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1 Vorwort... Inhaltsverzeichnis V VII Teil A Grundlagen 1 Einführung in die Verkehrswertermittlung Überblick Verschiedene Werte Verkehrswert Definition Was ist unter dem Begriff»Verkehrswert«zu verstehen? Verkehrswert und Marktwert Wertermittlungsverfahren Welche Verfahren gibt es? Verfahrenswahl Wo finden sich die Verfahrensvorschriften? Weitere Verfahren Weitere Grundlagen Zusammenfassung Bodenwert Überblick Der Begriff des Bodenwerts Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts Unmittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Umrechnungskoeffizienten Ungewçhnliche oder persçnliche Verhältnisse Beispiel Zugang zur Kaufpreissammlung Selbstkontrollaufgabe Mittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Bodenrichtwerte Beispiel Selbstkontrollaufgaben Zusammenfassung Vergleichswert für bebaute Grundstücke Überblick Unmittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise VII

2 3.2.2 Beispiel Selbstkontrollaufgabe Mittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Ertragsfaktoren Gebäudefaktoren Anwendung von Vergleichsfaktoren Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung Zusammenfassung Ertragswert Überblick Charakteristische Aspekte Die grundsätzliche Vorgehensweise Überschussrechnung Abzug der Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag Gebäudeertragswert Addition des Bodenwerts Begrifflichkeiten und Zusammenhänge Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt Übersicht zum Ertragswertverfahren Selbstkontrollaufgabe Auf dem Weg zum Verkehrswert Zusammenfassung Sachwert Überblick Der Grundgedanke Verkauf eines Einfamilienhauses Sicht des Verkäufers Sicht des Interessenten Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen Marktanpassung Zusammenfassung Herstellungskosten der baulichen Anlagen Herstellungskosten der Gebäude Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen Baunebenkosten Korrektur wegen des Gebäudealters Vorbemerkung Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer Ermittlung der Restnutzungsdauer Berechnung der Korrektur wegen des Gebäudealters Zusammenfassung Korrektur wegen Baumängeln und Bauschäden Definition von Baumängeln und Bauschäden VIII

3 5.5.2 Berücksichtigung in der Wertermittlung Korrektur wegen sonstiger Umstände Bodenwert Auf dem Weg zum Verkehrswert Warum Marktanpassung? Informationen über die Marktanpassung Fehlende Marktanpassungsfaktoren Zusammenfassung des Beispiels Anmerkungen zur Sachwertermittlung Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung Teil B Vertiefung 6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte Überblick Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung Wertermittlungsstichtag Qualitätsstichtag Ende der Recherchen Datum der Gutachtenerstellung Stichtage der Vergleichswerte Beziehungen der Zeitpunkte zueinander Standardfall Verlagerungen in die Vergangenheit Verlagerung in die Zukunft Selbstkontrollaufgabe Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag Zusammenfassung Bodenwert Überblick Entwicklungszustand Vorbemerkung Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Beschaffenheit des Grundstücks Erschließung Die»drei Ebenen der Erschließung« Erschließung gemäß Baugesetzbuch IX

4 7.5.3 Umgebungsinfrastruktur Kritik an den Bodenrichtwerten Öffentliche Flächen Begriffsbestimmung Wertermittlungsgrundsätze Zukünftige çffentliche Flächen Differenzwertmethode Verschiebetheorie Gegenwärtige çffentliche Flächen Residualwertverfahren Vorbemerkung Vorgehensweise Genauigkeit Zusammenfassung Vergleichswert Überblick Die drei Vergleichskategorien Generelle Problemverlagerung Boden Bauliche Anlagen Marktsituationen Ergebnis und Konsequenz Heilung mangelnder Vergleichbarkeit Ungewçhnliche oder persçnliche Verhältnisse Objektivitätskriterien Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip Empirische Daten Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung Ertragswert Überblick Wesentliche vertiefende Aspekte Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert Zum Begriff der»nachhaltigkeit« Zur Restnutzungsdauer Wertkorrekturen Nicht rentierlicher Boden Vorderland und Hinterland Selbstkontrollaufgabe Übersichten Zwei besondere Einflussfaktoren auf den Ertragswert Der Einfluss der Bodenwerts Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes X

5 9.4 Die beiden Ertragswertformeln Formel nach Wertermittlungsverordnung Vereinfachte Formel Identität beider Formeln Vor- und Nachteile beider Formeln Selbstkontrollaufgabe Verkürzte Ertragswertformeln Verkürzte Formel bei»langer«restnutzungsdauer Selbstkontrollaufgabe Verkürzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer Liquidationswertformeln Fallgestaltungen Die allgemeine Liquidationswertformel Selbstkontrollaufgabe Rohertrag Vergleichsmiete und Rohertrag Definition und Eigenschaften des Rohertrags Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung Bewirtschaftungskosten Grundsätzliche Hinweise Abschreibung Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Liegenschaftszinssatz Einfluss auf den Ertragswert Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Bandbreiten und deren Bedeutung Pflicht der Gutachterausschüsse zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte Anzuwendende Liegenschaftszinssätze in der Praxis Quellen Ableitung nach GuG Ableitung nach Hausmann Ableitung des abschließenden Ergebnisses Selbstkontrollaufgabe Inflationsneutralität im Ertragswertmodell Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel Bedeutung der Inflationsneutralität im Ertragswertmodell Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung XI

