Kommunale Wertermittlung 15/2016

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1 Stadtvermessungsamt Frankfurt a.m., Kommunale Bewertungen Tel.: /12-15/2016 He Stadtplanungsamt 61.S Kommunale Wertermittlung 15/2016 Bewertungsobjekt: Friedberger Landstraße, Frankfurt (Gem. 13, Flur 143, Flst. 18/3) Bewertungsauftrag: Bodenwert für die Vergabe in Erbpacht Beigezogene Unterlagen: Geographisches Informationssystem der Stadt Frankfurt am Main (GIS), Stand: 03/2016 Planungsauskunftssystem der Stadt Frankfurt am Main (planas), Stand: 03/2016 Auszug aus einer Bauvoranfrage der BMSF Vorläufiges Exposé für das Flurstück Auszug aus dem Gestattungsvertrag Wegerecht Flst. 12/1 Die öffentlichen Bücher und Verzeichnisse wurden nicht eingesehen. Für die weitere Betrachtung wird davon ausgegangen, dass keine wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen vorhanden sind. Eine Ortsbesichtigung wurde nicht durchgeführt. Es wird davon ausgegangen, dass die Erschließungsbeiträge bereits bezahlt sind. 1. Planungsrechtliche Vorgaben Die Liegenschaft liegt im Bereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans. Des Weiteren besteht eine Erhaltungssatzung. Es wird im Folgenden davon ausgegangen, dass eine Bebauung entsprechend des Auszugs aus der Bauvoranfrage genehmigungsfähig ist. Es wird von einer BGF o.i. von rd. 879 m² ausgegangen. Damit ergibt sich eine WGFZ von 2,3. Lt. Exposé liegt eine Baulast für eine Grenzbebauung zum Flurstück 16/1 vor. Die Kommunale Wertermittlungsstelle geht davon aus, dass der Bebauungsentwurf durch diese Baulast abgedeckt wird und keine weitere privatrechtliche Genehmigungen und Regelungen erfolgen müssen. Aus dem vorliegenden Gestattungsvertrag ergibt sich ein 3 m breiter Streifen für das Wegerecht (Geh- und Fahrrecht), das zugunsten des Eigentümers des Flurstücks 12/1 eingetragen ist. Aus dem Vertrag geht hervor, dass eine jährliche Nutzungsentschädigung zu zahlen ist. Sofern der Nutzungsberechtigte mit der Zahlung in Rückstandgerät, kann die Gestattung fristlost widerrufen werden. Es ist daher zu prüfen, ob dieses Wegerecht noch Bestand hat. Des Weiteren ist der Eigentümer des

2 Kommunale Wertermittlung 62.51/12 15/2016 Seite 2 Flst. 12/1 zum Unterhalt der Fläche verpflichtet (Sauberhalten, Schneebeseitigung, Streuen etc.). Für die folgende Bewertung wird davon ausgegangen, dass eine kostenfreie Löschung des Wegerechts möglich ist. Des Weiteren besteht für das Flurstück kein direkter Zugang zur Friedberger Landstraße. Es wird ein Wegerecht auf dem städtischen Flurstück 19/7 benötigt. Es wird für diese Bewertung davon ausgegangen, dass dieses Überfahrtsrecht gewährt wird. 2. Wertermittlung Rechtsvorschriften Baugesetzbuch (BauGB) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB); in Verbindung mit dem Mietrechtsreformgesetz Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) Wertermittlungs-Richtlinien 2006 (WertR 2006) Wertermittlungsverfahren Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 194

3 Kommunale Wertermittlung 62.51/12 15/2016 Seite 3 BauGB). Er ergibt sich aus dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren und durch eine gegebenenfalls erforderliche Marktanpassung. Die Kommunale Wertermittlungsstelle ermittelt den Bodenwert der Liegenschaft gemäß 8 ImmoWertV nach dem Vergleichswertverfahren, da geeignete Bodenrichtwert vorliegen sowie die Wert der aufstehenden Gebäude nach dem Sachwertverfahren, da Marktanpassungsfaktoren vorliegen. Bodenwert Gemäß 16 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Mangels Vorliegen geeigneter Vergleichspreise aus unmittelbarer Nachbarschaft zieht die Wertermittlungsstelle nach 16 Abs. 1 ImmoWertV den zum beschlossenen Bodenrichtwert heran. Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte für Wertzonen festgestellt, in denen die allgemeinen den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umstände im Wesentlichen übereinstimmen. Für die Wertzone, in der das Objekt der Wertermittlung liegt, beträgt der Bodenrichtwert zum Stichtag ,300, /m² für baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei Wohnbauflächen, Mehrfamilienhäuser, bezogen auf eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) von 2,2 (interne Lageeinstufung: Geschosswohnungsbaugebiete gehobene Lage) In Abweichung von dem Maß der baulichen Nutzbarkeit (WGFZ), das der Ermittlung des Bodenrichtwertes zugrunde liegt, besitzt das Wertermittlungsobjekt ein geplantes Maß der baulichen Nutzung (wertrelevante GFZ) von WGFZ 2,3. Gemäß 12 ImmoWertV hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten ermittelt und im Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main, Ausgabe 2015 veröffentlicht. Im Übrigen empfiehlt auch die WertR 2006 ihre Benutzung (Ziffer Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung). Deshalb wird der herangezogene Bodenrichtwert auf das wertrelevante Maß der Nutzung des Bewertungsobjekts umgerechnet. Der Gutachterausschuss hat jedoch die Umrechnungskoeffizienten bis zu einer wertrelevanten GFZ von 3,0 veröffentlicht. Zudem existieren ungeprüfte Umrechnungskoeffizienten bis zu einer WGFZ 4,8. Bei höheren WGFZ ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Bebauungsdichte des Grundstücks und des Umfelds zu einer negativen Wertbeeinflussung des Bodens beiträgt. Der Umrechnungskoeffizient für eine WGFZ von 4,8 beträgt 2,442. Die Kommunale Wertermittlungsstelle ist aufgrund der Bebauungsdichte sowie des Umfelds der Auffassung, dass im vorliegenden Fall die Steigerung bei 6,0 rd. 2,6 beträgt. Damit ergibt sich wertrelevante GFZ des herangezogenen Richtwertes: WGFZ 2,2 = (a) Koeffizient 1,658 wertrelevante GFZ des Bewertungsobjektes: WGFZ 2,3 = (b) Koeffizient 1,710

