Verkehrswertermittlung. Grundstücken

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1 Verkehrswertermittlung von Grundstücken zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 7., vollständig neu bearbeitete Auflage 2014 Wolfgang Kleiber Dipl.-Ing., Ministerialrat a.d. im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Professor an der Hochschule Anhalt (Hochschule für angewandte Wissenschaften) Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) unter Mitarbeit von Dr. Roland Fischer Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstückswertermittlungen und Ullrich Werling Von der HypZert GmbH zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke, Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) bis zur 6. Auflage mitbearbeitet von Dr. Karsten Schröter Bundesanzeiger Verlag

2 Schnellübersicht Abkürzungen Teil I Teil 11 Teil III Rechtsgrundlagen. Sachverständigenwesen. Sachverständiger. Gutachten. Grundbuch und Liegenschaftskataster. Flächen und Volumina baulicher Anlagen. Gutachterausschusswesen (Wertermittlungsrecht nach BauGB) Teil IV Verkehrswertermittlung nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV.. Vergleichswertverfahren. Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren). Ertragswertverfahren. Prognosegestütztes Ertragswertverfahren (Discounted Cash Flow Verfahren).. Sachwertverfahren Teil V Verkehrswertermittlung besonderer Immobilienarten 2077 Teil VI Verkehrswertermittlung bei städtebaulichen Mallnahmen 2517 Enteignung 2528 Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche 2580 Umlegungsgebiete 2758 Erhaltungsgebiete 2792 Stadtumbausatzung I Teil VII Verkehrswertermittlung aus besonderen Anlässen 2807 Zugewinnausgleich Pflichtteilsanspruch 2826 Teil VIII Verkehrswertermittlung von Rechten und Belastungen 2835 Teil IX Teil X Teil XI Beleihungswertermittlung nach den Grundsätzen der Beleihungswertermittlungsverordnung - BeiWertV 3069 Anhang 3175 Sachverzeichnis 3265 Kleiber 5

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort zur siebten Auflage,,, '" 6 Abkürzungsverzeichnis '"..,,,, 19 Teil I Rechtsgrundlagen Gesetze, Verordnungen, Richtlinien und Normen 33 Teil II Sachverständigenwesen I Sachverständiger 66 2 Gutachten, '", Grundbuch und Liegenschaftskataster Flächen und Volumina baulicher Anlagen 221 Teil III Gutachterausschusswesen und Verkehrswert ( 192 bis 199 Baugesetzbuch - BauGB) 1.1 Wertermittlungsrecht des Bundes Wertermittlungsrecht der Länder BauGB Gutachterausschuss 1 Übersicht Aufgaben, Bildung und Eigenschaften der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ( 192 Abs. 1 BauGB) Zusammensetzung des Gutachterausschusses ( 192 Abs. 2 BauGB) Bestellung und Abberufung von Gutachtern Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ( 192 Abs. 4 BauGB) 28 J 6 Geheimhaltungspflicht Befangenheit von Gutachtern und deren Ablehnung,, Haftung des Gutachterausschusses Entschädigung von Mitgliedern des Gutachterausschusses Gebühren des Gutachterausschusses 289 I I Rechts- und Dienstaufsicht '".., BauGB Aufgaben des Gutachterausschusses 1 Übersicht,,,,, Gutachtenerstattung (Abs. 1 und 2) Rechtsnatur der von den Gutachterausschüssen erstatteten Gutachten ( 193 Abs. 3 BauGB) Übersendungspflicht an die Eigentümer ( 193 Abs. 4 BauGB) Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung ( 193 Abs. 5 BauGB) " Weitere Aufgaben 323 9

4 194 BauGB Verkehrswert I Allgemeines Normative Vorgaben für die Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) Verkehrswerte in anderen Rechtsbereichen Ausländische Definitionen des Verkehrswerts bzw. Marktwerts (Market Value) BauGB Kaufpreissammlung I Übersicht Übersendungspflichten von Grundstückskauf- und -tauschverträgen (~ 195 Abs. I BauGB) Zugang zu den Daten der Kaufpreissammlung (~ 195 Abs. 2 und 3 BauGB) Verletzung datenschutzrechtlicher Bestimmungen BauGB Bodenrichtwerte IBodenrichtwert Publizität der Bodenrichtwerte ( 196 Abs. 3 BauGB) Bodenrichtwertübersicht BauGB Befugnisse des Gutachterausschusses I Übersicht Umfang der Befugnisse des Gutachterausschusses ( 197 Abs. 1 BauGB) Amtshilfe Rechtsmittel BauGB Oberer Gutachterausschuss 1 Übersicht Einrichtung Oberer Gutachterausschüsse oder Zentraler Geschäftsstellen (~ 198 Abs. I BauGB) Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses und der Zentralen Geschäftsstellen (~ 198 Abs. 2 BauGB) BauGB Ermächtigungen 1 Übersicht Ermächtigung der Bundesregierung (~ 199 Abs. I BauGB) Ermächtigungen der Landesregierungen (~ 199 Abs. 2 BauGB)

