Energetische Bewertung von Immobilien welche Wertsteigerung lässt sich ermitteln?

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1 Energetische Bewertung von Immobilien welche Wertsteigerung lässt sich ermitteln? Berlin, 06. Juni 2013 Falk Rüdiger Geschäftsführer der RB IMMO-EXPERTISE GmbH Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) 2013 RB IMMO-EXPERTISE GmbH

2 Gliederung 2 1. Gesetzliche Grundlagen 2. Grundlagen und Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2.1 Vergleichswertverfahren; 2.2 Sachwertverfahren; 2.3 Ertragswertverfahren 3. Fallbeispiel 4. Fazit

3 1. Gesetzliche Grundlagen 3 Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) Sachwertrichtlinie (SW-RL) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

4 Gliederung 4 1. Gesetzliche Grundlagen 2. Grundlagen und Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2.1 Vergleichswertverfahren; 2.2 Sachwertverfahren; 2.3 Ertragswertverfahren 3. Fallbeispiel 4. Fazit

5 2. Grundlagen und Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 5 Unbebaute Grundstücke Bodenwertanteil bebauter Grundstücke Bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen Preismessung nach Ertragsfähigkeit des Grundstückes Mietwohnhäuser gewerblich-industriell genutzte Grundstücke gemischt genutzte Grundstücke öffentlich genutzte Grundstücke Sonderimmobilien (z.b. Dienstleistungs- und Freizeitimmobilien Vergleichswertverfahren 15 und 16 ImmoWertV Ertragswertverfahren ImmoWertV Vergleichswert Ertragswert Preismessung nach verkörperten Herstellungskosten Ein- und Zweifamilienhäuser Sachwertverfahren ImmoWertV Sachwert Quelle: W. Kleiber, WertR 06 Wertermittlungsrichtlininen und ImmoWertV 2010, 10. Auflage 2010, S RB IMMO-EXPERTISE GmbH

6 2. Grundlagen und Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 6 Berücksichtigung energetischer Modernisierung in der ImmoWertV 6 Abs. 5 ImmoWertV weitere Grundstücksmerkmale Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

7 2. Grundlagen und Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 7 Berücksichtigung energetischer Modernisierung in der ImmoWertV 6 Abs. 5 ImmoWertV weitere Grundstücksmerkmale Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

8 2.1 Vergleichswertverfahren 8 Beim Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer hinreichenden Anzahl geeigneter Vergleichspreise bzw. geeigneter Vergleichsfaktoren unter Berücksichtigung von Abweichungen der qualitativen Eigenschaften der Vergleichsgrundstücke zum Bewertungsgrundstück ermittelt. Anforderungen an Vergleichspreise: hinreichende Übereinstimmung des Grundstückszustands Anforderungen an Vergleichsfaktoren: Abweichungen der wertbeeinflussenden Merkmale sind durch Zu- und Abschläge anzupassen

9 2.1 Vergleichswertverfahren 9 Vergleichspreise Hinreichend übereinstimmende Vergleichsgrundstücke 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke 15 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV +/- +/- Berücksichtigung von Abweichungen ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV) a) bez. Zustand des Grundstücks b) bez. Allgemeiner Wertverhältnisse auf dem Grundstück (Vorläufiger) Vergleichswert Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ( 8 Abs. 2 ImmoWertV) +/- Vergleichswert Quelle: W. Kleiber, WertR 06 Wertermittlungsrichtlininen und ImmoWertV 2010, 10. Auflage 2010, S. 18; vereinfachte Darstellung

10 2.1 Vergleichswertverfahren 10 Vergleichspreise Hinreichend übereinstimmende Vergleichsgrundstücke 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke 15 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV +/- +/- Berücksichtigung von Abweichungen ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV) a) bez. Zustand des Grundstücks b) bez. Allgemeiner Wertverhältnisse auf dem Grundstück (Vorläufiger) Vergleichswert Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ( 8 Abs. 2 ImmoWertV) +/- Vergleichswert Quelle: W. Kleiber, WertR 06 Wertermittlungsrichtlininen und ImmoWertV 2010, 10. Auflage 2010, S. 18; vereinfachte Darstellung

11 2.2 Sachwertverfahren 11 Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Bei der Verkehrswertermittlung mit Hilfe des Sachwertverfahrens sind die bei der Herstellung anfallenden Baukosten Ausgangspunkt der Berechnung. Als geeignete Bezugseinheit werden hierbei regelmäßig die Normalherstellungskosten (aktuell: NHK 2010) der WertR hinzugezogen. Die NHK 2010 enthalten für verschiedenste Gebäudeklassen zur qualitativen Einstufung verschiedene Kostengruppen sowie dazugehörige Ausstattungsstandards.

12 2.2 Sachwertverfahren 12 Herstellungskosten der baulichen Anlagen 21 Abs. 2 ImmoWertV (Neubau zum Wertermittlungsstichtag) Bodenwert (Vergleichswertverfahren) 16 ImmoWertV - Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Altersgeminderte Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor ( 8 Abs. 2 Nr. 1 i.v.m. 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) Allgemeine Marktanpassung Marktangepasster vorläufiger Sachwert +/- Besondere objektspezifische Marktanpassung i.s. des 8 Abs. 3 ImmoWertV Sachwert Quelle: W. Kleiber, WertR 06 Wertermittlungsrichtlininen und ImmoWertV 2010, 10. Auflage 2010, S. 43; vereinfachte Darstellung

13 2.2 Sachwertverfahren 13 Herstellungskosten der baulichen Anlagen 21 Abs. 2 ImmoWertV (Neubau zum Wertermittlungsstichtag) Bodenwert (Vergleichswertverfahren) 16 ImmoWertV - Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Altersgeminderte Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor ( 8 Abs. 2 Nr. 1 i.v.m. 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) Allgemeine Marktanpassung Marktangepasster vorläufiger Sachwert +/- Besondere objektspezifische Marktanpassung i.s. des 8 Abs. 3 ImmoWertV Sachwert Quelle: W. Kleiber, WertR 06 Wertermittlungsrichtlininen und ImmoWertV 2010, 10. Auflage 2010, S. 43; vereinfachte Darstellung

14 2.3 Ertragswertverfahren 14 Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der marktüblich erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht. Im Bereich der Nutzung oder der Ertragsentwicklung müssen absehbare Änderungen berücksichtigt werden.

