1. Woche. 1. Tag Dr.-Ing. Hans-Georg Tillmann

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1 Vorbereitungsseminar zur Erlangung der besonderen Fachkunde im Bestellungsgebiet Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken Das nachfolgende Konzept gliedert sich in drei Wochenblöcke mit wiederum je drei Seminartagen à neun Unterrichtsstunden von je 45 Min. Dauer Woche 1. Tag Dr.-Ing. Hans-Georg Tillmann 1.1 Begrüßung, Einführung, Ablauf, Organisation 1.2 Einführung in das Sachverständigenwesen Grundsätze der Sachverständigentätigkeit: Pflichten der Sachverständigen Haftung Honorare/Vergütung Institutionen Die fachlichen Grundlagen sind ein wichtiger Baustein in der Ausbildung des Sachverständigen. Ein ebenso wichtiger Baustein ist die persönliche Eignung und die soziale Kompetenz. Zu den Pflichten gehören neben der Erstellung korrekter Gutachten u.a. die Gutachtenerstattung und die Aufzeichnungspflicht. Es wird auch auf die Haftung und die Möglichkeit der Haftungsminimierung eingegangen. Die Versicherungspflicht wird angesprochen. Bei der Rechnungsstellung wird der Unterschied zwischen Privat- und Gerichtsgutachten erläutert. 1.3 Grundlagen der Wertermittlung Ziel und Zweck von Wert-GA Wertbegriffe Baugesetzbuch Wert V Wert R Grundbuch Liegenschaftskataster Altlastenkataster, Kontaminationen Baulastenverzeichnis Sonstiges Unterschiedliche Zwecke (Kauf, Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Beleihung, Finanzamt etc.) bedingen unterschiedliche Wertbegriffe wie Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert, Einheitswert etc., die näher erläutert werden. Ebenso wie die unterschiedlichen Zwecke gibt es unterschiedliche gesetzliche Grundlagen, Verordnungen und Richtlinien. Diese werden dargelegt und in den wesentlichen Inhalten erklärt. Der Sachverständige muß die für den jeweiligen Zweck richtige Grundlage erkennen und anwenden sowie die Quelle in dem Gutachten angeben ; Seite 1 von 1313

2 Ein wesentlicher Punkt ist die Ermittlung des Verkehrswertes, deswegen wird der Ermittlung des Verkehrswertes nach 194 BauGB besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Auf den stichtagsbezogenen Charakter wird besonders eingegangen. 1.4 Gegenstand der Wertermittlung Grundstücke Gebäude Außenanlagen Wesentliche Bestandteile/Zubehör Hier werden die Unterschiede zwischen Sach- und Ertragswert sowie dem Vergleichswertverfahren erläutert sowie Definitionen gegeben, was zu den Außenanlagen zu rechnen ist, und welche Gegenstände als Zubehör mitbewertet werden können/müssen. 1.5 Rechte an Grundstücken Eigentum an Grundstücken Formen des Eigentums Beschränkungen des Eigentums - gesetzliche Beschränkungen - dingliche Rechte an Grundstücken - vertragliche Rechte an Grundstücken Auf welche Grundlagen wird zurückgegriffen? Welche Grundlagen gibt es? Was versteht man unter Miteigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum, Sondereigentum etc.? Was steht in der Teilungserklärung und in der Abgeschlossenheitserklärung? Welchen Einfluß haben all diese Begriffe auf die Bewertung? 1.6 Auftragsannahme, Registratur 1.7 Gutachtenvorbereitung Hier werden Beispiele gezeigt und Tipps von Profis gegeben Form, Inhalt und Aufbau von Gutachten Welche Unterlagen benötige ich? Woher bekomme ich die Unterlagen? Welche Hilfsmittel brauche ich bei der Besichtigung ; Seite 2 von 1313