5 Teil IV Verkehrswertermittlung nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung Inhaltsverzeichnis Vorbemerkungen zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 456 Abschnitt 1 lmmowertv: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze 1 ImmoWertV Anwendungsbereich I Anwendungsbereich Anwendung der Verordnung auf Grundstücke, Grundstücksbestandteile und Zubehör ( labs. 1 ImmoWertV) Anwendung der Verordnung auf Grundstücksrechte ( 1 Abs. 2 ImmoWertV) Anwendung der Verordnung auf nicht marktgängige Wertermittlungsobjekte ImmoWertV Grundlagen der Wertermittlung J Zustand und allgemeine Wertverhältnisse Wartezeit ( 2 Satz 3 ImmoWertV) ImmoWertV Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse I Wertermittlungsstichtag ( 3 Abs. I ImmoWertV) Allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ( 3 Abs. 2 ImmoWertV) ImmoWertV Qualitätsstichtag und Grundstückszustand I Übersicht Qualitätsstichtag ( 4 Abs. 1 ImmoWertV) Zustand ( 4 Abs. 2ImmoWertV) Besonderheiten der Zustandsqualifizierung ( 4 Abs. 3ImmoWertV) ImmoWertV Entwicklungszustand 1 Allgemeines Flächen der Land- oder Forstwirtschaft ( 5 Abs. 1 ImmoWertV) Bauerwartungsland ( 5 Abs. 2 ImmoWertV) Rohbauland ( 5 Abs. 3 ImmoWertV) Baureifes Land ( 5 Abs. 4ImmoWertV) Sondernutzungen Schutzgebiete GartenJand Abbauland Wasserfiäche 727 I I Emeuerbare Energien

6 6 ImmoWertV Weitere Grundstücksmerkmale I Allgemeines Art und Maß der baulichen und sonstigen Nutzung ( 6 Abs. I ImmoWertV) Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen ( 6 Abs. 2ImmoWertV) Abgabenrechtlicher Zustand ( 6 Abs. 3 ImmoWertV) Lage ( 6 Abs. 4 ImmoWertV) Lärm Geruchsimmission '" Staubimmission,,, Erschütterungen Elektrosmog,, Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften ( 6 Abs. 5 ImmoWertV).., Gesamt- und Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) ImmoWertV Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse I Übersicht '" '" '" '" Allgemeiner Grundsatz ( 7 Salz I ImmoWertV) Identifizierung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse ( 7 Satz 2 ImmoWertV) Rechtsprechungsübersicht '" Ungewöhnliche Aufwendungen bei der Bemessung von Kaufpreisen Verrentung von Kaufpreisen; Leib- und Zeitrente ImmoWertV Ermittlung des Verkehrswerts I Übersicht. Vergleichs-. Ertrags- und Sachwertverfahren ( 8 Abs. 1 Satz 1 und 2 ImmoWertV). Problemfälle bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens. Verkehrswertableitung aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren ( 8 Abs. I Satz 3 ImmoWertV). Marktanpassung ( 8 Abs. 2 NT. I ImmoWertV). Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstlieksmerkmale ( 8 Abs. 3 ImmoWertV).. Anlagen Abschnitt 2 ImmoWertV: Bodenrichtwerte und sonstige eiforderliche Daten 9 ImmoWertV Grundlagen der Ermittlung I Rechtsgrundlagen Ableitungspflicht der Gutachterausschüsse Allgemeine Grundsätze der Ableitung [087 4 Fortschreibung Veröffentlichung., ImmoWertV Bodenrichtwerte I Allgemeines Ableitung von Bodenrichtwerten ( 10 Abs. I [mmowertv)

