HINWEISE ZUR IMMOBILIENBEWERTUNG SOWIE SICHERHEITENGESTELLUNG DER SANHA GMBH & CO. KG

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1 HINWEISE ZUR IMMOBILIENBEWERTUNG SOWIE SICHERHEITENGESTELLUNG DER SANHA GMBH & CO. KG Die Verkehrswerte der Immobilien der SANHA GmbH & Co. KG wurden per 1. Juni 2017 von einem unabhängigen Gutachter ermittelt. Die Einzelheiten der Bewertung sind aus den Verkehrswert-Gutachten auf den folgenden Seiten ersichtlich. Laut diesem Immobilien-Wertgutachten haben (i) die Grundstücke in Essen und Schmiedefeld/Bühlau einen Verkehrswert von rund EUR 5,16 Mio. bzw. EUR 3,5 Mio und (ii) das für eine gewerbliche Nutzung bebaute Grundstück mit Erbbaurecht in Berlin entsprechend einen Verkehrswert von EUR 3,485 Mio. Gemäß 2 Ziffer 8 der geänderten Anleihebedingungen stellt die Emittentin entsprechend den näheren Regelungen des Treuhandvertrages folgende Sicherheiten: 1. Bestellung einer Buchgrundschuld in Höhe von Euro 37,063 Mio. zuzüglich 18 % p.a. Zinsen und 5 % einmaligen Nebenkosten auf die Grundstücke in Essen und Schmiedefeld/Bühlau an rangbereiter Stelle in Abt. III. 2. Vorbehaltlich der Zustimmung des Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG (Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRA 31817) handelnd durch die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH oder durch eine andere hierfür zuständige Stelle Bestellung einer Buchgrundschuld bis zur Höhe von 60 % des Verkehrswerts des Erbbaurechts bzw. 70 % des Wertes der aufstehenden Gebäude zuzüglich 18 % p.a. Zinsen und 5 % einmaligen Nebenkosten auf dem Erbbaurecht in Berlin an rangbereiter Stelle in Abt. III. Bisher wurde von SANHA kommuniziert, dass im Zusammenhang mit der Prolongation der Anleihe Sicherheiten von rd. EUR 10 Mio. gestellt werden. Diese Zahl ergibt sich aus den beiden Werten für Essen und Schmiedefeld/Bühlau (insgesamt EUR 8,66 Mio.) sowie 60 % des Wertes in Berlin (ca. EUR 2 Mio. ).

2 GUTACHTEN K u r z b e r i c h t über den Verkehrswert i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das für eine gewerbliche Nutzung bebaute Grundstück Im Teelbruch 80, Essen Flur 61 Flurstück 35,179, 193 Der Verkehrswert wurde zum Stichtag ermittelt mit rd

3 Dieses Gutachten wurde erstellt von: REM ASSETS Unternehmensimmobilien AG Tübinger Straße Stuttgart Tel.: Fax: Ansprechpartner: Dipl. Ing. Christoph Hofmann

4 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts Grundstück, bebaut: Lagergebäude mit mehr als 25% Mischnutzung 1 1 Lagergebäude mit Mischnutzung sind Gebäude mit einem überwiegenden Anteil an Lagernutzung und einem geringeren Anteil an anderen Nutzungen wie Büro, Sozialräume, Ausstellungs- oder Verkaufsflächen etc. Objektadresse Eigentümer Im Teelbruch 80/92, Essen SANHA GmbH & Co. KG, Essen Katasterangaben Auszug aus dem Liegenschaftskataster wurde übergeben 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsdurchführung Auftraggeber SANHA GmbH & Co. KG, Essen Auftrag vom Grund der Gutachtenerstellung Ortsbesichtigung Verkehrswertermittlung für Bestandswertermittlung , Im Teelbruch 80/92, Essen

5 Dokumente und Informationen die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen Dem Gutachten liegen die nachfolgend aufgeführten und durch den Auftraggeber ausgehändigten Unterlagen und Informationen zugrunde: Katasterplan Flurkarte 61 Auszug aus dem Altlastenkataster Grundbuchauszüge Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Stand Mieterliste Der Sachverständige geht davon aus, dass die vom Auftraggeber vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen zum Bewertungsstichtag uneingeschränkt Gültigkeit haben, uneingeschränkt zutreffend und umfassend sind. Soweit sich im Rahmen der Plausibilisierung keine anderen Erkenntnisse ergeben haben, wurde keine Kontrolle bezüglich Vollständigkeit und Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen durchgeführt. Darüber hinaus wurden folgende Auskünfte eingeholt: Aus der BOrIS ergab für das Gewerbegebiet Essen-Kettwig einen Bodenrichtwertpreis von 90 /m² (ohne Erschließungsbeiträge), Stand (Quelle: BORISplus NRW) Informationen der Stadt Essen Essen bei Wikipedia ( Google Maps ( Rechtliche Grundlagen Baugesetzbuch (BauG-B) Wertermittlungsverordnung (WertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Wertermittlungsstich tag