3 2. Tag vormittags Dr. Christoph Klose 2.1 Bauplanungsrecht Grundzüge der Raumordnung und Landesplanung FNP (Flächennutzungsplan) Bauen im beplanten und unbeplanten Bereich (Außenbereich, unbeplanter Innenbereich, 34, 35 BauGB) B-Plan (Bebauungsplan, vorhabenbezogener B-Plan Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung Planungsschäden Grundzüge der Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Umlegungsmaßnahmen Grundzüge zum ökologischen Ausgleich Viele Vorschriften des öffentlichen Bauplanungsrechts wirken sich direkt oder indirekt auf den Grundstückswert aus. Aus diesem Grund werden die bewertungsrelevanten Vorschriften dargestellt und ihr Zweck sowie die Praxisbedeutung erläutert. Darüber hinaus werden die planungsrechtlichen Grundlagen, vom unbeplanten Innen- und Außenbereich bis zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan erläutert und in ihren Auswirkungen dargestellt. Das Verständnis für diese Abläufe ist für die Bewertung von außerordentlicher Bedeutung, um die Wertentwicklung in den einzelnen Stadien des Bauleitverfahrens nachvollziehen zu können und ggf. Zukunftsprognosen treffen zu können. Zudem ist vielfach für die Umsetzung von Bauleitplänen eine Bodenordnung erforderlich, um erschlossene sowie gemäß den Nutzungsvorgaben des Planungsrechts bebaubare Grundstücke zu schaffen. Anhand von Fallbeispielen soll den Teilnehmern ein Gespür für die Anwendbarkeit von planungsrechtlichen Vorschriften und damit der Entwicklungsmöglichkeit der Liegenschaft vermittelt werden. Weiterhin werden die Grundzüge der Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie die Besonderheiten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und der Regelungen zum ökologischen Ausgleich dargestellt. nachmittags Dr. Christoph Klose 2.2 Grundbuchrecht Aufteilung des Grundbuchs Bestandsverzeichnis Abteilung I Abteilung II Abteilung III Grundakte Im Grundbuch sind wichtige Daten für die Wertermittlung enthalten. Neben den Eigentumsangaben sind die genaue Bezeichnung und die genaue Größe des Grundstücks zu erkennen. In Abteilung II des Grundbuchs sind die privatrechtlichen Belastungen des Grundstücks eingetragen. Hier können gravierende wertbeeinflussende Umstände erkennbar werden. Abteilung III gibt die dingliche Höhe der finanziellen Belastungen an. Aus der Grundakte ist der Lebenslauf des Grundstücks erkennbar. Hieraus ergeben sich u. U. ebenfalls wertbeeinflussende Tatsachen sowie der genaue Inhalt der Rechte in Abt. II ; Seite 3 von 1313

4 3. Tag Dipl.-Ing. Gabriele Richter 3.1 Sachwertverfahren Verfahrensvorschriften Normalherstellungskosten (NHK 2000) Alterswertminderung Mängel und Schäden Marktanpassungsfaktoren Schwachstellen des Verfahrens BGF und BRI ( Bruttogeschossfläche und Bruttorauminhalt ) Das Sachwertverfahren gehört zum unentbehrlichen Handwerkszeug eines Verkehrswertermittlers. Es muss nur richtig angewendet werden. Zur korrekten Anwendung muss der Sachverständige jedoch die Verfahrensvorschriften beherrschen und die Schwachstellen des Verfahrens kennen, um kritischen Nachfragen standhalten zu können. Es werden Detailfragen des Sachwertverfahrens erläutert. Besonderer Wert wird auf die Anwendung der derzeit neuesten Normalherstellungskosten (NHK 2002) und die diesbezüglichen Korrekturfaktoren gelegt. Auch die Ermittlung des BRI und der Wertansatz wird kurz erläutert. Die Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Faktoren wie z. B. Swimmingpool, Nutzung neuer Energien (Photovoltaik etc.), von Baumängeln und Bauschäden (Unterschiede), von merkantilen Minderwerten sowie von Marktanpassungsfaktoren werden erörtert. Schließlich werden noch Möglichkeiten beschrieben, wie ein auf Kostenüberlegungen basierender Sachwert auf Marktnähe hin überprüft werden kann. Ende 1. Woche ; Seite 4 von 1313