15 2.3 Ertragswertverfahren 15 Jahresrohertrag ( 18 ImmoWertV) - Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Jahresreinertrag ( 18 ImmoWertV) - Bodenrichtwertverzinsungsbetrag ( 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) Marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlage x Barwertfaktor ( 20 ImmoWertV) Bodenwert ( 16 ImmoWertV) + Ertragswert der baulichen Anlage Ertragswert Quelle: W. Kleiber, WertR 06 Wertermittlungsrichtlininen und ImmoWertV 2010, 10. Auflage 2010, S. 24; vereinfachte Darstellung

16 2.3 Ertragswertverfahren 16 Jahresrohertrag ( 18 ImmoWertV) - Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Jahresreinertrag ( 18 ImmoWertV) - Bodenrichtwertverzinsungsbetrag ( 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) Marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlage x Barwertfaktor ( 20 ImmoWertV) Restnutzungsdauer Liegenschaftszinssatz Bodenwert ( 16 ImmoWertV) + Ertragswert der baulichen Anlage Ertragswert Quelle: W. Kleiber, WertR 06 Wertermittlungsrichtlininen und ImmoWertV 2010, 10. Auflage 2010, S. 24; vereinfachte Darstellung

17 Gliederung Gesetzliche Grundlagen 2. Grundlagen und Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2.1 Vergleichswertverfahren; 2.2 Sachwertverfahren; 2.3 Ertragswertverfahren 3. Fallbeispiel 4. Fazit

18 3. Fallbeispiel 18 Grundstücks- und Gebäudedaten Wohneinheiten 10 Einheiten Wohnfläche 460 m² BGF rd. 700 m² Grundstücksfläche 800 m² Bodenrichtwert 100,00 /m² Bodenwert ,00 Miete pro m² 7,00 Baujahr 1956 Energetischer Zustand nicht (Ausgangslage) modernisiert Energetischer Zustand Effizienzhaus (nach Modernisierung) 100

19 3. Fallbeispiel 19 Objektbeispiel vor energetischer Modernisierung

20 3. Fallbeispiel 20 Objektbeispiel nach energetischer Modernisierung (Effizienzhaus 100)

21 3. Fallbeispiel 21 Energiebedarf vor und nach Modernisierung der Immobilie Kennzahlen Vor Modernisierung Effizienzhaus 100 Einsparung in % kwh kwh 69,5 % Bezogen auf die Wohnfläche pro m² 226,00 kwh 52,14 kwh 76,9 % Kennzahlen Vor Modernisierung Effizienzhaus 100 Einsparung in % Jahresendenergiebedarf Jahresendenergieverbrauch kwh kwh 55,2 % Bezogen auf die Wohnfläche pro m² 178,00 kwh 60,48 kwh 66,0 %

22 3. Fallbeispiel 22 Ertragswertverfahren vor Modernisierung Jahresrohertrag ( 18 ImmoWertV) - Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) , ,10 Jahresreinertrag ( 18 ImmoWertV) - Bodenrichtwertverzinsungsbetrag ( 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) Marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlage x Barwertfaktor ( 20 ImmoWertV) , , ,90 14, ,00 Bodenwert ( 16 ImmoWertV) + Ertragswert der baulichen Anlage ,04 Ertragswert / Verkehrswert Ertragswert ,00

23 3. Fallbeispiel 23 Ertragswertverfahren Effizienzhaus 100 Jahresrohertrag ( 18 ImmoWertV) - Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) , , % - 13 % Jahresreinertrag ( 18 ImmoWertV) , % - Bodenrichtwertverzinsungsbetrag ( 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) 3.600,00 +/- 0 % Marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlage x , % Barwertfaktor ( 20 ImmoWertV) 19, % +/- 0 % ,00 Bodenwert ( 16 ImmoWertV) + Ertragswert der baulichen Anlage , % Ertragswert / Verkehrswert Ertragswert , %

24 3. Fallbeispiel 24 Gegenüberstellung der Verkehrswerte Verkehrswert vor Modernisierung ,00 Effizienzhaus ,00 Ergebnis ,00 Die Modernisierungskosten für das Fallbeispiel betrugen rd ,00. Wertsteigerung ,00

25 Gliederung Gesetzliche Grundlagen 2. Grundlagen und Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2.1 Vergleichswertverfahren; 2.2 Sachwertverfahren; 2.3 Ertragswertverfahren 3. Fallbeispiel 4. Fazit

26 4. Fazit RB IMMO-EXPERTISE GmbH

27 Kontakt 27 Wirtsch.-Dipl.-Bw. (WA) Falk Rüdiger Geschäftsführer Zertifizierter Bausachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) Kristin Schatte Geprüfte Immobilienbewerterin GIB Sprengnetter Akademie Assistentin der Geschäftsleitung RB IMMO-EXPERTISE GmbH Rankestraße Berlin T M F F.Ruediger@RBImmo.de RB IMMO-EXPERTISE GmbH Rankestraße Berlin T M F K.Schatte@RBImmo.de