6 1.3 Zusammenfassung und Würdigung der Verfahrensergebnisse Ergebnisse der Wertermittlung: Sachwert: Ertragswert Da das Ertragswertverfahren zum Zweck einer Plausibilitätsprüfung angewendet wurde und die zur Verfügung stehende Datenlage nur begrenzt geeignet ist, um die preisbildenden Mechanismen umfassend zu berücksichtigen, wird der ermittelte Sachwert als maßgebliche Grundlage für die Verkehrswertableitung angesetzt. Das Ergebnis der Plausibilitätsberechnung über das Ertragswertverfahren kann vor diesem Hintergrund als Bestätigung des ermittelten Sachwertes bewertet werden. Auf eine Marktanpassung des ermittelten Sachwertes wird daher verzichtet. 1.4 Werterhöhende Investitionen Dritter Nach den Bestimmungen der WertR sind werterhöhende Investitionen Dritter gesondert zu bezeichnen, soweit sie nicht abgelöst oder durch verbilligte Mieten verrechnet sind. Das heißt, bauliche Maßnahmen, die nicht durch den Eigentümer ausgeführt wurden (z. B. mieterseitiger Ausbau) und bei einer Veräußerung abzulösen sind, müssen bei der Verkehrswertermittlung entsprechend berücksichtigt werden. 1.5 Ableitung des Verkehrswerts Der Verkehrswert für die mit einer Lagerhalle mit integrierten Verwaltungstrakt bebauten Grundstücke (Flur 61 Flurstück 35, 179, 193) Im Teelbruch 80/92, Essen wird (ohne gesondert geführte Wirtschaftsgüter, vgl. 4.4) zum Wertermittlungsstichtag geschätzt auf: rd in Worten: fünfmillioneneinhundertsechzigtausend Euro Das vorliegende Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Es ist ausschließlich für die Verwendung durch die SANHA GmbH & Co. KG erstellt und nur für den unter 1.2 angegebenen Zweck zu verwenden. Jede anderweitige Verwendung sowie eine Veröffentlichung oder Weitergabe an Dritte bedarf einer schriftlichen Rückfrage bei dem Unterzeichner. Die Haftung ist auf die im Verkehr übliche Sorgfalt beschränkt und ist bei ungenehmigter Weitergabe des Gutachtens gegenüber Dritten ausgeschlossen.

7 Der Sachverständige versichert, dass er das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat. Stuttgart, den Christoph Hofmann

8 GUTACHTEN K u r z b e r i c h t über den Verkehrswert i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das für eine gewerbliche Nutzung bebaute Grundstück Hauptstraße 76, Schmiedefeld Flur 1/1, 134/2, 135/1, 138/2, 4-6, 938/2, 957/13, 730/6, 732/3-4, 799/5 Der Verkehrswert wurde zum Stichtag ermittelt mit rd

9 Dieses Gutachten wurde erstellt von: REM ASSETS Unternehmensimmobilien AG Tübinger Straße Stuttgart Tel.: Fax: Ansprechpartner: Dipl. Ing. Christoph Hofmann

10 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts Grundstück, bebaut: Industrielle Produktionsgebäude, überwiegend Skelettbauweise Betriebs-/Werkstätten, mehrgeschossig, ohne Hallenanteil Objektadresse Eigentümer Hauptstraße 76, Schmiedefeld SANHA GmbH & Co. KG, Essen Katasterangaben Auszug aus dem Liegenschaftskataster wurde übergeben 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsdurchführung Auftraggeber SANHA GmbH & Co. KG, Essen Auftrag vom Grund der Gutachtenerstellung Ortsbesichtigung Verkehrswertermittlung für Bestandswertermittlung , Hauptstraße 76, Schmiedefeld

