SPRENGNE Immobilienbewertung. Sprengnetter / Kierig. ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht - Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung

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1 SPRENGNE Immobilienbewertung ER Sprengnetter / Kierig ImmoWertV Das neue Wertermittlungsrecht - Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung

2 1 Vorwort, Ziele des Kommentars 10 2 Rechtsgrundlage der ImmoWertV ' Ziele der ImmoWertV 13 4 Die Geschichte der ImmoWertV 15 5 Gründe für und Ziele der Novellierung der WertV Umbenennung und Gliederung der ImmoWertV Umbenennung: Aus WertV wird ImmoWertV Gliederung der ImmoWertV ImmoWertV: Anwendungsbereich Verkehrswert 4 Marktwert Wer muss die ImmoWertV anwenden? Gegenstand der Wertermittlung ImmoWertV: Grundlagen der Wertermittlung ImmoWertV: Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse ImmoWertV: Qualitätsstichtag und Grundstückszustand ImmoWertV: Entwicklungszustand Historischer Anlass für diese Vorschrift Inhaltliche Änderungen gegenüber 4 WertV ImmoWertV: Weitere Grundstücksmerkmale Neue Überschrift Absatz 1 ImmoWertV: Art und Maß der baulichen Nutzung Absatz 2 ImmoWertV: Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen Absatz 3 ImmoWertV: Abgabenrechtlicher Zustand Absatz 4 ImmoWertV: Lagemerkmale Absatz 5 ImmoWertV: Weitere Merkmale 61

3 Absatz 6 ImmoWertV: Restnutzungsdauer ImmoWertV: Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse 64 14, 8 ImmoWertV: Ermittlung des Verkehrswerts Gliederung des Anzuwendende Verfahren Verfahrenswahl und deren Begründung Ableitung des Verkehrswerts Verfahrensablauf Regelungen in der ImmoWertV Entwicklungsgeschichte zum Verfahrensablauf Ausgangssituation: Verfahrensbegriffe unklar geregelt Folgerungen: In der Fachliteratur werden widersprüchliche Verfahrensabläufe vorgeschlagen Zum Begriff und zur Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale Abschnitt 2 ImmoWertV: Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten ImmoWertV: Grundlagen der Ermittlung ImmoWertV: Bodenrichtwerte ImmoWertV: Indexreihen ImmoWertV: Umrechnungskoeffizienten ImmoWertV: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke ImmoWertV: Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze Abschnitt 3 ImmoWertV: Wertermittlungsverfahren Unterabschnitt 1: Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung ImmoWertV: Ermittlung des Vergleichswerts Vergleichpreisverfahren 118

4 24.2 Vergleichsfaktorverfahren ImmoWertV: Ermittlung des Bodenwerts Vorrangige Anwendung des Vergleichswertverfahrens Keine generelle Bodenwertdämpfung bei bebauten Grundstücken Bodenwertermittlung bei bebauten Außenbereichsgrundstücken Bodenwertermittlung bei freizulegenden Grundstücken (Liquidationswertverfahren) Bodenwertermittlung bei unter-oder überausgenutzten Grundstücken Sonderregelungen zur Ermittlung sanierungs- und entwicklungsbedingter Bodenwerterhöhungen Unterabschnitt 2: Ertragswertverfahren ImmoWertV: Ermittlung des Ertragswerts Das allgemeine Ertragswertverfahren Das vereinfachte Ertragswertverfahren Das Ertragsfaktorverfahren Das Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge (DCF-Verfahren) Das Liquidationswertverfahren Das besondere Liquidationswertverfahren Behandlung selbstständig nutzbarer Teilflächen Marktübliche anstelle nachhaltiger Erträge 7" ImmoWertV: Reinertrag, Rohertrag ImmoWertV: Bewirtschaftungskosten ImmoWertV: Kapitalisierung und Abzinsung Unterabschnitt 3: Sachwertverfahren ImmoWertV: Ermittlung des Sachwerts ImmoWertV: Herstellungskosten 175

5 34 23 ImmoWertV: Alterwertminderung Zukünftig: Lineare Alterswertminderung als Regelfall Abwendung von den baujahresbedingten NHK-Abschlägen Harmonisierung von ImmoWertV, BewG und BelWertV Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer Abschnitt 4 ImmoWertV: Schlussvorschrift ImmoWertV: Inkrafttreten und Außerkrafttreten Anlage 1 zu 20 ImmoWertV Anlage 2 zu 21 ImmoWertV Spurensuche" der (Immo)WertV-Verbesserungen Verbesserungsvorschläge zur ImmoWertV Berücksichtigte Anregungen Weitere Verbesserungsvorschläge Die wichtigsten Neuerungen (Zusammenfassung) Gliederung der Neuerungen Geänderte Begriffe und inhaltliche Regelungen Neue Begriffe Weggelassene Begriffe und inhaltliche Regelungen Geänderte Verfahrensregelungen > Neue Verfahren Zusammenfassende Würdigung der ImmoWertV Verwendete Literatur u.a 217

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