Kontiunuum PL IV Städtebauliche Innenentwicklung Auszug Immobilienwirtschaft und Immobilienwertermittlung

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1 Kontiunuum PL IV Städtebauliche Innenentwicklung Auszug Immobilienwirtschaft und Immobilienwertermittlung Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke

2 Lage auf den Immobilienmärkten Aktuelle Entwicklungen Deutschland = ausgebaut Ausweisung neuer Bauflächen erfolgt zögerlich Boom am deutschen Immobilienmarkt Große Kapitalmengen fließen in den Immobilienmarkt Globalisierung Starke Nachfrage nach Wohnen in den Städten Demographie Eklatante Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt Klimaschutzziele Innenentwicklung Probleme Verknappung von attraktiven Immobilienobjekten Fehlen attraktiver Gewerbestandorte (Logistik) Hohe Intransparenz an den Immobilienmärkten Ländliche Regionen mit hohem Leerstand Wohnungsmangel in den Städten Herausforderungen Neustrukturierung ländlicher Gemeinden Wohnraumschaffung in den Städten Entwicklung zieladäquater Anreiz- und Sanktionssysteme Entwicklung von Methoden für eine größere Markttransparenz Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 2

3 Volkswirtschaftliche Einordnung Wohnungen (Anzahl) Nichtwohngebäude (Anzahl) Wohnfläche insgesamt [1.000m²] Anteil am Bruttoinlandsprodukt 2013 [in%] China 5,9 37 5,9 Großbritannien 9,6 12,6 6,9 Deutschland 10 23,5 3,7 USA** 10,5 16,1 6,3 Immobilienwirtschaft* Industrie Versicherungs- und Finanzdienstleistungsbranche * Grundstücks- und Wohnungswesen, exklusive Bauwirtschaft, Immobilienfinanzierer und fonds ** 2012;Quelle:OECD Quelle: Gebäude und Wohnungen 2015 Tabelle Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 3

4 Volkswirtschaftliche Einordnung Bruttowertschöpfung, Anz. Unternehmen und SOV Beschäftige Anz. der Unternehmen Bruttowertschöpfung [Mio. Euro] SOV- Beschäftigte Vermietung und Verpachtung Vermietung und Verpachtung Bauwirtschaft Gebäudereinigung Bauwirtschaft Bauwirtschaft Anteil in Deutschland = 21,1 % Anteil in Deutschland = 18,2 % Anteil in Deutschland = 9,5 % Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 4

5 Wohnungen insgesamt Bautätigkeit und Neubaubedarf Jahr Baugenehmigungen Baufertigstellungen Neubaubedarf Quelle: Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 5

6 Preisbildung Der Preis ist der in Geldeinheiten ausgedrückte Tauschwert eines Gutes oder einer Dienstleistung. P1 Angebotsüberhang Bewirkt sinkende Preise Die Preisbildung vollzieht sich in der Regel in einem Abstimmungsprozess zwischen Anbieter und Nachfrager. P0 Die Preishöhe kann als ein Indikator für die relative Knappheit der Güter interpretiert werden. P2 Bewirkt steigende Preise Nachfrageüberhang Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 6

7 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien 2006 Bodenrichtwertlinie Sachwertrichtlinie Vergleichswertrichtlinie Verordnungen der Bundesländer BewG BelWertV BauGB Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Definitionen und Ermächtigungen Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Anwendungshinweise zu den jeweils geregelten Wertermittlungsverfahren. Vertiefen die in der ImmoWertV geregelten Verfahrensgrundsätze Für Bereiche, die von den neuen Richtlinien nicht erfasst werden, bleibt die WertR 2006 anwendbar Länderspezifisch verschieden, über Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte, über die Durchführung des BauGB 68-94, , BewG Besonderheiten der Steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen Erforderlich für Darlehen, die 400T Euro überschreiten, enthält Anforderungen an die Methoden d. Beleihungswertermittlung Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 7

8 Normierte Wertermittlungsverfahren Was kosten vergleichbare Grundstücke? Renditeberechnung Welcher Barwert ergibt sich aus Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz? Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Preisvergleichsrechnung Substanzwertberechnung Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Ergebnis: Vergleichswert Ergebnis: Ertragswert Korrektur zum Markt Ergebnis: Sachwert Verkehrswert Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 8

