Nutzen von Verkehrswertgutachten für Immobilienbesitzer

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1 Nutzen von Verkehrswertgutachten für Immobilienbesitzer Vortrag auf der Seite 1

2 Wer wir sind! Ingenieurbüro und PR-Agentur Gegründet Mitarbeiter 2 Diplom Ingenieure 1 Diplom Kauffrau 1 Bauzeichnerin Sitz in Düsseldorf Zusammenarbeit mit: Handwerkskammer Mainz Fachhochschule Mainz Technische Universität Graz/Österreich Seite 2

3 Die Referenten: Felix Meckmann, Dipl.-Ing. Dipl.-Wirt.-Ing. M.Sc. Bau- und Wirtschaftsingenieur u.a. Berufserfahrung als Bauleiter und Gebäudemanagement Verantwortlicher Inhaber des Ingenieurbüros Meckmann Jörn Schrödter, Dipl.-Ing. Dipl.-Wirt.-Ing. Bau- und Wirtschaftsingenieur u.a. Berufserfahrung als Berater und Sachverständiger Freier Mitarbeiter Seite 3

4 Was wir leisten! facility Verkehrswertermittlungen und -gutachten Energieberatungen und -ausweise Bestandserfassungen CAD - Zeichenservice Seminare und Vorträge Seite 4

5 Nutzen von Verkehrswertgutachten für Immobilienbesitzer In welchen Situationen kann es sinnvoll sein, ggf. auch notwendig werden ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen? Kauf/Verkauf Investition Beleihung/Hypothek Erbschaft, Schenkung, Scheidung und Anteilsbewertung Seite 5

6 Was ist der Verkehrswert? 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, [..] zu erzielen wäre. Verkehrswert = Marktwert Wertermittlung Preisprognose bezogen auf einen bestimmten Stichtag einen bestimmten Zustand (baulich und rechtlich) des Objektes unter Berücksichtigung der Marktsituation (zum Stichtag) mit gewisser Unsicherheit, ob der Markt diesen Wert annimmt Seite 6

7 Was ist der Verkehrswert nicht? Der Verkehrswert ist nicht automatisch der Verkaufspreis! Warum? Es wird nicht immer nach dem Wert am Markt für den Verkaufsfall gefragt, bedingt durch: Zeitdruck des Verkäufers die Immobilie zu veräußern fehlende Anzahl an Kaufinteressenten fehlende verkaufsfördernde Unterlagen Lösung: qualifiziertes Verkehrswertgutachten! Seite 7

8 Welchen Nutzen bringt ein Verkehrswertgutachten? sachverständige Zustandsbeschreibung des Objekts sachverständige Aussage über den Verkehrswert Grundlage zur Umsetzung eines Verkaufsvorhabens oder zur Regelung von Erbschaft oder Schenkung Unterlagen dienen der Verkaufsförderung ( Transparenz) Ggf. Kopplung mit der Erstellung eines Energiepasses und somit Reduzierung des Einmalaufwandes (Kosten) Seite 8

9 Welchen Nutzen bringt ein Verkehrswertgutachten? Durch die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens können Sie die Gefahr reduzieren, als Verkäufer die Immobilie weit unter dem eigentlichen Wert zu verkaufen als Käufer eine Immobilie überteuert, mit unklaren rechtlichen Rahmenbedingungen und Bauzustand zu erwerben nach dem Verkauf oder dem Kauf, eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Kauf/Verkaufspreis und Zustand der Immobilie führen zu müssen Seite 9

10 Welchen Nutzen bringt ein Verkehrswertgutachten? Durch die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens können Sie die Gefahr reduzieren, dass es im Rahmen einer Erbschaft, Schenkung, Scheidung und Anteilsbewertung zu einer Vermögensauseinandersetzung sowohl privat als auch vor Gericht kommt. Fazit: Sie können sich viel Ärger ersparen Seite 10

11 Welchen Umfang hat ein Verkehrswertgutachten? Grundstücksbeschreibung (Lage, rechtliche Situation, Erschließungszustand, Belastung) Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen (Bauweise, Ausstattung, Übersicht Modernisierungen) Bewertung / Verkehrswertermittlung inkl. Erläuterung (begründete Wahl des Berechnungsverfahrens, nachvollziehbare Berechnung inkl. Quellenangaben) relevante zusätzliche Unterlagen (Pläne, Auszüge) optional: Fotodokumentation Seite 11

12 Welche gesetzlichen Grundlagen regeln die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens? unmittelbar: Wertermittlungsverordnung (WertV) Wertermittlungsrichtlinie (WertR) weitere z. B.: Baugesetzbuch (BauGB) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bauordnung für das Land NRW (BauO NRW) Wohnflächenverordnung (WoFlV) außerdem Empfehlungen von Experten oder -gremien (Bausachverständige, Gutachterausschüsse) Seite 12

13 Was leistet ein Sachverständiger/Gutachter im Rahmen der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens? Erstgespräch/-beratung Durchführung eines Ortstermins Durchführung einer Objekt-/Bestandsaufnahme Erstellung einer Fotodokumentation Erstellung einer Objektbeschreibung Erstellung einer Wohnflächenberechnung Seite 13

