Lars Wegmann. Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA)

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1 Lars Wegmann Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA) Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (AI) Lars Wegmann - Bismarckstr Duisburg Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Datum: Az.: 26. Juli 2016 ERGÄNZUNGSGUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für die 2/6 Miteigentumsanteile an der Wegefläche in Duisburg, Antweiler Straße Der Verkehrswert des Grundstücks (anteilige Wegefläche) wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,-. Teile dieser Internetversion des Gutachtens sind anonymisiert. Anlagen sind aus Datenschutzgründen evtl. nicht vollständig. Die vollständige Originalversion des Gutachtens können Sie in der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Duisburg einsehen Bismarckstr Duisburg Tel.: Fax: info@sv-wegmann.de Steuernummer: /0200 Commerzbank Duisburg IBAN DE BIC DEUTDEDB350 St.-Nr.: /0200

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite Allgemeine Angaben...3 Angaben zum Bewertungsobjekt...3 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer...3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung... 3 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung...5 Privatrechtliche Situation... 5 Öffentlich-rechtliche Situation... 5 Baulasten und Denkmalschutz... 5 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation...6 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen... 6 Derzeitige Nutzung des Grundstücks Ermittlung des Verkehrswerts... 7 Verfahrenswahl mit Begründung...7 Zu den herangezogenen Verfahren...7 Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung...7 Bodenwertermittlung...8 Verkehrswert Rechtsgrundlagen und verwendete Literatur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verzeichnis der Anlagen Seite 2 von 18

3 1 1.1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Anteilige Wegefläche Objektadresse: Antweiler Straße Duisburg Grundbuchangaben: Grundbuch von Huckingen, Blatt 11815, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Bestandsverzeichnis: Gemarkung Huckingen, Flur 59, Flurstück 865 (118 m²) Wertrelevanter Anteil: 118 m² x 2/6 Anteil 39,33 m² 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Auftrag vom (Datum des Auftragsschreibens) Eigentümer: xxx xxx xxx xxx xxx xxx xxx 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Aufhebung der Gemeinschaft. Das Gutachten ist ausschließlich für den angegebenen Zweck bestimmt. Eine weitergehende Verwendung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Unterzeichners. Wertermittlungsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) Qualitätsstichtag: (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Seite 3 von 18

4 Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Herr Wegmann (Unterzeichner) herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Beglaubigter Grundbuchauszug vom Von der Gläubigerin wurden folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt. Es wurden keine Unterlagen zur Verfügung gestellt Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:500 vom Grundstücksmarktbericht 2015 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg Amtliche Informationen zum Immobilienmarkt (Bodenrichtwerte aus Boris.NRW) Telefonische und schriftliche Auskünfte der Stadt Duisburg bezüglich Altlasten, Bauortsrecht, Baulasten und Erschließungskostensituation Hausakten der Stadt Duisburg Aufzeichnungen des Unterzeichners während des Ortstermins 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Der Unterzeichner wurde mit Beschluss vom beauftragt, ein Ergänzungsgutachten über den Wert des weiteren Versteigerungsobjektes (Wegeanteile) zu erstellen. Auf eine detaillierte Lagebeschreibung wird verzichtet und auf Gutachten unter gleichem Aktenzeichen vom für das Hauptflurstück 866 verwiesen. Bei einer Wertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung wird regelmäßig und insoweit auftragsgemäß der so genannte unbelastete Verkehrswert, also frei von Rechten und Lasten, die in Abteilung Il des Grundbuchs eingetragen sein können, ermittelt. Dies ist eine nicht unwesentliche Besonderheit, die gerade auch in Hinblick auf eine mögliche Drittverwendung des Gutachtens besonders zu beachten ist. Seite 4 von 18