9 Verfahrenswahl Renditeberechnung Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Preisvergleichsrechnung Substanzwertberechnung unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Mehrfamilienhaus Büro, Geschäftshaus Einzelhandel Industrie Hotel Teileigentum Einfamilienhaus Bebaute Feriengrundstücke Eigengenutzte Eigentumswohnung Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 9

10 Allgemeine Vorgehensweise Festlegen des Wertermittlungsstichtags und Beschreibung des Grundstückszustands Begründete Wahl des Wertermittlungsverfahrens Durchführung des Verfahrens zur Ermittlung von ersten Ergebnissen Würdigung der Aussagefähigkeit Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 10

11 Definition Bodenwert Der Bodenwert ist der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bei legal zulässiger und lagegemäßer Nutzbarkeit (planungsadäquater Nutzbarkeit), ggf. mit der Fiktion, dass (andere) wesentliche Bestandteile, ausgenommen die mit dem Grund und Boden auf Dauer verbundenen subjektiv-dinglichen Rechte und öffentlichen Lasten, nicht vorhanden wären. Bodenwert Gebäudewert Verkehrswert Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 11

12 Ermittlung Bodenwert Sind geeignete Vergleichspreise gegeben? Prüfen: Zeitliche Nähe Vergleichbare Ausnutzbarkeit Vergleichbare Lage Ja Nächste Vorlesung Vergleichswertverfahren Nein Bodenrichtwert Anpassung an individuelle Grundstücksmerkmale Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 12

13 Grundlagen der Ermittlung von Bodenrichtwerten (Nr.4 BRW-RL) Kaufpreissammlung Bodenpreisindex und Umrechnungskoeffizienten Bodenricht -wert Sonstige, zweckdienliche Daten Geobasisdaten Bauleitpläne Schutzgebiete Daten zu Sanierung Daten zur Entwicklung Daten zur Bodenordnung Erschließung Pacht und Mieten etc. Abstimmung mit Nachbargemeinde am Rande des Zuständigkeitsbereichs Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 13

14 Grundstücksqualität ist die Gesamtheit aller preisbeeinflussenden physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Merkmale und Eigenschaften eines Grundstücks. Lage, Nutzbarkeit, Beschaffenheit Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 14

15 Bauleitplanung Übergeordnete Planungen Fachplanungen Exkurs: Planungsrechtliche Themen Bauleitplanung im Planungssystem Grundlage Planart Ziele ROG HLPG BUND Grundsätze der Raumordnung LAND (z.b. Hessen) Landesentwicklungsplan REGION (z.b. Regierungspräsidium) Landesentwicklungsplan Räumliche Entwicklung des Bundesgebietes Räumliche Entwicklung des Landes Festlegung der regionalen Ziele der Raumordnung und Landesplanung für die Entwicklung der Planungsregionen und die raumbedeutsamen Planungen BauGB HBO BauNVO GEMEINDE - Flächennutzungsplan GEMEINDE - Bebauungsplan Regelung der Nutzung der Flächen und Grundstücke der Gemeinde mit dem Ziel einer nachhaltigen städtebaulichen Nutzung Hessische Bauordnung BAUHERR - Bauplan Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 15

16 Baureifes Land Werdendes Bauland Flächen der Landoder Forstwirtschaft Städtebauliche Bodenqualifikation Entwicklungsmoment Ausstrahlungseffekte Darstellung als Baufläche im FNP, konkludentes städtebauliches Handeln der Gemeinde Aufstellung des B-Planes Bodenordnung Erschließung/ Ausgleichsmaßnahmen Bebauung, Vervollständigung der Infrastruktur Entwicklungszustand Reines Agrarland 5 I ImmoWertV Beeinträchtigtes Agrarland Begünstigtes Agrarland 4 (1) Nr.2 WertV Bauerwartungsland 5 II ImmoWertV Ungeordnetes Rohbauland 5 III ImmoWertV Geordnetes Rohbauland 5 III ImmoWertV Baureifes Land 5 IV ImmoWertV Baulückengrundstück Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 16

