Leerstandsbewertung. Untersuchung zweier Szenarien - CBD vs. Subzentrum. Leerstandsbewertung. CBD vs. Subzentrum - 1 -

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1 Untersuchung zweier Szenarien - Dipl.-Ing. Jürgen Rath FRICS - 1 -

2 Qualifikationen und Tätigkeitsfelder Seit 1988 Seit 1988 Diplomprüfung an der TH Darmstadt Ingenieursozietät BGS (Beck-Gravert-Schneider) Partner im Ingenieurbüro Kannemacher und Rath Mitarbeit im SV-Büro Dipl.-Ing. Friedrich Rath öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Jürgen Rath Seit 1992 Seit 1996 Seit 2005 Mitglied im Sachverständigenausschuss einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors Mitglied im Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main - 2 -

3 Szenarienbeschreibung Szenario 1 Bürogebäude Frankfurt Innenstadt Lage Alter Ausstattung Frankfurt Innenstadt, Bankenlage Neubau gehoben Bürofläche m² Grundstück vollständig bebaut 100 % Leerstand 20 % Leerstand Bewertungsszenario 1a Leerstandsquote: 100% Bewertungsszenario 1b Leerstandsquote: 20% Derzeitig belegte Flächen bleiben noch 10 Jahre zur Marktmiete vermietet - 3 -

4 Szenarienbeschreibung Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Lage Alter Ausstattung Frankfurt 70er - Jahre nicht saniert, nur gestrichen, vermietungsfähig, kein Renovierungsstau Bürofläche m² Grundstück vollständig bebaut Bewertungsszenario 2a Leerstandsquote: 100% Bewertungsszenario 2b Leerstandsquote: 20% Derzeitig belegte Flächen bleiben noch 10 Jahre zur Marktmiete vermietet 100 % Leerstand 20 % Leerstand - 4 -

5 Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Jahresrohertrag ( 17 WertV) Flächennutzungsart Fläche Ertrag pro Monat Mietansatz Jahresrohertrag Bürofläche m² 28,00 /m² * Lagerfläche 500 m² 10,00 /m² m² PKW-Stellplätze in Tiefgarage 50 Stk. 150,00 /Stk Marktüblich (nachhaltig) erzielbar erachteter Jahresrohertrag *) bezogen auf eine Mietfläche i.s.d. "gif"-richtlinie MF-G Ertrag Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag Jahre - 5 -

6 Ertragswertermittlung Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Bewirtschaftungskosten und Jahresreinertrag Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Jahresrohertrag abzüglich kalkulatorischer, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 3,0 % Betriebskosten anteilig 0,0 % 0 Instandhaltungskosten Bürofläche m² 10,00 /m² Lagerfläche 500 m² 5,00 /m² TG-Stpl. 50 Stk. 50,00 /Stk gesamt 3,0 % Mietausfallwagnis 4,0 % Bewirtschaftungskosten ,0% des Jahresrohertrages Jahresreinertrag

7 Ertragswertermittlung Szenario 1a Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 100 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 5,25 % Bodenwertanteil 5,25 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen % Leerstand 20 % Leerstand Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 60 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 5,25 % Rentenbarwertfaktor (Vervielfältiger) V = 18,163 Ertragswert der baulichen Anlagen x 18,163 =

8 Sonderwert wegen Leerstand Methodik Konstanter Leerstand über angenommene Vermarktungsdauer Ertrag 100 % Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag 75 % 50 % 25 % Jahre 100 % % + 50 % = 250 % Vereinfachte Betrachtungsweise - 8 -

9 Sonderwert wegen Leerstand Methodik Gestaffelter Leerstand über angenommene Vermarktungsdauer Ertrag 100 % Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag 75 % 50 % 25 % Jahre 100 % + 75 % + 50 % + 25 % = 250 % = 2,5 Jahre mit 100 % Leerstand Staffelung ähnelt dem realen Marktgeschehen. Bei großen Leerstandsflächen ist selten eine Komplettvermietung zu einem Zeitpunkt möglich. Übereinstimmung bezieht sich nur auf den Rohertragsausfall

10 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 1a Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von insgesamt 18 Monaten ausgegangen. Hierbei werden drei Vermarktungsperioden von jeweils 6 Monaten angenommen. Leerstand, prozentual 1. Periode - Ist-Situation 100 % m² Periode - Prognose 67 % m² Periode - Prognose 33 % m² Ertrag Ertrag 1/1 1/1 2/3 1/3 Temporärer Rohertragsausfall Leerstandsflächen Jahre Jahre 100 % Leerstand 20 % Leerstand

11 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 1a Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Temporärer Rohertragsausfall anteilige BWK von 7 % Temporärer Reinertragsausfall 1. Periode ,00 /m² Periode ,50 /m² Periode ,00 /m² Diskontierung (bei Liegenschaftszinssatz 5,25 % ) Zusatzkosten 100 % Leerstand 20 % Leerstand 1. Periode x 0,975 = Periode x 0,950 = Periode x 0,926 = Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen 8,40 %