5 2. Woche 4. Tag Dr.-Ing. Hans-Georg Tillmann 4.1 Ertragswertverfahren Ortsübliche, nachhaltige Miete Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Restnutzungsdauer Berücksichtigung von Schäden / Mängel Ertragswert nach WertV Verkürzte Verfahren Liquidationsverfahren Das Ertragswertverfahren ist eine reine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des zu bewertenden Objektes. Bei diesem Verfahren handelt es sich wohl um das bedeutendste, in der Wertermittlungsverordnung normierte Verfahren. Zunächst sollen die Teilnehmer für die sorgfältige Wahl der Grundlagen und Eingangsparameter sensibilisiert werden. Dies geschieht unter Einbeziehung der entsprechenden Regelungen gemäß WertV. Verdeutlicht werden an dieser Stelle die Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer. Auf die Gesamtnutzungsdauer wird ebenso wie auf die Bedeutung von technischer und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer eingegangen. Die Höhe und Zusammensetzung der Bewirtschaftungskosten wird verdeutlicht. Der Begriff nachhaltig erzielbare Miete wird erläutert und Angaben zu Quellen gemacht, wo diese ermittelt werden können (Grundstücksmarktbericht der Gutachterausschüsse, Marktberichte seriöser Makler, Mietpreisspiegel etc.). Es wird diskutiert, wie der Ertragswert bei leer stehenden bzw. teilweise leerstehenden Immobilien ermittelt wird. Die Voraussetzungen und Besonderheiten des verkürzten Verfahrens und die des Liquidationswertverfahrens werden anhand der WertV und WertR erläutert ; Seite 5 von 1313

6 5. Tag vormittags Dipl.-Ing. Karsten Schmidt 5.2 Bewertung unter verschiedenen Gesichtspunkten Steuerlich Öffentlich gefördert Enteignung-Umlegung-Flurbereinigung-Sanierung Zwangsversteigerung Es gibt noch weitere verschiedene Einflussfaktoren, die berücksichtigt werden müssen. Die gesetzlichen Vorschriften bei Enteignung, Umlegung, Flurbereinigung und Sanierung müssen beachtet werden. Auch bleibt ein Zwangsversteigerungsvermerk nicht ohne Einfluss auf den Wert. Die Grundzüge des öffentlich geförderten Wohnungsbaus werden angesprochen. Die Grundlagen für eine steuerliche Bewertung werden gelegt. Nachmittags Assessor Joachim Hoffmüller, Geschäftsführer AKNW 5.2 Informationen zur Prüfung und zum Sachverständigenwesen Es wird ein Überblick über die Möglichkeiten der Qualifikation gegeben (öffentliche Bestellung und Vereidigung, Zertifizierung, Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS-) ; Seite 6 von 1313

7 6. Tag , vormittags Dipl.-Ing. Gabriele Richter 6.1 Internationale Normierte und Nichtnormierte Verfahren in der Wertermittlung Normierte Verfahren: British Valuation Bases Nicht normierte Verfahren: Investment Methoden Residualwertmethode Barwertmethode Risikoanalayse: Monte Carlo Verfahren Neben den schon erläuterten normierten deutschen Verfahren gibt es international normierte und nicht normierte Verfahren. Die normierten Verfahren der Wertermittlungsverordnung bilden kein erschöpfendes Angebot der zur Verfügung stehenden Vorgehensweisen in der Grundstückswertermittlung. Neue und mit der aktuellen Rechtslage völlig konforme Methoden der Wertermittlung sind mittlerweile aus Erfordernissen der Praxis heraus entstanden. Die Anforderungen an den Sachverständigen werden angesichts komplizierterer Fälle und der persönlichen Haftung immer höher. Der professionelle Sachverständige hat nicht nur Standardfälle, sondern muss sich auch mit Besonderheiten und Renditeprognosen auskennen. Ziel dieses Themenbereiches ist es, die gängigsten Sonderformen der abweichenden (neuen normierten und nicht normierten) Verfahren vorzustellen und diese konform mit der Wertermittlungsverordnung anzuwenden und zu begründen. Nachmittags Dipl.-Ing. Peter Begiebing 6.2 Beleihungswertermittlung Basel II Solvabilitätsrichtlinie 16 PfandBG - Pfandbriefgesetz Grundsatzpapier zum Beleihungswert Methodische Vorgehensweise Der Beleihungswert hat eine hohe Bedeutung innerhalb der Kreditwirtschaft. Er trägt zur Langfristphilosophie des Realkredites bei, denn er ist kein stichtagsbezogener Wert, wie z.b. der Verkehrswert. Die Beleihungswertermittlung findet durch die Erwähnung in der Europäischen Richtlinie 2000/12/EG über die Grenzen Deutschlands hinaus seine weitreichende Wirkung. Ziel ist es, über die Bedeutung, die Anforderungen, die Ermittlung und die Verwendung von Beleihungswerten für Immobilien einen Überblick zu geben. Hierbei soll auch auf die methodische Vorgehensweise bei der Beleihungswertermittlung und auf Anforderungen an die Eignung von Gutachtern eingegangen werden. Ende 2. Woche ; Seite 7 von 1313

8 3. Woche 7. Tag Dipl.-Ing. Werner Schmitz 7.1 Bodenwert und Vergleichswert Entwicklungsstufen von Bauland Flächennutzungsplan Bebauungsplan Quellen für Vergleichswerte Bodenrichtwerte Vergleichsfaktoren Grundstücksmarktberichte Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um das Vergleichswertverfahren anwenden zu können. Das Vergleichswertverfahren ist, richtig angewendet, von großer Bedeutung. Die Kenntnisse und der richtige Aufbau führt zu marktgerechten Verkehrswerten. Es wird i.d.r. bei unbebauten Grundstücken aber auch bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern eingesetzt. Am Beispiel eines unbebauten Grundstücks wird zunächst die Grundlage für die Bodenwertermittlung anhand der sogenannten Entwicklungsstufen von Grundstücken erläutert. Die rechtliche Verbindlichkeit von Gebietsentwicklungsplan, Flächennutzungsplan und Bebauungsplan wird erläutert. In diesem Zusammenhang werden die Werte der einzelnen Entwicklungsstufen erklärt (Rohbauland, Bauerwartungsland, Flächen für den Gemeinbedarf, Verkehrsflächen, Sondernutzungen etc.). Auch der Unterschied zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken wird bearbeitet. Ein weiterer Punkt erläutert, wie und wo geeignete Vergleichspreise beschafft werden können. Hier sind besonders die Gutachterausschüsse der Kommunen zu erwähnen, die die Bodenrichtwertkarte und die Grundstücksmarktberichte erstellen. Neben den o. g. Werten können Kaufpreissammlungen, auch die eigenen, sowie Marktübersichten für die Vergleichswertermittlung herangezogen werden. 7.2 Mathematische Grundlagen in der Wertermittlung Zinsrechnungen Barwertbildung Vervielfältiger Abschreibungsdivisoren Annuitäten Kapitalwertmethode Zeitrenten, Leibrenten, ewige Renten Ermittlung von Restnutzungsdauern Der Sachverständige hat neben intensiver Recherche, bautechnischem Verständnis und darauf aufbauender Argumentation im Hinblick auf den Verkehrswert anspruchsvolle mathematische Berechnungen durchzuführen. Er muss gewisse mathematische, meistens finanzmathematische Berechnungen, fallgerecht entwickeln, durchführen und darstellen können. Diese Grundkenntnisse sollen dem Teilnehmer vermittelt und anhand von Beispielaufgaben verdeutlicht werden. Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen; wesentliche Eingangsgrößen müssen deswegen auf diesen Stichtag umgerechnet werden und es entsteht die Notwendigkeit, Zahlungen auf- oder abzuzinsen ; Seite 8 von 1313

9 Zinsrechnungen, vor- und nachschüssige Anfangs- und Endwerte als auch Annuitäten müssen durchgeführt werden. Die Ermittlung von Vervielfältigern, Zeit- und Leibrenten wird anhand von Formeln vorgestellt. Aber auch die vorhandenen Tabellen werden erläutert. Es wird die Kapitalwertmethode besprochen und der daraus entstehende interne Zins als wesentliches Instrument für fundierte Wertanalysen abgeleitet. An dieser Stelle wird auch die Restnutzungsdauer von Gebäuden erläutert. Wie lang ist die Restnutzungsdauer im Normalfall und wie ändert diese sich bei unterschiedlichen Baujahren oder Modernisierungen in unterschiedlichen Zeiträumen ; Seite 9 von 1313

10 8. Tag Dipl.-Ing. Werner Schmitz 8.1 Wertbeeinflussende Faktoren, Begriffe aus WertV Modernisierung Instandhaltung Instandsetzung Reparaturstau Instandhaltungsstau Minderwertberechnung Der bauliche Zustand der Gebäude ist bei der Bewertung eines bebauten Grundstückes oftmals von entscheidender Bedeutung. Da am Seminar nur Fachleute teilnehmen, wird hier nur auf die wichtigsten Grundlagen eingegangen. Es werden die Unterschiede zwischen Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung sowie zwischen Reparatur- und Instandhaltungsstau erläutert. Die sich daraus ergebende Minderwertberechnung bis zur Freilegung eines Grundstücks finden hier Berücksichtigung. Zeitpuffer ca. 3 Stunden für ausgiebige Fragen, Vertiefungen etc ; Seite 10 von 1313

11 9. Tag vormittags Dipl.-Ing. Werner Schmitz 9.1 Begrüßung, Ablauf, Organisation Fragen, Anregungen, Meinungen zum bisher Gehörten 9.2 Rechte und Lasten Überblick über Rechte und Lasten Wohnungsrecht und Nießbrauch Erbbaurechte Wegerechte Leitungsrechte Baulasten Denkmalschutz Reallasten Überbau und Notweg Wasserhaushaltsgesetz In der täglichen Praxis der Grundstückswertermittlung kommt es häufig vor, dass rechtliche Belastungen oder Begünstigungen zu berücksichtigen sind. Dabei kann es sich einerseits um Rechte und Lasten aus dem Bereich des privaten Rechts, wie zum Beispiel Dienstbarkeiten oder Erbbaurechte, handeln. Andererseits sind auch zahlreiche Rechte und Lasten aus dem Bereich des öffentlichen Rechts von Wertrelevanz. Hier sind vor allem Baulasten, Erschließungsbeiträge und der Denkmalschutz zu nennen. Aber auch Enteignungen, Umlegungen, Flurbereinigungen und Sanierungsvermerke beeinflussen den Wert. Derartige Rechte und Lasten können von erheblicher Bedeutung für die Wertermittlung sein. Teilweise führen sie sogar dazu, das der Grundstückswert bis auf Null Euro gemindert wird. Insofern ist es äußerst wichtig, das die Auswirkungen von rechtlichen Belastungen und Begünstigungen richtig erfaßt und an entsprechender Stelle in der Wertermittlung berücksichtigt werden. Dieser Themenbereich soll einen Überblick darüber geben, welche Rechte und Lasten bei einer Grundstückswertermittlung von Bedeutung sein können. Weiterhin wird aufgezeigt, wie die Wertbeeinflussung durch derartige Begünstigungen bzw. Belastungen erfasst werden kann. Die Teilnehmer sollen dadurch in die Lage versetzt werden, die Relevanz von Rechten und Lasten zu erkennen und die Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks ermitteln zu können. Nachmittags Dipl.-Ing. Werner Schmitz 9.3 Mieten und Pachten ca. 2 Unterrichtsstunden Struktur des Mietrechts Änderungen durch die Mietrechtsreform Grundlegende Begriffe (tatsächliche, nachhaltige, ortsübliche Miete, Kostenmiete etc.). Wie bereits zuvor erwähnt, ist das Ertragswertverfahren das wesentliche Verfahren der Wertermittlung. Gemäß 17 WertV sind die Roherträge aus den nachhaltig erzielbaren Einnahmen ; Seite 11 von 1313

12 herzuleiten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erwarten sind. Diese Einnahmen bestehen nahezu ausschließlich aus Mieten oder Pachten. Die fundierte Ableitung der nachhaltigen Mieteinnahmen bildet somit ein wesentliches Fundament der Ertragswertermittlung. Es kommt nicht darauf an, welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden, sondern auf die im konkreten Fall nachhaltig und auch rechtlich zulässig erzielbaren Einnahmen. Um den Anforderungen der WertV zu genügen, sind folglich zumindest die grundlegenden Kenntnisse des Mietrechts unerlässlich. Den Teilnehmern werden zunächst die wesentlichen rechtlichen und begrifflichen Grundlagen sowie die Systematik des Mietrechts dargelegt. Die Neuerungen der Mietrechtsreform werden dargestellt. Darauf aufbauend werden die ortsübliche Vergleichsmiete und die Methoden zu ihrer Ermittlung besprochen. Weiterhin werden die anderen Mieterhöhungsbegründungsmittel, zum Beispiel der qualifizierte Mietspiegel und die Mietpreisdatenbank besprochen. Dabei werden die sich bei der Datenerhebung und Datenbewertung ergebenden relevanten Probleme behandelt. 9.4 Ausklang des Seminars und Verabschiedung der Teilnehmer Die Teilnehmer haben die Möglichkeit mündlich oder schriftlich ( Formular) Fragen, Anregungen, Meinungen und Kritik zu äußern. Danach erfolgt die Verteilung der Teilnahmezertifikate und die Verabschiedung ; Seite 12 von 1313

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