7 3 4 5 Darstellung von Bodenrichtwerten bei ihrer Veröffentlichung (* 10 Abs. 2 ImmoWertV). Automatisierte Form (* 10 Abs. 3 ImmoWertV). Adressen und Bodenrichtwerte im Internet ImmoWertV Indexreihen I Übersicht. 2 Anwendung von Indexreihen ( II Abs. I ImmoWertV). 3 Indexreihe ( II Abs. 2 und 3 ImmoWertV). 4 Indexreihen ( I1 Abs. 4 ImmoWertV).. 5 Kaufwertestatistiken. 6 Immobilienindizes ImmoWertV Umrechnungskoeffizienten I Übersicht Anwendung von Umrechnungskoeffizienten Ableitung von Umrechnungskoeffizienten Fortschreibung von Umrechnungskoeffizienten ImmoWertV Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke 1 Übersicht. 2 Anwendung von Vergleichsfaktoren ( 13 Satz 1 ImmoWertV).. 3 Ableitung von Vergleichsfaktoren ( 13 Satz 2ImmoWertV).. 4 Ertragsfaktor. 5 Gebäudefaktor. 6 Anlagen. ]4 ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze I Übersicht. Funktion der Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze ( 14 Abs. limmowertv).. Marktanpassungsfaktoren ( 14 Abs. 2ImmoWertV). Sachwertfaktoren ( 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV). Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren ( 14 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV).. Liegenschaftszinssätze ( 14 Abs. 3 ImmoWertV). Anlagen l Abschnitt 3 ImmoWertV: Wertermittlungsverfahren Unterabschnitt 1: Vergleichswertverfahren ( 15 und 16 ImmoWertV) Systematische Darstellung des Vergleichswertverfahrens I Anwendungsbereich Grundzüge des Vergleichswertverfahrens Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke Bodenwertermittlung im Wege des Vergleichswertverfahrens

8 5 6 Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen. Deduktive Bodenwertermittlung ImmoWertV Ermittlung des Vergleichswerts I Überblick Ermittlungsgrundlagen 15 I 5 3 Berücksichtigung von Abweichungen (intertemporärer und qualitativer Abgleich) Ableitung des Verkehrswerts ImmoWertV Ermittlung des Bodenwerts I Allgemeines Bodenwert bebauter Grundstücke Bodenwertanteil am Gesamtwert bebauter Grundstücke Im Außenbereich gelegene bebaute Grundstücke ( 16 Abs. 2 JmmoWertY) Bodenwert von Grundstücken mit abbruchträchtiger Bausubstanz ( 16 Abs. 3 JmmoWertY) Abweichungen der realisierten Nutzung von der zulässigen bzw. lagetypischen Nutzung ( 16 Abs. 4lmmoWertV) 1582 Unterabschnitt 2: Ertragswertverfahren ( 17 bis 20 ImmoWertV) Systematische Darstellung des Ertragswertverfahrens I Anwendungsbereich Grundzüge der Ertragswertverfahren Finanzmathematische Grundlagen 17 I9 17 ImmoWertV Ermittlung des Ertragswerts I Grundlagen des Ertragswertverfahrens ( J7 Abs. I ImmoWertV) Allgemeines Ertragswertverfahren (Standardverfahren nach 17 Abs. 2 JmmoWertV) Mehrperiodisches Ertragswertverfahren Ertragswertermittlung nach Runge ImmoWertV Reinertrag, Rohertrag I Reinertrag und Rohertrag Marktüblich erziejbarer Reinertrag ImmoWertV Bewirtschaftungskosten J Allgemeines Marktübliche Bewirtschaftungskosten ( 19 Abs. I JmmoWertY) GesamtpauschaIe der Bewirtschaftungskosten Einzelpauschalen der Bewirtschaftungskosten Bonität der Mietverhältnisse (Scoring)

