Inhalt. Vorwort 5 Zum Gebrauch dieses Buchs 7

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1 Inhalt 9 Inhalt Vorwort 5 Zum Gebrauch dieses Buchs 7 Inhalt 9 Abbildungsverzeichnis 17 Tabellenverzeichnis 19 Formelverzeichnis 25 Abkürzungsverzeichnis 26 1 Der Verkehrswert (Marktwert) Definition und Diskussion Mittelwert oder Höchstpreis Wertermittlungsverfahren und Objektzuordnung Ergebnisgenauigkeit Marktforschung Mögliche Entwicklung des Immobilienmarkts Weitere Wertbegriffe Beleihungswert Versicherungswert Wertbegriffe in der Definition von TEGoVA 48 2 Gesetze und Verordnungen Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) Aktueller Stand Weiterentwicklung der WertR Baunutzungsverordnung (BauNVO) 66 3 Sachverständigenwesen Die Gutachterausschüsse Der Sachverständige Privates Sachverständigenwesen Der freie Sachverständige Der zertifizierte Sachverständige Öffentliches Sachverständigenwesen Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Auf dem Weg nach Europa TEGoVA und RICS 94

2 10 Inhalt 3.4 Sachverständigenhaftung Honorar, Vergütung und Entschädigung Gerichtsgutachten Grundgedanke und Höhe der grundsätzlichen Entschädigung Vereinbarung einer höheren Vergütung Kritische Betrachtung Privatgutachten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Grundlagen der Honorarvereinbarung Bezug zum Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) Orientierung am Immobilienwert, Verbandsempfehlungen Honorar bei fehlender Honorarvereinbarung Nebenkosten und Umsatzsteuer Gedanken zur Preisgestaltung Das Ertragswertverfahren Reinertrag Rohertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Mietausfallwagnis Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Restnutzungsdauer Liegenschaftszinssatz Grundsätzliches und Definition Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Bodenwert Reparaturstau Ertragsaufspaltung Ablaufschema des allgemeinen Ertragswertverfahrens Besonderheiten des Ertragswertverfahrens Verkürztes Ertragswertverfahren Die Wirkung der Einflussfaktoren auf das Ergebnis des Ertragswertverfahrens Liquidationswert Industrieobjekte Geförderter Wohnungsbau Sozialer Wohnungsbau Grundgedanken und Gesetzeslage (Sozialer Wohnungsbau) Lösungsansätze zur Wertermittlung Bewertungsbeispiel Bundesdarlehenswohnungen Verrechnungsweise im Ertragswertverfahren 164

3 Inhalt Miethaus oder mehrere Eigentumswohnungen? Mietabweichungen Problem Herkömmliche Verfahrensweise Kritik und Lösungsvorschlag Steigende Mieten Gewerbemieten underrented Gewerbemieten overrented Wohnungsmieten underrented Wohnungsmieten overrented Sinkende Mieten Gewerbemieten overrented Wohnungsmieten overrented Gewerbemieten underrented Wohnungsmieten underrented Staffelmieten Über Wohnungsmieten Mietgesetzgebung Mietspiegel Mietbegriffe Das Sachwertverfahren Zur Bedeutung des Sachwertverfahrens Verfahrensbeschreibung Flächenbezüge der Sachwertermittlung Von den NHK 1995 zu den NHK Sachwertfaktoren Kritik am Sachwertverfahren Sachwertrichtlinie (SW-RL auf Grundlage der NHK 2010) Notwendigkeit zur Anpassung der WertR Anwendung der SW-RL und der NHK Wesentliche Änderungen NHK 2010 für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser Brutto-Grundfläche als Berechnungsbasis Ermittlung der NHK Berücksichtigung von Modernisierungen Übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung Alterswertminderung (AWM) Gebäudealter und fiktives Baujahr Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ablauf der Berechnung Eine kritische Würdigung der aktuell möglichen Marktanpassung 225

4 12 Inhalt 8 Vergleichswertverfahren und Marktanpassung Die Bedeutung der Gutachterausschüsse Das Wertermittlungssystem Zum Ertragswertverfahren Zum Sachwertverfahren Das Verkehrswertermittlungssystem in der Kritik Zum Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen Zur Marktanpassung bei Gewerbeobjekten Das Vergleichswertverfahren in der Praxis Der IVD-Preisspiegel Zeitangleichung Die Möglichkeiten des Vergleichswertverfahrens SPIERING-Marktwertverfahren Problemstellung Ermittlung der Wertungskriterien Quantifizierung der qualitativen Kriterien Gewichtung der Kriterien Preisbasis Größenanpassung Korrekturnotwendigkeiten Ergebnissicherheit Allgemeine Hinweise zum Verfahren Verfahrensprüfung Verfahrensprobleme Marktdenken Die SPIERING-Verkaufswertanalyse Die Rolle des Bodenwerts in der Wertermittlung Allgemeine Hinweise Ermittlung des Bodenwerts Gedämpfter Bodenwert Berücksichtigung einer Mehr- oder Minderausnutzung Beschreibung des Verfahrens Beurteilung der Bodenwertkorrektur Alsbaldiger Abriss baulicher Anlagen Bebaute Grundstücke im Außenbereich Entwicklungszustand des Bodens Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land Wertanteile der einzelnen Entwicklungsstufen Deduktive Ermittlung Deduktive Ermittlung in der Verkehrswertermittlung 300