5 2 2.1 Grund- und Bodenbeschreibung Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Unterzeichner liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs folgende Eintragungen: Lfd. Nr. 8, auf den je 1/6 Anteil Abt. I Nr. 2.7 (xxx) und 2.8 (xxx) Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ist angeordnet (Amtsgericht Duisburg 46 K 55/16). Eingetragen am Anmerkung: Im Zwangsversteigerungsverfahren wird grundsätzlich der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks ermittelt. Sämtliche Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs bleiben in der nachfolgenden Wertermittlung unberücksichtigt. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: Da in Abteilung II des Grundbuches kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte sind nach Auskunft des Auftraggebers und nach Befragung im Ortstermin nicht vorhanden. 2.2 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Unterzeichner am schriftlich erfragt. Demnach besteht eine Erschließungsbaulast B 3689 zugunsten der anliegenden Häuser. Aus Sicht des Unterzeichners hat die Baulast keinen messbaren Einfluss auf den Verkehrswert. Es wird aber darauf hingewiesen, dass es sich bei einer Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung handelt, die auch für einen neuen Eigentümer gilt und grundsätzlich im Zwangsversteigerungsverfahren nicht untergeht. Seite 5 von 18

6 2.3 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Beitrags- und Abgabenzustand: Es handelt sich um eine private Wegefläche, die der Sicherung der Erschließung von Hinterliegergrundstücken dient und aus diesem Grunde nicht mit einem Erschließungsbeitrag gem. BauGB belastet wird. Das Auskunftsschreiben wurde dem Gericht zur Akte überlassen. 2.4 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von den jeweiligen Fachabteilungen der Stadt Duisburg schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.5 Derzeitige Nutzung des Grundstücks Es handelt sich um eine unbebaute, befestigte, private Wegefläche, die sowohl der Erschließung des Hauptgrundstücks als auch nachbarlicher Hinterliegergrundstücke dient. Seite 6 von 18

7 3 Ermittlung des Verkehrswerts Der Verkehrswert ist in 194 BauGB definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." 3.1 Verfahrenswahl mit Begründung Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre ( 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens). Seite 7 von 18

8 3.2 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (Dauner Straße---Ein- und Zweifamilienhäuser) 350 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe Art der baulichen Nutzung abgabenrechtlicher Zustand Geschossflächenzahl (GFZ) Anzahl der Vollgeschosse Grundstückstiefe baureifes Land W (Wohnbaufläche) Frei 0,50 I-II 30 m baureifes Land Arrondierungsfläche Frei I 39,33 m² Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag Entwicklungszustand Art der baulichen Nutzung abgabenrechtlicher Zustand Anzahl der Vollgeschosse Grundstücksfläche Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand abgabenpflichtiger Bodenrichtwert abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Stichtag Erläuterung 350 /m² 350 /m² Anpassungsfaktor 1,00 Erläuterung E1 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage Dauner Straße--vergleichbar 1,00 Ein- und Zweifamilienhäuser lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag 350 /m² GFZ 0,50 keine Angabe 1,00 Fläche (m²) Entwicklungsstufe baureifes Land Art der baulichen W (Wohnbaufläche) Nutzung Vollgeschosse I-II Tiefe (m) 39,33 1,00 baureifes Land 1,00 Arrondierungsfläche 1,00 I 1,00 30 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben abgabenfreier relativer Bodenwert 1,00 350,00 /m² 0,00 /m² 350,00 /m² E2 Seite 8 von 18