9 20 ImmoWertV Kapitalisierung und Abzinsung I Kapitalisierung und Abzinsung Vervielfältiger (Barwertfaktor) Barwertfaktor für die Abzinsung (Diskontierungsfaktor) Aufzinsung (Aufzinsungsfaktor) 1868 Unterabschnitt 3: Sachwertverfahren ( 21 bis 23 1mmoWertV) Systematische Darstellung des Sachwertverfahrens 1 Anwendungsbereich 187 I 2 Verfahrensübersicht Grundzüge des Sachwertverfahrens Beispiel... J989 5 Sonderfälle Anhang ImmoWertV Ermittlung des Sachwerts 1 Übersicht ( 21 Abs. 1 ImmoWertV).. 2 Ermittlung des Bodenwerts.. 3 Ermittlung des Sachwerts baulicher Anlagen (Gebäudesachwert) nach 21 Abs. 2ImmoWertV.. 4 Ermittlung des Sachwerts baulicher und sonstiger Außenanlagen ( 21 Abs. 3ImmoWertV). 5 Ermittlung des Wertanteils besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 3 ImmoWertV) ImmoWertV Herstellungskosten 1 Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Normalherstellungskosten ( 22 Abs. 2 ImmoWertV) Ermittlung der Herstellungskosten baulicher Anlagen Ermittlung der Herstellungskosten baulicher Anlagen nach Einzelkosten ( 22 Abs. 2 Satz 4ImmoWertV) Umrechnung von Normalherstellungskosten auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag ( 22 Abs. 3ImmoWertV) ImmoWertV Alterswertminderung 1 Allgemeines Alterswertminderung nach JmmoWertV Alterswertminderung nach BeIWertV Alterswertminderung in der steuerlichen Bewertung Anlagen

10 Abschnitt 4 ImmoWertV: Schlussvorschrift 24 ImmoWertV Inkrafttreten und Außerkrafttreten 2075 Teil V Verkehrswertermittlung besonderer Immobilienarten (Beispielsrälle) 1 Grundstücksmarkt nach Immobilientypologie Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Handelsimmobilien Sonderimmobilien Freizeitimmobilien Gemeinbedarfsfläche Bahnfläche Post- und Fernmeldewesen Flugplatz Kirchliche und kirchlichen Zwecken dienende Fläche Denkmalgeschützte Bausubstanz Soziale Wohnraumförderung 2507 Teil VI Verkehrswertermittlung bei städtebaulichen Maßnahmen 1 Wertermittlung im Rahmen von Enteignungen Städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche Umlegungsgebiete Städtebauliche Erhaltungssatzungen Stadtumbausatzung '", Teil VII Verkehrswertermittlung aus besonderen Anlässen 2 Wertermittlung im Rahmen des Zugewinnausgleichs. Wertermittlung im Rahmen des Pflichtteilsanspruchs Teil VIII Verkehrswertermittlung von Rechten und Belastungen an Grundstücken 1 Vorbemerkungen Erbbaurecht Gesetzliche Beschränkungen,. '" Beschränkt dingliches Recht (Rechte Dritter) 2958

11 Teil IX Beleihungswertermittlung nach den Grundsätzen der Beleihungswertermittlungsverordnung BelWertV 1 Vorbemerkungen zur Beleihungswertermittlungsverordnung (BeIWertV)., Beleihungsgrenze Lasten und Beschränkungen in der Beleihungswertermittlung Versicherungspflicht Rechtsgrundlagen der Beleihungswertermittlung im Einzelnen 3096 *I BelWertY Anwendungsbereich 3096 *2 BelWertY Gegenstand der Wertermittlung 3096 *3 BelWertY Grundsatz der Beleihungswertermittlung 3097 *4 BelWertY Verfahren zur Emlittlung des Beleihungswerts 3101 *5 BelWertY Gutachten 3\ 07 *6 BelWertY Gutachter 3107 *7 BelWertY Unabhängigkeit des Gutachters 3107 *8 BelWertY Grundlagen der Ertragswertermittlung 3\11 *9 BelWertY Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage 3111 *10 BeiWertY Rohertrag 3 I 15 *11 BelWertY Bewirtschaftungskosten 3131 *12 BelWertY Kapitalisierung der Reinerträge 3136 ~ 13 BelWertY Emlittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen 3141 *14 BelWertY Grundlagen der Sachwertermittlung 3147 * 15 BelWertY Bodenwert 3148 ~ 16 BeIWertYWertderbaulichenAnlage 3150 *17 BelwertY Wertminderung wegen Alters 3150 *18 BelWertY Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände 3154 *\9 BelWertY Ermittlung des Yergleichswerts 3158 *20 BeiWertY Bauland 3160 *21 BelWertY Erbbaurechte und andere grundstücksgleiche Rechte 3162 *22 BelWertY Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 3167 *23 BelWertY Maschinen und Betriebseinrichtungen 3169 *24 BelWertY Wohnungswirtschaftlich genutzte Objekte bei Vergabe von Kleindarlehen 317\ *25 BelWertY Beleihungen im Ausland 3172 *26 BelWertY Überprüfung der Grundlagen der Beleihungswertermittlung 3173 Teil X Anhang 1 Sachverständigenwesen Statistischer Anhang Tabellen und Faktoren 3252 Sachverzeichnis