5 Inhalt Deduktive Ermittlung in der Projektkalkulation Bewertung der deduktiven Methode Rückstufung des Bodens Rechte an Grundstücken Allgemeines Zinssätze Leibrentenprobleme Leibrente Leibrententabellen und Leibrentenberechnungen Berechnungsbeispiele An das Leben gebundener Abzinsungsfaktor Nießbrauch und Wohnungsrecht Ertragswertobjekte Sachwert- und Vergleichswertobjekte Altenteil Allgemeine Hinweise Dynamisierung Marktanpassung Erbbaurecht Erbbaurecht, Preisbildung und Wertermittlung Wertbestimmende Einflussgrößen Erbbauzins Möglichkeiten zur Anpassung des Erbbauzinses Laufzeit Erbbauzinsdifferenz Bewertung des Bodenwertanteils Vergleichswertverfahren Finanzmathematische Methode Einige Beispiele Marktanpassung gemäß dem Deutschen Verein für Vermessungswesen Bebaute Erbbaurechte Ein weiteres Beispiel Ein Fazit Wegerecht Notwegerecht Leitungsrecht Aussichtsrecht Baulasten allgemein Stellplatzbaulast Abstandsflächenbaulast Vorkaufsrecht Wiederkaufsrecht 376

6 14 Inhalt Denkmalschutz Überbau Besetzungsrechte Zur Quantifizierung der Rechte (Abschnitte 10.5 bis 10.9) Fehlerquellen der Bewertung Grundbuch und Grundakten Baurecht und Wohnflächenverordnung (WoFlV) Zweckentfremdungsverordnung (ZweVO) Stellplatzverordnungen/Stellplatzsatzungen Verlauf der Grundstücksgrenzen Analyse der Mietverträge Umweltrelevante Defizite Integrierte Schwimmbäder Ableitungsmodus Variationskoeffizient Vom Reparaturstau Allgemeine Markteinflüsse Steuerliche Einflüsse Konjunkturelle Einflüsse Schlussfolgerungen Merkantiler Minderwert Wertsicherungsklauseln Allgemeines Gewerbemietverträge Zulässige Klauseln Leistungsvorbehaltsklauseln Spannungsklauseln Automatikklauseln auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes Mieterbezogene Kostenelementklauseln Gehaltsindexklauseln Weitere Hinweise Wohnungsmietverträge Erbbaurechte Ausblick Residualwertverfahren Grundgedanken des Verfahrens Probleme des Residualwertverfahrens Modellüberlegungen Die Berechnung eines Residualwerts Daten und Abkürzungen Berechnung 432

7 Inhalt Gesamtbetrachtung mit Marktausrichtung Der HP 10bII ein Taschenrechner für die Grundstücksbewertung Discounted Cash Flow (DCF) Einleitung Darstellung der Methoden Methoden im Überblick DCF-Rechnung als Prognoseverfahren DCF-Verfahren zur Verkehrswertermittlung Ertragswertverfahren (deutsche Variante) Rechnerische Darstellung der drei Verfahren DCF-Rechnung als Prognoseverfahren DCF-Verfahren zur Verkehrswertermittlung Ertragswertverfahren (deutsche Variante) Die Praxis Die Ergebnissicherheit des DCF-Verfahrens bei der Verkehrswertermittlung DCF nach der ImmoWertV Finanzmathematik in der Grundstücksbewertung Einführung Finanzrechner HP 10bII Rechnerische Grundlagen Grafische Darstellung Das Minuszeichen Rechenbeispiele Zusammenfassung Weitere Übungsaufgaben und Lösungen Statistik in der Wertermittlung Das Vergleichswertverfahren braucht die Statistik Vergleichbarkeit und Ausreißerbereinigung Die Standardabweichung Der Variationskoeffizient Der Vertrauensbereich Student-Verteilung Zusammenhänge in der Stichprobentheorie Die Regressionsanalyse Multivariat Der Einsatz des HP 10bII als Statistikrechner Übungsaufgaben 494 Anhang: Honorarrichtlinie des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) 503

8 16 Inhalt Literaturverzeichnis 505 Über die Autoren 508 Stichwortverzeichnis 511