17 Wertermittlungszeitpunkt Qualität des Grundstücks und die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, die das Preis- und damit Wertniveau bestimmen (Konjunktur) sind für bestimmte Zeitpunkte zu ermitteln. Fälle: Qualität und Konjunktur für den gleichen Zeitpunkt Qualität und Konjunktur für unterschiedliche Zeitpunkte Wertermittlungsstichtag ( 3 ImmoWertV) Qualitätsstichtag ( 4 ImmoWertV) Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 17

18 Allgemeines Ertragswertverfahren I (Income Approach) [ ImmoWertV] Rohertrag Ro Mietverträge Prüfen: Marktüblichkeit Ordnungsgemäße Bewirtschaftung Zulässige Nutzung Liegen bes. Ertragsverhältnisse vor? - Bewirtschaftungskosten BwK = Verwaltungskosten + Instandhaltungskosten + Mietausfallwagnis + evtl. Betriebskosten Prüfen: Gewöhnliche Bewirtschaftung Marktvergleiche Bes. Bewirtschaftungskosten = Jährlicher Reinertrag des Grundstücks Re - Verzinsungsbetrag des Bodenwertes Re B = Bodenwert B * Liegenschaftszinssatz p [%] Reinertragsanteil der Baulichen Anlagen Re G Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 18

19 Allgemeines Ertragswertverfahren II (Income Approach) [ ImmoWertV] Reinertragsanteil der Baulichen Anlagen Re G x Kapitalisierung mittels Vervielfältiger a r Restnutzungsdauer r Liegenschaftszins p Marktüblich Vergleichbarkeit a r = q r 1 q r (q 1) mit q = 1 + p/100 = Vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert B Über Vergleichspreise oder mittels Bodenrichtwerte In der Regel nach Vergleichswertverfahren 13 und 14 Vorläufiger Ertragswert = Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 19

20 Allgemeines Ertragswertverfahren III (Income Approach) [ ImmoWertV] Vorläufiger Ertragswert Ggf. zusätzliche Marktanpassung Marktangepasster vorläufiger Ertragswert Ggf. Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Besondere Ertragsverhältnisse Besondere Bewirtschaftungskosten Baumängel/Bauschäden Wirtschaftliche Überalterung Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand Freilegungskosten Bodenverunreinigung Rechte und Belastungen Ertragswert Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 20

21 Die Gutachtenerstellung Was sollte Inhalt eines Verkehrswertgutachtens sein? Wie sollte der Inhalt strukturiert werden? Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 21

22 Die Gutachtenerstellung 1. Recherche bzgl. des Bewertungsobjektes (inkl. Ortsbesichtigung, Organisation von Unterlagen, ) 2. Wertermittlung 3. Dokumentation der Ergebnisse (schriftliches Verkehrswertgutachten) Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 22

23 Gliederung von Wertermittlungsgutachten Auftrag/ Grundlagen Grundstücksmerkmale Wertermittlung Verkehrswert Quellen Anlagen Kern des Gutachtens Grundlagen (Auftrag, Unterlagen, Ortstermin) Wertrelevante Merkmale Wertermittlung Deckblatt Inhaltsverzeichnis Fotos Flurkarte Zusammenfassung Pläne (Grundrisse / Gebäudeansichten) Berechnungen Zusätzliches Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 23

24 Wer informiert über den Immobilienmarkt? Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen (GAA) Hessen: 45 GAA bei Landkreisen, kreisfreien Städten und kreisangehörigen Städten Immobilienmarktbericht für Kreis oder kreisfreie Stadt Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Hessen (ZGGH) Immobilienmarktbericht für das Land Hessen Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland Immobilienmarktbericht für Deutschland Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 24

25 Einführung (Wiederholung) Wenn Sie ein Grundstück bewerten müssten, wie würden Sie vorgehen? Mit ähnlichen Grundstücken für die Kaufpreise vorliegen vergleichen Vergleichswertverfahren Einnahmen betrachten Ertragswertverfahren Herstellungskosten betrachten Sachwertverfahren Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 25

26 wertbestimmende Grundstücksmerkmale Grundstücksform ungünstiger Zuschnitt verhindert eine bauliche Nutzung ungünstiger Zuschnitt erschwert eine bauliche Nutzung optimales Breite/Tiefe- Verhältnis optimale bauliche Nutzung Straße Straße Straße Städtebauliche Innenentwicklung Immobilienmarkt und Immobilienwertermittlung Prof. Dr.-Ing. H.J. Linke 26