12 Ertragswertermittlung Szenario 1b Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 20 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 5,00 % Bodenwertanteil 5,00 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen % Leerstand 20 % Leerstand Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 60 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 5,00 % Rentenbarwertfaktor (Vervielfältiger) V = 18,929 Ertragswert der baulichen Anlagen x 18,929 =

13 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 1b Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 20 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von 12 Monaten ausgegangen. Temporärer Rohertragsausfall anteilige Bewirtschaftungskosten von 7 % Zusatzkosten von 1 /m² x m² x Temporärer Reinertragsausfall % Leerstand 20 % Leerstand Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen Ertrag 100% 80% Jahre 1,61 %

14 Verkehrswert / Marktwert Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Zusammenstellung Szenario 1a Szenario 1b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Bodenwert Ertragswert der baulichen Anlagen aus nachhaltig erzielbarem Ertrag abzüglich Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Ertragswert der Liegenschaft zum Stichtag Verkehrswert Ausgangswert nach 3 WertV zur Rundung und Marktanpassung Verkehrswert der Liegenschaft ,33 % 100,00 %

15 Vergleichswerte Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Szenario 1a Szenario 1b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Verkehrswert der Liegenschaft Sonderwert wegen Leerstand Anteil des Sonderwertes am Verkehrswert 6,07 % 1,13 % Vielfaches des Jahresrohertrages 15,64 17,12 Brutto-Anfangsrendite 6,40 % 5,84 % Vielfaches des Jahresreinertrages 17,37 19,02 Capitalization rate 5,76 % 5,26 % Verkehrswert pro m² Nutzfläche (Mietfläche) Verkehrswert pro m² BGF (Brutto-Grundfläche)

16 Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Jahresrohertrag ( 17 WertV) Flächennutzungsart Fläche Ertrag pro Monat Mietansatz Jahresrohertrag Bürofläche m² 11,00 /m² * Lagerfläche 400 m² 4,00 /m² m² PKW-Stellplätze in Tiefgarage 180 Stk. 40,00 /Stk Marktüblich (nachhaltig) erzielbar erachteter Jahresrohertrag *) bezogen auf eine Mietfläche i.s.d. "gif"-richtlinie MF-G Ertrag Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag Jahre

17 Ertragswertermittlung Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Bewirtschaftungskosten und Jahresreinertrag Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Jahresrohertrag abzüglich kalkulatorischer, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 3,0 % Betriebskosten anteilig 0,0 % 0 Instandhaltungskosten Bürofläche m² 8,00 /m² Lagerfläche 400 m² 4,00 /m² TG-Stpl. 180 Stk. 50,00 /Stk gesamt 6,4 % Mietausfallwagnis 5,0 % Bewirtschaftungskosten ,4% des Jahresrohertrages Jahresreinertrag

18 Ertragswertermittlung Szenario 2a Bürogebäude Frankfurt 100 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 6,50 % Bodenwertanteil 6,50 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 30 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 6,50 % Rentenbarwertfaktor V = 13,059 Ertragswert der baulichen Anlagen x 13,059 = % 100 % Leerstand Leerstand

19 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 2a Bürogebäude Frankfurt 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von insgesamt 36 Monaten ausgegangen. Hierbei werden drei Vermarktungsperioden von jeweils 12 Monaten angenommen. Leerstand, prozentual 1. Jahr - Ist-Situation 100 % 2. Jahr - Prognose 67 % 3. Jahr - Prognose 33 % Ertrag Ertrag 1/1 1/1 2/3 1/3 Temporärer Rohertragsausfall Leerstandsflächen m² m² m² Jahre Jahre 20 % 100 % Leerstand Leerstand

20 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 2a Bürogebäude Frankfurt 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Temporärer Temporärer anteilige BWK Rohertragsausfall ausfall Zusatzkosten Reinertrags- von 8 % 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr ,00 /m² 1,50 /m² 1,00 /m² Diskontierung (bei Liegenschaftszinssatz 6,5 % ) 1. Jahr x 0,939 = 2. Jahr x 0,882 = 3. Jahr x 0,828 = Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen 23,49 % 20 % 100 % Leerstand Leerstand

21 Ertragswertermittlung Szenario 2b Bürogebäude Frankfurt 20 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 5,50 % Bodenwertanteil 5,50 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 30 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 5,50 % Rentenbarwertfaktor V = 14,534 Ertragswert der baulichen Anlagen x 14,534 = % 100 % Leerstand Leerstand

22 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 2b Bürogebäude Frankfurt 20 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von insgesamt 24 Monaten ausgegangen. Leerstand, prozentual 1. Jahr - Ist-Situation 20 % 2. Jahr - Prognose 10 % Ertrag Ertrag 100% 100% 80% 80% Temporärer Rohertragsausfall Leerstandsflächen m² 840 m² Jahre % 100 % Leerstand Leerstand