6 10 Sachwert Überblick Brutto-Grundfläche Anpassungsfaktoren für Mehrfamilienwohnhäuser Dämpfung des Bodenwerts Bodenwert des unbebauten Grundstücks Dämpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung Bebauung, die nicht der zulässigen Nutzbarkeit entspricht Zusammenfassung Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsrückstand Gerichtsurteil zur Marktanpassung Kritik am Sachwertverfahren Literaturkritik Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters Weitere Fehlerquellen Steigerung der Genauigkeit Zusammenfassung Das abschließende Urteil Überblick Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts Wesentliche Anforderungen Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung Gebot zur Anwendung der Verfahren Pflicht zur Berücksichtigung der Marktsituation Pflicht zur Würdigung der Aussagefähigkeit Begründungspflicht der Verfahrenswahl Selbstkontrollaufgabe Aggregationsverbot Schlüsselfragen Wertermittlungsgegenstand Wertermittlungsaufgabe Prämissen Nutzungskonzeption Angebots- bzw. Nachfragemangel Mängel und Schäden Bodenqualität Unternehmensbewertung Ausschluss von Rechten und Lasten Exaktheit des abschließenden Urteils Nachdenkliches zum Verkehrswert Ausgangssituation Ziel der Wertermittlung Nutzungskonzeption Lçsung Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung XII

7 12 Mathematische und statistische Basis Überblick Elementare Arithmetik Zahlen Terminologie und Regeln Selbstkontrollaufgabe Ungleichungen Zinsrechnungen Aufzinsung Selbstkontrollaufgabe Abzinsung Selbstkontrollaufgabe Rentenrechnungen Rentenarten in der Grundstückswertermittlung Anfangswert einer Zeitrente Der Vervielfältiger Selbstkontrollaufgabe Endwert einer Zeitrente Selbstkontrollaufgabe Ewige Rente Annuitäten Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln Indexrechnungen Umrechnung von Preisen Indexaktualisierung Schreibweisen Summen Produkte Selbstkontrollaufgaben Rechnen in Tabellen Selbstkontrollaufgaben Einführender Fall zur deskriptiven Statistik Begriffe in der deskriptiven Statistik Merkmalsträger, Merkmal und Merkmalsausprägungen Merkmalswerte und Urliste Sortieren und Klassieren Häufigkeitstabelle Histogramm Breite der Klassen Hçhe der Klassen Zur Darstellung Mittelwerte Einfache Mittelwerte Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel Mittelwert einer Häufigkeitsverteilung Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung XIII

8 13 Ausgewählte besondere Instrumente Überblick Sensitivitätsanalyse Erwartungswertanalyse Verfahren und Beispiel Selbstkontrollaufgabe Entscheidungsbaum Ein illustrierendes Beispiel Zur Praxisrelevanz Kapitalwertmethode (Discounted Cash-Flow) Ein illustrierendes Beispiel Allgemeine Vorgehensweise Der interne Zins Selbstkontrollaufgabe Discounted Cash Flow als verallgemeinertes Ertragswertmodell Über die so genannten»internationalen Verfahren« Renditeanalyse Originärer und derivativer Ertragswert Investive Wertschçpfung und prognostizierter Ertragswert Kalkulationsmodelle Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer Zusammenfassung und Ausblick Selbstkontrollaufgabe Berücksichtigung qualitativer Wertmerkmale Plausibilitäten und Analogien Zusammenfassung Wertermittlungsrecht Überblick BauGB Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts Verkehrswert Gutachterausschusswesen Ermächtigung für Rechtsverordnungen WertV Vorbemerkungen Aufbau Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen Erforderliche Daten Wertermittlungsverfahren Ergänzende Vorschriften Weitere Normen WertR Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR 78) Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) Erlass zu den NHK XIV

9 DIN-Normen Einige wesentliche Wertbegriffe Beleihungswert Einheitswert Einwurfswert und Zuteilungswert Gemeiner Wert Grundbesitzwert Versicherungswert Zusammenfassung Teil C Tätigkeit als Sachverständiger 15 Sachverständigenwesen Überblick Was ist ein Sachverständiger? Grundlagen der Sachverständigentätigkeit Besondere Sachkunde Objektivität Unabhängigkeit Erkennen von Grenzen Fähigkeiten als Übersetzer Zusammenfassung Sachverständige für Grundstückswertermittlungen Vorbemerkung Freie Sachverständige Verbandsangehçrige Sachverständige Chartered Surveyors Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Angestellte Sachverständige Der»richtige«Sachverständige Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Zweck der çffentlichen Bestellung Gesetzliche Grundlagen Verfahrensweg zur çffentlichen Bestellung Pflichten und Rechte Zertifizierte Sachverständige Aufbau des Systems Vor- und Nachteile des Systems Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern Unterschiede Zertifizierung/çffentliche Bestellung Zusammenarbeit mehrerer Sachverständiger Vorbemerkungen Formen der Zusammenarbeit Die Partnerschaftsgesellschaft Grundlagen der Zusammenarbeit Besonderheiten für çffentlich bestellte Sachverständige Hilfskräfte XV