14 Was leistet ein Sachverständiger/Gutachter im Rahmen der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens? Einholung von Auskünften und Dokumenten bei Behörden und sonstigen Stellen (Katasterauszug, Grundbuchauszug, Bodenrichtwert) ggf. Erstellung von Grundrissplänen und Ansichten Berechnung des Verkehrswertes Erstellung des Verkehrswertgutachtens (2 Exemplare Print, Digital) Seite 14

15 Welche Verfahren gibt es zur Wertermittlung? Drei Verfahren zur Wertermittlung Verfahren im Fokus Blickrichtung Ertragswert Sachwert Vergleichswert Renditeerwartung Herstellungskosten u. Zeitwert Preis am Markt Zukunft Vergangenheit Gegenwart Anwendung mindestens eines dieser Verfahren verbindlich nach 7 Abs. 1 WertV Seite 15

16 WERTERMITTLUNG > BODENWERT Bodenwertermittlung = erster Schritt jedes Bewertungsverfahrens Bodenrichtwert durchschnittliche gebietsweise Werte für unbebauten Boden ( /m²) mit gewissen Merkmalen Vergleichsgrundstück ermittelt aus Kaufpreissammlung der Kommunen Stadtgebiet VIE: ca. 160 bis 220 /m² (Wohnflächen) Anpassung des Bodenrichtwertes an die aktuelle Grundstückssituation, vor allem bei den Faktoren: Erschließungszustand (beitragsfrei / beitragspflichtig) Art und Maß der baulichen Nutzung nach B-Plan (GRZ, GFZ) Grundstücksgeometrie (Größe, Zuschnitt) Seite 16

17 WERTERMITTLUNG > ERTRAGSWERT Stichworte: Renditeerwartung, Zukunft einfließende bzw. ermittelte Größen: Rohertrag Grundstücksreinertrag Bewirtschaftungskosten alle Einnahmen, die durch Bewirtschaftung und Nutzung nachhaltig erzielt werden (z. B. Mieten, Pachten) Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis (Ansatz i.d.r. über Pauschalsätze) Jährliche Erlösüberschüsse bei der Bewirtschaftung des Objekts Seite 17

18 WERTERMITTLUNG > SACHWERT Stichworte: Herstellungskosten, Zeitwert, Vergangenheit Herstellungskosten: Fragestellung Kriterien Korrekturen Was würde der Neubau eines vergleichbaren Haustyps mit gleicher Grundfläche, baujahrstypischer Konstruktion und Ausstattung (Fassade, Dach, Fenster, Sanitär, Innenausstattung, Heizung, Elektroinstallation) kosten? Gebäudetyp, Geschosszahl, Dachausbau, Unterkellerung, Baujahr, Ausstattungsstandard Berücksichtigung von: Gebäudealter / Restnutzungsdauer Baumängel und Bauschäden nicht zeitgemäße Zustände (z. B. Grundriss) Seite 18

19 WERTERMITTLUNG > VERGLEICHSWERT Stichworte: Preis am Markt, Gegenwart beste Basis zur Ermittlung des Verkehrswertes Problem: Vergleichbarkeit des Objekts Vergleichsebenen: Boden Bausubstanz Marktsituation Vergleich über Bodenrichtwerte Kriterien: Gebäudetyp, Flächen (Größe, Aufteilung), Ausstattung, Lage, Baujahr Vergleich schwierig vergleichbar mit der beim Verkauf des Vergleichsobjektes? nur anwendbar bei sehr ähnlichen Objekten Seite 19

20 WERTERMITTLUNG > GEWICHTUNG Anwendung mehrerer Berechnungsverfahren innerhalb eines Gutachtens möglich z. B. Ertragswert- und Sachwertverfahren Gewichtung muss sich an der geplanten Nutzung orientieren Kriterien z. B.: Renditeorientierung (z. B. Vermietung) Eigennutzung keine einfache Mittelung von Ertrags- und Sachwert Seite 20

21 Wer erstellt Verkehrswertgutachten? Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) ernannt Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken freie Sachverständige Ausbildung als Architekt oder Bauingenieur Weiterbildungen z.b. beim TÜV Rheinland Berufserfahrung Seite 21

22 Wie finde ich einen Sachverständigen/Gutachter? Verzeichnis öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bei der IHK Mittlerer Niederrhein Empfehlung oder Internetrecherche Kriterien bei der Auswahl: Mustergutachten verfügbar? nachvollziehbare Argumentation und Berechnung Grad der Ausformulierung Fotodokumentation Referenzen Seite 22

23 Was kostet ein Verkehrswertgutachten? Honorar geregelt durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ( 34 HOAI) Beispiele: Verkehrswert Honorar nach 34 HOAI (Mittelsatz) zzgl.: MwSt / USt 19 % ggf. Erstellung von Plänen weitere Kosten (z. B. Fahrtkosten, Ausstellung amtl. Unterlagen) Seite 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Fragen? Gerne stehen wir Ihnen an unserem Messestand persönlich für ein Gespräch zur Verfügung! Seite 24

25 Kontakt Ingenieurbüro Meckmann facility & communication management Schillerstr Düsseldorf Tel. Fax 0211 / / info@meckmann-facility.de meckmann-facility.de Seite 25