11 Dokumente und Informationen die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen Dem Gutachten liegen die nachfolgend aufgeführten und durch den Auftraggeber ausgehändigten Unterlagen und Informationen zugrunde: Liegenschaftskarte SchmiedefeldBühlau A Auszug aus dem Altlastenkataster Grundbuchauszüge Blatt 246, 254, 297 Löschungen Grundbuch Abt.III 246, 254, 297 Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Stand Der Sachverständige geht davon aus, dass die vom Auftraggeber vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen zum Bewertungsstichtag uneingeschränkt Gültigkeit haben, uneingeschränkt zutreffend und umfassend sind. Soweit sich im Rahmen der Plausibilisierung keine anderen Erkenntnisse ergeben haben, wurde keine Kontrolle bezüglich Vollständigkeit und Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen durchgeführt. Darüber hinaus wurden folgende Auskünfte eingeholt: Aus der BOrIS ergab sich einen Bodenrichtwertpreis von 10 /m² (ohne Erschließungsbeiträge), Stand (Quelle: BORIS Sachsen Informationen der Stadt Schmiedefeld (Großharthau) Schmiedefeld (Großharthau) bei Wikipedia ( Google Maps ( Rechtliche Grundlagen Wertermittlungsstich tag Baugesetzbuch (BauG-B) Wertermittlungsverordnung (WertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

12 1.3 Zusammenfassung und Würdigung der Verfahrensergebnisse Ergebnisse der Wertermittlung: Sachwert Produktionsgebäude (inkl. Bodenwert): Sachwert Betriebs- und Verwaltungsgebäude (o. BW): Sachwert gesamt: Ertragswert Da das Ertragswertverfahren zum Zweck einer Plausibilitätsprüfung angewendet wurde und die zur Verfügung stehende Datenlage nur begrenzt geeignet ist, um die preisbildenden Mechanismen umfassend zu berücksichtigen, wird der ermittelte Sachwert als maßgebliche Grundlage für die Verkehrswertableitung angesetzt. Das Ergebnis der Plausibilitätsberechnung über das Ertragswertverfahren kann vor diesem Hintergrund als Bestätigung des ermittelten Sachwertes bewertet werden. Auf eine Marktanpassung des ermittelten Sachwertes wird daher verzichtet. 1.4 Werterhöhende Investitionen Dritter Nach den Bestimmungen der WertR sind werterhöhende Investitionen Dritter gesondert zu bezeichnen, soweit sie nicht abgelöst oder durch verbilligte Mieten verrechnet sind. Das heißt, bauliche Maßnahmen, die nicht durch den Eigentümer ausgeführt wurden (z. B. mieterseitiger Ausbau) und bei einer Veräußerung abzulösen sind, müssen bei der Verkehrswertermittlung entsprechend berücksichtigt werden. 1.5 Ableitung des Verkehrswerts Der Verkehrswert für die mit einer Produktionshalle und Betriebs- und Verwaltungsgebäude bebauten Grundstücke (Flst. Nr. 1/1, 134/2, 135/1, 138/2, 4-6, 938/2, 957/13, 730/6, 732/3-4, 799/5) Hauptstraße 76 in Schmiedefeld wird (ohne gesondert geführte Wirtschaftsgüter, vgl. 4.4) zum Wertermittlungsstichtag geschätzt auf: rd in Worten: dreimillionenfünfhunderttausend Euro Das vorliegende Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Es ist ausschließlich für die Verwendung durch die SANHA GmbH & Co. KG erstellt und nur für den unter 1.2 angegebenen Zweck zu verwenden. Jede anderweitige Verwendung sowie eine Veröffentlichung oder Weitergabe an Dritte bedarf einer schriftlichen Rückfrage bei dem

13 Unterzeichner. Die Haftung ist auf die im Verkehr übliche Sorgfalt beschränkt und ist bei ungenehmigter Weitergabe des Gutachtens gegenüber Dritten ausgeschlossen. Der Sachverständige versichert, dass er das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet hat. Stuttgart, den Christoph Hofmann

14 GUTACHTEN K u r z b e r i c h t über den Verkehrswert i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das für eine gewerbliche Nutzung bebaute Grundstück mit Erbbaurecht Buckower Chaussee 133, Berlin-Marienfelde Flur 1 Flurstück 425, 426 Der Verkehrswert wurde zum Stichtag ermittelt mit rd

15 Dieses Gutachten wurde erstellt von: REM ASSETS Unternehmensimmobilien AG Tübinger Straße Stuttgart Tel.: Fax: Ansprechpartner: Dipl. Ing. Christoph Hofmann

16 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts Grundstück, bebaut: Betriebs-/Werkstätten, mehrgeschossig, hoher Hallenanteil (15.3) Objektadresse Eigentümer Buckower Chaussee 133, Berlin SANHA GmbH & Co. KG Katasterangaben Auszug aus dem Liegenschaftskataster wurde übergeben 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsdurchführung Auftraggeber SANHA GmbH & Co. KG Auftrag vom Grund der Gutachtenerstellung Ortsbesichtigung Verkehrswertermittlung für Bestandswertermittlung , Buckower Chaussee 133, Berlin