4 Kommunale Wertermittlung 62.51/12 15/2016 Seite 4 Somit ergibt sich durch Umrechnung folgender Bodenwert je m²: Bodenrichtwert x (b) Koeffizient / (a) Koeffizient = 2.300, /m² x 1,710 / 1,658 = Bodenwert 2.372,14 /m² gerundet 2.370, /m² Im Zeitraum zwischen der letzten Feststellung des Bodenrichtwertes und dem Stichtag der Wertermittlung haben sich im Bereich der maßgeblichen Wertzonen messbaren Bodenwertveränderungen ergeben. Bei einer Grundstücksgröße von 380 m² ergibt sich somit ein Bodenwert von insgesamt 380 m² x 2.370, /m² = , Berücksichtigung einer Nutzung als Mietwohnungsbau Es ist geplant, das Grundstück an Wohngruppen zu vergeben. Es wird angenommen, dass die zu beurteilende Liegenschaft zu üblichen Mietkonditionen genutzt werden kann. Der vom Gutachterausschuss beschlossene Bodenrichtwert basiert jedoch überwiegend auf Verkäufen von unbebauten Grundstücken, die mit Eigentumswohnungen bebaut werden sollen. Um den Einfluss der wegfallenden Möglichkeit von Eigentumswohnungen auf den Bodenwert zu quantifizieren, bestimmt die Kommunale Wertermittlungsstelle einen fiktiven Mietminderertrag, der sich aus einer angenommenen Kostenmiete (5% Verzinsung bei einem durchschnittlichen Verkaufspreis von /m² (unrenoviert) kapitalisiert über 70 Jahre, 18,26) sowie einer angenommenen längerfristigen Erstvermietungsmiete von 14 /m² bestimmt. ( ) Dieser Minderertrag entspricht einem Verhältnis von rd. 20% zum Ankaufspreis pro m². Die Kommunale Wertermittlungsstelle ist daher der Auffassung, dass der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert um das gleiche Verhältnis gemindert werden muss , - 20 % = , gerundet ,

5 Kommunale Wertermittlung 62.51/12 15/2016 Seite 5 Konsequenz bei der Vergabe als Erbbaurecht Üblicherweise verlangt die Stadt Frankfurt bei Erbbaurechten für Wohnzwecke 5% vom hälftigen Bodenwert als jährlichen Erbbauzins. Im vorliegenden Fall wäre dies , / 2 x 5 % = , Auswirkung des Wegerechts zu Gunsten des Flurstücks 12/1 Sollte das Wegerecht zugunsten des Eigentümers des o. g. Flurstücks Bestand haben, dann hat dies Auswirkungen auf den Grundstückswert des Flurstücks 18/3. Aufgrund der geplanten Grenzbebauung zum Flurstück 16/3 und der notwendigen Abstandsflächen zum Flurstück 6/2 ist die vom Wegerecht betroffene Fläche ohnehin von einer Bebauung freizuhalten. Hierdurch besteht somit keine Einschränkung. Daher kann eine eventuelle Wertminderung nach Auffassung der Kommunalen Wertermittlungsstelle nur durch die Nutzung des Wegerechts erfolgen. Dem gegenüber stehen aber die Regelungen aus dem Gestattungsvertrag. Der Nutzungsberechtigte hat eine jährliche Nutzungsentschädigung zu zahlen. Des Weiteren hat er sich verpflichtet, für die überlassene Fläche zu zahlenden Abgaben zu übernehmen und er hat für die Sauberhaltung (Räum- und Streupflicht) zu sorgen. Insgesamt ist die Kommunale Wertermittlungsstelle bei einem Fortbestand dieser Regelungen der Auffassung, dass sich wertmindernde und werterhöhende Einflüsse für das Flurstück 18/3 aufheben. Im Auftrag ( Helbach )

6 Kommunale Wertermittlung 62.51/12 15/2016 Seite 6 Anlage Foto: