Beleihung u. Belastung von Immobilien, TU Dresden Beleihung und Belastung von Immobilien

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1 Beleihung und Belastung von Immobilien 1/16

2 Die Besicherung von Krediten an Grundstücken im Rahmen der Immobilienfinanzierung erfolgt in der Regel durch die Verpfändung des Grundstücks im Wege der Eintragung von Grundpfandrechten. 2/16

3 Grundpfandrechte sind: die Hypothek ( 1113 bis 1190 BGB) die Grundschuld ( 1191 bis 1198 BGB) die Rentenschuld ( 1199 bis 1203 BGB) 3/16

4 Das Wesen der Grundpfandrechte Die Verwertungsbefugnis wird aus dem Eigentum an dem Pfandobjekt abgespalten und auf den Sicherungsnehmer (Gläubiger) übertragen. Beim Eigentümer verbleiben die wesentlichen weiteren Befugnisse, einschließlich der Befugnis zur Verfügung über das nunmehr belastete Grundstück sowie die Nutzung des Grundstücks. 4/16

5 Inhalt der Grundpfandrechte Grundpfandrechte haben zum Inhalt, dass an den daraus Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist ( 1113 Abs. 1, 1119 Abs. 1 BGB). Bei der Rentenschuld handelt es sich um eine bestimmte Geldsumme, die in regelmäßig wiederkehrenden Terminen aus dem Grundstück zu zahlen ist ( 1199 Abs. 1 BGB). 5/16

6 Gesetzliche Formulierung ist irreführend. Die Grundpfandrechte geben ihrem Inhaber keinen Zahlungsanspruch, der Grundstückseigentümer ist durch das Grundpfandrecht nur zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück verpflichtet. Grundpfandrechte sind demnach dingliche Verwertungsrechte; der Eigentümer haftet für die Erfüllung einer Forderung. Die Realisierung der Haftung erfolgt durch Zwangsvollstreckung. 6/16

7 Grundpfandrechte sind dingliche Rechte. Das bedeutet, sie wirken auch Dritten gegenüber, insbesondere auch gegenüber späteren Erwerbern des belasteten Grundstücks. 7/16

8 Unterscheidungsmerkmale Hypothek / Grundschuld / Rentenschuld 8/16

9 Hypothek ist akzessorisch. Hypothek Die Hypothek steht dem Pfandgläubiger nur unter unmittelbarer Verbindung zu einer schuldrechtlichen Forderung zu. daraus folgt: Wird die gesicherte Forderung vom Eigentümer erfüllt, so geht die Hypothek auf den Eigentümer über. Pfandgläubiger kann auf die Hypothek in dem Umfang zugreifen, in dem ihm der besicherte schuldrechtliche Anspruch zusteht. 9/16

10 Grundschuld Grundschuld ist nicht akzessorisch. d.h.: Sie steht dem Pfandgläubiger ohne notwendige Verbindung zu einem schuldrechtlichen Anspruch zu. 10/16

11 Rentenschuld Unterart der Grundschuld 11/16

12 Gemeinsamkeiten und Unterschiede gemeinsam: Grundpfandrechtsgläubiger kann vom Eigentümer des belasteten Grundstücks die Zahlung einer Geldsumme aus dem Grundstück, d.h. die Duldung der Zwangsvollstreckung verlangen. Unterschied: Akzessorietät bzw. fehlende Akzessorietät Hypothek ist für den Schuldner sicherer: durch Tilgung der gesicherten Forderung erhält er Grundpfandrecht zurück 12/16

13 In der Kreditsicherungspraxis überwiegt die Grundschuld. Grund: Grundschuld ist aufgrund ihrer Unabhängigkeit von Bestand und Höhe der Forderung flexibler zu handhaben. 13/16

14 Begriff Realkredit Ein Realkredit ist ein Kredit, den das Kreditinstitut nach Maßgabe der Beleihungsgrundsätze gegen Grundpfandreche gewähren darf, wenn Rückzahlung und Verzinsung unabhängig von der Person des Kreditnehmers aus dem Beleihungsgegenstand gewährleistet ist. 14/16

15 Gegenstand der dinglichen Grundpfandhaftung Grundstück mit wesentlichen Bestandteilen es kommt auf das Grundstück an, wie es im Grundbuch eingetragen ist Grundpfandrechte werden in Abt. III des Grundbuchs eingetragen 15/16

16 Aufbau des Grundbuchs Deckblatt Bestandsverzeichnis Abteilung I Abteilung II Abteilung III 16/16

17 17/16

18 18/16

19 19/16

20 20/16

21 21/16

22 Die rechtlichen Elemente im Zusammenhang mit einer Kreditbesicherung durch Bestellung einer Grundschuld Darlehensvertrag schuldrechtliche Sicherungsabrede Bestellung der Grundschuld 22/16

23 Darlehensvertrag schuldrechtliche Begründung des Kreditverhältnisses mit der Bank Sicherheitenbestellung (durch Grundschuld an einem bestimmten Grundstück) wird zur Auszahlungsvoraussetzung gemacht weitere wesentliche Inhalte des Darlehensvertrages: o Zahlungsverrechnung o Instandhaltungs- und Versicherungspflichten o Regelung betreffend Rückgewähransprüche 23/16

24 Die schuldrechtliche Sicherungsabrede - wesentlicher Inhalt: Bestimmung des Sicherungszwecks, d.h.: o Welche Forderungen werden durch die Grundschuld gesichert? o In welchem Umfang werden die Forderungen durch die Grundschuld gesichert? o Zu welchen Bedingungen? o Mit welchen Folgen? 24/16

25 Die Bestellung der Grundschuld Neubestellung oder Abtretung bereits bestehender Grundschuld Neubestellung: Einigung zwischen Grundeigentümer und Grundpfandgläubiger und Eintragung im Grundbuch 25/16

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