M a r k t w e r t e r m i t t l u n g

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1 immofranch24 GmbH Britzer Damm Berlin Max Mustermann Musterstraße Musterstadt Telefon: Telefax: Internet: Datum: Az.: Muster Inhaltsverzeichnis M a r k t w e r t e r m i t t l u n g für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterstadt Marktwert ,- (Stichtag ) 1 Objektbeschreibung Marktwertermittlung Verfahrenswahl Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Marktwert und Kenngrößen Bodenwertermittlung Sachwertverfahren und Sachwertberechnung Vergleichswertermittlung auf der Basis eines Vergleichsfaktors Abkürzungsverzeichnis Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Verzeichnis der Anlagen... 12

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3 1 Objektbeschreibung Objektlage und Infrastruktur Angaben zur Gemeinde: Ort: Musterstadt Bundesland: Brandenburg überörtliche Anbindung: nächstgelegene größere Stadt: Berlin Landeshauptstadt: Potsdam Bahnhof: Regionalbahn Flughafen: Berlin -Tegel innerörtliche Lage: Geschäfte des täglichen Bedarfs öffentliche Verkehrsmittel (Bahnhof) Grund- und Bodenbeschreibung Objektadresse: Musterstadt Katasterangaben: Gemarkung Musterstadt, Flur 01, Flurstück 909; Grundstücksfläche: m² Eigentümer: Max Mustermann derzeitige Bebauung: Einfamilienhaus zulässige Bebauung: Einfamilienwohnhaus Erschließung: vorhanden (Straßenausbau, Abwasserkanal, Stromanschluss) Beitrags-/Abgabenzustand: beitrags- und abgabenfrei Gebäude Einfamilienhaus: Baujahr: 2016 Balkon/Terrasse: nicht überdachte Terrasse Heizung: Luft-Wärmepumpe Fenster: aus Holz mit Isolierverglasung Sanitärausstattung: stark gehoben die Wohn-/Nutzfläche beträgt gemäß den Angaben der Auftraggeberin 189,10 m² Besonderheiten: Fußbodenheizung Garagen/Stellplätze: Carport Grundrissgestaltung: zweckmäßig Außenanlagen Ver- und Entsorgungsanschlüsse: elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung, Kanalanschluss, Telefonanschluss Einfriedung: Zaun Wege-/Hofbefestigung: Betonverbundpflaster Gartenanlage: Rasenfläche immofranch24 GmbH Seite 3 von 14

4 2 Marktwertermittlung 2.1 Verfahrenswahl Die Verfahrenswahl für die Marktwertermittlung erfolgte auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten des Grundstücks (hier vorrangig mit dem Sachwertverfahren). Zur Kontrolle des erzielten Ergebnisses wurde der Marktwert ein zweites Mal mit einem alternativen Verfahren (hier mit dem Vergleichswertverfahren) berechnet. Die Verfahrensergebnisse werden nachfolgend zusammengestellt. Abweichungen zwischen den Verfahrensergebnissen sind in der unterschiedlichen Qualität der verfügbaren Bewertungsdaten (Vergleichswerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Bodenwert, Herstellungskosten) und in Ermessensspielräumen bzw. üblichen Schätzungenauigkeiten begründet, denn beide Verfahren ermitteln bei gleich guten Marktdaten grundsätzlich einen identischen Verfahrenswert. 2.2 Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Grundstücksdaten Bezeichnung Entwicklungsstufe abgabenrechtlicher Zustand Fläche relativer Bodenwert Bodenwert (rd.) Die nachstehende Tabelle enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse. Gesamtfläche baureifes Land frei 1.007,00 m² 115,00 /m² ,00 Gebäudedaten Gebäudeart BGF BRI WF/NF BRI:WF/NF tats. GND RND Baujahr Einfamilienhaus Jahre 79 Jahre Wesentliche Bewertungsdaten Jahresrohertrag Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz % 0,96 Wertermittlungsergebnisse Sachwert: ,00 Ertragswert: Marktwert und Kenngrößen Sachwertfaktor (Marktanpassung) Aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren wurde unter Berücksichtigung der üblichen Nutzung derartiger Objekte und der gegebenen Qualität der Bewertungsdaten der Marktwert abgeleitet. Der Marktwert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterhausen wird zum Stichtag geschätzt mit: ,- Aus dem ermittelten Marktwert ergeben sich die nachstehenden Kenngrößen zur Ergebniskontrolle. relativer Marktwert: relativer ---- /m² WF/NF Ertragsfaktoren Brutto-/Nettoanfangsrendite Marktwert/Rohertrag: rd Rohertrag/Marktwert: ---- Marktwert/Reinertrag: rd Reinertrag/Marktwert: ---- immofranch24 GmbH Seite 4 von 14

5 2.4 Bodenwertermittlung Ermittlung des Bodenwerts vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 115,00 /m² Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert + 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) = 115,00 /m² Fläche (m²) 1.007,00 m² vorläufiger abgabenfreier Bodenwert = ,00 Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien Bodenwert + 0,00 abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. immofranch24 GmbH Seite 5 von 14

6 2.5 Sachwertverfahren und Sachwertberechnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV beschrieben. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, (Ausstattungs)Standard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Der Begriff des Sachwertfaktors ist in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert- (Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. immofranch24 GmbH Seite 6 von 14

7 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienhaus Wohn-/Nutzfläche (WF/NF) 189,10 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 114,6 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) 2.231,00 /m² NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 2.556,73 /m² Normgebäude ,64 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,64 Alterswertminderung Modell linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 80 Jahre 79 Jahre prozentual 1,25 % Betrag 6.043,47 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,17 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) ,17 Gebäudesachwerte insgesamt ,17 Sachwert der Außenanlagen ,00 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,17 Bodenwert (nicht selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,17 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,96 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,60 Bodenwert (selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) 0,00 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = ,60 rd ,00 immofranch24 GmbH Seite 7 von 14

8 2.5.1 Vergleichswertermittlung auf der Basis eines Vergleichsfaktors Nachfolgend wird der Vergleichswert des Grundstücks auf der Basis eines vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichten Vergleichsfaktors ermittelt. I. Umrechnung des Vergleichsfaktors auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung Tatsächlicher abgabenrechtlicher Zustand des Vergleichsfaktors = 3.550,00 /m² () abgabenfreier Vergleichsfaktor = 3.550,00 /m² (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Vergleichsfaktors Vergleichsfaktor Bewertungsobjekt Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Wohnfläche [m²] 189,10 1,00 Grundstücksgröße [m²] 1.007,00 1,00 Bodenwert [ /m²] 115,00 1,00 Baujahr ,00 Anbauart freistehend 1,00 Ausstattungsstandard stark gehoben 1,00 Ausrichtung 1,00 Unterkellerung nicht vorhanden nicht vorhanden 1,00 Bauweise massiv 1,00 RND [Jahre] 80 1,00 Garage/Stellplatz nicht vorhanden vorhanden 1,00 Bodenwertanteil [%] 1,00 angepasster abgabenfreier Vergleichsfaktor = 3.550,00 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben /m² insgesamt /m² vorläufiger relativer Vergleichswert des Grundstücks = 3.550,00 /m² Erläuterungen zur Anpassung des Vergleichsfaktors RND = Restnutzungsdauer Ermittlung des Vergleichswerts vorläufiger relativer Vergleichswert 3.550,00 /m² Zu-/Abschläge relativ 0,00 /m² vorläufiger bereinigter relativer Vergleichswert = 3.550,00 /m² Wohnfläche [m²] 189,10 m² vorläufiger Vergleichswert = ,00 Zu-/Abschläge absolut ,00 vorläufiger bereinigter Vergleichswert = ,00 besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale 0,00 Vergleichswert = ,00 rd ,00 Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Erläuterung immofranch24 GmbH Seite 8 von 14

9 2.6 Abkürzungsverzeichnis BGF: Bruttogrundfläche BNK: Baunebenkosten BPI: Baupreisindex BRI: Bruttorauminhalt GND: Gesamtnutzungsdauer NHK: Normalherstellungskosten RND: Restnutzungsdauer WF/NF: Wohn-/Nutzfläche immofranch24 GmbH Seite 9 von 14

10 3 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Wertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergelichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT ) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, 28.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2016 [] Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 immofranch24 GmbH Seite 10 von 14

11 [] Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 [] Marktdatenableitungen des örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremiums für Immobilienwerte [] Sprengnetter (Hrsg.): Auskunft aus dem Marktdatenshop, Bad Neuenahr-Ahrweiler [] Sprengnetter / Kierig: 1 x 1 der Immobilienbewertung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 Verwendete fachspezifische Software Diese Wertermittlung wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Bad Neuenahr-Ahrweiler entwickelten Softwareprogramms "Sprengnetter-SmartValue 2016, Version 22.0" (Stand Juni 2016) erstellt. immofranch24 GmbH Seite 11 von 14

12 4 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Auszug aus dem Stadtplan Hinweis: Weitere Anlagen abhängig von Wünschen und Zustimmung des Auftraggebers, sowie Nutzungsrechten, Urheberrechten und Datenschutzvorgaben. immofranch24 GmbH Seite 12 von 14