10 Das virtuelle Sachverständigenbüro Ausstattung eines Sachverständigenbüros Personal-Computer (PC) und Vernetzung Tabellenkalkulationsprogramm Textverarbeitungsprogramm Fertige Programmsysteme Internet Hinweise zur fundierten Ausbildung Zur autodidaktischen Ausbildung Umfang einer Prüfung Auswahlkriterien für einen Lehrgang Zusammenfassung Recherche der Zustandsmerkmale Überblick Einleitung Die drei Schritte der Gutachtenerstellung Stellenwert der Recherche Zeitaufwand für die Recherche Ausgangspunkt der Recherche Der Recherchezeitraum Sorgfaltspflicht Zustandsmerkmale Grundbuch Vorbemerkung Wo wird das Grundbuch geführt? Ordnungsmerkmale des Grundbuchs Aufschrift Bestandsverzeichnis Erste Abteilung Zweite Abteilung Dritte Abteilung Ungültige Eintragungen Eintragungsbewilligung Grundakten Einsicht in das Grundbuch Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch Erbbaurecht Grundbuch des belasteten Grundstücks Erbbaugrundbuch Erbbaurechtsvertrag Zusammenfassung zum Erbbaurecht Wohnungs- und Teileigentum Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch Teilungserklärung XVI

11 Aufteilungsplan Protokolle der Eigentümerversammlung Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Zusammenfassung Nachbarrechtliche Beschränkungen Weitere privatrechtliche Lasten Liegenschaftskataster Flurkarte Buchwerk Führung des Liegenschaftskatasters Bauplanungsrecht Vorbemerkung Bebauungsplan Im Zusammenhang bebauter Ortsteil Außenbereich Flächennutzungsplan Vorhaben bezogener Bebauungsplan Städtebauliche Sanierungssatzung und Entwicklungssatzung Erhaltungssatzung Zweckentfremdungsgenehmigung Fehlende Baugenehmigung Bedarf der nicht genehmigte Zustand überhaupt einer Genehmigung? Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein geheilt? Zusammenfassung zur Vorgehensweise Vereinfachtes Genehmigungsverfahren Baulasten Abgabenrechtlicher Zustand Bewertungsrelevante Abgaben Erschließungsbeiträge Kanalanschlussbeiträge Kostenerstattungsbeträge nach dem Bundesnaturschutzgesetz Ablçsebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten Altlasten Einleitung Ortstermin Analyse der Vornutzungen Altlastenkataster Weitere Erkenntnisquellen Baugrundverhältnisse Wohn- und Nutzfläche Vorbemerkung Vom Auftraggeber angegebene Zahlen Müssen eigene Berechnungen durchgeführt werden? Vorschriften zur Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche Lage XVII

12 Makrolage Mikrolage Lagekriterien Zusammenfassung Inhalt und Aufbau von Gutachten Überblick Nachvollziehbarkeit Roter Faden Begründungspflicht Feststellungen und Annahmen Ermessensspielraum Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit Allgemein verständlich Einfache Sprache verwenden Visualisieren Zusammenfassen Abgabe eines Werturteils Beurteilungen als Kern des Gutachtens Der Weg zur Urteilsfindung Urteilssicherheit Aufbau eines Wertgutachtens Grundlagen Zustandsmerkmale Wertermittlung Arten von Gutachten Schriftlich erstattete Gutachten Mündlich erstattete Gutachten Kurzgutachten Privatgutachten und Gerichtsgutachten Schiedsgutachten Übergeordnete Gutachten Verbindlichkeit von Gutachten Zusammenfassung Revision einer Wertermittlung Überblick Übergeordnete Gutachten Fallgestaltungen Varianten in der Praxis Übergeordnete Gutachten in Bezug zueinander Das Rechercheproblem des übergeordneten Gutachters Die systematische dreistufige Vorgehensweise Vorprüfung Hauptprüfung Anfertigung des übergeordneten Gutachtens Vorprüfung XVIII

13 Selbstprüfung des übergeordneten Gutachters Qualifikation des Vorgutachters Qualität des Vorgutachtens Selbstkontrollaufgabe Hauptprüfung Grundsätzliche Fragen Fragen zum Bodenwert Fragen zum Vergleichswert Fragen zum Ertragswert Fragen zum Sachwert Fragen zum abschließenden Verkehrswert Fragen zu Gutachten in den neuen Bundesländern Zusammenfassung Teil D Anhang 19 Beispielgutachten Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung Bürogebäude Tabellen Aufzinsungsfaktoren Abzinsungsfaktoren Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktoren) Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren) Rechtsnormen Wertermittlungverordnung Baugesetzbuch (Auszug) Ausgewählte Quellen Bücher Loseblattwerke Informationsdienste Lçsungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben Stichwortverzeichnis XIX