23 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 2b Bürogebäude Frankfurt 20 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Temporärer Temporärer anteilige BWK Rohertragsausfall ausfall Zusatzkosten Reinertrags- von 8 % 1. Jahr 2. Jahr ,00 /m² 1,00 /m² Diskontierung (bei Liegenschaftszinssatz 5,5 % ) 1. Jahr x 0,948 = 2. Jahr x 0,898 = Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen 2,92 % 20 % 100 % Leerstand Leerstand

24 Verkehrswert / Marktwert Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Zusammenstellung Szenario 2a Szenario 2b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Bodenwert: Ertragswert der baulichen Anlagen aus nachhaltig erzielbarem Ertrag: abzüglich Sonderwert aus temporärem Minderertrag wegen Ertragsausfall durch Leerstand: Ertragswert der Liegenschaft zum Stichtag Verkehrswert Ausgangswert nach 3 WertV zur Rundung und Marktanpassung Verkehrswert der Liegenschaft ,84 % 100,00 %

25 Vergleichswerte Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Szenario 2a Szenario 2b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Verkehrswert der Liegenschaft Sonderwert wegen Leerstand Anteil des Sonderwertes am Verkehrswert 19,76 % 2,19 % Vielfaches des Jahresrohertrages 9,73 12,83 Brutto-Anfangsrendite 10,28 % 7,80 % Vielfaches des Jahresreinertrages 11,37 14,99 Capitalization rate 8,80 % 6,67 % Verkehrswert pro m² Nutzfläche (Mietfläche) Verkehrswert pro m² BGF (Brutto-Grundfläche)

26 Ergebnisübersicht Szenario 1 & 2 Bürogebäude in Frankfurt Szenario 1a Szenario 1b Szenario 2a Szenario 2b 100% Leerstand 20% Leerstand 100% Leerstand 20% Leerstand Verkehrswert Ertragswert Sonderwert Leerstand Anteil am Ertragswert 6,07 % 1,13 % 19,65 % 2,19 % Liegenschaftszinssatz p = 5,25 % p = 5,00 % p = 6,50 % p = 5,50 % Rohertragsfaktor 15,64 17,12 9,73 12,83 Reinertragsfaktor 17,37 19,02 11,37 14,

27 Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag Szenario 1 Maximal- & Minimalmieten im Verhältnis zur Mietvertragslaufzeit Laufzeit in Monaten Gute Marktlage Schwierige Marktlage Gute Marktlage 71 Schwierige Marktlage ,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 Miete in /m² Jahr Laufzeit d. Min.-Mieten [Monate] Laufzeit d. Max.-Mieten [Monate] Minimalmiete [ /m²] Maximalmiete [ /m²] 15,00 10,00 5,

28 Marktüblich (nachhaltig) erzielbarer Ertrag Szenario 2 Maximal- & Minimalmieten im Verhältnis zur Mietvertragslaufzeit Laufzeit in Monaten Gute Marktlage Schwierige Marktlage Laufzeit d. Min.-Mieten [Monate] Minimalmiete [ /m²] Jahr Gute Marktlage Schwierige Marktlage Laufzeit d. Max.-Mieten [Monate] Maximalmiete [ /m²] 60 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 Miete in /m²

29 Kapitalisierung der marktüblichen Erträge Anteil der diskontierten marktüblichen Erträge in Bezug auf die Nutzungsdauer Jahre ca. 43 % des Barwertes Jährliche Einnahmen ca. 3 % des Barwertes Diskontierte Einnahmen

30 Ertragswertermittlung Einfluss des Liegenschaftszinssatzes auf den Ertragswert Zentraler marktabbildender Faktor im Ertragswertverfahren Großer Einfluss auf den Ertragswert 135 % 130 % 125 % 120 % 115 % 110 % 105 % 100 % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % ,25 % 3,50 % 3,75 % 4,00 % 4,25 % 4,50 % 4,75 % 5,00 % 5,25 % 5,50 % 5,75 % 6,00 % 6,25 % 6,50 % 6,75 % Ertragswertänderung Liegenschaftszinssatz

31 Juristischer sidestep Illusionen und Unwissen Bedeutung von Floskeln am Ende eines Gutachtens Urheberschutz, Vervielfältigung, Schutzwirkung gegenüber Dritten, Haftungsbeschränkung Gesetz, Verordnung, Richtlinie Juristische Bedeutung einer Verordnung Denkmalschutz, Urheberrecht Juristische Bedeutung

32 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Jürgen Rath FRICS Dipl.-Ing. Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Dreieichstraße Frankfurt am Main Telefon +49 (069) Fax +49 (069) info@gutachter-rath.de Homepage