9 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert Fläche abgabenfreier Bodenwert Erläuterung rd. 350,00 /m² 39,33 m² , ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,-. Bodenrichtwertanpassungen E1 Eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich, da auf Grund der geringen zeitlichen Differenz zwischen Richtwert- und Wertermittlungsstichtag keine wesentlichen Bodenpreisveränderungen eingetreten bzw. zu erwarten sind. E2 Das Grundstück wird als Arrondierungsfläche (Abrundungsfläche) eingeschätzt. Diese Flächen dienen in der Regel einer Verbesserung des Grenzverlaufs oder besseren Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur (Erschließung, Wege, Kanalisation, etc.). Diese Flächen, insbesondere Erschließungsflächen, unterliegen im Normalfall nicht einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Eine Marktgängigkeit ist nicht gegeben. Allgemein lässt sich aber feststellen, dass solche Arrondierungsflächen umso höher im Preis gehandelt werden, je gewichtiger der Erwerb für den Eigentümer des Hauptgrundstücks ist. Der gegenständliche Weg kann dem Hauptgrundstück als Zufahrt einer evtl. noch zu errichtenden Garage an der nordwestlichen Grundstücksgrenze dienen. Der Duisburger Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlicht in seinem aktuellen Marktbericht keine geeigneten Vergleichskaufpreise. Der Gutachterausschuss Bochum veröffentlicht für Flächen, die eine bauliche Nutzung des arrondierten Grundstücks ermöglichen oder verbessern, eine Spanne zwischen 75 % und 125 % des Baulandwertes. (vgl. Kleiber Digital Teil V 14, Punkt ). Unter Berücksichtigung des vorhandenen Ausbaus des Anliegerweges und der Notwendigkeit der Fläche für die Erschließung einer evtl. noch zu errichtenden Garage, wird ein Ansatz von 100 % des lagetypischen Bodenrichtwertes gewählt. Seite 9 von 18

10 3.3 Verkehrswert Die Legaldefinition des Verkehrswertes setzt einen gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraus. Darunter ist ein Handel zu verstehen, der sich nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage vollzieht, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe den Preis bestimmen. Der Verkehrswert des 2/6 Miteigentumsanteils für die Wegefläche in Duisburg, Antweiler Straße Grundbuch Blatt Huckingen Gemarkung Flur Huckingen 2/6 MEA von m² 39,33 m² lfd. Nr. 1 Flurstück 865 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,- ermittelt. in Worten: dreizehntausendachthundert Euro Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Duisburg, den 26. Juli 2016 Seite 10 von 18

11 4 4.1 Rechtsgrundlagen und verwendete Literatur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 118 des Gesetzes vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 (RGBl. S. 97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 713) (BGBl. III 31014), zuletzt geändert durch Artikel 146 des Gesetzes vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) 4.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur (1) Sprengnetter, Hans Otto: Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen; Loseblattsammlung, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2016 (2) Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar; Loseblattsammlung, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2016 (3) Sprengnetter/Kierig u.a.: Sprengnetter Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 26.0, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2016 (4) Kleiber -Digital: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2016 (5) Stumpe, Tillmann: Versteigerung und Wertermittlung, Bundesanzeiger Verlag, 2. Auflage 2014 (6) Sommer/Kröll: Lehrbuch zur Immobilienbewertung, Werner Verlag, 4. Auflage 2013 (7) Pohnert, Ehrenberg, Haase,, Joeris, Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen, Luchterhand Verlag, 7. Auflage 2010 Seite 11 von 18

12 5 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Fotodokumentation Anlage 2: Auszüge aus dem Stadtplan Anlage 3: Auszug aus dem Liegenschaftskataster Seite 12 von 18

13 Anlage 1: Fotodokumentation Seite 1 von 3 Bild 1: Ansicht Hauptgrundstück Antweiler Straße 27 Bild 2: Nordwestliche Giebelansicht Seite 13 von 18

14 Anlage 1: Fotodokumentation Seite 2 von 3 Bild 3: Umgebungsbebauung Bild 4: Bewertungsrelevantes Grundstück Gemarkung Huckingen, Flur 59, Flurstück 865 Seite 14 von 18

15 Anlage 1: Fotodokumentation Seite 3 von 3 Bild 5: Fläche für eine evtl. noch zu errichtende Garage an der nordwestlichen Grundstücksgrenze Gem. Huckingen Flur 59 Flurstück 866 (Hauptgrundstück) Seite 15 von 18