung Brutto- Grundfläche (BGF) Genehmigtes Baugesuch (hier sind i.d.r. Lageplan, sämtliche

14 Zusätzliche Informationen: Bodenrichtwert (wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt) Informationen über Bebauungsplan (z.b. Art und zulässiges Maß der Bebauung) Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis Aufstellung Modernisierungs- /Sanierungsmaßnahmen und -kosten ggf. Informationen hinsichtlich Denkmalschutz, Altlasten etc. Informationen über nachhaltig erzielbare Mieten (Mietspiegel, Marktberichte, eigene Recherche)

Aufstellung Modernisierungs- /Sanierungsmaßnahmen und -kosten ggf.

15 Vergleichswertverfahren 15,16 ImmoWertV Sachwertverfahren Ertragswertverfahren ImmoWertV ImmoWertV unbebaute Grundstücke, ETW, EFH Bodenwertermittlung substanzwertorientierte bebaute Grundstücke renditeorientierte Preisvergleichsrechnung "Was wurde für vergleichbare Grundstücke und Gebäude am Markt bezahlt?" Substanzwertberechnung "Was kostet der funktionale gleichwertige Ersatz von Grundstück und Gebäude" Renditeberechnung "Welcher Gegenwartswert ergibt sich für die künftigen Erträge bei gegebener Alternativ- bzw. Vergleichsrendite?" Wert Wohnung A = Wert Wohnung B = Wert Wohnung C Ergebnis: Vergleichswert Ergebnis: Sachwert Ergebnis: Ertragswert Wahl des besten Verfahrens für die Ableitung des Verkehrswerts ( 8 Abs. 1 ImmoWertV) Würdigung der Aussagefähigkeit der Verfahren (Datenverfügbarkeit und -qualität, Gepflogenheiten des Marktes) Verkehrswert (Marktwert) Verkehrswert (Marktwert) Verkehrswert (Marktwert)

" Substanzwertberechnung "Was kostet der funktionale gleichwertige Ersatz von Grundstück und Gebäude" Renditeberechnung "Welcher Gegenwartswert ergibt sich für die künftigen Erträge bei gegebener

16 Vergleichswert Ableitung des Vergleichswerts aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen für Grundstücke mit hinreichend übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen. Ein unmittelbarer Preisvergleich ist eine idealtypische Wunschvorstellung, Grundstücke regelmäßig Unikate darstellen. Das Vergleichswertverfahren ist deshalb nur mit Hilfe eines mittelbaren Preisvergleichs möglich, d.h. es müssen Anpassungen an die Zustandsmerkmale erfolgen.

Ein unmittelbarer Preisvergleich ist eine idealtypische Wunschvorstellung, Grundstücke regelmäßig Unikate

17 Hinreichende Übereinstimmung bedeutet nicht weitgehende Übereinstimmung, sondern dass sich die Grundstücke ähneln. Hierbei sind folgende Merkmale zu beleuchten: Grundstück: Lage Art und Maß der baulichen Nutzung Bodenbeschaffenheit Größe Grundstückszuschnitt Erschließungszustand Bauliche Anlagen: Gebäudeart Bauweise und -gestaltung Größe und Ausstattung Restnutzungsdauer Bauzustand Ertrag

Hierbei sind folgende Merkmale zu beleuchten: Grundstück: Lage Art und Maß der baulichen Nutzung

18 Sachwert Einfamilienwohnhaus, unterkellert, mittlerer Standard, Baujahr 2003 Durchschnittliche Baukosten: ca ,00 EUR/m² Brutto-Grundfläche * bzw. ca ,00 EUR/m² Wohnfläche Grundstück z.b.: 500 m² x 200,00 EUR/m² = ,00 EUR z.b.: 300 m² Brutto-Grundfläche x 1.100,00 EUR/m² = ,00 EUR * Brutto-Grundfläche = Grundfläche aller Gebäudeebenen nach den Außenmaßen Doppelgarage pauschal ,00 EUR Außenanlagen z.b. Ver-/Entsorgungsleitungen Wege, Hofbefestigung Stützmauern + Baunebenkosten (z.b. Kosten für Architekt, Baugenehmigung, Notar, Grundbuch) ca. 15% Marktanpassung! ca. 3 bis 8% der Gebäudeherstellungskosten

000,00 EUR * Brutto-Grundfläche = Grundfläche aller Gebäudeebenen nach den Außenmaßen Doppelgarage pauschal 15.000,00 EUR Außenanlagen z.b. Ver-/Entsorgungsleitungen Wege, Hofbefestigung Stützmauern + Baunebenkosten (z.

19 Marktanpassungsfaktoren Quelle: Immobilienmarktbericht 2014 Heilbronn, S.37 Quelle: Immobilienmarktbericht 2013 Heilbronn, S.32

20 Sachwert (Verkehrswert) Gebäudeherstellungskosten (gewöhnliche Herstellungskosten x Gebäudemessgröße) - Alterswertminderung = Alterswertgeminderte Herstellungskosten + Baunebenkosten = Alterswertgeminderte Herstellungskosten inkl. Baunebenkosten + Außenanlagen = Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor (allgemeine Marktanpassung) = Marktangepasster vorläufiger Sachwert ,00 EUR ,00 EUR* ,00 EUR 15% ,00 EUR ,00 EUR 5% ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR x 0, ,00 EUR +/- Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale = Sachwert (Verkehrswert/Marktwert) rd ,00 EUR * Alterswertminderung: Übliche (wirtschaftliche) Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, d.h. jährliche Alterswertminderung linear 1,25% Gebäudealter 10 Jahre Alterswertminderung 12,5%

Baunebenkosten + Außenanlagen = Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen + Bodenwert = Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor (allgemeine Marktanpassung) = Marktangepasster vorläufiger Sachwert

21 Ertragswert

22 Ertragswertverfahren (Verkehrswert) Jahresrohertrag (Mietfläche x Miete pro m² x 12) - Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Mietausfallwagnis = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) = Ertrag der baulichen Anlagen x Barwertfaktor z.b. Mietspiegel, eigene Recherchen Instandhaltung: z.b. 9,00 EUR/m² (je nach Alter und Zustand) Verwaltungskosten: z.b. 230,00 EUR pro Wohneinheit Mietausfallwagnis: z.b. 2 % des Jahresrohertrags durchschnittliche BWK +/- 15% des Jahresrohertrags Liegenschaftszinssatz = Zinssatz, mit dem sich eine Immobilie durchschnittlich marktüblich verzinst (Einfamilienwohnhäuser ca. 2,0 bis 3,5%, Eigentumswohnungen ca. 2,0 bis 4,5%) = Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Ertragswert ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer Kapitalisierung des Gebäudereinertrags

23 Oder stark vereinfacht und überschlägig über sogenannte Rohertragsfaktoren* Eigentumswohnungen: z.zt. ca. 17- bis 23-faches, durchschnittlich aktuell ca. 20-faches (je nach Lage, Alter und Zustand) Neubaueigentumswohnungen bis zu 35-fachem!!! Mehrfamilienhäuser im Durchschnitt ca. 15-faches Beispiel: Eigentumswohnung: Wohnfläche 80 m² x Miete 7,00 EUR/m² x 12 Monate x Rohertragsfaktor 20 = Verkehrswert überschlägig ,00 EUR, entspricht 1.680,00 EUR/m² *Jahresrohertrag = Jahresnettokaltmiete (d.h. Miete ohne Ust. und vor Abzug der Bewirtschaftungskosten)

24 F R A G E N

25 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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