17 Dokumente und Informationen die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen Dem Gutachten liegen die nachfolgend aufgeführten und durch den Auftraggeber ausgehändigten Unterlagen und Informationen zugrunde: Katasterplan Flurkarte Auszug aus dem Altlastenkataster Grundbuchauszüge Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Stand (Schnitte sind verschiedenen Datums im Jahr 1989) Erbbaurechtsvertrag Mietvertrag mit Nirosan Edelstahlrohr GmbH Aktueller Erbbauzins Der Sachverständige geht davon aus, dass die vom Auftraggeber vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen zum Bewertungsstichtag uneingeschränkt Gültigkeit haben, uneingeschränkt zutreffend und umfassend sind. Soweit sich im Rahmen der Plausibilisierung keine anderen Erkenntnisse ergeben haben, wurde keine Kontrolle bezüglich Vollständigkeit und Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen durchgeführt. Darüber hinaus wurden folgende Auskünfte eingeholt: Aus der BOrIS ergab für das Gewerbegebiet Berlin, Buckower Chaussee 133 einen Bodenrichtwertpreis von 100 /m² (ohne Erschließungsbeiträge), Stand (Quelle: BORISplus) Informationen der Stadt Berlin Berlin bei Wikipedia ( Google Maps ( Rechtliche Grundlagen Wertermittlungsstich tag Baugesetzbuch (BauG-B) Wertermittlungsverordnung (WertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

18 1.3 Zusammenfassung und Würdigung der Verfahrensergebnisse Ergebnisse der Wertermittlung: Sachwert Produktionsgebäude (inkl. Bodenwert): Ertragswert Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich jedoch um ein Erbbaurecht. Erbbaurechte werden, wenn am Markt gehandelt, mit deutlichen Preisabschlägen gehandelt. Der Preisabschlag orientiert sich vor allem an der Restlaufzeit des Erbbaurechtes und der Höhe des Erbbauzinses. Je geringer die Restlaufzeit, desto höher fällt der Abschlag aus. Im vorliegenden Fall läuft das Erbbaurecht noch 22 Jahre, was für eine, für dieses Objekt in Betracht kommende Nutzung (Produktion sowie Lagernutzung), relativ auskömmliche Laufzeit ist. Aufgrund des bestehenden Erbbaurechtes wird ein Käufer einen Abschlag gegenüber einem gleichartigen Objekt ohne Erbbaurecht vornehmen. Aufgrund vorstehend aufgeführten Sachlage, wird der Nachteil gegenüber einem Objekt im Volleigentum mit einem Abschlag um 15% bewertet, um die Einschränkungen, die sich aus der Art als Erbbaurecht ergeben, entsprechend zu würdigen. Ertragswert unter Berücksichtigung des Erbbaurechts Werterhöhende Investitionen Dritter Nach den Bestimmungen der WertR sind werterhöhende Investitionen Dritter gesondert zu bezeichnen, soweit sie nicht abgelöst oder durch verbilligte Mieten verrechnet sind. Das heißt, bauliche Maßnahmen, die nicht durch den Eigentümer ausgeführt wurden (z. B. mieterseitiger Ausbau) und bei einer Veräußerung abzulösen sind, müssen bei der Verkehrswertermittlung entsprechend berücksichtigt werden. 1.5 Ableitung des Verkehrswerts Der Verkehrswert für die mit einer Produktionshalle bebauten Grundstücke (Flur 1, Stück 425, 426) Buckower Chaussee 133 in Berlin wird (ohne gesondert geführte Wirtschaftsgüter, vgl. 4.4) zum Wertermittlungsstichtag geschätzt auf: rd in Worten: dreimillionenvierhundertfünfundachtzigtausend Euro

19 Das vorliegende Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Es ist ausschließlich für die Verwendung durch die SANHA GmbH & Co. KG erstellt und nur für den unter 1.2 angegebenen Zweck zu verwenden. Jede anderweitige Verwendung sowie eine Veröffentlichung oder Weitergabe an Dritte bedarf einer schriftlichen Rückfrage bei dem Unterzeichner. Die Haftung ist auf die im Verkehr übliche Sorgfalt beschränkt und ist bei ungenehmigter Weitergabe des Gutachtens gegenüber Dritten ausgeschlossen. Der Sachverständige versichert, dass er das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat. Stuttgart, den Christoph Hofmann